Τι γίνεται όταν η αξία του δανείου είναι μεγαλύτερη απο την  αξία του ακινήτου που κάποιος έχει αγοράσει με αυτό; Αυτό είναι ένα εφιαλτικό σενάριο τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τις τράπεζες. Οι μεν πρώτοι βλέπουν την επένδυσή τους να απαξιώνεται και ακόμα και αν ρευστοποιήσουν τη κατοικία αυτό δεν είναι αρκετό για να ξεπληρωσουν το δάνειο ενώ απο την πλευρά τους οι τράπεζες χρειάζονται απαραιτήρως κεφάλαια για να ισοφαρίσουν τη"μαύρη" τρύπα στα βιβλία τους, Στην Ελλάδα το πρόβλημα αυτό μόλιες τους τελευταίους μήνες έχει αρχίσει να εμφανίζεται σε μεμονωμένες περιπτώσεις δανείων που χορηγήθηκαν  για παλιά σπίτια σε υποβαυμισμένες περιοχές. Αντίθετα στις ΗΠΑ το προβλημα είναι τεράστιο αφού εκτιμάται ότι ο συνολικός αριθμός των νοικοκυριών με αρνητικά ίδια κεφάλαια(δηλαδή η αξία του δανείου είναι μεγαλύτερη απο την αξία του σπιτιού) είναι πλέον 11,3 εκατομμύρια, ή 24%.
Αρνητική καθαρή  θέση προκαλεί ανησυχία διότι  μπορεί να αναγκάσει κάποιοιους  απογοητευμένους  δανειολήπτες να εγκαταλείψουν  τις περιουσίες τους.Επτά από τους 10 ιδιοκτήτες με υποθήκες στη Νεβάδα χρωστάνε περισσότερα  από ό, τι αξίζει η κατοικία τους , ενώ στην Αριζόνα και τη Φλόριντα, το ήμισυ περίπου των ιδιοκτητών έχει το ίδιο πρόβλημα.

Η εποχή που η αγορά κατοικίας είχε σχεδόν ομοιογενή συμπεριφορά έχει περάσει ανεπιστρεπτί καθώς όλα τα στοιχεία οδηγούν στο συμπέρασμα ότι οι τοπικές αγορές έχουν πλέον αυτόνομη συμπεριφορά που δεν ταυτίζεται με εκείνη της Αθήνας. Το ίδιο συμπέρασμα προκύπτει και για τους διάφορους τύπους κατοικιών καθώς  η κάθε υποκατηγορία φαίνεται ότι έχει αυτόνομη συμπεριφορά σε σχέση με τις υπόλοιπες.
Σύμφωνα με στοιχεία ερευνών  που επιβεβαιώνονται και από τις σχετικές μετρήσεις που έγιναν από την κεντρική τράπεζα ο ρυθμός μείωση των τιμών στα καινούργια διαμερίσματα και μαιζονέτες είναι σαφώς χαμηλότερος από  εκείνων που ηλικία κατασκευής άνω  των πέντε χρόνων. Όσο μάλιστα ανεβαίνει η ηλικία ενός ακινήτου τόσο  επιταχύνεται ο ρυθμός μείωση  τιμών.  Η εξέλιξη αυτή έχει δύο επιπτώσεις και συγκεκριμένα:
-Η  «ψαλίδα» των τιμών μεταξύ καινούργιων και μεταχειρισμένων η οποία είχε κλείσει έως και πριν από δύο χρόνια να ανοίγει και πάλι.
-Η  απορρόφηση του αδιάθετου αποθέματος  νέων κατοικιών να επιβραδυνθεί  αφού ένα σημαντικό ποσοστό της ζήτησης να καλύπτεται από κατοικίες μεγάλης ηλικίας. Αυτό οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η ανάκαμψη των επενδύσεων σε κατοικίες θα επιβραδυνθεί και αυτή τη φορά –τουλάχιστον- δεν θα πρέπει να είναι η αγορά κατοικίας η ατμομηχανή της ανάκαμψης.
Μεσίτες από τους οποίους ζητήθηκε να ερμηνεύσουν το γεγονός αυτό τόνιζαν ότι οφείλεται στην απροθυμία των κατασκευαστών να περιορίσουν τις απαιτήσεις τους καθώς η περισσότεροι από αυτούς δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας , ενώ δεν είναι εκτεθειμένοι σε τραπεζικό δανεισμό. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την εκτίμηση ότι ένα σημαντικό ποσοστό των πωλούμενων παλαιών συνδέεται με την κάλυψη αναγκών ρευστότητας των ιδιοκτητών τους  και ως εκ τούτου είναι περισσότεροι ελαστικοί στις διαπραγματεύσεις με τους υποψήφιους αγοραστές  δημιουργούν νέες συνθήκες στην αγορά κατοικίας τουλάχιστον στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας. Πρέπει να σημειωθεί , ότι για το 2010 όχι μόνο δεν προβλέπεται αλλαγή των συνθηκών αυτών αλλά αντίθετα  δεν είναι λίγοι που υποστηρίζουν ότι  οι τιμές τους θα υποχωρήσουν με πιο έντονους ρυθμούς εξαιτίας της αυξημένης προσφοράς. Αντίθετα , δεν αναμένεται αλλαγή στην εμπορική πολιτική των κατασκευαστών.
Ένα άλλο στοιχείο που ανέδειξη η κρίση είναι η διαφορετική εικόνα που παρουσιάζουν οι  τοπικές αγορές. Για παράδειγμα η υποχώρηση των τιμών στις κατοικίες στα μεγάλα αστικά κέντρα της περιφέρειας ήταν σημαντικά μικρότερη σε σύγκριση με την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη.  Αντίθετα οι τιμές κατοικίας στην Αθήνα υποχώρησαν με χαμηλότερους ρυθμούς σε σύγκριση με την Αθήνα.  Οικονομικοί αναλυτές από τους οποίους ζητήθηκε να σχολιάσουν την συγκεκριμένη διαπίστωση  τόνιζαν ότι αυτή οφείλεται σε :
-οικονομικούς παράγοντες
- ιδιαιτερότητες της αγοράς κατοικίας της κάθε επιμέρους γεωγραφικής αγοράς
Σημαντικός παράγων που επηρεάζει τις συνθήκες της αγοράς είναι η οικονομική διάρθρωση των οικονομιών στις επιμέρους περιοχές της χώρας  καθώς και η δομή της προσφοράς. Για παράδειγμα , στην Αθήνα και στη  Θεσσαλονίκη ένα μεγάλο ποσοστό των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών έχουν «ηλικία» άνω των πέντε χρόνων. Αντίθετα , στα άλλα μεγάλα αστικά κέντρα της περιφέρειας η προσφορά  καλύπτεται στο μεγαλύτερο ποσοστό της από νέες κατοικίες. Παράλληλα, στην περιφέρεια το αδιάθετο απόθεμα κατοικιών είναι αναλογικά χαμηλότερο σε σύγκριση με τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα και αυτό δεν προκαλεί πιέσεις στο επίπεδο το τιμών. Πάντως , σύμφωνα με δειγματοληπτική έρευνα που πραγματοποιήθηκε το Νοέμβριο στο σύνολο των νομών της κεντρικής και βόρειας Ελλάδας προέκυψε ότι οι τιμές είτε παρέμειναν στάσιμες είτε σημείωσαν οριακή άνοδο. Αυτό επιβεβαιώθηκε και από τα στοιχεία της κεντρικής τράπεζας στα οποία κατέγραψαν υψηλότερους ρυθμούς υποχώρησης των τιμών των κατοικιών στην Θεσσαλονίκη σε σύγκριση με την Αθήνα. Οικονομικοί αναλυτές  επισήμαιναν ότι η «συμπεριφορά» αυτή  συνδέεται κατά κύριο λόγο με το γεγονός ότι  οι ρυθμοί αύξησης των επενδύσεων σε κατοικία ήταν σημαντικά υψηλότεροι σε σύγκριση με την Αθήνα λαμβανομένου υπόψη φυσικά και του δημογραφικού παράγοντα.

Είστε σίγουροι ότι μπορείτε και θέλετε να αγοράσετε σπίτι. Πριν απαντήσετε διαβάστε το "τεστ αξιολόγησης"


1. Είστε εξοικειωμένοι με την αγορά. Εάν δίνετε προσοχή στο πόσα σπίτια προσφέρονται στις γειτονιές που σας ενδιαφέρουν, και έχετε μια ρεαλιστική εικόνα του πόσο ένα σπίτι θα σας κοστίσει, είστε σε καλό δρόμο. Αλλά εάν ονειρεύεστε το μεγάλο σπίτι τ χωρίς να έχετε ιδέα για το πόσο κοστίζει, θα έπρεπε ίσως να ξοδέψετε λίγο περισσότερο χρόνο μέχρι να εξοικειωθείτε με την αγορά και με το πώς είναι διαμορφωμένες οι τιμές των ακινήτων.

2. Εχετε τα χρήματα για την χρηματοδότηση της δικής σας συμμετοχή στο δάνειο καθώς και τις πάγιες δαπάνες;Η ίδια συμμετοχή είναι  ένα ποσοστό της αξίας του ακινήτου. Το ποσοστό αυτό θα καθοριστεί από τον τύπο του δανείου που θα επιλέξετε και  κυμαίνεται σήμερα στο 25% της αξίας του ακινήτου.. Στα κόστη συμπεριλάβετε συμβολαιογραφικά, φόρους, τίτλους  και άλλα. Μπορεί να πληρώσετε μεταξύ 2 και 7 τοις της αξίας του ακινήτου.
3. Ελέγξτε καλά πόσα μπορείτε να πληρώνετε . Ενας γενικός οδηγός, για τη μηνιαία πληρωμή σας στεγαστικού δανείου, θα μπορούσε να είναι το λιγότερο ή ίσο προς ένα ποσοστό από τα έσοδά σας, συνήθως ένα τέταρτο από το μηνιαίο σας εισόδημα. Επίσης, το εισόδημά σας και το ιστορικό σας θα καθορίσει πόσο μπορείτε να δανειστείτε. Σαν γενικός κανόνας, οι πιστωτικές σας κάρτες, δάνειο αυτοκινήτου, δαπάνες σπιτιού,  ανατροφή και έξοδα παιδιών –  δεν θα πρέπει να είναι περισσότερο από το 30 με 40 τοις εκατό του μηνιαίου σας εισοδήματος.



4. Μάθετε τι επιπρόσθετα έξοδα θα σας προκύψουν με την αγορά του σπιτιού. Αυτά συμπεριλαμβάνει ασφάλειες, έξοδα συντήρησης, κοινόχρηστα, θέρμανση και ψύξη.

5. Εάν δεν είναι καινούργιο το σπίτι  υπολογίστε κόστη για επισκευές, συντήρηση, ανακαίνιση  κλπ. που θα χρειαστούν πριν εγκατασταθείτε.

Τους τελευταίους μήνες έχει αυξηθεί κατακόρυφα ο αριθμός των κενών διαμερισμάτων καθώς οι ιδιοκτήτες τους θεωρούν ότι η φορολογική επιβάρυνση σε συνδυασμό με το υψηλό κόστος αποκατάστασης πιθανών ζημιών απο τους ενοικιαστές αλλά και ο υψηλός κίνδυνος να μη πληρωθούν νοίκια καθιστά την ενοικίαση του ακινήτου τους προβληματική. Σημαντικό ρόλο στην απόφαση αυτή έχει παίξει και η ανασφάλεια που έχει επικρατήσει για τις ρυθμίσεις του νέου φορλογικού νοσμοσχεδίου. Όπως επισήμαιναν μεσίτες , ο απαιτούμενος χρόνος για την μίσθωση μίας κατοικίας έχει αυξηθεί σημαντικά σε σχέση με πριν απο δύο χρόνια και αυτό έχει ως αποτέλεσμα το κόστος συντήρησης να έχει αυξηθεί. Αυτό το κόστος , τόνιζαν δεν μπορεί να μετακυλιστεί στον επόμενο ενοικιαστή λόγω γενικότερης συγκυρίας και έτσι η αγορά βρίσκεται σε μία κατάσταση φαύλου κύκλου. Δεν αποκλείται μάλιστα ενόψη τη επιβολής του ΦΜΑΠ κάποιοι ιδιοκτήτες να προχωρήσουν ακόμα και σε πώληση των ακίνητων περιουσιακών τους στοιχείων τα οποία δεν τους προσφέρουν κάποια πρόσοδο που να αντισταθμίζει το κόστος διατήρησης.