Το συνολικό απόθεμα των γραφείων Α' και Β΄κατηγορίας (δηλαδή τα σύγχρονα και με υποδομές κτίρια) ανέρχεται σε 2 εκατ. τ.μ. στην Αθήνα. Το 40% ή 800 χιλ. τ.μ. βρίσκεται στα βόρεια προάστια και πολλά εξ αυτών στην άλλοτε «βασίλισσα της κτηματαγοράς», Λ. Κηφισίας. Ένα 10% βρίσκεται στο κέντρο, ακόμη και στο Σύνταγμα που κάποτε ήταν περιζήτητο, το 15% στις περιοχές πέριξ του κέντρου και το 35% στα νότια προάστια και τον Πειραιά. Το κύριο χαρακτηριστικό της αθηναϊκής αγοράς γραφείων είναι το περιορισμένο απόθεμα σύγχρονων, υψηλής ποιότητας γραφείων και η πληθώρα διαμερισμάτων που έχουν μετατραπεί σε γραφεία.

Λόγω της συνεχιζόμενης κρίσης, η αθηναϊκή αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από μειωμένη ζήτηση και αύξηση στη προσφορά γραφειακών κελυφών όχι λόγω παραγωγής νέων χώρων αλλά λόγω της συρρίκνωσης της επιχειρηματικής δραστηριότητας με αποτέλεσμα την εκκένωση σημαντικών γραφειακών επιφανειών.

Στα βόρεια προάστια η Κηφισίας διατηρεί τα σκήπτρα της καλύτερης τοποθεσίας γραφείων με τη Μεσογείων να παραμένει φθηνότερος και λιγότερο ελκυστικός δρόμος. Παρά την ελκυστικότητα και τα σύγχρονα γραφεία που διατίθενται, η αγορά για όλο το '11 παραμένει «παγωμένη». Το σύνηθες μέγεθος των χώρων γραφείων που ζητούνταν πριν από την κρίση από μεγάλες επιχειρήσεις κυμαινόταν μεταξύ 2.500 τ.μ. και 4.500 τ.μ. με το μέγεθος αυτό να έχει συρρικνωθεί κατά περίπου 20% (2.000 - 3.500 τ.μ.) ως αποτέλεσμα της συρρίκνωσης του μεγέθους των επιχειρήσεων. Μειώνονται δηλαδή οι εργαζόμενοι και η δραστηριότητα των επιχειρήσεων, μειώνονται και οι χώροι που ενοικιάζονται.

Στα νότια προάστια, με βασικούς άξονες τις Λ. Συγγρού, Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος, το απόθεμα γραφείων είναι 650.000 τ.μ. Η κενότητα των γραφειακών χώρων Α' ποιότητας επί της Λ. Συγγρού κινείται στα επίπεδα του 12% ενώ επί της Λ. Βουλιαγμένης αγγίζει το 14%. Για τα Β' ποιότητας γραφεία, η κενότητα είναι κατά πολύ υψηλότερη και ξεπερνά το 20% του διαθέσιμου αποθέματος.

Στο κέντρο, εντάσσονται η Λ. Μιχαλακοπούλου, η αρχή της Λ. Κηφισίας, το βόρειο τμήμα της Β. Σοφίας. Το απόθεμα ανέρχεται σε 350.000 τ.μ. με τα κενά γραφεία να ξεπερνούν το 10% ενώ στα γραφεία Β' ποιότητας παρατηρείται μικρότερη κενότητα λόγω μετεγκατάστασης πολλών επαγγελματιών ή μέσου μεγέθους εταιρειών σε φθηνότερους χώρους με χαμηλότερες κτιριακές ανέσεις. Στα δυτικά προάστια οι κυριότεροι άξονες είναι η Λ. Αθηνών, η Λ. Κηφισού με την Ιερά Οδό και την Πέτρου Ράλλη να ακολουθούν. Το απόθεμα γραφείων Α' & Β' κατηγορίας υπολογίζεται σε 150.000 - 200.000 τ.μ.

Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, στο κέντρο της Αθήνας τα υψηλότερης ποιότητας γραφεία είναι στα 20 ευρώ/τ.μ. και τα μέσης ποιότητας στα 9-10 ευρώ/τ.μ. με μείωση της τάξης του 25%. Στη Λ. Κηφισίας τα υψηλότερης ποιότητας κτίρια ενοικιάζονται 15-16 ευρώ/τ.μ., τα χαμηλής ποιότητας 9-10 ευρώ/τ.μ. με μείωση 20%. Στη Λ. Συγγρού τα ενοίκια είναι 12-14 ευρώ/τ.μ. με μείωση 25% ενώ στη Λ. Αθηνών για τα υψηλής ποιότητας είναι 9-10 ευρώ/τ.μ. και μείωση 40%.

Θύελλα αντιδράσεων έχει προκαλέσει η αποκάλυψη ότι η κατάργηση του μειωμένου συνετελεστή του ΦΠΑ θα αυξήσει το κόστος μεταβίβασης των ακινήτων . Σύμφωνα με καταγγελίες που έγιναν στο realestatenews.gr ,πιθανή κατάργηση του μειωμένου συντελεστή θα έχει και αλλες αρνητικές επιπτώσεις που αφορούν στο σύνολο της οικοδομικής δραστηριότητας . Συγκεκριμένα, επισήμαινα ότι θα υπάρξει σημαντική αύξηση και του κόστους των οικοδομικών υλικών και στην παροχή υπηρεσιών απο επαγγελαμτίες της οικοδομής. Εκτιμάται μάλιστα ότι το κόστος της οικοδομής θα αυξηθεί 3-6%. Υπενθυμίζεται ότι το ρεπορταζ ανέφερε :

"Βόμβα στην αγορά εξοχικής κατοικίας των νησιών του Αιγαίου βάζει η πρόταση της ΕΕ για την κατάργηση του ειδικού καθεστώτος για τον μειωμένος συντελεστή ΦΠΑ . Μία τέτοια κίνηση θα οδηγήσεις σε αύξηση του κόστους κτήσης κατά 1% τουλάχιστον στις αγορές νέων κατοικιών και θα οδήγήσει σε ακόμα μεγαλύτερη συρρίκνωση τη οικοδομική δραστηριότητα. Αν μάλιστα αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες η επιβάρυνση θα είναι ακόμα μεγαλύτερη. Στην έκθεση της ΕΕ, που δημοσιοποιήθηκε την Τρίτη, αναφέρεται ότι εντός του Μαρτίου η κυβέρνηση θα πρέπει να παρουσιάσει τις προτάσεις για τα μέτρα του νέου φορολογικού νομοσχεδίου, ώστε αυτό να ψηφισθεί μέχρι τα τέλη Ιουνίου. Σημειώνεται ότι , η «συνταγή» της Κομισιόν θα αποτελέσει τη βάση για το νομοσχέδιο. Στο πλαίσιο των αλλαγών που προωθούνται στο φορολογικό είναι, ι οι περικοπές φοροαπαλλαγών σε κληρονομιές, γονικές παροχές, δωρεές και την αγορά πρώτης κατοικίας. Η πρόταση περιλαμβάνει την κατάργηση του μειωμένου ς κατά 30% ΦΠΑ που ισχύει για τα νησιά του Αιγαίου., αλλά και άλλων ειδικών καθεστώτων φορολόγησης γεωγραφικής φύσης, όπως οι μειωμένοι φορολογικοί συντελεστές που ισχύουν για φυσικά πρόσωπα και επιχειρήσεις σε νησιά με πληθυσμό κάτων των 3.100 κατοίκων, καθώς και το αυξημένο κατά 50% αφορολόγητο όριο που υπάρχει για όσα φυσικά πρόσωπα είναι μόνιμοι κάτοικοι σε νησιά με λιγότερους από 3.100 κατοίκους."

Το σίγουρο είναι ότι , η αδυναμία των περισσότερων ανθρώπων να αγοράσουν σπίτι αναδεικνύει την λύση που προσφέρει η ανακαίνιση ως ιδανική. Υπολογίζεται , ότι το κόστος της ολικής ανακαίνισης κινειται μεταξύ του 18-25% της εμπορικής αξίας μίας ομοειδούς κατοικίας (μετριοπαθείς παραδοχές) και σίγουρα υπολείπεται από την δαπάνη που έπρεπε να γίνει για την αγορά ενός καινούργιου σπιτιού. Τι εννοούμε όμως όταν αναφερόμαστε σε ολική ανακαίνιση; Πρόκειται για έργα που αφορούν στο:

- Γκρεμισμα τοίχων, ειδων υγιεινής, επίπλων κουζίνας, ντουλαπών, και απομακρυνση μπαζών.

- Κτίσιμο τοίχων στην καινούργια θέση τους, ώστε να διαμορφωθούν οι καινούργιοι χώροι.

- Σοβαντίσματα, σε καινούργιους τοίχους και μερεμέτια. - Ολική αλλαγή ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων.

- Ολική αλλαγή υδραυλικών εγκαταστάσεων, και αποχετεύσεων εντός του διαμερίσματος.

- Αλλαγή πόρτας εισόδου, με θωρακισμένη πόρτα ασφαλείας.

- Αλλαγή εσωτερικών πορτών.

- Αλλαγή μπαλκονόπορτων και παραθύρων με αλουμινίου βαρέως τύπου, με ανακλίσεις και με σίτες.

- Επίστρωση τσιμεντογωνίας για αλφάδιασμα δαπέδου -Τοποθέτηση πλακιδίων δαπέδου και μπάνιου

- Κατασκευή επίπλων κουζίνας.

- Κατασκευή ντουλάπας

- Τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα

- Τοποθέτηση σε γύψινα οροφής.

- Ελαιοχρωματισμοί εσωτερικά της οικίας

- Σωληνώσεις του καλοριφέρ , θέσεις των σωμάτων.

Φυσικά, όλες αυτές οι εργασίες μπορεί να μη είναι απαραίτητες και αυτό πρακτικά σημαίνει ακόμα μεγαλύτερη μείωση της δαπάνης. Σε κάθε περίπτωση πριν πάρετε την απόφαση θα πρέπει να απαντήσετε στα εξής ερωτήματα:

1ο . Ποιες εργασίες είναι απαραίτητες και ποιες μπορεί να περιμένουν. Για παράδειγμα : αν προτίθεστε να μείνετε στο σπίτι για όσο διαρκέσει η κρίση και μετά να το εγκαταλείψετε είναι ανάγκη να ρίξετε όλους τους τοίχους και να αλλάξετε τις καλωδιώσεις; Ή μήπως είναι προτιμότερο να επιλέξετε εργασίες που απλώς θα διευκολύνουν τις τωρινές στεγαστικές σας ανάγκες ; Σε κάθε περίπτωση, ακόμα και αν θελήσετε να το πουλήσετε είναι πολύ αμφίβολο αν θα πάρετε πισω το 50% των χρημάτων της ανακαίνισης.

2ο. Ποιο είναι το πραγματικό κόστος της ανακαίνισης. Ένα συνεργείο μπορεί να βγάλει ένα προϋπολογισμό αλλα σε αυτό δεν περιλαμβάνονται όλες οι δαπάνες. Για παράδειγμα : που θα μείνετε εσείς και η οικογένεια σας κατά την διάρκεια των εργασιών και τι σημαίνει αυτό στον προϋπολογισμό;

3ο . Πως θα γίνει η χρηματοδότηση και πως θα επηρεάσει την οικονομική σας κατάσταση; Για παράδειγμα : αν δαπανήσετε όλη τη ρευστότητα που έχετε τι θα γίνει στην περίπτωση μίας έκτακτης ανάγκης; Αν χρειαστεί ένα τραπεζικό δάνειο και η τράπεζα απαιτεί να μπεί προσημείωση στο σπίτι είναι σώφρων να το αποδεχτείτε; Πρίν πάρετε τις αποφάσεις σας λοιπόν θα πρέπει να γνωρίζετε τις επιπτώσεις στα οικονομικά σας δεδομένα αλλά και τις εναλλακτικές δυνατότητες που έχετε.

Στον αέρα βρίσκονται εκατοντάδες επαγγελματικά ακίνητα καθώς από τις αρμόδιες υπηρεσίες έχουν διαπιστωθεί καταστρατηγήσεις που αφορούν κατά κύριο λόγο τις χρήσεις γης και τις τυπικές προϋποθέσεις που απαιτούνται προκειμένου ένα κτίριο ή και ακόμα ένας χώρος να χαρακτηριστεί μεγάλο κατάστημα ή πολυκατάστημα ή –και ακόμα – υπεραγορά. Σύμφωνα με έρευνες που έχουν πραγματοποιηθεί, , έχουν εντοπιστεί περιπτώσεις να λειτουργούν επαγγελματικά κτίρια ως υπεραγορές σε περιοχές όπου το νομικό πλαίσια που αφορά στην χρήση γης δεν επιτρέπει την ανέγερση πολυκαταστημάτων ή υπεραγορών. Η συνήθης πρακτική , σύμφωνα με τα στοιχεία των ίδιων μελετών προκειμένου να αντιμετωπίζεται το συγκεκριμένο πρόβλημα είναι ο χαρακτηρισμός των κτιρίων από τους κατασκευαστές κατά την διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ως ενιαία καταστήματα που είναι μία χρήση απόλυτα συμβατή με τις χρήσεις γης. Ως αποτέλεσμα των καταστρατηγήσεων αυτών είναι χώροι παρκινγκ και κινηματογράφων να μετατρέπονται σε μία νύκτα σε υπεραγορές τροφίμων με ότι αυτό συνεπάγεται όσο τις περιβαντολλογικές επιπτώσεις στην ευρύτερη περιοχή. Για παράδειγμα κυκλοφοριακή συμφόρηση λόγω της έλλειψης χώρων των απαιτούμενων από την νομοθεσία χώρων στάθμευσης αφού η αλλαγή χρήσης επηρεάζει και τι τυπικές προϋποθέσεις λειτουργίας του όπως για παράδειγμα το ελάχιστο αριθμό θέσεων στάθμευσης .

Για παράδειγμα προκειμένου να λειτουργήσει ένα κτίριο ως υπεραγορά ο νόμος προβλέπει να υπάρχει μία θέση στάθμευσης αν 15 τετραγωνικά μέτρα ενώ η άδεια λειτουργίας προκειμένου ένας χώρος να αποκτήσει την χρήση του μεγάλου καταστήματος προϋποθέτει την ύπαρξη μίας θέσης στάθμευσης ανά 50 τετραγωνικά μέτρα. Πάντως το γεγονός αυτό είναι υπόψη των αρμοδίων αρχών αν και μέχρι στιγμής φαίνεται ότι είναι ελάχιστες οι περιπτώσεις παρέμβασης. Κορυφαίος παράγων που ρωτήθηκε , μάλιστα για το συγκεκριμένο πρόβλημα επισήμανε ότι η μέχρι σήμερα εμπειρία φανερώνει ότι οι καταστρατηγήσεις αυτές δεν τυγχάνουν κυρώσεων ανέφερε μάλιστα χαρακτηριστικά περίπτωση επαγγελματικού κτιρίου το οποίο ενώ στην οικοδομική άδεια καταγράφεται ως μεγάλο κατάστημα στην πραγματικότητα λειτουργεί ως υπεραγορά τροφίμων και παρά την διαπίστωση από την αρμόδια πολεοδομία ότι η υφιστάμενη εμπορική χρήση δεν είναι νόμιμη εντούτοις δεν έχει γίνει καμία ουσιαστική ενέργεια προκειμένου να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα.

«Πρόκειται για ένα φαύλο κύκλο το αποτέλεσμα του οποίου είναι η αγορά να λειτουργεί στην πραγματικότητα χωρίς κανένα χωροταξικό πλαίσιο . Από την άλλη πλευρά οι καταστρατηγήσεις αυτές οδηγούν στην δημιουργία πολλών προβλημάτων τόσο ως προς την νόθευση του ανταγωνισμού όσο και στην υποβάθμιση του περιβάλλοντος. Για παράδειγμα η λειτουργία μίας υπεραγοράς σε περιοχή που οι υφιστάμενες χρήσεις γης δεν το επιτρέπουν οδηγεί με μαθηματική ακρίβεια σε αναστολή της λειτουργίας δεκάδων μικρομεσαίων εμπορικών επιχειρήσεων που πωλούν τα ίδια η ομοειδή προϊόντα . Παράλληλα η ρύπανση λόγω αύξησης του κυκλοφοριακού φορτίου και η συγκεντρώσει πολύ περισσότερων οχημάτων –καταναλωτών και προμηθευτών οδηγεί με μαθηματική ακρίβεια στην γενικότερη υποβάθμιση της ευρύτερης αγοράς τόσο κατοικίας όσο και επαγγελματικών χώρων» τόνιζε πρόσφατα κορυφαίος παράγων σχολιάζοντας το θέμα αυτό.