Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου.

Τα πραπάνω  αναφέρονται στην εγκύκλιο του τμήματος Κεφαλαίου της ΓΓΔΕ η οποία εστάλει στις ΔΟΥ για την κοινοποίηση των ημερομηνιών  μετά την παρέλευση των οποίων οριστικοποιούνται οι αρχικές κτηματολογικές εγγραφές, για τους κατοίκους εσωτερικού, που είναι δικαιούχοι εγγραπτέων δικαιωμάτων σε κτηματογραφημένα ακίνητα και εμπίπτουν στην τοπική αρμοδιότητα των Κτηματολογικών Γραφείων

ΟΛΗ Η ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ

ΘΕΜΑ: Στοιχεία οριστικών κτηματολογικών εγγραφών.

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 23 του ν. 3427/2005, από 1-1-2014 και εφεξής, για τη συμπλήρωση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, όπως αυτή προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο.

Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης.

Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου.

Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. ‘Κατόπιν των ανωτέρω, για ενημέρωση και διευκόλυνσή σας, σας κοινοποιούμε τις ημερομηνίες μετά την παρέλευση των οποίων οριστικοποιούνται οι αρχικές κτηματολογικές εγγραφές, για τους κατοίκους εσωτερικού, που είναι δικαιούχοι εγγραπτέων δικαιωμάτων σε κτηματογραφημένα ακίνητα και εμπίπτουν στην τοπική αρμοδιότητα των Κτηματολογικών Γραφείων όπως φαίνονται στους συνημμένους Πίνακες 1, 2 και 3.

Επισημαίνεται ότι, ουσιαστικά, οριστικές είναι μόνο οι κτηματολογικές εγγραφές που περιλαμβάνονται στον Πίνακα 1 με ημερομηνίες από 1-8-2015 μέχρι και 31-12-2015 και μόνο εφόσον αφορούν, όπως προαναφέρθηκε, κατοίκους εσωτερικού.

Για το Ελληνικό Δημόσιο, τους κατοίκους εξωτερικού και τους εργαζομένους μόνιμα στο εξωτερικό η παραπάνω προθεσμία για όλες τις περιοχές των πινάκων παρέρχεται μετά από δύο επιπλέον χρόνια, αφού για αυτούς είναι δεκατετραετής.

Να μην ζητείται δήλωση στοιχείων Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) στις περιπτώσεις καταχώρησης τροποποιήσεων υφιστάμενων μισθώσεων στην ηλεκτρονική εφαρμογή της ΓΓΠΣ, αφού αυτό δεν προβλέπεται από τη σχετική νομοθεσία, ζητά η ΠΟΜΙΔΑ με επιστολή προς τον αναπληρωτή Υπουργό Οικονομικών κο Τρύφωνα Αλεξιάδη, τον Γενικό Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων κ. Ιωάννη Μπάκα και τον Γενικό Γραμματέα Πληροφοριακών Συστημάτων κ. Πέτρο Τριάρχη.

Ο νόμος 4122/2013 (άρθρο 12) προβλέπει ρητά ότι η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική μόνον «κατά τη μίσθωση σε νέο ενοικιαστή κτιρίου ή κτιριακής μονάδας». Όμως η ΓΓΠΣ, ερμηνεύοντας διασταλτικά πρόσφατη διάταξη του Ν. 4342/2015 που αναφέρεται στην καταχώρηση των στοιχείων των μισθωτικών συμβάσεων στην σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή της, αξιώνει δήλωση στοιχείων ΠΕΑ και στις τροποποιητικές συμβάσεις υφισταμένων μισθώσεων, ενώ αυτό δεν προβλέπεται από τη σχετική νομοθεσία, καθόσον η συγκεκριμένη φορολογικού χαρακτήρα ρύθμιση δεν μπορεί ποτέ να θεωρηθεί ότι επεκτείνει την υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ και στις υπάρχουσες μισθώσεις. «Αν λάβουμε δε υπόψη μας ότι οι περισσότερες τροποποιητικές συμβάσεις έχουν ως αντικείμενό τους την οικειοθελή μείωση του καταβαλλομένου μισθώματος, είναι όλως παράλογο να ζητείται ταυτόχρονα από τους εκμισθωτές και η έκδοση ΠΕΑ με δαπάνη τους…», σημειώνει η ΠΟΜΙΔΑ στην επιστολή.Το πλήρες κείμενο της επιστολής έχει ως εξής:

"*Στο άρθρο 12 του Ν. 4122/2013 (ΦΕΚ Α42), σε σχέση με τις μισθώσεις ακινήτων, ορίζονται τα εξής:

Αρθρο 12.  Εκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης.

1. Η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική: δ) κατά τη μίσθωση σε νέο ενοικιαστή κτιρίου ή κτιριακής μονάδας.

2. Κατά την πώληση ή μίσθωση κτιρίων ή κτιριακών μονάδων, επιδεικνύεται από τον ιδιοκτήτη το ΠΕΑ ή αντίγραφό του, στον υποψήφιο νέο αγοραστή ή ενοικιαστή και παραδίδεται αυτό στο νέο αγοραστή ή ενοικιαστή.

Εξάλλου στο άρθρο 58 παρ. 3 του πρόσφατου Ν. 4342/2015 (ΦΕΚ Α143), σε σχέση με την καταχώρηση των στοιχείων των μισθωτικών συμβάσεων στην εφαρμογή της ΓΓΠΣ, ορίζονται τα εξής:

«3. Από την έναρξη ισχύος του παρόντος, η παράγραφος 3 του άρθρου 14 του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Β΄ 407/9.4.2010) αντικαθίσταται ως εξής:

«3. Κάθε συμβολαιογράφος για την κατάρτιση πράξεως αγοραπωλησίας ακινήτου υποχρεούται να μνημονεύσει στο συμβόλαιο τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και να επισυνάψει σε αυτό επίσημο αντίγραφο του ΠΕΑ. Σε κάθε μίσθωση ακινήτου, ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» της ιστοσελίδας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (www.gsis.gr).»».

H τελευταία αυτή φορολογικού χαρακτήρα ρύθμιση δεν μπορεί ποτέ να θεωρηθεί ότι επεκτείνει την υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ και στις υπάρχουσες μισθώσεις, προκειμένου οι τροποποιήσεις τους να καταχωρούνται στην ηλεκτρονική εφαρμογή της ΓΓΠΣ. Ο Ν. 4122/2013 ορίζει σαφέστατα ότι στον τομέα των μισθώσεων ακινήτων, υποχρέωση έκδοσης Π.Ε.Α. υπάρχει μόνον όταν καταρτίζεται νέα μίσθωση, μεταξύ του εκμισθωτή και ενός ΝΕΟΥ μισθωτή, και όχι βεβαίως ενός υφιστάμενου (παλαιού) μισθωτή. Αυτό είναι απόλυτα λογικό γιατί το ΠΕΑ το απαιτεί ο νομοθέτης ως μέτρο σύγκρισης περισσοτέρων υποψήφιων κτιρίων από έναν ενδιαφερόμενο υποψήφιο ενοικιαστή, ώστε αυτός να προτιμήσει εκείνο με την καλύτερη ενεργειακή κλάση. Στις υφιστάμενες μισθώσεις δεν υπάρχει καμιά τέτοια ανάγκη σύγκρισης. Αν λάβουμε δε υπόψη μας ότι οι περισσότερες τροποποιητικές συμβάσεις έχουν ως αντικείμενό τους την οικειοθελή μείωση του καταβαλλομένου μισθώματος, είναι όλως παράλογο να ζητείται ταυτόχρονα από τους εκμισθωτές και η έκδοση ΠΕΑ με δαπάνη τους…

Δυστυχώς όμως, παρά τις παραπάνω ρητές και σαφέστατες διατάξεις, στην εφαρμογή «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» της ιστοσελίδας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων  ζητείται πλέον αδιάκριτα η καταχώρηση στοιχείων Π.Ε.Α. ακόμη και στις τροποποιητικές μισθωτικές συμβάσεις, με αποτέλεσμα τις εντονότατες διαμαρτυρίες των ενδιαφερομένων ιδιοκτητών και των φοροτεχνικών τους από όλη τη χώρα!

Για το λόγο αυτό παρακαλούμε για την άμεση διόρθωση των παραμέτρων της παραπάνω ηλεκτρονικής εφαρμογής, ώστε να ζητείται η καταχώρηση στοιχείων ΠΕΑ μόνον κατά την καταχώρηση ΝΕΩΝ μισθωτικών συμβάσεων, και όχι και των τροποποιητικών συμβάσεων υφισταμένων μισθώσεων."

Nέες εμπορικές τιμές σε όλα τα ακίνητα και αγροτεμάχια της χώρας φέρνει το 2016, επηρεάζοντας άμεσα 40 φόρους και τέλη, καθώς και τα έσοδα του κρατικού προϋπολογισμού.

Το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης, σεβόμενο την απόφαση του ΣτΕ βάσει της οποίας οι αντικειμενικές αξίες που παραμένουν «παγωμένες» από το 2007 έπρεπε να είχαν αναπροσαρμοστεί από τις 21 Μαΐου, προκειμένου να μη φορολογούνται άδικα οι ιδιοκτήτες ακινήτων με «πλασματικές» τιμές, προχωρά εντός του 2016 στην υιοθέτηση του νέου μοντέλου.

Με το νέο καθεστώς εμπορικών τιμών ουσιαστικά οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα προσεγγίσουν τις μειωμένες εμπορικές τιμές, προκειμένου να διορθωθούν οι στρεβλώσεις που καταγράφονται σήμερα στην κτηματαγορά και οδηγούν στην υπερφορολόγηση των ιδιοκτητών και γενικότερα των φορολογουμένων.

Θα πρέπει να αναφερθεί ότι με βάση τα σχέδια που επεξεργάζονται οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών, για να πλησιάσουν οι αντικειμενικές αξίες τις τιμές της αγοράς θα πρέπει να υπάρξουν οριζόντιες μειώσεις από 10% έως και 25% των σημερινών αξιών.

Βέβαια, στις περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες είναι μικρότερες από τις εμπορικές ενδεχομένως να μην υπάρξει καμία μεταβολή, ή οι παρεμβάσεις να είναι περιορισμένες, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές θα γίνει οριζόντια μείωση των αντικειμενικών τιμών.

Σε καμία πάντως περίπτωση, όχι μόνο για το 2016, αλλά και για το 2017 και τα επόμενα έτη, δεν θα προβλέπονται σημαντικές αποκλίσεις στις εισπράξεις που θα προσδοκά το Δημόσιο από τα ακίνητα.

Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι με τη μείωση των αντικειμενικών αξιών η αλλαγή των τιμών εκκίνησης και των συντελεστών αυξομείωσης θα είναι τέτοια που μπορεί μεν να καταγραφεί μικρή ελάφρυνση των μικροϊδιοκτητών, ωστόσο θα φέρει περισσότερα βάρη στους «έχοντες και κατέχοντες».

Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι με βάση τα σενάρια που επεξεργάζονται στο υπουργείο Οικονομικών, για το 2016 και παρά το γεγονός ότι αναζητούνται επίσης 2,65 δισ. ευρώ, μέσω του νέου φόρου ακινήτων που θα αντικαταστήσει τον ΕΝΦΙΑ, εξετάζεται ήδη η μείωση του αφορολόγητου ορίου, πάνω από το οποίο σήμερα επιβάλλεται ο συμπληρωματικός φόρος, από τις 300.000 ευρώ που είναι στις 250.000 ή 200.000 ευρώ, αλλά με συντελεστές που να ξεκινούν από το 0,3% και να φτάνουν έως και 2% για πολύ μεγάλες ακίνητες περιουσίες, ενώ σήμερα οι ισχύοντες συντελεστές κυμαίνονται από 0,1% έως και 1%.

Η συγκεκριμένη κίνηση θα οδηγήσει φυσικά σε αύξηση της φορολογίας όσων έχουν μεγάλη ακίνητη περιουσία, από την άλλη πλευρά όμως, θα ανοίξει τον δρόμο για μείωση των συντελεστών για τις κατοικίες με χαμηλή αντικειμενική αξία, έως 1.000 ευρώ/τ.μ., για τις οποίες ο συντελεστής φόρου είναι 2 έως 2,9 ευρώ ανά μέτρο, αλλά και για αύξηση των συντελεστών στα υψηλότερα κλιμάκια, π.χ. για τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης άνω των 2.000 ευρώ, που σήμερα κυμαίνονται από 6 έως 13 ευρώ/τ.μ.

Θα πρέπει να αναφερθεί πάντως ότι ανάλογα με τις δημοσιονομικές δυνατότητες εξετάζεται και περαιτέρω μείωση του νέου φόρου για τα κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, αλλά ακόμη και η θέσπιση αφορολόγητου ορίου στις 30.000 - 50.000 ευρώ που θα ευνοήσει τους μικροϊδιοκτήτες.

Για το 2016 εξετάζεται η μείωση του αφορολόγητου ορίου, πάνω από το οποίο σήμερα επιβάλλεται ο συμπληρωματικός φόρος, από τις 300.000 ευρώ που είναι στις 250.000 ή 200.000 ευρώ, αλλά με συντελεστές που να ξεκινούν από το 0,3% και να φτάνουν έως και 2% για πολύ μεγάλες ακίνητες περιουσίες.

Ανοίγει ο δρόμος για μείωση των συντελεστών στις κατοικίες με χαμηλή αντικειμενική αξία έως 1.000 ευρώ/τ.μ., αλλά και για αύξηση των συντελεστών στα υψηλότερα κλιμάκια, όπως τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης άνω των 2.000 ευρώ

Ευκολότερα θα γίνονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων για φορολογουμένους με χρέη προς το Δημόσιο.

Με απόφαση του αναπληρωτή γενικού γραμματέα Δημοσίων Εσόδων Γιάννη Μπάκα, ορίζεται ότι χορηγείται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων, μετά τη δέσμευση ποσού ίσου με το 50% του τιμήματος, από 70% έως 100% που ήταν με βάση το προηγούμενο καθεστώς. Ωστόσο, προϋπόθεση για να μειωθεί από το 70%-100% στο 50% η παρακράτηση επί του τιμήματος από την πώληση του ακινήτου είναι η εξόφληση της οφειλής να είναι διασφαλισμένη. Δηλαδή θα πρέπει ο πωλητής-οφειλέτης να βάλει υποθήκη ένα άλλο ακίνητό του, ώστε αυτό να κατασχεθεί και να εκποιηθεί από το Δημόσιο, σε περίπτωση που δεν καταφέρει να αποπληρώσει το εναπομείναν υπόλοιπο της οφειλής του. Εννοείται ότι αν δεν έχει άλλο ακίνητο, δεν έχει τη δυνατότητα υποθήκης, οπότε το ποσοστό παρακράτησης δεν μειώνεται.

Έτσι, εάν ο φορολογούμενος με οφειλές στο Δημόσιο επιθυμεί να πωλήσει ένα ακίνητο, μπορεί να ζητήσει από την εφορία να εγγραφεί προσημείωση σε άλλο ακίνητό του, προκειμένου να διασφαλιστεί η οφειλή. Εν συνεχεία, θα λάβει αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας, στο οποίο θα ορίζεται ότι ο συμβολαιογράφος θα παρακρατήσει το 50% της οφειλής από το τίμημα.

Στις περιπτώσεις στις οποίες το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, θα πρέπει να εξοφληθεί η οφειλή στο σύνολό της για να χορηγηθεί η φορολογική ενημερότητα.

Όταν εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας για είσπραξη χρημάτων ή μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού εξ επαχθούς αιτίας και ο φορολογούμενος έχει οφειλές που έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση, πέραν της προϋπόθεσης ενημερότητας του οφειλέτη σε ρύθμιση τμηματικής καταβολής, τίθεται υποχρεωτικά και όρος παρακράτησης μέρους της εισπραττόμενης απαίτησης, ο οποίος αναγράφεται επί του αποδεικτικού. Όρος παρακράτησης δεν τίθεται, εάν το αποδεικτικό χορηγείται λόγω προσκόμισης εγγυητικής επιστολής.

Το ποσοστό της παρακράτησης ορίζεται από τον Προϊστάμενο της αρμόδιας για την επιδίωξη της είσπραξης των οφειλών υπηρεσίας εντός των ακόλουθων κατά περίπτωση ορίων:

α. 30% έως 50% του εισπραττόμενου ποσού, όταν αιτία χορήγησης του αποδεικτικού είναι η είσπραξη χρημάτων. Εάν, εντούτοις, έχει καταβληθεί μέσω της ρύθμισης συνολικό ποσό μικρότερο του 30% της ρυθμισμένης οφειλής παρακρατείται ποσοστό 70% έως 100%.

Ειδικότερα στις περιπτώσεις:

• ύπαρξης συνολικής βασικής βεβαιωμένης ρυθμισμένης οφειλής μικρότερης των 5.000 ευρώ και

• ύπαρξης στοιχείων για άλλες απαιτήσεις (περιοδικές ή εφάπαξ) για την είσπραξη των οποίων είναι υποχρεωτική η προσκόμιση αποδεικτικού ενημερότητας, τα ανωτέρω κατώτατα όρια ποσοστών παρακράτησης ορίζονται στο 10%.

Σε κάθε περίπτωση το ποσοστό παρακράτησης πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον στην κάλυψη τριών δόσεων της τηρούμενης ρύθμισης/ρυθμίσεων που έπονται της ημερομηνίας κατάθεσης του αιτήματος χορήγησης του αποδεικτικού, εφόσον οι εναπομένουσες δόσεις είναι έως και δώδεκα.

Άλλως, εάν οι εναπομείνασες δόσεις της τηρούμενης ρύθμισης/ρυθμίσεων είναι περισσότερες των δώδεκα το κατώτερο ποσοστό παρακράτησης πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον στην κάλυψη πέντε δόσεων της τηρούμενης ρύθμισης ρυθμίσεων που έπονται της ημερομηνίας κατάθεσης του αιτήματος χορήγησης του αποδεικτικού.

Σε αντίθετη περίπτωση και εφόσον η παρακράτηση δεν επαρκεί για την κατά περίπτωση κάλυψη των ως άνω δόσεων, το ποσοστό παρακράτησης αναπροσαρμόζεται ανάλογα.

β. 70% έως 100%, όταν αιτία χορήγησης είναι η μεταβίβαση ακινήτου ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού. Εφόσον η είσπραξη της οφειλής είναι διασφαλισμένη, το κατώτατο όριο παρακράτησης του προηγούμενου εδαφίου ορίζεται στο 50%.

Ειδικά στην περίπτωση που το αποδεικτικό ενημερότητας χορηγείται για τη μεταβίβαση ακινήτου ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία και δεν εξοφλούνται πλήρως οι ληξιπρόθεσμες οφειλές, ορίζεται ποσοστό παρακράτησης επί του τιμήματος, το οποίο υπολογίζεται επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου, όχι όμως σε αξία μικρότερη από την αντικειμενική.

Το συνολικό ποσό της παρακράτησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το σύνολο των ληξιπροθέσμων οφειλών του φορολογούμενου, για τις οποίες εκδίδεται το αποδεικτικό ενημερότητας. Οι βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές οι οποίες βρίσκονται σε αναστολή είσπραξης δύναται να παρακρατηθούν, μόνο εάν ζητηθεί από τον οφειλέτη.

Με υποθήκη

Θα πρέπει ο πωλητής-οφειλέτης να βάλει υποθήκη ένα άλλο ακίνητό του, ώστε αυτό να κατασχεθεί και να εκποιηθεί από το Δημόσιο, σε περίπτωση που δεν καταφέρει να αποπληρώσει το εναπομείναν υπόλοιπο της οφειλής του. Εννοείται ότι αν δεν έχει άλλο ακίνητο, δεν έχει τη δυνατότητα υποθήκης, οπότε το ποσοστό παρακράτησης δεν μειώνεται.

Το τίμημα

Στις περιπτώσεις στις οποίες το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, θα πρέπει να εξοφληθεί η οφειλή στο σύνολό της για να χορηγηθεί η φορολογική ενημερότητα.