Σημαντικά περιθώρια περαιτέρω μείωσης των τιμών των κατοικιών «βλέπει» για την ελληνική αγορά, ο οίκος αξιολόγησης Fitch, καθώς σε σχετική του έκθεση επισημαίνει ότι η διόρθωση των τιμών δεν έχει ακόμα ολοκληρωθεί. Αντιθέτως, δεδομένων και των λιγοστών αγοραπωλησιών εκτιμάται ότι η πτωτική πορεία των τιμών θα ενταθεί κατά τα επόμενα τρίμηνα. Οπως αναφέρει η Fitch, από τον Ιούνιο του 2008, όταν οι τιμές των κατοικιών βρέθηκαν στο απόγειό τους και μέχρι σήμερα, οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 20% στην Αθήνα, κατά 25,7% στη Θεσσαλονίκη και κατά 17,8% στις υπόλοιπες πόλεις της χώρας.

Η σημερινή κρίση έχει σοβαρές συνέπειες και στην αγορά των στεγαστικών δανείων, καθώς, όπως αναφέρει η Fitch, η ύφεση έχει επηρεάσει τη δυνατότητα, αλλά και προθυμία των δανειοληπτών να εξυπηρετήσουν τις δόσεις των στεγαστικών τους. Μάλιστα, η τάση αυτή διαρκώς επιδεινώνεται. Σύμφωνα με την έκθεση, το ποσοστό των δανείων που εμφανίζει καθυστέρηση στην πληρωμή έστω μιας δόσης σε διάστημα τριών μηνών, αυξήθηκε σε 4,6% κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2012, έναντι 4,1% το προηγούμενο τρίμηνο και 3% κατά το δεύτερο τρίμηνο του προηγούμενου έτους. Αν στις καθυστερήσεις προστεθούν και τα λεγόμενα «κόκκινα» δάνεια, το σχετικό ποσοστό διαμορφώνεεται σε 7,3% κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο, έναντι 6,5% στους πρώτους τρεις μήνες του έτους. Αντίστοιχα, κατά το αντίστοιχο διάστημα του 2011, δεν ξεπερνούσε το 4,7%. Κατά τη Fitch, μεγάλο πρόβλημα στις αποπληρωμές δόσεων στεγαστικών δανείων, έχει προκληθεί από την αυξανόμενη ανεργία και τη μείωση των αποδοχών των υπαλλήλων του δημόσιου τομέα. Μάλιστα, πλέον ως «κόκκινα» χαρακτηρίζονται δάνεια που εμφανίζουν καθυστερήσεις τουλάχιστον έξι μηνών.

Το πρόβλημα για τις τράπεζες και τους πιστωτές είναι ακόμα μεγαλύτερο, καθώς η δυνατότητα ανάκτησης μέρους του κεφαλαίου που έχει δοθεί για τα στεγαστικά αυτά δάνεια είναι ελάχιστη, όπως φανερώνει και το ότι καθόλη τη διάρκεια του 2011, το ποσοστό των κεφαλαίων που ανακτήθηκαν κυμάνθηκε από 3% έως και 10%, επί του συνόλου των οφειλών. Αιτία είναι όχι μόνο η εξαιρετικά αδύναμη αγορά κατοικίας και η έλλειψη χρηματοδότησης για επίδοξους αγοραστές, αλλά και η κρατική παρέμβαση. Συγκεκριμένα, από τον Σεπτέμβριο του 2010, έχουν απαγορευτεί οι πλειστηριασμοί κατοικιών από τις τράπεζες, που δεν είναι σε θέση να διεκδικήσουν μέρος των κεφαλαίων τους.

Στο ερώτημα τι είναι η «Τράπεζα Γης» και πώς λειτουργεί η απάντηση είναι η εξής: Πρόκειται για ταμείο δικαιωμάτων ανάπτυξης στο οποίο μεταφέρεται η δυνατότητα κάποιου να κτίσει. Μπορεί, δηλαδή, ένας ιδιοκτήτης ο οποίος έχει επιπλέον συντελεστή δόμησης να τον πουλήσει στην «Τράπεζα Γης» έναντι μιας γνωστής προκαθορισμένης τιμής ή και να αγοράσει δικαιώματα. Μέρος των εσόδων αυτών μπορούν να χρηματοδοτήσουν προγράμματα για την προστασία κοινόχρηστων χώρων ή την ανάπλαση περιοχών. Μπορούν επίσης με τα χρήματα αυτά να αγοραστούν άλλα δικαιώματα ανάπτυξης προκειμένου να εξυπηρετηθούν οι ανάγκες, κυρίως των τοπικών κοινωνιών αλλά και της πολιτείας σε περίπτωση που θέλει να προχωρήσει σε εκτεταμένα προγράμματα ανάπλασης αλλά δεν έχει το δικαίωμα να το πράξει. Δεν είναι, όμως, μόνον αυτό. Κάποιος ιδιοκτήτης που έχει ένα οικόπεδο ή ένα κτίριο που δεν θέλει να το αξιοποιήσει, πουλά το δικαίωμα αυτό ή το ανταλλάσσει με άλλο σε άλλη περιοχή. Αλλά μπορεί κι ένας ιδιοκτήτης ο οποίος έκτισε παράνομα ένα ακίνητο ή μέρος αυτού να το νομιμοποιήσει αγοράζοντας δικαιώματα από την «Τράπεζα Γης». Με τον τρόπο αυτό μπορούν να νομιμοποιηθούν χιλιάδες αυθαιρεσίες σε κτίρια, ενώ η μεγάλη παρέμβαση που κάνει ο νέος θεσμός αφορά τους αναξιοποίητους οικοδομικούς συνεταιρισμούς οι οποίοι δεν μπορούν να κτιστούν επειδή αντιμετωπίζουν κυρίως πρόβλημα με δασικές εκτάσεις που κατέχουν. Οι κερδισμένοι από τη μεγάλη αυτή πολεοδομική μεταρρύθμιση είναι πολλοί και τα επόμενα χρόνια αναμένεται να φανεί η σημασία του θεσμού. Οι πρώτοι μεγάλοι ωφελημένοι είναι οι ιδιοκτήτες οικοπέδων τα οποία βρίσκονται σε δάση ή δασικές εκτάσεις και δεν μπορούν να αξιοποιηθούν. Με την Τράπεζα Γης οι συνεταιρισμοί αυτοί θα εξασφαλίζουν συντελεστή δόμησης για το σύνολο του γηπέδου, τον οποίο συντελεστή θα μπορούν να μεταφέρουν σε άλλη περιοχή ή ακόμη να αποζημιωθούν για τον επιπλέον συντελεστή πωλώντας το σε άλλες εταιρείες ανάπτυξης ή δήμους. Με τη σειρά τους οι δήμοι μπορούν να τον αξιοποιήσουν για άλλες αναπτύξεις ή για κοινόχρηστους χώρους. Οι ζώνες υποδοχής συντελεστή που θα δημιουργηθούν σε κάθε δήμο θα οδηγήσουν στην υλοποίηση σημαντικών αστικών αναπλάσεων, καθώς τα δικαιώματα γης θα τιτλοποιούνται και οι κάτοχοί τους θα μπορούν να μοχλεύουν τον δανεισμό τους.