Η μεγάλη βουτιά στις τιμές ακινήτων στο Κολωνάκι αποτυπώνει την κατάσταση στην οποία βρίσκεται η ελληνική αγορά real estate. Οι τιμές, που είχαν δεκαπλασιαστεί σε δύο δεκαετίες, πέφτουν συνεχώς την τελευταία διετία καθώς ακόμα και καταστήματα σε δημοφιλείς δρόμους μένουν στα αζήτητα. Μικρότερη είναι η υποχώρηση στις τιμές των διαμερισμάτων, αλλά ούτως ή άλλως οι συναλλαγές είναι ελάχιστες.

Στις αρχές της δεκαετίας του 1990 η αγορά διαμερίσματος στο Κολωνάκι κόστιζε περίπου 650 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Το 2000, πριν από τη μεγάλη φούσκα που δημιούργησε η είσοδος της Ελλάδας στο ευρώ, το κόστος είχε εκτοξευθεί στα 3.100 ευρώ ανά τ.μ. και το 2008 είχε φτάσει στα 7.000 - 9.000 ευρώ ανά τετραγωνικό. Σήμερα, οι τιμές των παλαιότερων διαμερισμάτων, που αποτελούν και τη συντριπτική πλειονότητα, είναι μειωμένες κατά 15% - 20% κι ο όγκος των συναλλαγών είναι ιδιαίτερα χαμηλός, με συνεχώς πτωτικές τάσεις.

Το 1991, η αγορά καταστήματος στο Κολωνάκι κόστιζε κατά μέσο όρο περί τα 8.500 ευρώ ανά τετραγωνικό για να ανέβει στα 17.600 ευρώ ανά τ.μ. το 2000. Λίγο πριν αρχίσει η κρίση , οι τιμές των καταστημάτων στην Πλατεία Κολωνακίου είχαν εκτοξευθεί στα 100.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στην Πατριάρχου Ιωακείμ και στην Αναγνωστοπούλου έφταναν τα 80.000 ευρώ ανά τ.μ. Σήμερα οι τιμές έχουν υποχωρήσει στα 40.000 ευρώ/τ.μ. και στα 25.000 ευρώ αντίστοιχα, ενώ αναμένεται μεγαλύτερη πίεση. Στους υπόλοιπους δρόμους οι τιμές κυμαίνονται πέριξ των 10.000 ευρώ ανά τ.μ. Ήδη πολλά καταστήματα σε δημοφιλείς δρόμους όπως η Σκουφά, η Τσακάλωφ, η Ηρακλείτου και η Πατριάρχου Ιωακείμ είναι ξενοίκιαστα. Τα ενοίκια έχουν μειωθεί περίπου 40% στη Σόλωνος. Κάποιοι ιδιοκτήτες που διαθέτουν μεγάλους εμπορικούς χώρους είναι πρόθυμοι να μισθώσουν τα ακίνητά τους λαμβάνοντας μεν χαμηλότερο ενοίκιο, αλλά με συμφωνίες παρόμοιες των εμπορικών κέντρων, δηλαδή με εξασφάλιση ποσοστού επί του ετήσιου τζίρου (το ποσοστό αγγίζει το 4%). Οι τιμές για ενοικίαση σπάνια ξεπερνούν τα 120 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ενώ καταστήματα σε σημεία μικρής προβολής ξεκινούν από 60 ευρώ/τ.μ.

Αλλά και η αγορά γραφείων πιέζεται από τα αιτήματα των μισθωτών για επαναδιαπραγμάτευση των τιμών στα ενοίκια. Η τάση για μείωση των ενοικίων έχει επεκταθεί και στις πολυεθνικές εταιρείες, ή ακόμα και σε συμβόλαια που υπογράφηκαν πριν από λίγους μήνες. Ακόμα και σε σημεία προβολής, όπου οι τιμές παλαιότερα άγγιζαν τα 30 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, έχουν επιτευχθεί μειώσεις της τάξεως του 40%. Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για μίσθωση κυμαίνεται από 8 έως 10 ευρώ/τ.μ. Ενώ οι τιμές για αγορά στις καλές περιοχές του Κολωνακίου (πλατεία)κυμαίνονται από 4.000 έως 6.000 ευρώ και οι υπόλοιπες από 2.500 έως 4.000

του ΝΙΚΟΛΑΟΥ Α. ΧΑΖΑΠΗ Μηχανολόγου Μηχανικού,

Όποιος, σήμερα, αναζητά μια κατοικία – διαμέρισμα, ή μονοκατοικία, για ενοικίαση έχει μια μοναδική ευκαιρία να φερθεί έξυπνα και να κερδίσει! Να το πώς; Όταν κλείσετε μια συνάντηση με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου για να δείτε το σπίτι που ενδιαφέρεσθε, ζητάτε το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Αποδοτικότητας να το έχει στα χέρια του. Εσείς, μέχρι σήμερα, μετά την ολιγόλεπτη εξέταση του σπιτιού, περπατώντας γύρω – γύρω, ώστε να αποκτήσετε οπτικά μια εικόνα της κατάστασης του σπιτιού από την άποψη της καθαριότητας, της συντήρησης, των ανοιγμάτων & κουφωμάτων, την επάρκεια των χώρων αποθήκευσης (ντουλάπες), των μηχανημάτων ‐ συστημάτων θέρμανσης, ψύξης και παραγωγής ζεστού νερού, συνήθως ξεκινάτε το παζάρι των εκπτώσεων. Κάτι δεν έχετε κάνει σωστά!!

• ΞΕΧΑΣΑΤΕ να δείτε την βαθμολογία / κατάταξη του κελύφους σχετικά με την ενεργειακή κατανάλωση των συστημάτων.

• ΞΕΧΑΣΑΤΕ να δείτε τις συστάσεις του ενεργειακού επιθεωρητή, που προτείνει σενάρια επεμβάσεων, συνήθως ένα ή δύο ή τρία, όπου αναφέρονται οι επενδυτικές ευκαιρίες, για την αύξηση της αποδοτικότητας της κατοικίας. Δηλαδή η περιγραφή των επεμβάσεων, η δαπάνη, η εξοικονομούμενη ενέργεια, ο χρόνος απόσβεσης της επένδυσης, κλπ. Με τα πιο πάνω στα χέρια σας, μπορείτε να πιέσετε και να συμφωνήσετε για μια πολύ καλή τιμή, συγκρίνοντας «μήλα μe μήλα». Αυτός είναι και ο στόχος της έκδοσης των Πιστοποιητικών

Το προβληματισμό τους ,για το κατά πόσο οι προσδοκίες για αύξηση των επενδύσεων σε εξοχική κατοικία μέσω της ζήτησης που θα εκδηλωθεί από δυτικοευρωπαίους μέσης και μεγάλης ηλικίας, θα υλοποιηθούν στα άμεσο μέλλον διατύπωναν στελέχη εταιριών της αγοράς ακινήτων. «Το πρόβλημα αυτή τη στιγμή δεν βρίσκεται στο προϊόν αλλά στα δίκτυα διανομής και διάθεσης. Παρά τις νομικές δυσκολίες που αφορούν στο χωροταξικό και στο φορολογικό πλαίσιο στα χρόνια που πέρσαν κτίστηκαν σε ολόκληρη την Ελλάδα χιλιάδες εξοχικές κατοικίες οι οποίες απεύθυνονταν στη συντριπτική τους πλειοψηφία είτε σε έλληνες είτε σε αλλοδαπούς επισκέπτες οι οποίοι βρίσκονται στη χώρα μας ως τουρίστες και όχι ως υποψήφιοι αγοραστές» τόνιζαν χαρακτηριστικά οι ίδιοι παράγοντες και συμπλήρωναν: «Το πρόβλημα με την ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας είναι ότι αυτή τη στιγμή δεν υφίσταται ως προϊόν στις μεγάλες αγορές της κεντρικής και της βόρειας Ευρώπης λόγω ανυπαρξίας πολιτικής και προώθησης τόσο της Ελλάδας όσο και του προϊόντος. Αν κάποιος θελήσει να συγκρίνει τις προωθητικές ενέργειες των ισπανών και τις συγκρίνει με ότι έχει γίνει για την ελληνική αγορά στη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας το δίχως άλλο θα νοιώσει όχι μόνο απογοήτευση αλλά και απαισιοδοξία για τις προοπτικές.» Πρέπει να σημειωθεί ότι από τη δεκαετία του ΄80 η προσδοκία τόσο των μεσιτών όσο και των κατασκευαστών ήταν η προσέλκυση των δυτικοευρωπαίων συνταξιούχων προβάλλοντας την εικόνα του «αιώνιου καλοκαιριού». Όμως στην πραγματικότητα σήμερα το ποσοστό των ευρωπαίων αγοραστών εξοχικών κατοικιών δεν ξεπερνά το 3% του ετήσιου τζίρου της αγοράς γεγονός που δεν είναι ιδιαίτερα ενθαρρυντικό για την αποδοχή του ελληνικού «προϊόντος» από τις καταναλωτές του εξωτερικού. «Όπως διαμορφώνεται η κατάσταση , η προοπτική είναι οι μεγάλες επενδύσεις να πραγματοποιούνται από οικονομικούς κολοσσούς και οι μικροί κατασκευαστές αλλά και οι εταιρίες διαμεσολάβησης θα βρεθούν εκτός αγοράς. Και αυτό θα συμβεί γιατί όλα τα δίκτυα προώθησης ,προβολής και διαμεσολάβησης θα αναπτυχθούν από τους μεγάλους οι οποίοι έτσι θα εξελιχθούν σε κυρίαρχους του παιγνιδιού»

Πριν 30 χρόνια το όνειρο του μέσου έλληνα ήταν να αποκτήσει ένα σπίτι για να κατοικεί και μερικά ακόμα ακίνητα (κατοικίες , μικρά καταστήματα ή και μαγαζιά) για να εισπράττει νοίκια για τα γηρατειά ή για να εξασφαλίσει τα παιδιά του. Στην αντίληψη αυτή βασίσθηκε σε σημαντικό βαθμό όχι μόνο η μεγέθυνση της αγοράς ακινήτων αλλά και ο πρωτοφανής για τα ελληνικά δεδομένα αριθμός των μικροϊδιοκτητών. Αν σε όλα αυτά προστεθεί και ο θεσμός της αντιπαροχής τότε σχηματίζεται μία πλήρης εικόνα για το ελληνικό μοντέλο της αγοράς ακινήτων. Εξίσου αποκαλυπτικό ήταν επίσης το γεγονός ότι σχεδόν το 95% των αγορών γίνονταν με αυτοχρηματοδότηση. Οι αλλαγές που έχουν επέλθει απο το 2009 τείνουν να ανατρέψουν ολοκληρωτικά το μοντέλο αυτό της ανάπτυξης της αγοράς αφού , σύμφωνα με στοιχεία πρόσφατης μελέτης ήδη η ελληνική αγορά βρίσκεται σε διαδικασία εξαφάνισης του…μικροεπενδυτή. Από τα στοιχεία προκύπτει ότι στην ελληνική αγορά καταγράφονται οι εξής αλλαγές:

-Η αγορά γραφείων από μικρούς επενδυτές έχει σχεδόν μηδενισθεί. Το νέο μοντέλο ανάπτυξης των γραφειακών χώρων έχει διαφοροποιηθεί. Συγκεκριμένα , η κατασκευή γραφειακών χώρων τουλάχιστον στα μεγάλα αστικά κέντρα είναι υπόθεση λιγοστών εταιριών ενώ η ζήτηση εντοπίζεται σε χώρους υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών που βρίσκονται σε επιλεγμένες αγορές. Σύμφωνα με τις απόψεις , αναλυτών της αγοράς , η ζήτηση για τους παλιούς γραφειακούς χώρους που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης φθίνει με έντονους ρυθμούς ενώ η ισορροπία που έχει επιτευχθεί βασίζεται κυρίως σε παλιές μισθώσεις.

-Οι εμπορικές πιάτσες περιορίζονται σε δρόμους υψηλής προβολής στους οποίους δεν έχουν πρόσβαση τα μικρά πορτοφόλια. Ανάλογα συμπτώματα –προσαρμοσμένα στις τοπικές ανάγκες- καταγράφονται και στις συνοικιακές αγορές στις οποίες η ζήτηση για μικρούς εμπορικούς δρόμους τείνει να εκλείψει.

-Οι καθαρές αποδόσεις των επενδύσεων σε κατοικία έχει περιορισθεί πλέον σε επίπεδα χαμηλότερα από τα αντίστοιχα των προθεσμιακών καταθέσεων . Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την υψηλή φορολογική επιβάρυνση περιορίζει σημαντικά το αριθμό εκείνων που επενδύουν τις αποταμιεύσεις τους σε κατοικίες.

Στην πραγματικότητα , σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών, στα επόμενα χρόνια οι μικροί αποταμιευτές θα πάψουν να αγοράζουν ακίνητα με στόχο την επένδυση και οι τοποθετήσεις τους θα γίνονται με γνώμονα την κάλυψη των αναγκών για κύρια και εξοχική κατοικία είτε των ιδίων είτε μελών του στενού οικογενειακού περιβάλλοντος τους. Οι ίδιες πηγές υποστηρίζουν μάλιστα , ότι η επιλογή αυτή θα οδηγήσει σε αύξηση της προσφοράς κατοικιών μεγάλης «ηλικίας» που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης ενώ ταυτόχρονα θα γίνουν προσπάθειες αναβάθμισης κτιρίων κατοικιών.

«Πρόκειται για επιλογές , οι οποίες είναι συνήθεις στις αγορές κατοικίες των δυτικοευρωπαϊκών μεγαλουπόλεων , αλλά για την ελληνική αγορά θα είναι μία πρωτόγνωρη πραγματικότητα.» τόνιζαν χαρακτηριστικά και συμπλήρωναν ότι «κινητήριος μοχλός μπορεί να αποδειχθεί και η ανάγκη αναβάθμισης των συνθηκών στέγασης η οποία οδηγεί και στην ανάπτυξη μικρών περιφερειακών αγορών κατοικίας .

Από παλαιότερες αναλύσεις που αφορούσαν την αγορά επαγγελματικών ακινήτων προέκυπτε το συμπέρασμα ότι τουλάχιστον το 30% των αγορών γίνονταν από τα λεγόμενα «μικρά και μεσαία πορτοφόλια». Οι ίδιες αναλύσεις συνδέουν την στάση αυτή με δύο παράγοντες:

Πρώτον. Την προσφορά ακινήτων (μικρών γραφείων ή μικρών συνοικιακών καταστημάτων) το κόστος αγοράς των οποίων δεν ήταν ιδιαίτερα υψηλό.

Δεύτερον. Την αποκέντρωση της εμπορικής δραστηριότητας σε συνοικιακό επίπεδο. Οι δύο αυτοί παράγοντες στην πραγματικότητα έχουν εκλείψει. Στην αγορά γραφειακών χώρων προσφέρονται μόνο κτίρια γραφείων ενώ μικρά γραφεία των 20 -30 τετραγωνικών δεν κατασκευάζονται. Από την άλλη πλευρά τα ήδη υφιστάμενα γραφεία βρίσκονται σε περιοχές χωρίς εμπορικό ενδιαφέρον και για το λόγο αυτό εκτιμάται ότι ο δείκτης διαθεσιμότητας ξεπερνά το 28%. Ανάλογη είναι η κατάσταση που επικρατεί και στα εμπορικά καταστήματα των συνοικιών καθώς σήμερα εκτιμάται ότι στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής υπάρχουν ξενοίκιαστα αρκετές χιλιάδες αδιάθετων εμπορικών χώρων. Από την άλλη πλευρά η ανάπτυξη των οργανωμένων εμπορικών χώρων σε συνδυασμό με την αναβάθμιση υπερτοπικών αγορών έχουν εκτινάξει τις τιμές στα ύψη και η επένδυση σε καταστήματα που βρίσκονται σε υψηλής εμπορικότητας περιοχές έχει καταστεί προνόμιο για λίγους.

«Η βασική σκέψη για προσφυγή ενός μικροεπενδυτή επαγγελματικού ακινήτου ήταν η αποπληρωμή του δανείου από τα ενοίκια που θα εισέπραττε. Με δεδομένη την ανασφάλεια αλλά και την μεγάλη διαθεσιμότητα εμπορικών χώρων μια τέτοια κίνηση μπορεί να εξελίσσονταν σε οικονομική αυτοκτονία. Αυτός είναι ένας ακόμα –και εξίσου σημαντικός- παράγων που διώχνει της μικρής ή μεσαίας οικονομικής εμβέλειας επενδυτές από τις συγκεκριμένες επενδύσεις» τόνιζε χαρακτηριστικά διαχειριστής εταιρίας επενδύσεων ακινήτων αναφερόμενος στην σύνθεση του επενδυτικού κοινού και συνέχιζε «η αλήθεια είναι ότι η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα κάθε χρόνο απομακρύνεται ακόμα περισσότερο από τις δυνατότητες των μικροεπενδυτών και αυτό οδηγεί σε συγκέντρωση τόσο στο χώρο της κατασκευής όσο και στην ιδιοκτησία.»

Ένα ακόμα μεγάλο πρόβλημα το οποίο θα κληθεί να αντιμετωπίσουν οι μικροεπενδυτές ακινήτων είναι και η σταδιακή απαξίωση της περιουσίας τους καθώς στα συγκεκριμένα ακίνητα οι τιμές πώλησης αλλά και ενοικίων έχουν μειωθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια ενώ ταυτόχρονα η φορολογική αντιμετώπιση τους τα καθιστά ουσιαστικά ανενεργά. «Σήμερα , σε πολλές περιπτώσεις εμπορικών καταστημάτων και γραφειακών χώρων του υποβαθμισμένου κέντρου της Αθήνας , οι αντικειμενικές τιμές είναι υψηλότερες από τις εμπορικές . Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η φορολογική επιβάρυνση είναι δυσανάλογα υψηλή για τον αγοραστή ο οποίος για τον λόγο αυτό γυρνά την πλάτη σε μία τέτοια επένδυση. Στην πραγματικότητα , οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων είναι εγκλωβισμένοι μεταξύ της επιλογής να πουλήσουν όσο όσο το ακίνητο ή να το έχουν κλειστό.» επισήμανε ο ίδιος διαχειριστής.