Οι συνεχείς μεταβολές του φορολογικού πλαισίου των ακινήτων, όχι μόνο συντηρούν το κλίμα αβεβαιότητας στην αγορά, αλλά γεννούν συνεχώς νέες στρεβλώσεις. Μία εξ αυτών θα επιχειρήσει να διορθώσει τις επόμενες μέρες το υπουργείο Οικονομικών, καθώς, σύμφωνα με πληροφορίες, επίκειται νομοθετική ρύθμιση για το ζήτημα του «πόθεν έσχες» και συνεπώς και του τεκμηρίου που εφαρμόζεται στην περίπτωση όσων πρόκειται να αποκτήσουν κάποιο ακίνητο κατά τη διάρκεια του 2014. Η στρέβλωση έχει προκύψει ως αποτέλεσμα του ότι η συντριπτική πλειονότητα των αγοραπωλησιών ακινήτων γίνεται σε τιμές αισθητά χαμηλότερες των αντικειμενικών αξιών, γεγονός που συμπαρασύρει και μια σειρά άλλων επιβαρύνσεων. Χαρακτηριστικότερη περίπτωση αποτελεί το «πόθεν έσχες», που από φέτος επέστρεψε σε ισχύ, πλην όμως συνέχισε να εφαρμόζεται στην αντικειμενική αξία. Εν ολίγοις, η εφορία δεν λαμβάνει υπόψη της το πραγματικό τίμημα που κατέβαλε ο αγοραστής, π.χ. 60.000 ευρώ, για την απόκτηση ενός ακινήτου, αλλά την αντικειμενική τιμή του εν λόγω ακινήτου, π.χ. 100.000 ευρώ. Αυτό είναι και το ποσό που καλείται να δικαιολογήσει ο αγοραστής, αλλά και το οποίο υπολογίζεται στο τεκμήριο ακινήτων. Στον αντίποδα, ο πωλητής επιβαρύνεται φέτος με φόρο υπεραξίας, ο οποίος όμως υπολογίζεται με βάση την εμπορική τιμή, την τιμή δηλαδή που αναγράφει το συμβόλαιο. Ως εκ τούτου, το οικονομικό επιτελείο προσανατολίζεται στην αποκατάσταση του προβλήματος που έχει δημιουργηθεί με την επιβολή του «πόθεν έσχες» και να λαμβάνεται εφεξής υπόψη μόνο η πραγματική τιμή αγοράς του ακινήτου. Πάντως, ο φόρος μεταβίβασης, που επίσης βαρύνει τον αγοραστή και που από φέτος επιβάλλεται με συντελεστή 3% (από 8-10%), θα συνεχίσει να υπολογίζεται με βάση τις διογκωμένες αντικειμενικές αξίες. Εφόσον η ρύθμιση αυτή εφαρμοστεί σύντομα, εκτιμάται ότι θα παράσχει την απαιτούμενη τόνωση που χρειάζεται φέτος η αγορά ακινήτων, αλλά και τα δημόσια ταμεία, καθώς τα έσοδα από τις μεταβιβάσεις είναι ελάχιστα φέτος. Πάντως, το ζητούμενο είναι η διόρθωση των αντικειμενικών τιμών, ώστε αυτές να αντανακλούν πλέον τις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην κτηματαγορά, δεδομένου ότι οι σημερινές τιμές ορίστηκαν το 2007, πολύ πριν από την οικονομική κρίση και τις συνέπειές της στην αγορά ακινήτων.

Η Ελλάδα χαρακτηρίζεται απ' τους βαρύτερους φόρος κατοχής στον ανεπτυγμένο κόσμο. Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα ειδικής μελέτης της εταιρείας συμβούλων ακινήτων GLP Values η οποία χρησιμοποιεί στοιχεία του 2011, δηλαδή πριν ακόμη οι φόροι αυξηθούν ακόμη περισσότερο και σε περιβάλλον προϊούσης ύφεσης).

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία, ως το βάρος των φόρων κατοχής στην Ελλάδα είναι, απλά, εξωπραγματικό. Το βάρος μεγαλώνει κι άλλο αν σκεφθούμε πως, σε αντίθεση με τις άλλες ανεπτυγμένες χώρες, οι φόροι αυτοί στην Ελλάδα δεν είναι ανταποδοτικοί.

Η έρευνα λαμβάνει υπόψιν της και το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών στην Ελλάδα αλλά και το ποσοστό των φόρων συνολικά επί του ΑΕΠ και όπως προκύπτει:

Πρώτη προσέγγιση: Φόροι ως % του ΑΕΠ το 2011.

Σε σχέση με την Ελλάδα, κάποιες χώρες (π.χ., ΗΠΑ, Αυστραλία, Καναδάς) έχουν μικρότερο % συνολικών φόρων στο ΑΕΠ, μα μεγαλύτερο % φόρων ακινήτων, ειδικά δε, φόρων κατοχής (δηλ. επαναλαμβανομένων φόρων) ακινήτων στο ΑΕΠ.

Σε τέτοιες περιπτώσεις είναι προφανές πως το πραγματικό φορολογικό βάρος φόρων ακινήτων και δη κατοχής ακινήτων επί των νοικοκυριών (για ίδιο επίπεδο παραοικονομίας και ιδία κατανομή ακίνητης περιουσίας σε σχέση με την κατανομή εισοδήματος) είναι μικρότερο απ' ότι στην Ελλάδα, παρ' ότι αυτές οι χώρες έχουν σημαντικά μεγαλύτερο % φόρων ακινήτων (κατοχής ιδίως) στο ΑΕΠ απ' ότι έχει η Ελλάδα. Επειδή μάλιστα αυτές οι χώρες έχουν λιγότερη παραοικονομία απ' ότι η Ελλάδα, αλλά και (μάλλον) μια κατανομή ακίνητης περιουσίας πιο κοντά στην κατανομή εισοδήματος απ' ότι η Ελλάδα, το φορολογικό βάρος των φόρων ακινήτων και δη κατοχής ακινήτων πρέπει να είναι ακόμη μικρότερο σε αυτές.

· Κάποιες χώρες (π.χ., Σουηδία) έχουν σημαντικά μεγαλύτερο % συνολικών φόρων στο ΑΕΠ, μα μικρότερο % φόρων ακινήτων και κατοχής ακινήτων.

· Κάποιες χώρες (π.χ., Γερμανία, Πορτογαλία) έχουν κατά τι μεγαλύτερο % συνολικών φόρων στο ΑΕΠ, μα μικρότερο ως σημαντικά μικρότερο % φόρων ακινήτων και κατοχής ακινήτων.

· Κάποιες (π.χ., Ισπανία) έχουν παρόμοιο % συνολικών φόρων στο ΑΕΠ και παρόμοιο % φόρων ακινήτων και κατοχής ακινήτων.

Δεύτερη προσέγγιση: Διαθέσιμο εισόδημα νοικοκυριών (δηλ. μετά την αφαίρεση όλων των προσωπικών φόρων, άρα και φόρων κατοχής), σε US$ και σε ισοτιμία αγοραστικής δύναμης το 2011.

Σε σχέση με τις χώρες του ΟΟΣΑ, ειδικότερα με τις ΗΠΑ, Αυστραλία, Γερμανία, Καναδά, Γαλλία, Σουηδία, Ην. Βασίλειο, Ιταλία, Ισπανία, Πορτογαλία, η Ελλάδα έχει το προτελευταίο διαθέσιμο εισόδημα, ανώτερο μόνο της Πορτογαλίας. Συγκεκριμένα, ΟΟΣΑ = 23,938, Ελλάδα = 19,095, Πορτογαλία = 18,806. Ομως την ίδια στιγμή τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν τα λιγότερα χρηματοοικονομικά διαθέσιμα: ΟΟΣΑ = 42,903. Ελλάδα = 14,004, Πορτογαλία = 29,640! Συνεπώς, οι φόροι κατοχής έχουν μεγαλύτερο βάρος στην Ελλάδα διότι συνδυάζονται με μικρότερο διαθέσιμο εισόδημα και με μικρότερα χρηματοοικονομικά διαθέσιμα, συνυπολογιζομένου του τι αγοράζουν τα ανωτέρω στην κάθε χώρα.

Τρίτη προσέγγιση: Συνυπολογισμός παραοικονομίας και κατανομών εισοδήματος και ακίνητης περιουσίας.

Οσο μεγαλύτερη η παραοικονομία και όσο πιο άνιση η κατανομή εισοδημάτων σε σχέση με την κατανομή ακίνητης περιουσίας, τόσο μεγαλύτερο το βάρος των φόρων κατοχής (γι' αυτούς που δεν κρύβουν εισόδημα). Συνεπώς η Ελλάδα, με 24.3% παραοικονομία (τη μεγαλύτερη στο Δυτικό κόσμο) και μια ευρύτατη κατανομή ακίνητης περιουσίας (χωρίς αυτό να σημαίνει πως η κατανομή είναι ίση!), επιβαρύνεται ιδιαίτερα απ' τους φόρους κατοχής (αλλά κι απ' τους υπόλοιπους φόρους εν γένει, ακριβώς λόγω της παραοικονομίας).

Το συμπέρασμα και απ' τις τρεις προσεγγίσεις είναι πως το βάρος των φόρων κατοχής επί των ελληνικών νοικοκυριών είναι εξωπραγματικά μεγάλο, με αντίστοιχα μεγάλη συμβολή στην ύφεση της ελληνικής οικονομίας (λόγω μείωσης των διαθέσιμων εισοδημάτων και της κατανάλωσης). Συνεπώς απαιτείται η δραστική μείωση αυτών των φόρων, σε συνδυασμό με πλήρη αναμόρφωση της φιλοσοφίας αυτών (π.χ. να χρηματοδοτούν την ΤΑ, να έχουν ανταποδοτικότητα).

Η μελέτη συμπεραίνει, επίσης, πως τα επιχειρήματα «κατά» της ύπαρξης φόρων κατοχής ακινήτων είναι πιό ισχυρά από τα επιχειρήματα «υπέρ» (τα οποία και συζητεί). Ειδικά οι φόροι κατοχής δικαιολογούνται – και μόνο με κατάλληλες προσαρμογές – μόνο εάν και εφ' όσον χαρακτηρίζονται από ανταποδοτικότητα. Αυτό μπορεί να συμβαίνει, σε σημαντικό αλλ' όχι κατ' ανάγκην απόλυτο βαθμό, όταν αυτοί οι φόροι πηγαίνουν υπέρ ΤΑ.

Η μελέτη διαψεύδει επιχειρήματα πως είτε είναι μικρό το συνολικό φορολογικό βάρος των Ελλήνων σε σχέση με τις χώρες του ΟΟΣΑ είτε είναι μικρό ειδικά το βάρος των φόρων κατοχής. Αντιθέτως, είναι το μεγαλύτερο, ειδικά σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα και εν γένει τις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών. (Το βάρος, βεβαίως, των φόρων ακινήτων μπορεί να αξιολογηθεί και ως επίπτωση σε κτηματαγορά και οικοδομή, που έχουν υποστεί καθίζηση απ' το 2009 και μετά. Η μελέτη τονίζει σχετικά πως γι' αυτήν την καθίζηση πολύ μεγαλύτερο ρόλο, πέραν βεβαίως των αυξομειώσεων του ΑΕΠ, παίζουν οι φόροι κατοχής, των οποίων η επίπτωση εκδιπλώνεται σε βάθος χρόνου, παρά οι φόροι μεταβίβασης, των οποίων η επίδραση τείνει να λαμβάνει χώρα εφάπαξ, κατόπιν, δε, να απορροφάται απ' την κτηματαγορά.)

Είτε αγοράσαμε είτε πουλήσαμε είτε αποκτήσαμε ή απωλέσαμε ακίνητο ή δικαίωμα ακινήτου μέσα στο 2014, η μεταβολή θα πρέπει να δηλωθεί στο ηλεκτρονικό σύστημα Taxis. Μετά την ψήφιση της τροπολογίας για τον ΕΝΦΙΑ, οι φορολογούμενοι έχουν πλέον χρονικό περιθώριο μέχρι τις 31 Ιανουαρίου 2015 να δηλώσουν τις μεταβολές που επήλθαν στο χρονικό διάστημα από 01/01/2014 έως 30/11/2014. Ειδικά δε οι μεταβολές που θα γίνουν τον μήνα Δεκέμβριο, θα πρέπει να δηλωθούν τον Ιανουάριο και μέσα σε 30 ημέρες από την πραγματοποίηση της ηλεκτρονικής συναλλαγής. Ήδη το υπουργείο Οικονομικών έχει ανακοινώσει ότι το ηλεκτρονικό σύστημα για τη δήλωση των φετινών μεταβολών θα ανοίξει μέσα στον Δεκέμβριο. Και σήμερα, το υπουργείο Οικονομικών δίνει στη δημοσιότητα το νέο έντυπο Ε9 το οποίο θα χρησιμοποιηθεί για να αποτυπωθούν στο ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο οι μεταβολές.

Στη Γαλλία, προβλέπονται φόροι και συμβολαιογραφικά έξοδα αγοράς κτισμένου ακινήτου σε ποσοστό 7% έως 10% της τιμής πώλησης. Και φόροι κατοχής (κατοίκησης και ιδιοκτησίας) των οποίων ο συντελεστής προσδιορίζεται από τους ΟΤΑ, ενώ η φορολογητέα αξία καθορίζεται από το κεντρικό κράτος. Το τελευταίο συλλέγει τους φόρους τους οποίους αποδίδει στους ΟΤΑ. Στη χώρα , προβλέπεται φόρος υπεραξίας (εάν η περιουσία των Γάλλων ακόμη και εάν είναι κάτοικοι εξωτερικού) υπερβαίνουν το 1,3 εκατ. ευρώ, ενώ οι κάτοικοι Γαλλίας έχουν έκπτωση 30% επί της αξίας της κύριας κατοικίας. Σε αντίθεση με τον εγχώριο παραλογισμό των αντικειμενικών αξιών, στη Γαλλία την αξία της περιουσίας του υπολογίζουν τα ίδια τα νοικοκυριά. Ωστόσο, η γαλλική Εφορία μπορεί να υπολογίσει την αξία της περιουσίας των νοικοκυριών, διατηρώντας το δικαίωμα να αναζητήσει φόρους για την προηγούμενη δεκαετία. Τέλος στη Γαλλία προβλέπεται και φόρος υπεραξίας με βασικό συντελεστή 34,5% και συμπληρωματικό φόρο για μεγάλες υπεραξίες. Στη Γερμανία, υπάρχει φόρος κατοχής που αποδίδεται στους ΟΤΑ και διαφέρει για ακίνητα που εξυπηρετούν αγροτοκτηνοτροφικούς σκοπούς. Εκεί φόρος περιουσίας δεν υφίσταται ούτε φόρος υπεραξίας, αρκεί το ακίνητο να έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον μία δεκαετία και ο πωλητής να μην είναι επαγγελματίας. Στην Αγγλία, προβλέπεται φόρος μεταβίβασης συναρτήσει της αξίας του ακινήτου και φόρος κατοχής που προσδιορίζεται και συλλέγεται από τους ΟΤΑ. Δεν υφίσταται φόρος περιουσίας, ενώ φόρος επιβάλλεται στην υπεραξία μόνον εάν αυτή προέρχεται από επενδυτικά ακίνητα, δευτερεύουσες κατοικίες, επαγγελματικά και αγροτικά ακίνητα.