Ο «δρόμος» της αγοράς ακινήτων τα επόμενα χρόνια είναι στρωμένος με ροδοπέταλα ή με τσουκνίδες; και ποια είναι η μεγαλύτερη απειλή που πρέπει να αντιμετωπίσει η ελληνική κοινωνία ώστε να αποσοβηθεί μία κρίση; Όσο τετριμμένα και αν ακούγονται τα ερωτήματα αυτά εντούτοις δεν παύουν να είναι επίκαιρα και κυρίως να καθορίζουν, από τις απαντήσεις τους, τη ζωή και την καθημερινότητα χιλιάδων ελλήνων. Όσο καθαρά και αν διατυπώνονται τόσο πολύπλοκη είναι η απάντηση τους καθώς :

-Ο λόγος των στεγαστικών δανείων σε καθυστέρηση προς το σύνολο των στεγαστικών δανείων διατηρείται σε σχετικά υψηλό επίπεδο το οποίο μάλιστα ανεβαίνει.Με απλά λόγια επισημαίνει ότι σήμερα υπάρχουν χιλιάδες νοικοκυριά που δεν μπορούν να ξεπληρώσουν το στεγαστικό τους δάνειο και στο μέλλον ο αριθμός τους θα αυξηθεί ακόμα περισσότερο.

-Η αύξηση του δανεισμού σε δολάρια και ελβετικά φράγκα είχε αρνητικές επιπτώσεις στο κόστος εξυπηρέτησης λόγω της ανατίμησης της ισοτιμίας τους σε σχέση με το ευρώ με αποτέλεσμα κάποιοι δανειολήπτες να σπεύδουν πάλι στο ευρωπαϊκό νόμισμα.

Με απλά λόγια έχουν μπει οι βάσεις για την δημιουργία μίας νέας πολυπληθούς ομάδας υπερχρεωμένων νοικοκυριών η οποία μπορεί αν –και όταν- βρεθεί σε αδυναμία να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της να αποτελέσει μία πηγή κινδύνων για την ισορροπία του επιπέδου τιμών και κατά επέκταση της ίδιας της αγοράς. Όλα αυτά οδηγούν σε ένα συμπέρασμα : η μεγαλύτερη νάρκη στην ελληνική αγορά ακινήτων είναι όχι τόσο οι αντικειμενικές της συνθήκες όσο η «συμπεριφορά» των δανειοληπτών στα επόμενα χρόνια η οποία μπορεί να επηρεάσει είτε θετικά είτε αρνητικά την πορεία και τις προοπτικές της. Δηλαδή μπορεί να οδηγήσει σε κατακόρυφη αύξηση της προσφοράς από υπερχρεωμένους ιδιοκτήτες ή σε σταθεροποίηση της αν τα πιστωτικά ιδρύματα ,η κεντρική τράπεζα αλλά και οι εκάστοτε πολιτικές ηγεσίες συνειδητοποιήσουν ότι η πιστωτική ασφυξία δεν είναι πρόβλημα αριθμητικό αλλά κατά εξοχή πολιτικό.

Τα επιτόκια , ιδίως τα επιτόκια της διατραπεζικής και ομολόγων του δημοσίου, έχουν μεγάλη επίδραση στην αξία των εσόδων που παράγονται απο τα ακίνητα .Καταρχή έχουν επίδραση στα επιτόκια με τα οποία δανείζεται κάποιος προκειμένου να αγοράσει ένα σπίτι.Επομένως ρυθμίζοντας την προσφορά και την ζήτηση επηρεάζουν και τις τιμές των κατοικιών. Απο την άλλη πλευρά όμως έχουν και δευτερογενείς επιπτώσεις αφού απο αυτά εξαρτώνται οι ροές κεφαλαίου προς εναλλακτικές επενδύσεις και ως εκ τούτου καθιστούν λιγότερο ή περισσότερο ανταγωνιστική την επένδυση σε ακίνητο δηλαδή επηρεάζουν τις σχετικές αποδόσεις των επενδύσεων και συνεπώς την προσφορά και τη ζήτηση για κεφάλαια σε επιμέρους τομείς. Τι σημαίνουν όλα αυτα; Τα επιτόκια μπορεί να επηρεάσουν σημαντικά το κόστος χρηματοδότησης και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων , τα οποία με τη σειρά τους επηρεάζουν την ιδιοκτησία σε επίπεδο κόστους και ως εκ τούτου τις τιμές . Ωστόσο, η προσφορά και η ζήτηση για κεφάλαια απο ανταγωνιστικές επενδύσεις έχουν μεγάλο αντίκτυπο στα απαιτούμενα ποσοστά απόδοσης και τις αξίες των επενδύσεων . Και αυτό γιατί το ύψος των επιτοκίων και των αποδόσεων καθορίζουν που θα επενδύσει κάποιος και τι θα προσδοκά απο την επένδυση αυτή.

«Παγώνουν» επ΄ αόριστον τα στεγαστικά δάνεια που χορηγούσε ως σήμερα ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ) καθώς ανακοινώθηκε προσωρινή αναστολή παραλαβής νέων αιτήσεων, ενώ επανεξετάζονται το καθεστώς επιδότησης ενοικίου σε χαμηλόμισθους εργαζομένους και άλλες στεγαστικές παροχές. Οπως ανακοινώθηκε , ο Οργανισμός αντιμετωπίζει σοβαρό ταμειακό πρόβλημα διότι το ΙΚΑ δεν αποδίδει τις εισφορές ύψους 2 δισ. ευρώ που έχει εισπράξει από τους ασφαλισμένους για την εργατική κατοικία. Η εξέλιξη προκάλεσε θύελλα αντιδράσεων όχι μόνο τους δικαιούχους που εκπροσωπούνται από τη ΓΣΕΕ, αλλά και από τον ίδιο τον σύλλογο των εργαζομένων στον ΟΕΚ που μιλά για « κατεδάφιση των κοινωνικών υποδομών της χώρας ». Παρά τις επανειλημμένες προειδοποιήσεις των εργαζομένων για το οικονομικό αδιέξοδο του ΟΕΚ, οι τελευταίες κυβερνήσεις όχι μόνο δεν αντιμετώπισαν αλλά όξυναν το οικονομικό πρόβλημα με νέα προγράμματα επιδοτήσεων και ελαστικοποίηση των κριτηρίων στεγαστικής συνδρομής στους δικαιούχους. Ως τώρα έχουν χορηγηθεί πάνω από 300.000 στεγαστικά δάνεια με επιδοτούμενο επιτόκιο και ο ΟΕΚ καλείται να καταβάλει τεράστια ποσά μόνο για επιδότηση των τόκων στις τράπεζες. Η μεγάλη πληγή όμως που οδήγησε τον ΟΕΚ στη χρεοκοπία είναι η χορήγηση άτοκων δανείων από κεφά λαιά του και σε τρίτεκνες οικογένειες πέραν των πολυτέκνων με 4 παιδιά ή περισσότερα. Σε αυτές τις κατηγορίες δικαιούχων εντάχθηκαν και μετανάστες με ελάχιστα χρόνια ασφάλισης στην Ελλάδα. Οι εργαζόμενοι ζητούν από τη διοίκηση του ΟΕΚ να κινήσει διαδικασίες υποχρεωτικής εκτέλεσης των οφειλομένων από παλαιούς δικαιούχους οι οποίοι δεν πληρώνουν τα δάνειά τους και τα οποία ρυθμίστηκαν με το άρθρο 27 του Ν. 3227/04. Με τη συγκεκριμένη διάταξη, η οποία όμως παρέμεινε και εξακολουθεί να παραμένει ανενεργός, ρυθμίστηκαν οι οφειλές του ΙΚΑ προς τον ΟΕΚ ως 31.12.2000. Παράλληλα ζητεί να υποβάλει αγωγή για την καταβολή των εισφορών από το ΙΚΑ προς τον ΟΕΚ από το 2001 ως σήμερα.

Τα πραγματικά επιτόκια των νέων στεγαστικών δανείων ευρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο. Ειδικότερα, το ονομαστικό επιτόκιο του συνόλου των στεγαστικών δανείων με όλες τις επιβαρύνσεις διαμορφώθηκε τον Μάϊο΄10 στο 3,71%, με πληθωρισμό 5,2% στον ίδιο μήνα, έναντι 3,74% τον Απρ.΄10 και 4,08% συνολικά το 2009 με μέσο πληθωρισμό 1,2%.

Η παραγωγή σκυροδέματος σημείωσε νέα πτώση κατά -10,1% σε ετήσια βάση στο 1ο 5μηνο.΄10, έναντι πτώσης κατά -26,4% το 1ο 5μηνο΄09, κατά - 25,3% το 2009 και -11,2% το 2008. Επίσης, η παραγωγή τσιμέντου μειώθηκε ελαφρά κατά -3,2% στο 1ο 5μηνο’10 από -26,3% στο 1ο 5μηνο.’09. Το συνολικό κόστος κατασκευής αυξήθηκε στο 1ο 3μηνο.΄10 κατά +1,2% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησής του κατά 1,8% στο 1ο 3μηνο.’09.