Γραφεία: Η γεωγραφία της αγοράς

Το συνολικό απόθεμα των γραφείων Α' και Β΄κατηγορίας (δηλαδή τα σύγχρονα και με υποδομές κτίρια) ανέρχεται σε 2 εκατ. τ.μ. στην Αθήνα. Το 40% ή 800 χιλ. τ.μ. βρίσκεται στα βόρεια προάστια και πολλά εξ αυτών στην άλλοτε «βασίλισσα της κτηματαγοράς», Λ. Κηφισίας. Ένα 10% βρίσκεται στο κέντρο, ακόμη και στο Σύνταγμα που κάποτε ήταν περιζήτητο, το 15% στις περιοχές πέριξ του κέντρου και το 35% στα νότια προάστια και τον Πειραιά. Το κύριο χαρακτηριστικό της αθηναϊκής αγοράς γραφείων είναι το περιορισμένο απόθεμα σύγχρονων, υψηλής ποιότητας γραφείων και η πληθώρα διαμερισμάτων που έχουν μετατραπεί σε γραφεία.

Λόγω της συνεχιζόμενης κρίσης, η αθηναϊκή αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από μειωμένη ζήτηση και αύξηση στη προσφορά γραφειακών κελυφών όχι λόγω παραγωγής νέων χώρων αλλά λόγω της συρρίκνωσης της επιχειρηματικής δραστηριότητας με αποτέλεσμα την εκκένωση σημαντικών γραφειακών επιφανειών.

Στα βόρεια προάστια η Κηφισίας διατηρεί τα σκήπτρα της καλύτερης τοποθεσίας γραφείων με τη Μεσογείων να παραμένει φθηνότερος και λιγότερο ελκυστικός δρόμος. Παρά την ελκυστικότητα και τα σύγχρονα γραφεία που διατίθενται, η αγορά για όλο το '11 παραμένει «παγωμένη». Το σύνηθες μέγεθος των χώρων γραφείων που ζητούνταν πριν από την κρίση από μεγάλες επιχειρήσεις κυμαινόταν μεταξύ 2.500 τ.μ. και 4.500 τ.μ. με το μέγεθος αυτό να έχει συρρικνωθεί κατά περίπου 20% (2.000 - 3.500 τ.μ.) ως αποτέλεσμα της συρρίκνωσης του μεγέθους των επιχειρήσεων. Μειώνονται δηλαδή οι εργαζόμενοι και η δραστηριότητα των επιχειρήσεων, μειώνονται και οι χώροι που ενοικιάζονται.

Στα νότια προάστια, με βασικούς άξονες τις Λ. Συγγρού, Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος, το απόθεμα γραφείων είναι 650.000 τ.μ. Η κενότητα των γραφειακών χώρων Α' ποιότητας επί της Λ. Συγγρού κινείται στα επίπεδα του 12% ενώ επί της Λ. Βουλιαγμένης αγγίζει το 14%. Για τα Β' ποιότητας γραφεία, η κενότητα είναι κατά πολύ υψηλότερη και ξεπερνά το 20% του διαθέσιμου αποθέματος.

Στο κέντρο, εντάσσονται η Λ. Μιχαλακοπούλου, η αρχή της Λ. Κηφισίας, το βόρειο τμήμα της Β. Σοφίας. Το απόθεμα ανέρχεται σε 350.000 τ.μ. με τα κενά γραφεία να ξεπερνούν το 10% ενώ στα γραφεία Β' ποιότητας παρατηρείται μικρότερη κενότητα λόγω μετεγκατάστασης πολλών επαγγελματιών ή μέσου μεγέθους εταιρειών σε φθηνότερους χώρους με χαμηλότερες κτιριακές ανέσεις. Στα δυτικά προάστια οι κυριότεροι άξονες είναι η Λ. Αθηνών, η Λ. Κηφισού με την Ιερά Οδό και την Πέτρου Ράλλη να ακολουθούν. Το απόθεμα γραφείων Α' & Β' κατηγορίας υπολογίζεται σε 150.000 - 200.000 τ.μ.

Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, στο κέντρο της Αθήνας τα υψηλότερης ποιότητας γραφεία είναι στα 20 ευρώ/τ.μ. και τα μέσης ποιότητας στα 9-10 ευρώ/τ.μ. με μείωση της τάξης του 25%. Στη Λ. Κηφισίας τα υψηλότερης ποιότητας κτίρια ενοικιάζονται 15-16 ευρώ/τ.μ., τα χαμηλής ποιότητας 9-10 ευρώ/τ.μ. με μείωση 20%. Στη Λ. Συγγρού τα ενοίκια είναι 12-14 ευρώ/τ.μ. με μείωση 25% ενώ στη Λ. Αθηνών για τα υψηλής ποιότητας είναι 9-10 ευρώ/τ.μ. και μείωση 40%.