Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 08:23

Η αγορά κατοικίας στις περιοχές που κατέγραψαν υψηλά κέρδη αν και φαινομενικά δεν εμφανίζει κοινά χαρακτηριστικά εν τούτοις από μία ενδελεχή ανάλυση των στοιχείων που αφορούν την δημογραφική κινητικότητα και την μεταβολή της προσφοράς νέων κατοικιών προκύπτει το συμπέρασμα ότι η μεγάλη μεταβολή της υπεραξίας που καταγράφηκε οφείλεται κατά κύριο λόγο στην προσέλκυση νέων αγοραστών κατοικιών . Αυτό οδήγησε είτε στο να δημιουργηθεί μία καινούργια αγορά είτε να υπάρξει ποιοτική αναβαθμισή της. Στην πρώτη περίπτωση μπορεί να ενταχθεί η περίπτωση της αγοράς κατοικίας της Βούλας , η οποία ενώ μέχρι την δεκαετία του ΄70 θεωρείτο περιοχή εξοχικής διαμονής από την επόμενη δεκαετία άρχισε να μεταμορφώνεται σε περιοχή μόνιμης κατοικίας . Αυτό άλλωστε καταγράφεται και από την μεταβολή τόσο των δημογραφικών δεδομένων και της προσφοράς νέων κατοικιών . Στο διάστημα 1980-2001 ο πληθυσμός αυξήθηκε κατά 142% ενώ το απόθεμα κατοικιών κατά 109% (η διαφορά της μεταβολής κινήθεικε στα επίπεδα των 33 ποσοστιαίων μονάδων). Πρόκειται δηλαδή για μια κλασσική περίπτωση μίας νέας αγοράς η οποία έδωσε κέρδη σε όποιους την ανακάλυψαν στα πρώτα της «βήματα». Αντίθετα τόσο η περίπτωση της Ηλιούπολης όσο και της Καισαριανής μπορούν να ενταχθούν στη κατηγορία στην κατηγορία των περιοχών εκείνων που μετασχηματίσθηκαν λόγω μεταβολής της σύνθεσης του αγοραστικού κοινού. Αυτό δικαιολογεί και το γεγονός ότι ενώ στη διάρκεια της εικοσαετίας ο πληθυσμός είτε μειώθηκε (Καισαριανή) είτε αυξήθηκε οριακά (Ηλιούπολη)η ζήτηση απορρόφησε τις νέες κατοικίες που προσφέρθηκαν προς πώληση. Στη Καισαριανή καταγράφηκε αύξηση του αποθέματος κατοικιών κατά 15% περίπου και μείωση του πληθυσμού κατά 8,5% (η διαφορά μεταξύ των δύο ποσoστών κινείται στα επίπεδα των 23 ποσοστιαίων μονάδων) ενώ στην Ηλιούπολη το απόθεμα κατοικιών μεταβλήθεικε κατά 33% ενώ ο πληθυσμός κατά 9% περίπου (διαφορά 24%). Κέρδη προσφέρουν και οι περιοχές οι οποίες είτε μπορούν να χαρακτηρισθούν ως «ελιτ» της αγοράς(Παλαιό και Νέο Ψυχικό, Φιλοθέη , Γλυφάδα) που συγκεντρώνουν τα υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα του πληθυσμού είτε περιοχές με ιδιαίτερα προσιτές τιμές που συγκεντρώνουν κυρίως χαμήλοτερα εισοδηματικά στρώματα (Ανω Λίοσια, Κορυδαλλός ,Μοσχάτο , Νέα Ιωνία , Χαϊδάρι) Πρόκειται δηλαδή για περιοχές οι οποίες στη διάρκεια της εικοσαετίας έχουν διατηρήσει το προφίλ τους χωρίς ουσιαστικές μεταβολές . Δηλαδή οι ακριβές περιοχές εξακολουθούν να είναι ακριβές ενώ στις άλλες η ζήτηση εξακολουθεί να αποτελείται από τα ίδιες περίπου εισοδηματικές ομάδες πληθυσμού. Αυτό άλλωστε καταγράφεται και στους ρυθμούς μεταβολής του πληθυσμού των περιοχών αυτών και της οικοδομικής δραστηριότητας που σε γενικές γραμμές εμφανίζουν μια παράλληλη μετατόπιση. Εξαίρεση μπορεί να θεωρηθούν οι περιπτώσεις της Γλυφάδας , η στην οποία η μεταβολή του αποθέματος των κατοικιών και του πληθυσμού είναι σχεδόν ίσες και του Χαϊδάριου και Ηρακλείου όπου στην πραγματικότητα καταγράφηκε μια αλλάγή στην ποιοτική σύνθεση της ζήτησης. Συγκεκριμένα στο Χαϊδάρι και στο Ηράκλειο ο ρυθμός αύξησης του πληθυσμού ήταν σημαντικό χαμηλότερος από την αύξηση της προσφοράς γεγονός που πρέπει να αποδοθεί στην ανάδειξη τους σε τόπους κατοικίας νοικοκυριών με υψηλότερο εισοδηματικό επίπεδο σε σύγκριση με τις προηγούμενες περιόδους.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 08:23

Οι καιροί που περνάμε σίγουρα είναι πολύ δύσκολοι αφού χιλιάδες οικογένειες είτε τα βγάζουν δύσκολα πέρα είτε κάνουν αποταμίευση λίγα ευρώ κάθε μήνα για να τα προσθέσουν στο δάνειο ώστε να μπορέσουν να αποκτήσουν ένα κεραμίδι με 70-150 χιλιάδες ευρώ για τους ίδιους και την οικογένεια τους. Αυτή είναι η μία πλευρά του λόφου. Στην άλλη πλευρά βρίσκονται λίγες εκατοντάδες ανθρώπων οι οποίοι προσφέρουν εκατομμύρια ευρώ για να αποκτήσουν ένα ξεχωριστό σπίτι ή για να αγοράσουν ένα μοναδικό οικόπεδο σε κάποια προνομιούχα περιοχή η προάστιο της πρωτεύουσας. «Πρόκειται για ένα χορό εκατομμυρίων όπου το ευρώ δεν μετριέται. Πάντα όμως υπήρχαν αγοραστές οι οποίοι ήταν διατεθειμένοι να πληρώσουν όσο-όσο για να αποκτήσουν ένα ακίνητο που τους είχε «μπει» στο μάτι. Πριν λίγα χρόνια ήταν οι άνθρωποι του Χρηματιστηρίου. Όχι μόνο χρηματιστές αλλά επιχειρηματίες αλλά και ιδιώτες που πλήρωναν ένα ακίνητο σε τιμές εξωπραγματικές. Χθες τη θέση τους πήραν οι άνθρωποι που ασχολούνται με τη ναυτιλία. Αυτοί κρατούσαν την αγορά και ανάμεσα τους υπήρχαν και κάποιοι που πλήρωναν και παραπάνω για το ακίνητο που τους αρέσει. Σήμερα όλοι αυτοί έχουν εξαφανιστεί. Η πτώση των χρηματιστηρίων. Η κρίση και η ανασφάλεια των ναύλων και η ανασφάλεια τους έδιωξαν. Σήμερα παρουσιάζονται κάποιοι άγνωστοι με ρευστό μα πολύ ρευστό και επιβάλλουν τιμές. Όπου δεν μπορούν να τα καταφέρουν εξαφανίζονται ελπίζοντας ότι η επόμενη διαπραγμάτευση θα είναι πιο συμφέρουσα. Υπάρχουν και κάποιοι επαγγελματίες που αγοράζουν αλλά και αυτοί μετρημένα και με τη ανασφάλεια που προκαλεί η εφορία. Οι παραδοσιακοί αγοραστές είτε έχουν εξαφανιστεί είτε έχουν παρκάρει τα χρήματα τους σε ασφαλέστερες αγορές είτε περιμένουν να πιάσει πάτο η αγορά.». Με αυτό τον τρόπο περιέγραφε άνθρωπος που γνωρίζει πολύ καλά την αγορά κατοικίας στις ακριβές περιοχές της πρωτεύουσας όταν ρωτήθηκε» για περιπτώσεις αγορών πολύ μεγάλης αξίας. Ακόμα και οι επαγγελματίες της αγοράς που είναι συνηθισμένο να κρατούν το στόμα τους κλειστό για τις αγορές εν τούτοις δεν τρομάζουν να πουν ότι η εποχή που πληρώνονταν τα τρελά λεφτά για ένα ακίνητο γύρω από το Προεδρικό Μέγαρο , το Κολωνάκι , το Ψυχικό και η Φιλοθέη έχουν παρέλθει οριστικά.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 08:23

Η εξέλιξη των δημογραφικών μεγεθών προκαλεί προβληματισμό για την πορεία της αγοράς κύριας κατοικίας στα επόμενα χρόνια Οικονομικοί αναλυτές επισημαίνουν ορισμένους ποιοτικούς δείκτες οι οποίοι δεν δίνουν περιθώρια αισιοδοξίας για την πορεία μεγέθυνσης της αγοράς κατοικίας στα επόμενα χρόνια. Συγκεκριμένα , τόνιζαν ότι ανασταλτικοί παράγοντες στην ανάπτυξη της αγοράς κύριας κατοικίας είναι : -Η γήρανση του πληθυσμού . Ο πληθυσμός της χώρας θα κινηθεί στα επίπεδα των 11,2 εκατομμυρίων κατοίκων έως το 2040 (εκτιμήσεις ΕΣΥΕ). -Η φυσική κίνηση του πληθυσμού. Ο αριθμός των γάμων έχει περιορισθεί αισθητά σε σχέση με τις προηγούμενες δεκαετίες. Από τα στοιχεία της ΕΣΥΕ προκύπτει ότι το 1961 τελέσθηκαν 70.914 γάμοι, το 1971 περί του 73.000 γάμους , το 1981 κινηθήκαν στα επίπεδα των 71.000 περίπου , το 1991 υποχώρησε στις 65.500 και το 2001 στις 57.000 περίπου. Σε ένα τέτοιο περιβάλλον επισήμαιναν αναλυτές η προσφορά νεότευκτων κατοικιών θα πρέπει να κινηθεί τουλάχιστον για μία τριετία στα σημερινά χαμηλά , ώστε να απορροφηθεί η υπερβάλλουσα προσφορά. «Στην περίπτωση που το πρόβλημα εντοπίζονταν μόνο στην οικοδομική δραστηριότητα τότε οι προβλέψεις αυτές θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν ως ρεαλιστικές. Όμως , βρισκόμαστε στην δίνη μίας γενικότερης κρίσης της παγκόσμιας οικονομίας η οποία ήδη έχει πλήξει τις αγορές των μετοχών, τις αγορές εμπορευμάτων και την ιδιωτική κατανάλωση. Η ανάκαμψη επομένως δεν σχετίζεται τόσο με την αντίδραση μίας επιμέρους αγοράς αλλά με την γενικότερη πορεία της οικονομίας αλλά και των επιμέρους στοιχείων της ελληνικής κοινωνίας .» επισήμαινε επικεφαλής του τμήματος μελετών εμπορικής τράπεζας και συμπλήρωνε : «ο ορίζοντας της τριετίας , μπορεί να αποδειχθεί τελικά αισιόδοξη εκδοχή.»

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 08:23

« Η ελληνική αγορά ακινήτων είναι λιγότερο ευάλωτη στην κρίση σε σύγκριση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές και δεν θα πρέπει να αναμένονται σημαντικές ανακατατάξεις στο εγγύς χρονικό διάστημα. Η άμυνα της ελληνικής αγοράς βασίζεται στον απομονωτισμό της αφού η εξάρτηση από τις αγορές του εξωτερικού είναι σχεδόν μηδενική σε σύγκριση με άλλες αγορές όπως για παράδειγμα της Ισπανίας και της Βρετανίας που αυτή την στιγμή βρίσκονται στο μάτι του κυκλώνα της κρίσης.» Αυτό τόνιζε κορυφαίος αναλυτής όταν ρωτήθηκε σχετικά με την ένταση και της διάρκεια της κρίσης στην ελληνική αγορά ακινήτων. Αν και οι περισσότεροι υποστηρίζουν ότι η κάμψη της αγοράς θα διαρκέσει τουλάχιστον δύο χρόνια εντούτοις αρκετοί αναλυτές τοποθετούν χρονικά την ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας στο α΄εξάμηνο 2011. «Η αποκατάσταση της λειτουργίας των χρηματοοικονομικών αγορών αναμένεται να συμβάλλει σε εκ νέου αύξηση της ζήτησης κατοικιών και σε αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες από το 2010. Διατυπώνεται η πρόβλεψη ότι «η απορρόφηση του πλεονάσματος των προς πώληση κατοικιών που έχει δημιουργηθεί στην περίοδο των υψηλών επενδύσεων σε κατοικίες» θα έχει ολοκληρωθεί έως το τέλος του επόμενου χρόνου. Σύμφωνα με τραπεζικούς παράγοντες η απορρόφηση του πλεονάζοντος αποθέματος θα είναι ο καταλυτής για την ανάκαμψη της αγοράς. Ήδη , τα στοιχεία για την οικοδομική δραστηριότητα δείχνουν ότι η αγορά έχει προσαρμοσθεί στα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται στην αγορά και έχει περιορίσει σημαντικά τον όγκο των προς πώληση καινούργιων κατοικιών