Στεγαστικά Δάνεια
Σταθερό ή Κυμαινόμενο
Εάν σχεδιάζετε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι ή να προχωρήσετε σε αναχρηματοδότηση ή να εγγράψετε μία προσημείωση σε κάποιο ακίνητο σας , θα πρέπει να επιλέξετε μεταξύ ενός σταθερού επιτοκίου και ενός κυμαινόμενου. Ποιο είδος είναι το καλύτερο για σας; Όπως υποδηλώνει και το όνομα: σταθερού επιτοκίου στεγαστικά, πρόκειται για στεγαστικά δάνεια με επιτόκιο που παραμένει το ίδιο την πάροδο του χρόνου. Δηλαδή θα πληρώνετε το ίδιο ποσό κάθε μήνα για όλη τη διάρκεια του δανείου, συνήθως 15 ή 30 χρόνια. Στην αρχή, το μέρος των μηνιαίων πληρωμών σας πηγαίνει στους τόκους και στην συνέχεια -μετά την ολοκλήρωση του μισού χρόνου-θα αρχίσουν οι μεγαλύτερες πληρωμές για κεφάλαιο., και το τμήμα που πρόκειται προς καταβολή κεφαλαίου θα είναι χαμηλή. Οι δόσεις στα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο δεν είναι σταθερές αφού εξαρτώνται απο το επιτόκιο το οποίο μεταβάλλεται. Η πιο συνηθισμένη εκδοχή είναι το επιτόκιο να παραμένει σταθερό για κάποιο διάστημα και στην συνέχεια να μεταβάλεται ανάλογα το επιτόκιο βάσης . Το επιτόκιο βάσης συνήθως είναι το euribor. Αν το επιτόκιο αυξάνεται αυξάνονται και οι πληρωμές και το αντίστροφο. Το όφελος του σταθερού επιτοκίου ενυπόθηκων δανείων είναι ότι δεν υπάρχουν εκπλήξεις. Η αρχική πληρωμή σας ισούται με την τελική σας πληρωμή. Για πολλούς οφειλέτες, αυτό προσφέρει ηρεμία σε μια απρόβλεπτη οικονομία. Είναι επίσης μια καλή στρατηγική, όταν τα επιτόκια είναι χαμηλά. Από την άλλη πλευρά, το επιτόκιο των σταθερού επιτοκίου στεγαστικά δάνεια είναι κατά κανόνα υψηλότερο από το αρχικό επιτόκιο ενός δανείου με κυμαινόμενο επιτοκίο. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά δεν ταιριάζει για όσους σκοπεύουν να πουλήσουν το σπίτι σε λίγα χρόνια γιατί θα πληρώσουν περισσότερα. Η επιλογή μεταξύ σταθερού επιτοκίου και κυμαινόμενου επιτοκίου είναι πραγματικά ένα θέμα καθαρά προσωπικό αφού εξαρτάται απο το προφιλ και τις προτεραιότητες του κάθε δανειολήπτη. Προσοχή όμως πριν αποφασίσετε μετρήστε τα όλα: κόστος δανείου, χρονικό ορίζοντα και ασφάλιση δανείου σε περίπτωση ανόδου των επιτοκίων. Μόνο με το τρόπο αυτό θα έχετε μία ρεαλιστική εικόνα της κατάστασης .
Η κρατούσα άποψη είναι ότι για όλα φταίνε οι δανειολήπτες που υπερχρεώθηκαν. Αυτό όμως αποτελεί την μία όψη του νομίσματος, καθώς υπάρχει και η άλλη. Οι επιλογές των τραπεζών οι οποίες προβάλλοντας προϊόντα-παγίδες ουσιαστικά εγκλώβισαν χιλιάδες ανθρώπους σε επιλογές που σήμερα αποδεικνύονται καταστροφικές.
Αγορά ή ενοίκιο ; Αν και σήμερα το ερώτημα αυτό απασχολεί πολύ λιγότερους έλληνες σε σχέση με το παρελθόν αυτό δεν σημαίνει ότι τη στιγμή που γράφονται αυτές οι γραμμές δεν υπάρχουν άνθρωποι το μυαλό των οποίων αναζητά απάντηση στο ερώτημα. Η απάντηση στο ερώτημα πριν από λίγα μόλις χρόνια ήταν απλή. « Η αγορά λόγω χαμηλών επιτοκίων». Σήμερα όμως η κατάσταση είναι εντελώς διαφορετική.Οι τράπεζες δεν χρηματοδοτούν την αγορά κατοικίας ενώ η αβεβαιότητα ως προς την πορεία των επιτοκίων είναι υψηλή καθώς στα επόμενα χρόνια είναι άγνωστο πόσο θα αυξηθεί το κόστος χρήματος. Επομένως η απάντηση στο ερώτημα περιπλέκεται αφού οι παράμετροι που θα πρέπει να εξετασθούν είναι σήμερα περισσότεροι από ότι πριν από τρία χρόνια . Σίγουρα με τα σημερινά δεδομένα η εικόνα των ιστορικά χαμηλών επιτοκίων είναι θετική. Θα είναι τα πράγματα αύριο έτσι;Το πρώτο στοιχείο που θα πρέπει να εξετασθεί είναι η σχέση εισοδήματος και τοκοχρεωλυτικής δόσης. Σε περιόδους αύξηση επιτοκίων γενικός κανόνας είναι ότι ο αγοραστής αποφεύγει να χρηματοδοτεί το 100% του ποσού της αγοράς με τραπεζικό δανεισμό και αυτό γιατί οι κίνδυνοι που επωμίζεται στη διάρκεια της δεκαετούς ή της δεκαπενταετούς ζωής του δανείου είναι μεγάλοι. Θα μπορούσε κάποιος να αντικρούσει προβάλλοντας ως επιχείρημα το δανεισμό σε συνάλλαγμα . Στη περίπτωση αυτή όμως εκτός από τον κίνδυνο της μεταβολής των επιτοκίων υπάρχει και ο συναλλαγματικός κίνδυνος. Οι παλαιότεροι και κυρίως εκείνοι που βίωσαν την περίοδο των έντονων συναλλαγματικών διακυμάνσεων (τη δεκαετία του ΄80) ξέρουν πολύ καλά τι σημαίνει συναλλαγματικός κίνδυνος. Από την άλλη πλευρά όμως δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η αναλογία τοκοχρεωλυτικής δόσης με ενοίκιο είναι ένας παράγοντας που θα πρέπει να ληφθεί υποψη. Σήμερα η σχε΄ση έχει έχει βελτιωθεί αισθητά σε σχέση με το μίσθωμα με αποτέλεσμα η μίσθωση να εμφανίζεται σήμερα πιο συμφέρουσα από την αγορά. Όμως αυτό δεν σημαίνει ότι θα εξακολουθήσει να ισχύει αιώνια. Και αυτό γιατί τα νοίκια υπακούουν και αυτά τους κανόνες της προσφοράς και της ζήτησης με άμεσο αποτέλεσμα την διακύμανση των τιμών. Με δεδομένο ότι οι αυξήσεις στα ενοίκια είναι συνάρτηση του πληθωρισμού ο οποίος από την άλλη πλευρά επηρεάζει και τα επιτόκια τότε εύκολα μπορεί να καταλάβει κανείς πόσο εύκολα μπορεί να ανατραπεί ακόμα και το πιο ενδελεχές οικονομικό πλάνο. Υπάρχει όμως και μία τελευταία διάσταση και αφορά κυρίως σε εκείνους οι οποίοι βλέπουν την αγορά και ως επενδυτική διέξοδο. Στη περίπτωση αυτή οι περισσότεροι προσδοκούν άνοδο του επιπέδου τιμών θεωρώντας ότι η υπεραξία σε συνδυασμό με την εξοικονόμηση ενοικίων καθιστά την αγορά ως ιδιαίτερα ελκυστική πρόταση. Η ιστορία δικαιώνει τους οπαδούς της θεωρίας αυτής. Όμως η αγορά ακινήτων σήμερα δεν έχει καμία σχέση με εκείνη των προηγούμενων δεκαετιών αφού είναι περισσότερο «ευαίσθητη» στις αλλαγές του οικονομικού περιβάλλοντος. Αυτό σημαίνει ότι κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει πότε θα αρχίσει η επένδυση να αποδίδει ενώ είναι μαθηματικά βέβαιο ότι τα επιτόκια θα αυξηθούν. Όλα αυτά οδηγούν στο συμπέρασμα ότι στο ερώτημα «αγορά ή ενοίκιο» η απάντηση είναι προσωπική υπόθεση του κάθε ενδιαφερόμενου ο οποίος στη ανάλυση του θα πρέπει να συνυπολογίσει τα δικά του «προσωπικά δεδομένα».
Ενας καθηγητής νομικής στο Πανεπιστήμιο της Αριζόνα ταράζει τα νερά. Σε ένα βιβλίο του που αφορά δανειολήπτες που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν το στεγαστικό τους δάνειο αναλύει τις επιπτώσεις απο μία τέτοια απόφαση νας. Στο βιβλίοπου έχει τίτλο :" Τι πρέπει να κάνετε αν χρωστάς Περισσότερα για το σπίτι σας από όσο αξίζει;", παραθέτει επιχειρήματα για το υπερ και το κατα της εξόφλησης του δανείου στην περίπτωση που η αξία του σπιτιού είναι μικρότερη απο το ύψος του δανείου Ο καθηγητής κ. White, ήταν ένας από τους πρώτους που αμφισβήτησε σοβαρά την από μακρού εκφρασμένη άποψή ότι οι οφειλέτες έχουν την ηθική υποχρέωση να συνεχίσουν τις πληρωμές των δανείων τους.
αυξάνουν και τα επιτόκια τους. Σύφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος στα νέα στεγαστικά δάνεια με επιτόκιο κυμαινόμενο ή σταθερό έως 1 έτος και το αντίστοιχο των δανείων με επιτόκιο σταθερό πάνω από 1 και μέχρι και 5 έτη τα μέσο κόστος δανεισμού σημείωσε άνοδο κατά 18 και 3 μονάδες βάσης αντίστοιχα και διαμορφώθηκαν στο 3,72% και 3,99% αντίστοιχα. Στα υφιστάμενα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο ή σταθερο έως πέντε χρόνια το κόστος χρήματος αυξήθηκε 0,6 ποσοτιαίες μονάδες και διαμορφώθηκε σε 3,68% (μέσο επιτόκιο). Πρέπει να σημειωθεί ότι την ίδια περίοδο η ΕΚΤ διατήρησε αμετάβλητα τα επιτόκια της. Παράλληλα την ίδια περίοδο η πιστωτική επέκταση ήταν αρνητική γεγονός που σημαίνει ότι οι εκταμιεύσεις ήταν λιγότερες σε σύγκριση με το αντίσοιχο περυσινό διάστημα.Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
