Ποιο είναι το στοιχείο εκείνο που χαρακτηρίζει μία αγορά που βρίσκεται σε κρίση; Η περιορισμένη ζήτηση θα απαντούσαν  οι οικονομολόγοι ,που  έχει ως αποτέλεσμα την αδυναμία των πωλητών να βρούν αγοραστή στο χρόνο που θέλουν και στην τιμή που θεωρούν ως συμφέρουσα.  Αν και τα συμπτώματα αυτά κυριαρχούν στην σημερινή αγορά ακινήτων εντούτοις  υπάρχουν «κόλπα» που διευκολύνουν τον πωλητή να  καταστήσει το προς πώληση πιο ελκυστικό και να διαπραγματευτεί μία τιμή πιο κοντά στις αρχικές του απαιτήσεις.  Από τις απαντήσεις που έδωσαν μεσίτες διαμορφώθηκε ο παρακάτω δεκάλογος για μια πιο εύκολη και πιο συμφέρουσα διαπραγμάτευση :

1. Αν είναι κενό το διαμέρισμα ένα φρεσκάρισμα σίγουρα  το καθιστά πιο ελκυστικό.
2. Αν το σπίτι κατοικείται φροντίστε να κάνετε τα «δυνατά» του σημεία όσο το δυνατόν πιο ευδιάκριτα και τις «αδυναμίες» δύσκολα αναγνωρίσιμες π.χ  αν το σπίτι έχει θόρυβο δεν χρειάζεται να το παρουσιάσετε με ανοικτά τα παράθυρα.
3. Στην διαπραγμάτευση φροντίστε με κάποιο τρόπο να δώσετε πληροφορίες για την γειτονιά π.χ. αποστάσεις από τα μέσα μαζικής μεταφοράς κ.α.
4. Μην αποκλείετε την δυνατότητα διαπραγμάτευσης .  Τις περισσότερες φορές μία έξυπνη διαπραγμάτευση στο οικονομικό είναι το «διαβατήριο» για πετυχημένη συμφωνία.
5. Είναι λάθος να βρίσκεται το «πωλητήριο» για πολύ καιρό στο ίδιο σημείο. Ένας προσεκτικός αγοραστής αντιλαμβάνεται την αδυναμία πώλησης.
6. Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι μισθωμένο καλό θα ήταν να μιλήσετε πρώτα με τον ενοικιαστή . Ειδικά αν κατοικεί σε αυτό πολλά χρόνια είναι πολύ πιθανό να γίνει αυτός ο επόμενος ιδιοκτήτης.
7. Προτιμήστε αν η γειτονιά έχει προβλήματα να κλείστε το ραντεβού εκτός σπιτιού και να οδηγήσετε σε αυτό τον ενδιαφερόμενο από την πλέον «ανώδυνη » διαδρομή. Μη ξεχνάτε ότι η πρώτη εντύπωση δύσκολα ανατρέπεται στην συνέχεια.
8. Να είστε έτοιμος για να ενδελεχή έλεγχο των εγκαταστάσεων (υδραυλικά, ηλεκτρικά κ.α) . Είναι προτιμότερο στην περίπτωση που δεν είστε διατεθειμένος να αποκαταστήσετε τις βλάβες ή και να τις διορθώσετε πρόχειρα να περιγράψετε εσείς την πραγματική κατάσταση του σπιτιού.
9. Πολλοί αγοραστές υπολογίζουν και το κόστος συντήρησης του σπιτιού. Για το λόγο αυτό καλό θα ήταν να έχετε κάποιες αποδείξεις κοινοχρήστων ώστε οι απαντήσεις σας να είναι πειστικές. Επίσης ιδιαίτερα χρήσιμο θα ήταν να γνωρίζετε την αντικειμενική αξία του σπιτιού ώστε σε μία συζήτηση να κάνετε αναφορά και στο –τυχόν -μειωμένο  κόστος μεταβίβασης.
10. Αν στην περιοχή προσφέρονται προς πώληση νεόδμητα ενημερωθείτε για τις  ζητούμενες τιμές .

Η ανακοίνωση της αύξησης του ΦΠΑ προκαλεί νέα προβλήματα σε μία ήδη βαθεία πληγωμένη αγορά κατοικίας. Στην περίπτωση που δεν υπάρξει σαφής πρόβλεψη για την απαλλαγή των νέων κατοκιών απο τη ρύθμιση τότε θα υπάρξη νέα επιβάρυνση στο κόστος  αγορά νέων κατοκιών. Συγκεκριμένα όπως είναι γνωστό οι πωλήσεις των νέων κατοικιών επιβαρύνονται κατά τη μεταβίβαση με ΦΠΑ με αποτέλεσμα η αύξηση του συντελεστή να επιβαρύνει αναλογικά το κόστος. Απο την άλλη πλευρά , αν δεν υπάρξει ρύθμιση για τις οικοδομικές επιχειρήσεις  για τις οποίες έχει παρέλθει το χρονικό διάστημα διακράτησης των αδιάθετων κατοικιών χωρίς την υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ τότε είναι σίγουρο ότι πολλές επιχειρήσεις του κλάδου θα αντιμετωπίσουν πρόσθετα προβλήματα ρευστότητας. Σύμφωνα με εκτιμήσεις αναλυτών απο την αύξηση των συντελεστών του ΦΠΑ θα επηρεαστεί και το κόστος κατασκευής ενώ θα στρέψει ακόμα και αυτό το υποτυπώδες αγοραστικό ενδιαφέρον προς τις μεταχιερισμένες κατοικίες με άμεσα αποτελέσματα και στην πορεία απορρόφησης του αδιάθετου αποθέματος κατοικιών.
Απο την άλλη πλευρά η πρόσθετη φορολόγηση της μεγάλης ακίνητης περιουσίας που ανακοινώθηκε καθιστά ακόμα πιό δύσκολη την προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων αφού απο αυτή την πρόσθετη φορολογία θα περάσει στην εφορία τουλάχιστον το 6% της αξίας της επένδυσης.

Μπορεί το κέντρο της Αθήναςνα δέχεται πλήγματα εξαιτίας των αυξημένων δεικτών εγκληματικότητας αλλά αυτό δεν απεικονίζει την πραγματική εικόνα της αγοράς καθώς στις συνοικίες του στις οποίες η αγορά κατοικίας στηρίζεται στην ζήτηση που προέρχεται απο μεσαία εισοδήματα και στις οποίες οι δείκτες παραβατικότητας κινούνται σε σχετικά χαμηλά επίπεδα καταγράφεται σταθερά υψηλή ζήτηση. Σύμφωνα με έρευνα που πραγματοποίησε η εταιρία PROPERTY με βάση τις εκτιμήσεις μεσιτών που δραστηριοποιούνται στις περιοχές:Κολωνάκι, Μετσ, Παγκράτι, Εξάρχεια,Πλάκα και Λυκαβηττός η ζήτηση για αγορά κατοικίας σε όλη την διάρκεια του 2009 κινήθεικε σε υψηλά επίπεδα -σε σύγκριση με την γενικότερη εικόνα που επικράτησε στην αγορά- και αυτό είχε ως αποτέλεσμα οι τιμές να διατηρηθούν για τα ακίνητα υψηλής εμπορικότητας και προβολής στα επίπεδα του 2008 και σε ορισμένες μάλιστα περιπτώσει να σημειώσουν άνοδο. Πρόκειται για κατοικίες που βρίσκονται στις συγκεκριμένες περιοχές και βρίσκονται στους δύο τελευταίους ορόφους της πολυκατοικίας και έχουν θέα. Σύμφωνα μάλιστα με τους ίδιους μεσίτες την χρονιά που πέρασε έκλεισαν συμφωνίες σε τιμές έως και κατα 10% υψηλότερες σε ύγκριση με το 2008. Αντίθετα εκεί που καταγράφηκε καταβαράρθρωση της αγοράς είναι στις κατοικίες που βρίσκονται σε ισόγεια και σε 1ο όροφος για τις οποίες το επίπεδο των τιμών υποχώρησε 15% κατα μέσο όρο.

Δεν έχουν περάσει πολλά χρόνια που γειτονιές όπως : το Γκάζι , το Μεταξουργείο ακόμα και η πλατεία Βάθη, θεωρούνταν από τους περισσότερους ως ο πλέον ασφαλής δρόμος για να χάσει κάποιος τα χρήματα του στην περίπτωση που αποφασίσει να επενδύσει σε ακίνητο στην συγκεκριμένη περιοχή. Όμως , πλέον οι νέες συνθήκες που διαμορφώνονται καθημερινά στην αγορά κατοικίας έχουν σηματοδοτήσει θεαματικές αναδεικνύοντας πολλές από τις «ξεχασμένες» περιοχές ως πρωταγωνιστές της αγοράς δικαιώνοντας τους τολμηρούς.
Στην αγορά της ευρύτερης περιοχής που ξεκινά από την Πλατεία Βάθη και καταλήγει στο Γκάζι τα τελευταία χρόνια έχει στηθεί ένας απίστευτος χορός υπεραξιών που έχει ως αποτέλεσμα την τελευταία δεκαετία οι αυξήσεις τιμών που καταγραφήκαν να έχουν προσφέρει υπεραξίες που προσεγγίζουν το 150%. Σύμφωνα με στοιχεία που αφορούν στην εξέλιξη των τιμών πώλησης την περίοδο 1997-2008 η μέση τιμή πώλησης μίας κατοικίας στην περιοχή αυτή εκτινάχτηκε από τα 600 ευρώ το τετραγωνικό στο επίπεδο των 2.000 ευρώ περίπου. Αλλά δεν είναι μόνο αυτό. Σε πείσμα  των καιρών που θέλει τις επενδύσεις σε κατοικίες να κατρακυλούν στις περιοχές αυτές καταγράφεται έντονη οικοδομική δραστηριότητα, η οποία δεν φαίνεται να ανακόπτεται παρά το γεγονός ότι οι τιμές πώλησης προσεγγίζουν –και μερικές φορές ξεπερνούν-τις 3.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Οι εξελίξεις μάλιστα αυτές οδηγούν πολλούς αναλυτές της αγοράς ακινήτων να κάνουν λόγο για το νέο μοντέλο ανάπτυξης της αγοράς κατοικίας .
Η ζήτηση για την αγορά κατοικίας δεν είναι πλέον μαζική, όπως στο παρελθόν , αλλά υπακούει σε συγκεκριμένους κανόνες και προέρχεται από συγκεκριμένες κατηγορίες κοινού επισημαίνεται σε μελέτη που αφορά τους προσδιοριστικούς παράγοντες που επηρεάζουν την ζήτηση για κατοικία η οποία θα δημοσιοποιηθεί την επόμενη εβδομάδα .  Η  ευρύτερη περιοχή που ξεκινά από το Μεταξουργείο και καταλήγει στον Κεραμεικό  μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως μοντέλο προκειμένου να ερμηνευτούν οι νέες τάσεις που διαμορφώνονται στην αγορά. Τα αίτια που έφεραν την έκρηξη των τιμών πώλησης πολλές και ποικίλες. Καταρχήν οι σημαντικές επενδύσεις σε έργα υποδομής (μετρό) αλλά και για την ποιοτική αναβάθμιση της (πεζοδρομήσεις, πλατείες αλλά και το πρόγραμμα ενοποίησης των αρχαιολογικών χώρων) συνέβαλλαν στο να αλλάξει η προσωπικότητα της περιοχής. Δηλαδή από γειτονιές με έντονη χονδρεμπορική και βιοτεχνική δραστηριότητα μεταβλήθηκαν σε γειτονιές όπου τα πολιτιστικά δρώμενα αναδεικνύονται κυρίαρχα. Το γεγονός αυτό συμβάλλει στην γνωριμία με την περιοχή ανθρώπων με συγκεκριμένα οικονομικά, πολιτιστικά και επαγγελματικά χαρακτηριστικά που θα μπορούσαν να προκαλέσουν αυξημένη ζήτηση. Σε αυτό διευκολύνει και το γεγονός ότι στις ανταγωνιστικές περιοχές όπως για παράδειγμα στην Πλάκα και στο Θησείο το επίπεδο των τιμών είναι απαγορευτικό ενώ άλλες όπως για παράδειγμα στην περιοχή του Ψυρρή η οποία συγκεντρώνει ανάλογα χαρακτηριστικά επικρατούν επαγγελματικές χρήσεις οι οποίες αποτρέπουν την ανάδειξη τους σε περιοχή κατοικίας.  Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι οι μέσες τιμές πώλησης κατοικιών στην ευρύτερη περιοχή των περιοχών Μεταξουργείου-Κεραμεικού ήταν το 40% των αντιστοίχων τιμών που είχαν διαμορφωθεί για κατοικίες στην περιοχή της Πλάκας και το 70% για κατοικίες στην περιοχή του Θησείου. Το γεγονός αυτό είχε ως συνέπεια την προσέλκυση κατασκευαστικών οι οποίες επένδυσαν αγοράζοντας αρχικά γη και στην συνέχεια προσφέροντας ένα προϊόν προσαρμοσμένο στις ανάγκες και τις απαιτήσεις του συγκεκριμένου καταναλωτικού κοινού.
«Πρόκειται για την επανάληψη του φαινόμενου που καταγράφηκε στις αρχές της δεκαετίας του ΄80 στην περιοχή της Πλάκας με την μόνη διαφορά ότι στην συνοικία των Θεών η προσφορά  νέων κατοικιών ήταν ανελαστική ενώ αντίθετα στον Κεραμεικό η ζήτηση καλύπτεται κυρίως από νέες κατοικίες» επισήμανε χαρακτηριστικά βετεράνος μεσίτης όταν κλήθηκε να ερμηνεύσει το «θαύμα» του …Κεραμεικού και συμπληρώνει τονίζοντας ότι «η ταύτιση των ποιοτικών και ποσοτικών παραμέτρων δεν προδιαγράφουν πάντα τις εξελίξεις καθώς στο γειτονικό Βοτανικό ο οποίος συγκεντρώνει ανάλογα ποιοτικά χαρακτηριστικά η αγορά κατοικίας διέψευσε μέχρι τώρα εκείνους που προεξοφλούσαν υψηλές υπεραξίες. Αυτό που έχει διδάξει ο χρόνος είναι ότι δεν είναι λίγες οι φορές που οι αγορές υποτάσσονται στα καπρίτσια της τύχης.