Μία και μοναδική προσφορά κατατέθηκε στο Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου για το παραθαλάσσιο ακίνητο που βρίσκεται στην Κασσιώπη της Κέρκυρας. Το συγκεκριμένο ακίνητο χαρακτηρίζεται ως «φιλέτο» από παράγοντες της κτηματαγοράς και αναρωτιούνται πως και δεν υπήρξαν άλλες προσφορές για ένα τέτοια ακίνητο που χαρακτηρίζεται ως επενδυτική ευκαιρία αφού εκτείνεται σε 490 στρέμματα και η ακτογραμμή του ξεπερνάει τα 700 μέτρα. Ο μοναδικός επενδυτής που εκδήλωσε ενδιαφέρον είναι το αμερικανικό fund ΝCH Capital το οποίο σκοπεύει να προχωρήσει και σε άλλες επενδύσεις στην Ελλάδα. Στην περίπτωση του ακινήτου της Κασσιώπης, ο επενδυτής αποκτά την αποκλειστική χρήση και εκμετάλλευση της επιφάνειας για χρονική περίοδο 100 ετών που όπως φαίνεται δεν απέτρεψε την ΝCH Capital να εκδηλώσει ενδιαφέρον και αυτό γιατί όπως λένε αρμοδίως η συγκεκριμένη εταιρεία γνωρίζει το συγκεκριμένο θεσμό επιφάνειας από το αγγλοσαξονικό δίκαιο.

Η κρίση έχει κτυπήσει κυρίως τα προβληματικά ακίνητα, απαξιώνοντας κατά κύριο λόγο δικαιώματα σε ιδιοκτησίες τα οποία μέχρι και πριν από λίγα χρόνια αποτελούσαν ένα περιουσιακό στοιχείο με κάποια αξία. Παράλληλα έχει επηρεάσει κατηγορίες ακινήτων λόγω κυρίως τις θέσεις τους αλλά και της αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να αλλάξουν την ήδη υφιστάμενη χρήση τους.

Σύμφωνα με  έρευνα που αφορούσε την καταγραφή της «ψαλίδας» μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών το μεγαλύτερο πλήγμα από την κρίση έχουν υποστεί:

-Τα δικαιώματα που έχουν ιδιοκτήτες σε ακίνητα. Συγκεκριμένα , εάν ένας ιδιοκτήτης κατέχει εξ αδιαιρέτου ένα ακίνητο και θελήσει να πουλήσει το δικαίωμα αυτό τότε θα βρεθεί αντιμέτωπος με το ενδεχόμενο να ψάχνει ακόμα και για χρόνια αγοραστή. Ανάλογη είναι και η εικόνα για εκείνους που κατέχουν ποσοστά της ψιλής κυριότητας ενός ακινήτου ή και της επικαρπίας. Τα ακίνητα που έχουν περάσει στα χέρια νέων ιδιοκτητών από κληρονομιές και υπάρχουν πολλά κληρονομικά μερίδια.

-Ημιτελείς οικοδομές οι οποίες βρίσκονται σε σημεία που δεν χαρακτηρίζονται ως εμπορικά . Στις περιπτώσεις αυτές , οι εμπορικές αξίες έχουν καταβαραθρωθεί αφού υπολείπονται σημαντικά από τις εμπορικές. Δεν ισχύει το ίδιο για ημιτελείς οικοδομές που βρίσκονται σε «καλά» σημεία αλλά και για τις περιπτώσεις οικοπέδων που διατίθενται με άδειες οικοδομής. Σε ορισμένες μάλιστα εκτός σχεδίου περιοχές η ύπαρξη οικοδομικής άδειας είναι ένα στοιχείο που μπορεί να κάνει το ακίνητο πιο εμπορεύσιμο σε σχέση με τον ανταγωνισμό. Στις περιπτώσεις όμως αυτές ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί από το υποψήφιο αγοραστή στο χρόνο λήξης της άδειας.

-Υπόγεια και ισόγεια διαμερίσματα. Η εμπορική αξία των συγκεκριμένων ακινήτων έχει υποστεί καθίζηση καθώς η αλλαγή του αγοραστικού μοντέλου έχει απομακρύνει τη ζήτηση από τις συγκεκριμένες κατοικίες. Από την άλλη πλευρά τα συγκεκριμένα ακίνητα βρίσκονται κυρίως σε πολυκατοικίες μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται σε κεντρικά σημεία των μεγάλων αστικών κέντρων. Δηλαδή στα ακίνητα αυτά συγκεντρώνονται δύο χαρακτηριστικά: προβληματικό ακίνητο σε προβληματική περιοχή.

-Καταστήματα που βρίσκονται σε προβληματικές περιοχές (εγκληματικότητα , περιορισμένη αγοραστική ζήτηση κα.) στα οποία λόγω των ιδιαιτεροτήτων δεν είναι εφικτή η αλλαγή χρήσης. Στις συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων οι τιμές έχουν καταγράψει σημαντική υποχώρηση σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια. Αντίθετα σε περιοχές που αλλάζουν χρήση , τα συγκεκριμένα ακίνητα μπορεί να αποδειχθούν «χρυσοφόρα». Παράδειγμα είναι το κέντρο της Αθήνας όπου πολλοί εμπορικοί χώροι που βρίσκονται σε παράπλευρους δρόμους σημείων υψηλής προβολής μετατράπηκαν σε χώρους εστίασης και ψυχαγωγίας αποφέροντας στους ιδιοκτήτες τους υψηλότερα μισθώματα και υψηλές υπεραξίες.

-Γραφεία τα οποία δεν έχουν στοιχειώδεις υποδομές υγιεινής , είναι μεγάλης ηλικίας και βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με μεσίτες το πρότυπο των γραφειακών χώρων των 30 τετραγωνικών μέτρων με κοινόχρηστους χώρους υγιεινής έχει εκλείψει από την αγορά πολλά χρόνια και αυτό σημαίνει ότι η ζήτηση είναι από υποτονική έως ανύπαρκτη. Αν εξαιρέσει κανείς τις περιπτώσεις αγορών με στόχο τη συνένωση σε ένα ενιαίο χώρο μεγαλύτερων τετραγωνικών μέτρων τα συγκεκριμένα ακίνητα βρίσκονται στην κυριολεξία στα αζήτητα. Αυτή είναι και η αιτία της μεγάλης προσφοράς χώρων με αυτά τα χαρακτηριστικά στην αγορά.

«Η αγορά ακινήτων τις τελευταίες δεκαετίες έχει αλλάξει άρδην. Τα αγοραστικά πρότυπα αλλά και οι απαιτήσεις αγοραστών και ενοικιαστών έχουν διαφοροποιηθεί και αυτό αντανακλάται στη ζήτηση και στο επίπεδο των τιμών. Όσοι ιδιοκτήτες δεν προσαρμόσουν τις απαιτήσεις τους στα νέα δεδομένα κινδυνεύουν να βλέπουν το ακίνητο τους αναξιοποίητο για πολύ καιρό. Δυστυχώς η κρίση ανέδειξε προβλήματα τα οποία ήταν καμουφλαρισμένα τα προηγούμενα χρόνια. Το μεγάλο πρόβλημα είναι ότι η πολιτεία δεν λαμβάνει υπόψη αυτές τις αλλαγές και απαιτεί από τους ιδιοκτήτες τους φόρους και άλλες επιβαρύνσεις υπέρογκες με βάση τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς « τόνιζε χαρακτηριστικά μεσίτης.

Σταθερή παραμένει τους τελευταίους μήνες η έξοδος κεφαλαίων από την εγχώρια αγορά ακινήτων με προορισμό τις αγορές του εξωτερικού και κυρίως τη Γερμανία. Ωστόσο, όπως σημειώνουν παράγοντες της αγοράς, αν και το ενδιαφέρον και η ζήτηση είναι σαφώς πιο υψηλά από το πρόσφατο παρελθόν, οι επενδυτικές συμφωνίες παραμένουν συγκριτικά λιγότερες, κυρίως λόγω της μεγαλύτερης επιφυλακτικότητας των ενδιαφερόμενων επενδυτών, απόρροια της γενικότερης αβεβαιότητας. Η ζήτηση για απόκτηση ακινήτων στη Γερμανία είναι έντονη από όλες τις περιοχές της Ελλάδας. ωστόσο, προκύπτει ένα σημαντικό πρόβλημα, που περιορίζει τελικά τον αριθμό των επενδύσεων που πραγματοποιούνται. Οι περισσότεροι από τους ενδιαφερομένους θέλουν να πωλήσουν κάποιο ακίνητο στην Ελλάδα (συνήθως οικόπεδο, κατοικία ή κατάστημα), ώστε να χρηματοδοτήσουν την απόκτηση του νέου. Διαπιστώνουν όμως πως είτε δεν υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον είτε η προσφερόμενη τιμή είναι σαφώς χαμηλότερη από την προσδοκώμενη.

Οι περισσότεροι επενδυτές, πάντως, διαθέτουν ποσά της τάξεως των 250.000 – 300.000 ευρώ κι εφόσον κρίνεται απαραίτητο, συμπληρώνουν το υπόλοιπο απαιτούμενο κεφάλαιο για μια επένδυση, μέσω τραπεζικού δανεισμού. Κατά κανόνα, το ενδιαφέρον αφορά κατοικίες και καταστήματα ή συνδυασμό των δύο (ακίνητα μεικτής χρήσης), αποφεύγουν τα γραφεία, ενώ η προτιμώμενη πόλη είναι το Βερολίνο, καθώς οι τιμές είναι σχετικά χαμηλές σε σχέση με άλλες πόλεις υψηλής ζήτησης, όπως η Φρανκφούρτη», επισημαίνει ο κ. Φόλλμπαχ. Στα πλεονεκτήματα της γερμανικής αγοράς περιλαμβάνεται και η ευκολία χρηματοδότησης από τις γερμανικές τράπεζες, οι οποίες γενικά χορηγούν δάνεια προς τους ξένους, τα οποία καλύπτουν έως και το 50% της αξίας της επένδυσης, ανάλογα με την ποιότητα του ακινήτου. «Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει βέβαια να γνωρίζουν ότι οι τράπεζες της Γερμανίας είναι ιδιαίτερα αυστηρές σε ό,τι αφορά την πηγή προέλευσης των κεφαλαίων και εξετάζουν ενδελεχώς την πιθανότητα να είναι προϊόν φοροδιαφυγής ή παράνομων δραστηριοτήτων», τονίζει.

Παραδοσιακά, το Λονδίνο αποτελούσε την κορυφαία προτίμηση των Ελλήνων επενδυτών, και για λόγους αίγλης, αλλά κι επειδή είναι μια πόλη που οι περισσότεροι γνωρίζουν αρκετά καλά. Επιπρόσθετο δέλεαρ αποτελεί και η πολύ ευνοϊκή φορολογία, πέραν της δεδομένης επενδυτικής ασφάλειας που προσφέρει η πόλη. Οι Ελληνες αγοραστές στο Λονδίνο συνιστούν μια από τις σημαντικές ομάδες επενδυτών, αποτελώντας περίπου το 3% του συνόλου (μεταξύ των ξένων αγοραστών). Εσχάτως βέβαια, η τάση αυτή φαίνεται να διαφοροποιείται υπέρ άλλων προορισμών, όπου η οικονομική ανάπτυξη είναι σαφώς πιο εγγυημένη και οι τιμές χαμηλότερες. Οι τιμές στο Λονδίνο έχουν επιστρέψει σε υψηλά επίπεδα και αναμένεται σημαντική διόρθωση μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες, κυρίως λόγω της οικονομικής επιβράδυνσης που θα προκύψει.

Ετσι, αρκετοί Ελληνες επενδυτές κινούνται προς την έξοδό τους από τη βρετανική αγορά και την είσοδό τους σε άλλες ανεπτυγμένες, όπως η γαλλική, η γερμανική και η ελβετική, ενώ λόγω εγγύτητας και χαμηλών αξιών, ενδιαφέρον παρουσιάζει και η τουρκική αγορά.

Μια ακόμη βίαιη ανατροπή στην αγορά ακινήτων, και συγκεκριμένα στα επαγγελματικά ακίνητα, προκαλούν η κρίση και τα χιλιάδες λουκέτα. Σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, τον τελευταίο χρόνο έχουν πολλαπλασιαστεί τα αιτήματα για μετατροπή των ξενοίκιαστων ισόγειων μικρομάγαζων σε... γκαράζ για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Τα αιτήματα που φτάνουν στους δήμους αλλά και στις αρμόδιες υπηρεσίες της πολεοδομίας έχουν αυξηθεί τους τελευταίους μήνες. Πρόκειται κυρίως για μικρά μαγαζιά από 30 έως 50 τ.μ. σε δρόμους με χαμηλή πλέον εμπορικότητα και με αβέβαιο μέλλον ως προς την ενοικίασή τους. Ωστόσο, το μεγάλο πρόβλημα που υπάρχει προκειμένου να υλοποιηθεί αυτή η σωτήρια για τους ιδιοκτήτες λύση ονομάζεται «σύσταση ιδιοκτησίας» των πολυκατοικιών. Εάν η σύσταση δεν προβλέπει μετατροπές των ισογείων σε πάρκινγκ, αυτό δεν μπορεί να γίνει. Μόνο με αναπροσαρμογή της σύστασης ιδιοκτησίας είναι δυνατή η αλλαγή της χρήσης ενός ακινήτου και μόνο εφόσον συναινούν όλοι οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας μπορεί η πολεοδομία να κάνει δεκτή την αίτηση.

Η αλλαγή στη σύσταση, πάντως, προϋποθέτει γενικές συνελεύσεις σε όλα τα κτίρια και μεγάλη γραφειοκρατία. Για τον λόγο αυτόν κατασκευαστές και ιδιοκτήτες ζητούν από την πολιτεία μια κεντρική ρύθμιση που να επιτρέπει την αλλαγή της χρήσης καταστημάτων σε πάρκινγκ. Τον τελευταίο καιρό έχουν παρουσιαστεί και υποψήφιοι αγοραστές μικρών καταστημάτων σε χαμηλές τιμές προκειμένου να τα μετατρέψουν σε γκαράζ και να βγάζουν ένα σταθερό μηνιαίο εισόδημα. Οι μεσίτες τούς συμβουλεύουν, πάντως, να σιγουρευτούν ότι μπορούν από την πολεοδομία να κάνουν αλλαγή της χρήσης. Αξίζει να σημειωθεί, ωστόσο, ότι οι αρμόδιες υπηρεσίες των πολεοδομιών τονίζουν ότι είναι αδύνατο να χορηγήσουν άδειες για να γίνουν πάρκινγκ όλα τα κλειστά καταστήματα, αφού τότε δεν θα υπήρχαν πεζοδρόμια και θα χάνονταν και θέσεις στάθμευσης στον δρόμο, αφού θα απαγορευόταν να παρκάρουν αυτοκίνητα μπροστά από κάθε μαγαζί «πάρκινγκ». Τα αιτήματα για αλλαγή της χρήσης έρχονται από όλη την Ελλάδα, κυρίως όμως από μεγάλες πόλεις που αντιμετωπίζουν το φαινόμενο των χιλιάδων λουκέτων. Σε Καλλιθέα, Νέα Ιωνία, Παγκράτι, Ηράκλειο, Πειραιά, Θεσσαλονίκη, Βόλο, Λάρισα, Κοζάνη.