Έχετε ποτέ αναρωτηθεί πιο είναι το πλέον «δημοφιλές» ερώτημα των ανθρώπων που θέλουν να αγοράσουν ένα ακίνητο; Οι εννέα από τους δέκα υποψήφιους αγοραστές ζητούν να μάθουν όχι τόσο το TI θα αγοράσουν όσο το ΠΟΥ θα το αγοράσουν. Και αυτό γιατί θεωρούν –δικαιολογημένα- ότι μία πετυχημένη επένδυση κρίνεται κυρίως από την υπεραξία που θα προσφέρει σε ένα προκαθορισμένο χρονικό και δευτερευόντως από την ετήσια απόδοση του. Με απλά λόγια η ετήσια απόδοση είναι κάτι ανάλογο με τα μερίσματα που προσφέρουν οι εταιρίες στους μετόχους τους ενώ η υπεραξία είναι η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τρέχουσας τιμής. Όταν ένας οικονομολόγος κληθεί να δώσει μία απάντηση για το πως θα προσεγγίσει την λύση του συγκεκριμένου προβλήματος το πιθανότερο είναι ότι θα σας παραπέμψει σε κάποιο οικονομετρικό μοντέλο με πολλαπλές μεταβολές το οποίο τις περισσότερες φορές θα φανεί ανεφάρμοστο λόγω «ανεπάρκειας δεδομένων». Όμως ακόμα και αν η λύση αυτή ήταν εφικτή θα κόστιζε πανάκριβα και σίγουρα θα αφορούσε επαγγελματίες επενδυτές και όχι απλούς καθημερινούς ανθρώπους. Αυτό σημαίνει ότι τελικά οι επενδύσεις στα ακίνητα γίνονται στα «τυφλά»; Όχι , καθώς πορεία της προσφοράς και της ζήτησης είναι οι πιο ασφαλείς δείκτες για την δυναμική της αγοράς σε κάθε περιοχή. Συγκεκριμένα στο σκέλος της προσφοράς στοιχεία-οδηγοί μπορεί να θεωρηθούν:

- Η προσφορά ελεύθερης γης και το επίπεδο των τιμών της γης σε σχέση με γειτονικές περιοχές στις οποίες ήδη η αγορά κινείται με έντονους ρυθμούς.

- Τα έργα υποδομής - κυρίως στις μεταφορές - που πραγματοποιούνται ή σχεδιάζονται να πραγματοποιηθούν σε εύλογο χρονικό διάστημα.

- Οι αλλαγές στο πολεοδομικό καθεστώς και ειδικότερα εντάξεις στο σχέδιο πόλης ή αλλαγές στους όρους δόμησης.

- Οι άδειες νέων οικοδομών που εκδόθηκαν την τελευταία τριετία ή πενταετία

- Τα αδιάθετα σπίτια και ο χρόνος διάθεσης (πώλησης) τους .Στην περίπτωση αυτή ο υποψήφιος επενδυτής θα πρέπει να εξετάσει όχι μόνο πόσα σπίτια είναι απούλητα αλλά και πόσο καιρό παραμένουν απούλητα και να κάνει συγκρίσεις με το παρελθόν

- Η ποιότητα και ο όγκος των νέων οικοδομών. Δηλαδή μπορεί να εκδίδεται μεγάλος αριθμός νέων οικοδομών αλλά αυτές να αφορούν είτε μικρές κατοικίες είτε ακίνητα άλλων χρήσεων π.χ. εμπορικά κέντρα κλπ

- Το όνομα των κατασκευαστών που ετοιμάζονται να επενδύσουν στη συγκεκριμένη περιοχή. Η εμπορική φίρμα ενός κατασκευαστή στην πραγματικότητα μπορεί να αποκαλύψει τη μορφή που πιστεύει ότι θα έχει η συγκεκριμένη περιοχή στα επόμενα χρόνια.

- Μεγάλες ιδιωτικές επενδύσεις όπως για παράδειγμα βιομηχανίες ή εγκατάσταση επιχειρήσεων του τριτογενή τομέα.

- Εγκατάσταση και λειτουργία εκπαιδευτικών ιδρυμάτων.

Τα στοιχεία αυτά όμως -με εξαίρεση αυτά που καταγράφουν την διαθεσιμότητα της γης ,τις τιμές και την ταχύτητα απορρόφησης του προϊόντος -μπορεί να χαρακτηρισθούν ως ποιοτικά και για το λόγο αυτό είτε είναι πολύ δύσκολη η ποσοτικοποίηση τους από κάποιον που δεν είναι ειδικός στη στατιστική επιστήμη είτε μπορεί να γίνει έμμεση προσέγγιση με την ανάλυση της πορείας άλλων μεγεθών.

Για το λόγο είναι απαραίτητη η επεξεργασία στοιχείων τα οποία περιγράφουν την ζήτηση. Τα στοιχεία αυτά μπορεί να είναι:

- Η μεταβολή των δημογραφικών δεδομένων. Δηλαδή μία κατακόρυφη αύξηση των κατοίκων της περιοχής είναι μία σαφής ένδειξη της δυναμικότητας και των προοπτικών της.

- Η πυκνότητα πληθυσμού. Τα περιθώρια να προσφέρουν υψηλές υπεραξίες περιοχές οι οποίες είναι πυκνοκατοικημένες είναι σημαντικά μικρότερα σε σχέση με τα εκείνα που υπάρχουν για περιοχές οι οποίες δεν είναι τόσο πυκνοκατοικημένες. Φυσικά υπάρχουν και εξαιρέσεις αλλά αυτές αφορούν είτε περιοχές που έχουν ήδη διαμορφωθεί είτε περιοχές για τις οποίες οι μεταβολές στην ζήτηση οφείλονται σε εξωγενείς παράγοντες π.χ. εμφάνιση ζήτησης από συγκεκριμένες ομάδες καταναλωτών όπως για παράδειγμα οικονομικοί μετανάστες.

- Ο ρυθμός μεταβολής των τιμών. Σε περιοχές που ο ρυθμός μεταβολής των τιμών είναι παρατεταμένα ανοδικός οι προοπτικές αποκόμισης γρήγορων κερδών είναι μεγαλύτερες σε σχέση με άλλες περιοχές στις οποίες οι τιμές παραμένουν σταθερές ή αυξάνονται με χαμηλότερους ρυθμούς σε σύγκριση με τον μέσο όρο της αγοράς.

Η αξιοποίηση όλων αυτών των πληροφοριών και των δεδομένων δεν είναι όμως ούτε εύκολη ούτε απλή υπόθεση. Και αυτό γιατί οι πληροφορίες και τα δεδομένα θα πρέπει να συνδυασθούν και να συσχετισθούν μεταξύ τους . Επίσης θα πρέπει το κάθε δεδομένο να σταθμισθεί ανάλογα με το βαθμό σημαντικότητας του που ποικίλλει. Για παράδειγμα από τον συνδυασμό της μεταβολής των τιμών με την οικοδομική δραστηριότητα μπορούν να εξαχθούν χρήσιμα συμπεράσματα τόσο για τη δυναμική της αγοράς όσο και για το ρυθμό απορρόφησης του αποθέματος ακινήτων στην συγκεκριμένη περιοχή. Επίσης η χρησιμοποίηση και η σύγκριση ιστορικών δεδομένων από περιοχές που εμφανίζουν κοινά ποιοτικά χαρακτηριστικά με την υπο εξέταση περιοχή επιτρέπει με σχετική ασφάλεια τόσο τις συγκρίσεις όσο και τις ασφαλείς προβλέψεις.