Νομικές δυσκολίες και ανεπάρκειες και προβλήματα με τον χωροταξικό σχεδιασμό καθυστερούν την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου. Το Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ) σε συνεργασία με τα συναρμόδια υπουργεία προσπαθεί να «καθαρίσει» περίπου 100 κρατικά ακίνητα φιλέτα τα οποία θα μπορούσε να αξιοποιήσει στο προσεχές διάστημα. Αν και η κυβέρνηση έχει αναλάβει τη δέσμευση να διορθώσει τις νομικές και τεχνικές ανεπάρκειες, να επισπεύσει τον χωροταξικό σχεδιασμό και θα εκδώσει τις άδειες που απαιτούνται για τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία του Δημοσίου, όλες οι διαδικασίες αυτές γίνονται με αργούς ρυθμούς. Έτσι, ελάχιστος αριθμός από τα ακίνητα που έχουν περιέλθει στο ΤΑΙΠΕΔ από την Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου θεωρούνται ώριμα προς αξιοποίηση. Παράλληλα, εξετάζεται η δυνατότητα σύστασης εμπράγματου δικαιώματος σε γη που ανήκει σε άλλον, ήτοι ο λεγόμενος θεσμός «επιφανείας». Ο θεσμός της «επιφανείας» που ήταν μέρος του Ελληνικού Δικαίου μέχρι το 1946, οπότε καταργήθηκε, θα διευκολύνει τις τιτλοποιήσεις εσόδων από την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου. Ο νόμος για την επανεισαγωγή του θεσμού της «επιφανείας» προβλέπει μεταξύ άλλων ότι εταιρείες χαρτοφυλακίου ακινήτων (sovereign real estate funds) του Δημοσίου μπορούν να τιτλοποιούν μελλοντικά έσοδα από «εδαφονόμια».

Το «εδαφονόμιο» είναι το αντάλλαγμα που θα πληρώνουν οι ιδιώτες στο Δημόσιο για την απόκτηση – μέσω μακροχρόνιων συμβάσεων – της πλήρους κυριότητας των κτισμάτων που θα οικοδομούνται ή έχουν ήδη οικοδομηθεί στις δημόσιες εκτάσεις. Ωστόσο, απαραίτητη προϋπόθεση για να λειτουργήσει αποτελεσματικά ο θεσμός και για να γίνουν οι τιτλοποιήσεις είναι οι εταιρείες χαρτοφυλακίου ακινήτων να έχουν στην κατοχή τους «καθαρά» ακίνητα, που θα διέπονται από συγκεκριμένους όρους χρήσης και αξιοποίησης. Απο την άλλη πλευρά σε ενδελεχή νομικό έλεγχο 35 ακινήτων που θεωρούνται περισσότερο ώριμα προς αξιοποίηση προχωρά το Ταμείο Ιδιωτικοποιήσεων, με την ελπίδα πως όταν έρθει η ώρα των διαγωνισμών θα έχει βελτιωθεί το επενδυτικό κλίμα. Τα στελέχη του Ταμείου υποστηρίζουν πως τους τελευταίους μήνες έχει υπάρξει συστηματικός έλεγχος αρκετών από τα περίπου 80.000 ακίνητα που έχουν περιέλθει στο ΤΑΙΠΕΔ μέσω της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ – προέκυψε από τη συγχώνευση της Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου και της Εταιρείας Τουριστικών Ακινήτων). Οπως είχε δηλώσει σε πρόσφατο συνέδριο ο εντεταλμένος σύμβουλος του Ταμείου Ανδρέας Ταπραντζής, έχουν εντοπιστεί περί τα 600 ακίνητα που έχουν, εκ πρώτης όψεως, δυνατότητες αξιοποίησης. Ομως για να προχωρήσουν στο επόμενο βήμα απαιτούνται περαιτέρω έλεγχοι για το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τη σημερινή κατάσταση, πιθανές καταπατήσεις τμημάτων κ.λπ. Βέβαια δε χρειάζεται κάποιος να γνωρίζει σε βάθος το μπάχαλο με το ιδιοκτησιακό καθεστώς μεγάλου τμήματος της δημόσιας περιουσίας για να θεωρήσει ανεδαφικές τις προβλέψεις του μνημονίου σύμφωνα με τις οποίες το ΤΑΙΠΕΔ θα έπρεπε να έχει ήδη δημιουργήσει τρία χαρτοφυλάκια ακινήτων. Κάτι τέτοιο δεν πρόκειται να συμβεί, με δεδομένο το κλίμα στην οικονομία και την επιδεικτική αποχή των ξένων από τη βυθιζόμενη ελληνική αγορά ακινήτων. Περισσότερο ρεαλιστικό θεωρείται από τα στελέχη της αγοράς ένα σχέδιο σταδιακής αξιοποίησης μεμονωμένων ακινήτων που διαθέτουν ξεχωριστά χαρακτηριστικά και μπορούν να προσελκύσουν διεθνές ενδιαφέρον.

Τα ακίνητα που χαρακτηρίζονται ως «φιλέτα» στη χώρα μας έχουν βγει προς πώληση σε πολύ χαμηλές τιμές. Αξίζει να υπενθυμίσουμε ότι πριν από περίπου 1,5 χρόνο, η εκτίμηση της τρόικας για το άμεσο όφελος των αποκρατικοποιήσεων και της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας ήταν στα 50 δισ. ευρώ. Η αισιόδοξη πλέον αυτή εκδοχή είχε συναντήσει σκληρά «μέτωπα» από πολιτικούς της τότε κυβέρνησης, αλλά και της αξιωματικής αντιπολίτευσης, οι οποίοι μετέφραζαν τα κεφάλαια αυτά ως εκποίηση της δημόσιας περιουσίας. Οι χαμηλές τιμές για τα περισσότερα από τα προς πώληση ακίνητα και των ΔΕΚΟ ευνοούν σημαντικά και μόνο τους ξένους επενδυτές. Μειώνουν τον κίνδυνο της σχέσης της τοποθέτησης κεφαλαίων και απόδοσής τους, ενώ παράλληλα βρίσκονται σε πλεονεκτική θέση αφού διαθέτουν από τα τραπεζικά συστήματα των χωρών που δραστηριοποιούνται τη χρηματοδότηση που θα απαιτηθεί για να υποβάλουν ανταγωνιστικές προσφορές και να καταστεί δυνατή η τοποθέτησή τους -και μάλιστα νωρίς- σε μία χώρα που επιχειρεί την αναδόμησή της. Οι Ελληνες επενδυτές που θα επιθυμούσαν να διεκδικήσουν μέρος της δημόσιας περιουσίας δεν έχουν ίσες ευκαιρίες. Δεν έχουν δηλαδή πρόσβαση σε δανεισμό, ο οποίος είναι αναπόσπαστο κομμάτι προκειμένου ένας όμιλος να καταθέσει μια συμφέρουσα για το Δημόσιο οικονομική και επιχειρησιακή πρόταση για κάποιο από τα κομμάτια που θα αποκρατικοποιηθούν. Αντίθετα, η επιχείρηση της πλειοψηφίας των ελληνικών ομίλων είναι η εξεύρεση κεφαλαίων... κίνησης.

Πακέτο μέτρων για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων προτείνουν οι μεσίτες. Σε ανακοίνωση της Ομοσπονδίας τους επισημαίνουν ότι : "Θα έπρεπε η Κυβέρνηση να φορολογεί τα ακίνητα βάσει των εσόδων που αποφέρουν, και όχι απλά επειδή κάποιος τα κατέχει και τα ιδιοχρησιμοποιεί ως κατοικία του ή την επαγγελματική του στέγη. Απ’ ότι γνωρίζουμε όλα τα πράγματα στην Ελλάδα, φορολογούνται στα κέρδη και όχι στην κατοχή, με αυτή τη σκέψη θα είχε λογική να φορολογούν και να είναι τεκμήριο και τα έργα τέχνης οποιασδήποτε αξίας έχουν οι Έλληνες στα σπίτια τους , ή συλλογές ιδιαίτερης αξίας. Οι φόροι που πληρώνει κάποιος για την ακίνητη περιουσία πρέπει να διαμορφώνονται βάση των εξής παραμέτρων :

• Εισόδημα ( συνταξιούχοι , μισθωτοί, υπάλληλοι κα)

• Δάνεια (πόσο πληρώνει για το δάνειο και τι ποσό δανείου είναι)

• Τι είδος ακινήτου είναι (διατηρητέο , προς απαλλοτρίωση, δεσμευμένο από το Δήμο κα) σε ποια περιοχή και ποια η χρήση του ."

Ζητούν απο την την Κυβέρνηση να υλοποιήσει τα εξής:

• Να μειώσει τις αντικειμενικές αξίες και να καταργήσει τους συντελεστές εμπορικότητας

• Να καταργήσει τα τεκμήρια διαβίωσης με κριτήριο την κατοχή ακινήτων • Να μειωθεί ο φόρος μεταβίβασης στο 5% και να επανέλθει ο φόρος υπεραξίας, όπως ισχύει σε όλη την Ευρώπη, με κλίμακα ανάλογη με την αξία του ακινήτου και η μείωση αυτού του φόρου να είναι ιδιαίτερα μεγάλη σε: o Αγορά διατηρητέων ακινήτων o Αγορά ακινήτων σε παραμεθόριες περιοχές o Αγορά ακινήτων που αποδεδειγμένα χρηματοδοτείται από την αμέσως προηγηθείσα πώληση ενός άλλου ακινήτου o Αγορά αγροτικής γης o Αγορά εκτάσεων που πρόκειται να ανεγερθούν επαγγελματικοί τουριστικοί χώροι. o Αγορά ξενοδοχείων – τουριστικών καταλυμάτων

• Να συνεχίσει να υπάρχει απαλλαγή του φόρου μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας, και να υπάρξει απαλλαγή του φόρου μεταβίβασης για αγορά πρώτης επαγγελματικής στέγης

• Να μην βγαίνουν στον πλειστηριασμό ακίνητα που συνδέονται με χρέη από πιστωτικές κάρτες και καταναλωτικά δάνεια , είτε για τους ιδιοκτήτες είτε για τους εγγυητές.

• Να μειωθούν τα τέλη μεταγραφής – προσημείωσης και υποθήκης στα υποθηκοφυλακεία – κτηματολογικά γραφεία

• Φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας (ΦΜΑΠ). Ο φόρος αυτός αποτελεί σημαντικό πλήγμα στην κτηματαγορά, στην οικοδομή αλλά και στην οικονομία γενικότερα. Θα πρέπει να αυξηθούν τα αφορολόγητα όρια και να αλλάξουν οι κλίμακες ώστε να αφορά μόνον την πραγματικά μεγάλη ακίνητη ιδιοκτησία, και όχι τη μεσαία ή τη μικρή, διαφορετικά το ακίνητο θα καταστεί ανεπιθύμητο αγαθό, που ουδείς θα θέλει να έχει στην κατοχή του. Ιδιαίτερα θα πρέπει να απαλλαγούν τα διατηρητέα ακίνητα που δεν έχουν επισκευαστεί, τα υπό απαλλοτρίωση και γενικότερα όσα δεν αποδίδουν εισόδημα όπως γίνεται στα περισσότερα ευρωπαϊκά κράτη.

• Να δίνεται άμεσα VISA σε κατοίκους της μη Ε.Ε. για 5 έτη που επενδύουν σε ακίνητα στη χώρα μας, όπως κάνει και η Μεγάλη Βρετανία.

Στον τομέα της ακίνητης περιουσίας έχει ολοκληρωθεί η καταγραφή άνω των 80.000 δημόσιων ακινήτων από 30 διαφορετικούς δημόσιους φορείς, αναπτύχθηκε υποδομή για την παρακολούθησή τους και συνεχίζεται ο διεξοδικός νομικός και τεχνικός έλεγχος σε δεκάδες ακίνητα. Το 20% των προεπιλεγμένων ακινήτων (περίπου 600 ακίνητα) αντιπροσωπεύουν το 85% της αξίας. Η κυβέρνηση θα δρομολογήσει άμεσα τις αναγκαίες νομοθετικές ρυθμίσεις για την ταχύτερη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, θα ενισχύσει το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, θα φροντίσει για τον συντονισμό των συναρμόδιων υπουργείων για την προώθηση των μεγάλων επενδύσεων σε δημόσια ακίνητα και θα ενισχύσει ουσιαστικά τη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας, ώστε σε συνεργασία με το ΤΑΙΠΕΔ να διευκολύνει τις επενδύσεις στα δημόσια ακίνητα και να μεγιστοποιήσει την αξία τους για το Δημόσιο. Η κυβέρνηση θα λάβει όλες τις απαραίτητες νομοθετικές πρωτοβουλίες για την αξιοποίηση της ακίνητης δημόσιας περιουσίας από το Φάληρο μέχρι το Σούνιο δίνοντας έτσι μεγαλύτερες υπεραξίες και στο ίδιο το Ελληνικό. Το κυβερνητικό πλάνο για τις ιδιωτικοποιήσεις Q

1η φάση Ελληνικό, ΔΕΠΑ - ΔΕΣΦΑ, ΤΡΑΙΝΟΣΕ, Κρατικά Λαχεία, IBC, Αφάντου, Κασσιώπη

2η φάση ΕΥΑΘ, ΕΥΔΑΠ, ΕΛΠΕ, ΕΓΝΑΤΙΑ, ΕΛΤΑ, ΔΕΗ, ΟΠΑΠ, ΛΑΡΚΟ, ΟΔΙΕ, 28 ακίνητα

3η φάση Λιμάνια, αεροδρόμια, μαρίνες