Οι πέντε τελευταίοι μήνες έχουν διαμορφώσει νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Η μία όψη περιγράφεται με την πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας , την αύξηση των αδιάθετων ακινήτων και κατακόρυφη μείωση των μεταβιβάσεων. Η άλλη όψη αφορά στην καθημερινότητα της αγοράς που επηρεάζεται από την ανεπάρκεια ρευστού , τις δυσκολίες όσων ζητούν τραπεζική χρηματοδότηση, τον πλαίσιο των διαπραγματεύσεων κ.α.
Το νέο αυτό περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων  αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.
1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον  ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδμή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.
2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.
3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.
4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.
5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Το 2009 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν 3,9%, έναντι αύξησης 1,7% που καταγράφηκε το 2008.
Για το σύνολο του 2009 οι μέσοι ετήσιοι ρυθμοί μείωσης των διαμερισμάτων στις ίδιες περιοχές ήταν 5,0% για την Αθήνα, 6,2% για την Θεσσαλονικη, 2,9% και 1,7% στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας .Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, σε ολόκληρο το 2009 ο αριθμός των συναλλαγών  έφθασε τις 70,1 χιλιάδες, μειωμένος κατά 39,6% έναντι του προηγούμενου έτους.Τέλος, η αξία των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων μειώθηκε το 2009 με μέσο ετήσιο ρυθμό 42,1% έναντι μείωσης κατά 20,0% το προηγούμενο έτος.

"Στα επόμενα χρόνια η αγορά κατοικίας της Αθήνας  θα αλλάξει .Ήδη , η πόλη έχει αρχίσει να επεκτείνεται κυκλικά προς όλες τις κατευθύνσεις και αυτή η τάση δεν πρόκειται να ανακοπεί τουλάχιστον για την επόμενη δεκαετία» επισημαίνεται χαρακτηριστικά σε μελέτη για την αγορά κατοικίας που συνεταξε η PROPERTY LTD.Στην ίδια μελέτη επισημαίνεται ότι  «καταλυτικό ρόλο στις εξελίξεις θα έχουν οι λεγόμενες σχετικές τιμές δηλαδή το εισοδηματικό κριτήριο , οι υποδομές στις συγκοινωνίες και η ελεύθερη γή καθώς επίσης και κριτήρια που μέχρι πρότινος η ελληνική αγορά δεν τα συνυπολόγιζε όπως για παράδειγμα η εγκληματικότητα."
Στην μελέτη αναφέρεται επίσης ότι ορισμένες περιοχές της πρωτεύουσας που ήταν παραδοσιακές μεσοαστικές αστικές τις προηγούμενες δεκαετίες βρίσκονται στα πρόθυρα της γκετοποίησης. ΧΑρακτηριστικά αναφέρονται οι περιοχές της Κυψέλης και των Πατησίων και συγκεκριμένοι τομείς απο την αγορά των Αμπελοκήπων.

Σε τεντωμένο σχοινί φαίνεται ότι βαδίζει η αγορά των ενοικιαζόμενων σπιτιών. Σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών , ήδη στα μεγάλα αστικά κέντρα η προσφορά ενοικιαζόμενων σπιτιών έχει «παγώσει» με αποτέλεσμα να εντείνεται η ανησυχία ότι σύντομα και η αγορά αυτή θα βρεθεί να κινείται σε συνθήκες υπερβάλλουσας προσφοράς. Το μεγαλύτερο πλήγμα έχουν δεχτεί τα μεγάλα ενοικιαζόμενα σπίτια με εμβαδόν άνω των 200 τετραγωνικών μέτρων όπου οι τιμές έχουν υποχωρήσει σε ποσοστό που ξεπερνά το 10% τους τελευταίους μήνες. Αιτία σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών δεν είναι μόνο η οικονομική κρίση αλλά και η προοπτική να χρησιμοποιηθεί το καταβαλλόμενο ενοίκιο ως τεκμήριο διαβίωσης για τους ενοικιαστές γεγονός που καθιστά προβληματική οποιαδήποτε νέα μίσθωση. Το ενδεχόμενο αυτό έχει επηρεάσει σημαντικά το τελευταίο μήνα και τις μισθώσεις κατοικιών που το εμβαδόν τους είναι μεγαλύτερο των 120 τετραγωνικών μέτρων καθώς «κανείς δεν γνωρίζει αν θα εφαρμοστεί το μέτρο και ποια σπίτια θα αφορά» επισήμανε χαρακτηριστικά ο ίδιος μεσίτης ο οποίος συμπλήρωνε ότι «δεν πρόκειται να υπάρξει ηρεμία στην αγορά αν δεν ξεκαθαριστεί το φορολογικό πλαίσιο στο οποίο θα κινηθεί.» Από την άλλη πλευρά , σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων καταγράφεται  σε σπίτια που το εμβαδόν τους κινείται μεταξύ 80 και 100 τετραγωνικών μέτρων. Αν και τα επίσημα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας εμφανίζουν τα ενοίκια στο δωδεκάμηνο  να έχουν σημειώσει άνοδο σε ποσοστό 3,1% , εντούτοις στη συγκεκριμένη κατηγορία σπιτιών οι ανατιμήσεις είναι σημαντικά υψηλότερες. Σε περιοχές μάλιστα ή και σε συγκεκριμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση π.χ. κοντά σε σταθμούς μετρό τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σε ποσοστό που προσεγγίζει το 10% σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα. Αλλά και στην προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση καταγράφονται έντονες διαφοροποιήσεις καθώς από τη μία πλευρά υπάρχουν περιοχές στις οποίες η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά ενώ σε άλλες καταγράφεται υπερβάλλουσα ζήτηση. «Η έκρηξη της έκδοσης οικοδομικών αδειών που καταγράφηκε το 2006 είχε ως συνέπεια έως το τέλος του 2008 που ολοκληρώθηκε η κατασκευή και των τελευταίων οικοδομών ένας αριθμός οικοπεδούχων που διέθεσαν τη γή τους με το σύστημα της αντιπαροχής να βρεθεί με κατοικίες για τις οποίες δεν υπήρχε λόγω συνθηκών αγοραστικό ενδιαφέρον και έτσι οδηγήθηκαν στην απόφαση να τις προσφέρουν για ενοικίαση. Την ίδια επιλογή έκαναν και κάποιοι κατασκευαστές με αποτέλεσμα σε αρκετές περιοχές να δημιουργηθούν συνθήκες υπερβάλλουσας προσφοράς» έλεγε χαρακτηριστικά έμπειρος κατασκευαστής των βορείων προαστίων.