Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 10:45

Μικρά διαμερίσματα που μπορούν να συνενωθούν είμαι η νέα μόδα η οποία έχει αρχίσει να εκδηλώνεται στην αγορά κατοικίας των μεγάλων αστικών κέντρων. Σύμφωνα με πληροφορίες οι συνενώσεις μικρών διαμερισμάτων έχει επανέλθει στο προσκήνιο για οικονομικούς αλλά και φορολογικούς λόγους αφού η εκμετάλλευση των οριζόντιων ιδιοκτησιών παρέχει αρκετά φορολογικά πλεονεκτήματα ιδίως αν η κατοικία βρίσκεται σε ακριβές περιοχές. Προς το παρόν τα καιρούργια διαμερίσματα που προσφέρονται για τέτοιες επιλογές είναι περιορισμένα , αφού ο κύριος όγκος του διαθέσιμου αποθέματος αφορά σε κατοικίες με εμβαδόν από 70 εώς 100 τετραγωνικά μέτρα και αυτό γιατί η ζήτηση ήταν εστιασμένη σε αυτά τα τετραγωνικά. Αντίθετα , η προσφορά σπιτιών με 30-60 τετραγωνικά μέτρα ήταν περιορισμένη , σύμφωνα με τα στοιχεία των οικοδομικών αδειών της τελευταίας τετραετίας. Τώρα όμως η τάση αυτή δεν αποκλείεται να ανατραπεί λόγω των νέων δεδομένων που επικρατούν στην αγορά κατοικίας και στην οικονομία γενικότερα.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 10:45

Σύμφωνα με τα στοιχεία μεσιτών η μείωση των ενοικίων αφορά κυρίως σε κατοικίες εμβαδού άνω των 100 τετραγωνικών μέτρων που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες καταγράφηκε μεγάλη αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας στην διάρκεια της τελευταίας πενταετίας. Η ζήτηση επικεντρώνεται κατά κύριο λόγο σε κατοικίες περί τα 75-85 τετραγωνικά μέτρα . Από την άλλη πλευρά , όλοι αποφεύγουν, εκτός και αν πρόκειται για περιπτώσεις ανάγκης, να αλλάξουν κατοικία αφού το κόστος της μετακόμισης ισοδυναμεί με μερικά ενοίκια. Αν σε αυτό προστεθεί και το ποσό της εγγύησης τότε το ποσό που εκταμιεύεται δεν είναι αμελητέο ιδιαίτερα μάλιστα στους σημερινούς χαλεπούς καιρούς. Αυτό, όπως είναι φυσικό, περιορίζει την ενεργό ζήτηση ενώ από την άλλη πλευρά υπάρχει ένας σημαντικός αριθμός αδιάθετων κατοικιών στα χέρια τόσο των κατασκευαστών όσο και των οικοπεδούχων που έδωσαν την γη τους για αντιπαροχή. Ο συνδυασμός της περιορισμένης ζήτησης με την υπερβάλλουσα προσφορά είναι φυσικό να έχει άμεση επίπτωση στο επίπεδο των τιμών των ενοικίων. Ανάλογα προβλήματα καταγράφονται και στις ακριβές περιοχές του κέντρου της πρωτεύουσας. Για παράδειγμα στο Κολωνάκι ο αριθμός των ξενοίκιαστων κατοικιών ακόμα και σε δρόμους υψηλής προβολής έχει σημειώσει κατακόρυφη άνοδο σε σύγκριση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο. Αν και οι ζητούμενες τιμές εξακολουθούν να κινούνται στα περυσινά επίπεδα εντούτοις οι περισσότερες συμφωνίες κλείνονται σε επίπεδα 5-15% χαμηλότερα από τις αρχικά ζητούμενες τιμές.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 10:45

Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων και κυρίως της κατοικίας φαίνεται ότι τουλάχιστον για την ελληνική αγορά μακρυνή υπόθεση καθώς τα 10 κριτήρια που θα πρέπει να πληρούνται προκειμένου να υπάρξει ανάκαμψη της ζήτησης δεν φαίνονται στον ορίζοντα. Σύμφωνα με τους οικονομολόγους τα δέκα σημάδια -δεν σημαίνει ότι θα πρέπει να εκδηλώνονται ταυτόχρονα όλα -που φέρνουν την ανάκαμψη στην αγορά κατοικίας είναι :

1.Η ανάκαμψη της γενικής οικονομικής δραστηριότητας και ευημερίας, που δίνει μεγαλύτερη διαθέσιμο εισόδημα στις τσέπες των καταναλωτών και ενθαρρύνει την ιδιοκατοίκηση.

2. Η αύξηση του πληθυσμού ή του τμήματος του πληθυσμού που εισέρχονται στην αγορά στέγης .

3. Το χαμηλό γενικό επίπεδο των επιτόκιων και ιδίως των βραχυπρόθεσμων , που καθιστά πιο προσιτά σπίτια .

4.Η προώθηση νέων προϊόντων ενυπόθηκης πίστης με χαμηλές αρχικές μηνιαίες πληρωμές που κάνουν τα σπίτια πιο προσιτά .

5. Εύκολη πρόσβαση σε πιστώσεις που θα φέρει περισσότερους αγοραστές στην αγορά .

6. Υψηλής απόδοσης δομημένα ομόλογα ενυπόθηκων δανείων, όπως απαιτείται από τους επενδυτές , που κάνουν πιο εύκολη την διάθεση ενυπόθηκων δανείωνστους δανειολήπτες.

7. Μια πιθανή κακή εκτίμηση του κινδύνου από δανειστές και τους επενδυτές ενυπόθηκων ομολόγων που επεκτείνει τη διαθεσιμότητα των πιστώσεων προς τους δανειολήπτες .

8. Η υποτίμηση των κινδύνων της πιστοληπτικής ικανότητας του δανειολήπτη.

9. Η έλλειψη χρηματοοικονομικών γνώσεων και της υπερβολικής ανάληψης κινδύνου εκ μέρους των δανειοληπτών στεγαστικών δανείων .

10. Κερδοσκοπικές συμπεριφορά από τους αγοραστές και επενδυτές ακινήτων που τροφοδοτούνται από τις εξωπραγματικές εκτιμήσεις για την πορεία των τιμών.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 10:45

Η κρίση τελικά διάψευσε όλους εκείνους που πίστευσαν ότι οι "παραδοσιακές αγορές " τείνουν προς εξαφάνιση αφού στην διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας άλλαξε το αγοραστικό προφιλ του έλληνα. Σύμφωνα με στοιχεία που αφορούν στην εξέλιξη των τιμών πώλησης κατοικιών προέκυψε ότι στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας στην διάρκεια του τελευταίου 18μήνου κατέγραψαν τις μικρότερες απώλειες στις περιοχές οι οποίες:

-είχαν στο παρελθόν υψηλή εμπορευσιμότητα

-δεν είχαν μεγάλη προσφορά καινούργιων κατοικιών με τις τιμές πώλησης τους να κινούνται σε υψηλά επίπεδα

-συγκεντρώνουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά πχ εθνολογικά, πολιτιστικά κ.α

Για παράδειγμα στην Αθήνα οι τιμές κρατήθηκαν στις πολύ ακριβές αγορές πχ Ψυχικού , Βουλιαγμένης , Κολωνακίου κ.α Αιτία , σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών το γεγονός ότι δεν έχουν γίνει πολλές μεταβιβάσεις και αυτό είχε ως αποτέλεσμα οι τιμές πώλησης να μη καταγράψουν μεγάλες απώλειες. Επίσης μικρές απώλειες είχαν και οι αγορές κατοικιάς σε μεσοαστικές περιοχές και αυτό κυρίω λόγω του μεγάλου ποσοστού ιδιοκατοίκησης γεγονός που συγκράτησε τη προσφορά και επομένως τις τιμές. Πρέπει να σημειωθεί ότι ανάλογη συμπεριφορά είχαν και οι αγορές των παραδοσιακών προαστείων πχ Χαλάνδρι όπου η προσφορά εστιάστηκε κυρίως σε νέες κατοικίες στις οποίες οι κατασκευαστές δεν υποχωρούσαν απο τις απαιτήσεις άνω του 10%. Αυτό έγινε φανερό στην περίπτωση της αγοράς του Γέρακα όπου στην διάρκεια του προηγούμενου χρόνου οι κατασκευαστές λόγω υψηλού αποθέματος έριξαν τι τιμές άνω του 10% αλλά φέτος με την σημαντική μείωη της προσφοράς οι τιμές εμφανίζουν σταθερότητα. Αντίθετα στις λεγόμενες περιοχές , η μεγάλη αύξηση της προσφοράς καινούργιων κατοικιών είχε ως αποτέλεσμα την θεαματική υποχώρηση των τιμών στην διάρκεια του τρέχοντος έτους.

Πρέπει να σημειωθεί ότι ανάλογες είναι και οι τάσεις στην αγορά κατοικίας στην Θεσσαλονίκη , η αγορά κατοικίας της οποίας σημείωσε σημαντικές απώλειες στις περιοχές με μεγάλη αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας.