Παραμένει «υπό το μηδέν» η θερμοκρασία στην αγορά κατοικίας, καθώς μετά την εξομάλυνση των προβλημάτων που δημιούργησε η ασάφεια ως προς τον τρόπο εφαρμογής του φόρου υπεραξίας, όλο και περισσότεροι ενδιαφερόμενοι αγοραστές διαπιστώνουν ότι δεν έχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν το ακίνητο της επιλογής τους, για φορολογικούς λόγους. Ο λόγος είναι ότι πολλοί από τους αγοραστές καλούνται να δικαιολογήσουν εισοδήματα που δεν έχουν, καθώς το «πόθεν έσχες» που εφαρμόζεται στην αγορά ακινήτων από τις αρχές του έτους υπολογίζεται επί των αντικειμενικών αξιών και όχι επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου. Στο παρελθόν, μια τέτοια ρύθμιση δεν θα προκαλούσε κάποιο πρόβλημα, καθώς οι πραγματικές αξίες ήταν, κατά κανόνα, υψηλότερες των αντικειμενικών. Σήμερα, όμως, τα ακίνητα που καταγράφουν τη μεγαλύτερη ζήτηση πωλούνται σε τιμές πολύ χαμηλότερες της αντικειμενικής. Πρόκειται για μεταχειρισμένα, ηλικίας άνω των 10-15 ετών, τα οποία πωλούνται από ιδιώτες και καταγράφουν τιμές πολύ χαμηλότερες της αντικειμενικής. Σε μικρότερo βαθμό, ανάλογο πρόβλημα προκύπτει και στις περιπτώσεις που κάποιο νεόδμητο διαμέρισμα επιχειρηθεί να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη της αντικειμενικής, φαινόμενο που γίνεται πλέον όλο και πιο συχνό, ιδίως σε περιοχές χαμηλής ζήτησης.

Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία μεσιτικών γραφείων, συνολικά, στο κέντρο της Αθήνας οι αντικειμενικές τιμές στα νεόδμητα ακίνητα είναι υψηλότερες σε ποσοστό από 3% έως 33%, ανάλογα με την περιοχή, ενώ στα παλαιότερα διαμερίσματα, η απόκλιση κυμαίνεται από 20% έως 70%. Αντίστοιχα, στις περιοχές των βορείων προαστίων, στα παλαιότερα διαμερίσματα, οι αντικειμενικές είναι υψηλότερες από 3,5% έως 60%, ενώ στα νεόδμητα η αντίστοιχη διαφορά φθάνει έως και 15%. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Κυψέλης, όπου οι τιμές πώλησης των παλιών διαμερισμάτων διαμορφώνονται μεταξύ 300 - 400 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που η ελάχιστη αντικειμενική αγγίζει τα 900 ευρώ/τ.μ. (απόκλιση της τάξεως του 70%). Αντίστοιχα, τα νεόδμητα διαμερίσματα της Κυψέλης πωλούνται αντί 1.000 ευρώ/τ.μ., όταν η ελάχιστη αντικειμενική τιμή διαμορφώνεται κατά 33% υψηλότερα, στα 1.500 ευρώ/τ.μ.

Ως εκ τούτου, πολλές συμφωνίες αγοραπωλησίας που είχαν γίνει κατά τους πρώτους τέσσερις μήνες του έτους, όταν είχε δημιουργηθεί το πρόβλημα με τον φόρο υπεραξίας, πλέον «σκοντάφτουν» εκ νέου, καθώς οι αγοραστές αδυνατούν να δικαιολογήσουν τα απαιτούμενα ποσά, με βάση τις αντικειμενικές αξίες. Ως εκ τούτου, η αγορά μετατρέπεται πλέον σε προνόμιο για «λίγους», οι οποίοι διαθέτουν την απαιτούμενη περιουσία να καλύψουν τις απαιτήσεις του «πόθεν έσχες» και με τον τρόπο αυτό, να επωφεληθούν των σημαντικότατων ευκαιριών αγοράς που παρουσιάζονται.

Σύμφωνα με φορείς του κλάδου, είναι αναγκαία μια διορθωτική ρύθμιση, η οποία να λαμβάνει υπόψη της τις ιδιαιτερότητες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά κατοικίας, μετά την πτώση των τιμών κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών.

Καθώς η αγορά ακινήτων ανακάμπτει σιγά-σιγά στις ΗΠΑ, η πλειονότητα των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών δυσκολεύεται πολύ να ανταπεξέλθει στις πληρωμές των στεγαστικών δανείων και των ενοικίων.  Tο 52% των Αμερικανών έχει αναγκαστεί να κάνει τουλάχιστον μία σημαντική «θυσία» προκειμένου να καλύψει τη δόση του στεγαστικού ή το ενοίκιο μέσα στα τελευταία τρία χρόνια, σύμφωνα με την έρευνα «How Housing Matters», που διεξήχθη για λογαριασμό του μη κερδοσκοπικού ιδρύματος John D. and Catherine T. MacArthur Foundation από τη Hart Research Associates.

Ανάμεσα στις θυσίες αυτές περιλαμβάνονται η ανεύρεση δεύτερης δουλειάς, η αναβολή των αποταμιεύσεων για τη συνταξιοδότηση, περικοπές στα έξοδα για φροντίδα της υγείας, η χρέωση πιστωτικών καρτών ή ακόμα και η μετακόμιση σε μία λιγότερο ασφαλή γειτονιά ή κάποια με κατώτερης ποιότητας σχολεία.

«Τα οικονομικής φύσεως προβλήματα είναι μία πραγματικότητα και ένα σημαντικό εμπόδιο» λέει ο Λόρενς Γιουν, επικεφαλής οικονομολόγος στη National Association of Realtors (Εθνικός Σύνδεσμος Μεσιτών Ακινήτων). Όπως επισημαίνει, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 20% την τελευταία διετία, ενώ οι μισθοί δεν έχουν σημειώσει παρά ελάχιστη άνοδο.

«Μόνο εάν αυξηθεί η προσφορά, μέσω ενάρξεων νέων κατοικιών, μπορούν να συγκρατηθούν οι τιμές των ακινήτων» προσθέτει ο ίδιος. Όπως λέει, η κατασκευή οικιστικών μονάδων ανερχόταν κατά μέσο όρο σε 1,5 εκατομμύριο ετησίως τις προηγούμενες πέντε δεκαετίες, αλλά φέτος αναμένεται να είναι λιγότερες από 1 εκατομμύριο.

Επιπλέον, τουλάχιστον το 15% των Αμερικανών ιδιοκτητών ακινήτων (οι κάτοικοι 78 νομών/κομητειών στις ΗΠΑ) ζουν σε στεγαστικές αγορές όπου η μηνιαία δόση των στεγαστικών για ένα μέσης εμπορικής αξίας σπίτι απαιτεί πάνω από το 30% του μέσου μηνιαίου εισοδήματος των νοικοκυριών –που θεωρείται το ανώτατο βιώσιμο όριο για αποπληρωμές στεγαστικών δανείων και ενοικίων.

Στεγαστικό κόστος πάνω από αυτό το όριο είναι «μη βιώσιμο βάσει ιστορικών δεδομένων», επισημαίνει ο Ντάρεν Μπλόμκιστ, αντιπρόεδρος της εταιρίας δεδομένων του κλάδου real estate, RealtyTrac. Χαρακτηριστικό είναι ότι στην κομητεία Νέα Υόρκης / Μανχάταν, οι δόσεις των στεγαστικών αντιστοιχούν στο 77% του μέσου εισοδήματος και σε αυτή του Σαν Φρανσίσκο στο 70%.

Αν και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι ακόμα αρκετά χαμηλά, οι προκαταβολές και οι «σφιχτές» πιστωτικές συνθήκες παραμένουν από τα μεγαλύτερα εμπόδια για την αγορά ενός σπιτιού και ειδικά για τους νέους ανθρώπους. Όπως λέει ο Μπλόμκιστ, η βραδεία ανάκαμψη της αγοράς εργασίας για τους νέους ενήλικες, έχει καταστήσει δυσκολότερο γι’ αυτούς το να αποταμιεύσουν και το να λάβουν ένα στεγαστικό δάνειο.

Περίπου το 84% των νέων στις ΗΠΑ αναβάλλουν σημαντικές αποφάσεις ζωής λόγω των δύσκολων οικονομικών συνθηκών, σύμφωνα με έρευνα του 2013 από το μη κερδοσκοπικό think tank «Generation Opportunity».

Αρκετοί άνθρωποι φαίνονται επίσης να εγκαταλείπουν μία σημαντική πτυχή του «Αμερικανικού ονείρου»: Το 43% όσων συμμετείχαν στη νέα έρευνα, είπαν ότι το να αποκτήσει κάποιος δικό του σπίτι «δεν αποτελεί πια μία τέλεια μακροπρόθεσμη επένδυση και έναν από τους καλύτερους τρόπους με τους οποίους οι άνθρωποι δημιουργούν πλούτο και περιουσιακά στοιχεία». Πάνω από το 50% απάντησε ότι η αγορά ενός σπιτιού έχει καταστεί λιγότερο ελκυστική προοπτική.

Επίσης, παρότι το 70% των ενοικιαστών φιλοδοξεί να αποκτήσει ιδιόκτητη κατοικία, το 58% πιστεύει ότι «οι ενοικιαστές μπορεί να είναι το ίδιο επιτυχημένοι όσο και οι ιδιοκτήτες στην επίτευξη του αμερικανικού ονείρου».

Όμως η αμερικανική κοινωνία πάσχει ακόμα από τους «μετασεισμούς» της φούσκας των ακινήτων, λένε οι ειδικοί. Τα χρόνια που ακολούθησαν την ύφεση του 2008, πάνω από 7,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες έχασαν τα σπίτια τους από πλειστηριασμούς ή βεβιασμένες πωλήσεις, ενώ περίπου 9 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακόμα πληρώνουν δόσεις με μεγάλη δυσκολία, χρωστώντας για τα σπίτια τους περισσότερα απ’ ότι αυτά αξίζουν πλέον.

Έτσι, εάν κάποιος δει τα τελευταία επτά χρόνια ως πρόγνωση της συμπεριφοράς της στεγαστικής αγοράς στο μέλλον, σίγουρα θα κάνει μία μεγάλη παύση πριν αποφασίσει εάν η αγορά ενός σπιτιού είναι καλή επένδυση ή όχι.

Αυτό δεν είναι απαραίτητα κάτι κακό, υποστηρίζει ο Στιούαρτ Γκέιμπριελ, διευθυντής του Κέντρου για το Real Estate Richard S. Ziman του UCLA (Πανεπιστήμιο της Καλιφόρνια, Λος Άντζελες).  «Από μία σκοπιά πολιτικής, το παρακάναμε με το να συνιστούμε την απόκτηση ακινήτων πολύ συχνά και σε πολλούς ανθρώπους που θα είχαν ωφεληθεί περισσότερο από άλλες στεγαστικές λύσεις. Είναι σοφότερο να προσεγγίζουμε την απόκτηση ακινήτων με περισσότερο σκεπτικισμό και φόβο» λέει.

Το ποσοστό ιδιοκτησίας κατοικίας στις ΗΠΑ διαμορφώθηκε στο 64,8% τον Απρίλιο, το δεύτερο χαμηλότερο ποσοστό μετά το 64,7% του δεύτερου τριμήνου του 1995.

Τη συγκρατημένη αισιοδοξία του για τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων εξέφρασε ο πρόεδρος της MIG Real Estate  κατά την χθεσινή τακτική γενική συνέλευση των μετόχων της εισηγμένης.

«Κάτι φαίνεται να αρχίζει να κινείται στην οικονομία, οπότε όλο και κάποια ζήτηση μπορεί να προκύψει για χώρους ακινήτων, αλλά φυσικά όχι στις τιμές του παρελθόντος» ανέφερε ο κ. Βολονάσης, συμπληρώνοντας πως «ειδικότερα για τις ΑΕΕΠ, οι εταιρείες του κλάδου διαθέτουν φορολογικά πλεονεκτήματα και θα μπορούσαν να προσελκύσουν το ενδιαφέρον, όσων ξένων επενδυτών θα ήθελαν να τοποθετηθούν σε ελληνικά ακίνητα μεγάλης αξίας».

Ειδικότερα, για την πορεία της MIG Real Estate, απαντώντας σε σχετικές ερωτήσεις,  ανέφερε:

• Σήμερα είναι ενοικιασμένο το 84% της έκτασης (σε τετραγωνικά μέτρα) των ακινήτων της εταιρείας και γίνονται προσπάθειες προκειμένου να ενοικιαστεί και το υπόλοιπο 16% (13 ακίνητα) καθώς πρόκειται για ποιοτικά ακίνητα σε καλές θέσεις.

• Η διοίκηση πάντοτε το σκέφτεται το ενδεχόμενο συνεργασίας με ευρύτερα σχήματα, ωστόσο δεν γνωρίζει κάτι που να αφορά τέτοια κίνηση με την Πανγαία.

• Για το αν θα μπορούσε να προκύψει κάποια σύμπραξη μετά τη συνεργασία των Ομίλων MIG και Πειραιώς, «η συζήτηση είναι θεωρητική. Προσωπικά πάντως, συζητώ τα πάντα με τους πάντες».

• Η εταιρεία εμφανίζει λειτουργική κερδοφορία και δεν διανέμει μέρισμα για τον απλούστατο λόγο ότι αυτό δεν επιτρέπεται από τη νομοθεσία (συνεκτιμώνται στα αποτελέσματα οι αρνητικές υπεραξίες από την αποτίμηση ακινήτων).

• Η εταιρεία έχει διαθέσιμα άνω των τριών εκατομμυρίων ευρώ και θα μπορούσε να εκμεταλλευθεί κάποια αγοραστική ευκαιρία. Ωστόσο, στις μέρες μας, όποιος έχει μετρητά αισθάνεται ευτυχής και ευκαιρίες δύσκολα υπάρχουν, καθώς σε πολλές περιπτώσεις οι τιμές των ακινήτων δεν έχουν προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα. «Γι αυτό και περιμένουμε»...

Τα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα ο οίκος Fitch δείχνουν ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα μέχρι το τέλος της κρίσης αναμένεται να χάσουν σχεδόν το μισό της αξίας τους.

Σύμφωνα με τη σχετική πρόβλεψη θα υπάρξει περαιτέρω μείωση της τάξεως του 16% και εφόσον επιβεβαιωθεί η εν λόγω εκτίμηση, η συνολική κάμψη των τιμών των κατοικιών από το ανώτερο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί το 2008, μέχρι την ολοκλήρωση του καθοδικού τους κύκλου, αναμένεται να αγγίξει το 45%.

Η εκτίμηση του Fitch ευθυγραμμίζεται με πρόσφατη ειδική έκθεση του ΔΝΤ, που τοποθετούσε τη διάρκεια της κρίσης στην ελληνική κτηματαγορά στα 6,5 χρόνια, ενώ προέβλεπε ότι η υποχώρηση των τιμών μπορεί να φθάσει και το 45% από τα επίπεδα του 2009.

Η πτώση αυτή αποδίδεται στη συνεχιζόμενη βαθιά ύφεση της ελληνικής οικονομίας, όπως επίσης και στην αβεβαιότητα που προκύπτει από το φορολογικό πλαίσιο στην αγορά ακινήτων.