Πριν 30 χρόνια το όνειρο του μέσου έλληνα ήταν να αποκτήσει ένα σπίτι για να κατοικεί και μερικά ακόμα ακίνητα (κατοικίες , μικρά καταστήματα ή και μαγαζιά) για να εισπράττει νοίκια για τα γηρατειά ή για να εξασφαλίσει τα παιδιά του. Στην αντίληψη αυτή βασίσθηκε σε σημαντικό βαθμό όχι μόνο η μεγέθυνση της αγοράς ακινήτων αλλά και ο πρωτοφανής για τα ελληνικά δεδομένα αριθμός των μικροϊδιοκτητών. Αν σε όλα αυτά προστεθεί και ο θεσμός της αντιπαροχής τότε σχηματίζεται μία πλήρης εικόνα για το ελληνικό μοντέλο της αγοράς ακινήτων. Εξίσου αποκαλυπτικό ήταν επίσης το γεγονός ότι σχεδόν το 95% των αγορών γίνονταν με αυτοχρηματοδότηση. Οι αλλαγές που έχουν επέλθει απο το 2009 τείνουν να ανατρέψουν ολοκληρωτικά το μοντέλο αυτό της ανάπτυξης της αγοράς αφού , σύμφωνα με στοιχεία πρόσφατης μελέτης ήδη η ελληνική αγορά βρίσκεται σε διαδικασία εξαφάνισης του…μικροεπενδυτή. Από τα στοιχεία προκύπτει ότι στην ελληνική αγορά καταγράφονται οι εξής αλλαγές:

-Η αγορά γραφείων από μικρούς επενδυτές έχει σχεδόν μηδενισθεί. Το νέο μοντέλο ανάπτυξης των γραφειακών χώρων έχει διαφοροποιηθεί. Συγκεκριμένα , η κατασκευή γραφειακών χώρων τουλάχιστον στα μεγάλα αστικά κέντρα είναι υπόθεση λιγοστών εταιριών ενώ η ζήτηση εντοπίζεται σε χώρους υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών που βρίσκονται σε επιλεγμένες αγορές. Σύμφωνα με τις απόψεις , αναλυτών της αγοράς , η ζήτηση για τους παλιούς γραφειακούς χώρους που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης φθίνει με έντονους ρυθμούς ενώ η ισορροπία που έχει επιτευχθεί βασίζεται κυρίως σε παλιές μισθώσεις.

-Οι εμπορικές πιάτσες περιορίζονται σε δρόμους υψηλής προβολής στους οποίους δεν έχουν πρόσβαση τα μικρά πορτοφόλια. Ανάλογα συμπτώματα –προσαρμοσμένα στις τοπικές ανάγκες- καταγράφονται και στις συνοικιακές αγορές στις οποίες η ζήτηση για μικρούς εμπορικούς δρόμους τείνει να εκλείψει.

-Οι καθαρές αποδόσεις των επενδύσεων σε κατοικία έχει περιορισθεί πλέον σε επίπεδα χαμηλότερα από τα αντίστοιχα των προθεσμιακών καταθέσεων . Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την υψηλή φορολογική επιβάρυνση περιορίζει σημαντικά το αριθμό εκείνων που επενδύουν τις αποταμιεύσεις τους σε κατοικίες.

Στην πραγματικότητα , σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών, στα επόμενα χρόνια οι μικροί αποταμιευτές θα πάψουν να αγοράζουν ακίνητα με στόχο την επένδυση και οι τοποθετήσεις τους θα γίνονται με γνώμονα την κάλυψη των αναγκών για κύρια και εξοχική κατοικία είτε των ιδίων είτε μελών του στενού οικογενειακού περιβάλλοντος τους. Οι ίδιες πηγές υποστηρίζουν μάλιστα , ότι η επιλογή αυτή θα οδηγήσει σε αύξηση της προσφοράς κατοικιών μεγάλης «ηλικίας» που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης ενώ ταυτόχρονα θα γίνουν προσπάθειες αναβάθμισης κτιρίων κατοικιών.

«Πρόκειται για επιλογές , οι οποίες είναι συνήθεις στις αγορές κατοικίες των δυτικοευρωπαϊκών μεγαλουπόλεων , αλλά για την ελληνική αγορά θα είναι μία πρωτόγνωρη πραγματικότητα.» τόνιζαν χαρακτηριστικά και συμπλήρωναν ότι «κινητήριος μοχλός μπορεί να αποδειχθεί και η ανάγκη αναβάθμισης των συνθηκών στέγασης η οποία οδηγεί και στην ανάπτυξη μικρών περιφερειακών αγορών κατοικίας .

Από παλαιότερες αναλύσεις που αφορούσαν την αγορά επαγγελματικών ακινήτων προέκυπτε το συμπέρασμα ότι τουλάχιστον το 30% των αγορών γίνονταν από τα λεγόμενα «μικρά και μεσαία πορτοφόλια». Οι ίδιες αναλύσεις συνδέουν την στάση αυτή με δύο παράγοντες:

Πρώτον. Την προσφορά ακινήτων (μικρών γραφείων ή μικρών συνοικιακών καταστημάτων) το κόστος αγοράς των οποίων δεν ήταν ιδιαίτερα υψηλό.

Δεύτερον. Την αποκέντρωση της εμπορικής δραστηριότητας σε συνοικιακό επίπεδο. Οι δύο αυτοί παράγοντες στην πραγματικότητα έχουν εκλείψει. Στην αγορά γραφειακών χώρων προσφέρονται μόνο κτίρια γραφείων ενώ μικρά γραφεία των 20 -30 τετραγωνικών δεν κατασκευάζονται. Από την άλλη πλευρά τα ήδη υφιστάμενα γραφεία βρίσκονται σε περιοχές χωρίς εμπορικό ενδιαφέρον και για το λόγο αυτό εκτιμάται ότι ο δείκτης διαθεσιμότητας ξεπερνά το 28%. Ανάλογη είναι η κατάσταση που επικρατεί και στα εμπορικά καταστήματα των συνοικιών καθώς σήμερα εκτιμάται ότι στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής υπάρχουν ξενοίκιαστα αρκετές χιλιάδες αδιάθετων εμπορικών χώρων. Από την άλλη πλευρά η ανάπτυξη των οργανωμένων εμπορικών χώρων σε συνδυασμό με την αναβάθμιση υπερτοπικών αγορών έχουν εκτινάξει τις τιμές στα ύψη και η επένδυση σε καταστήματα που βρίσκονται σε υψηλής εμπορικότητας περιοχές έχει καταστεί προνόμιο για λίγους.

«Η βασική σκέψη για προσφυγή ενός μικροεπενδυτή επαγγελματικού ακινήτου ήταν η αποπληρωμή του δανείου από τα ενοίκια που θα εισέπραττε. Με δεδομένη την ανασφάλεια αλλά και την μεγάλη διαθεσιμότητα εμπορικών χώρων μια τέτοια κίνηση μπορεί να εξελίσσονταν σε οικονομική αυτοκτονία. Αυτός είναι ένας ακόμα –και εξίσου σημαντικός- παράγων που διώχνει της μικρής ή μεσαίας οικονομικής εμβέλειας επενδυτές από τις συγκεκριμένες επενδύσεις» τόνιζε χαρακτηριστικά διαχειριστής εταιρίας επενδύσεων ακινήτων αναφερόμενος στην σύνθεση του επενδυτικού κοινού και συνέχιζε «η αλήθεια είναι ότι η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα κάθε χρόνο απομακρύνεται ακόμα περισσότερο από τις δυνατότητες των μικροεπενδυτών και αυτό οδηγεί σε συγκέντρωση τόσο στο χώρο της κατασκευής όσο και στην ιδιοκτησία.»

Ένα ακόμα μεγάλο πρόβλημα το οποίο θα κληθεί να αντιμετωπίσουν οι μικροεπενδυτές ακινήτων είναι και η σταδιακή απαξίωση της περιουσίας τους καθώς στα συγκεκριμένα ακίνητα οι τιμές πώλησης αλλά και ενοικίων έχουν μειωθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια ενώ ταυτόχρονα η φορολογική αντιμετώπιση τους τα καθιστά ουσιαστικά ανενεργά. «Σήμερα , σε πολλές περιπτώσεις εμπορικών καταστημάτων και γραφειακών χώρων του υποβαθμισμένου κέντρου της Αθήνας , οι αντικειμενικές τιμές είναι υψηλότερες από τις εμπορικές . Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η φορολογική επιβάρυνση είναι δυσανάλογα υψηλή για τον αγοραστή ο οποίος για τον λόγο αυτό γυρνά την πλάτη σε μία τέτοια επένδυση. Στην πραγματικότητα , οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων είναι εγκλωβισμένοι μεταξύ της επιλογής να πουλήσουν όσο όσο το ακίνητο ή να το έχουν κλειστό.» επισήμανε ο ίδιος διαχειριστής.

Εκατό εκατομμύρια Ρώσοι είναι έτοιμοι να επισκεφτούν τη χώρα μας, ενώ η Ρωσία εξελίσσεται ταχέως σε μία από τις μεγαλύτερες αγορές εξερχόμενου τουρισμού στον κόσμο, με ισχυρά ποσοτικά και ποιοτικά χαρακτηριστικά. Επίσης πολλοί είναι οι Ρώσοι που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν κατοικία στη χώρα μας σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπως η Χαλκιδική, η Κρήτη, η Κέρκυρα, η Μύκονος, η Πελοπόννησος και οι παραθαλάσσιες περιοχές της Αττικής. Όλα όμως παραμένουν στα λόγια αφού η επέλαση των Ρώσων θυμίζει τις "αραβικές επενδύσεις" της δεκαετίας του ΄80. Στην πραγματικότητα η ελληνική αγορά ακινήτων αναζητά τους "αόρατους" Ρώσους που θα επενδύσουν δισ. σε ακίνητα. Τι είναι αυτό που δεν έχει κάνει πραγματικότητα αυτές τις προσδοκίες; Σύμφωνα με τις απόψεις ειδικών τα αίτια είναι πολλά.Υπάρχουν χώρες οι οποίες φρόντισαν έγκαιρα να οργανώσουν το κτηματολόγιό τους. Μια απ’ αυτές είναι η Ρουμανία, η οποία έχει κτηματολόγιο εδώ και 150 χρόνια και λατινικό σύστημα δόμησης. Επίσης, θα πρέπει η πολιτεία να αντιληφθεί ότι η μεγάλη φορολογία της ακίνητης περιουσίας είναι αποτρεπτική για αγορά ή επένδυση στην Ελλάδα. Χρειάζεται η νομοθεσία που αφορά στην κατασκευή, τις μεταβιβάσεις ακινήτων, το στήσιμο μιας επιχείρησης κ.λπ., να απλοποιηθεί και να επιτραπεί σε κάθε ξένο, χωρίς ταλαιπωρία και ανασφάλεια να επενδύσει στην Ελλάδα». Τέλος, πρέπει επιτέλους να απλοποιηθεί η διαδικασία εισόδου, χορήγησης βίζας, και παραμονής στην Ελλάδα, έτσι ώστε όσοι επιθυμούν να επενδύσουν στη χώρα μας, να μπορούν με απλές διαδικασίες να εισέρχονται, και, εφόσον επενδύουν να μπορούν να εξασφαλίζουν άδεια παραμονής Αυτό επισημάνθηκε στο Οικονομικό Φόρουμ Ελλάδος - Ρωσίας που πραγματοποιήθηκε πρόσφατα στη Θεσσαλονίκη.

Την εκτίμηση ότι τα ενοίκια στις αγορές γραφείων και καταστημάτων θα συνεχίσουν να υποχωρούν διατυπώνει η Eurobank Properties. Η εταιρία, σύμφωνα με στοιχεία που αφορύν την δραστηριότητα του α΄τριμήνου είχε μείωση των εσόδων απο ενοίκια 2% αν και τα περισσότερα ακίνητα που διαθέτει συνδέονται με τον όμιλο.Τα κέρδη προ φόρων παρουσίασαν αύξηση κατά περίπου 2% και ανήλθαν σε €11,04εκ. έναντι €10,84εκ. της αντίστοιχης περσινής περιόδου. Τα καθαρά κέρδη παρουσίασαν μείωση κατά 2% και ανήλθαν σε €9,98εκ. έναντι €10,19εκ. της αντίστοιχης περσινής περιόδου κυρίως λόγω της «έκτακτης» φορολογικής επιβάρυνσης επί ακινήτων μέσω των λογαριασμών της Δ.Ε.Η.. Πιο αναλυτικά:

α) Τα έσοδα από ενοίκια μειώθηκαν κατά 2% σε €10,70εκ. από €10,87εκ..

β) Τα έσοδα από τόκους αυξήθηκαν κατά 27% σε €2,42εκ. από €1,91εκ. λόγω της αύξησης των επιτοκίων καταθέσεων και της επιτυχούς διαχείρισης των διαθεσίμων.

γ) Οι λειτουργικές δαπάνες (μη συμπεριλαμβανομένης της πρόβλεψης για επισφαλείς απαιτήσεις) μειώθηκαν για τέταρτη συνεχή χρονιά κατά 3% σε €0,85εκ. από €0,88εκ..

δ) Τα χρηματοοικονομικά έξοδα μειώθηκαν κατά 3% σε €1,02εκ. από €1,05εκ. λόγω των μειωμένων δανειακών κεφαλαίων και των οριακά μειωμένων επιτοκίων Euribor. Τέλος, οι φόροι αυξήθηκαν κατά 65% σε €1,07εκ. από €0,65εκ. λόγω του ότι η αντίστοιχη «έκτακτη» φορολογική επιβάρυνση του 2011 επιβάρυνε το τρίτο και τέταρτο τρίμηνο του 2011.

Από τα παραπάνω φαίνεται ότι τα επαναλαμβανόμενα προ φόρων αποτελέσματα της Εταιρείας (like for like) κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους ήταν οριακά καλύτερα από το αντίστοιχο περσινό παρά τη σοβαρή επιβάρυνση της οικονομικής συγκυρίας. Η βελτίωση αυτή δεν αναμένεται να συνεχιστεί και κατά τα επόμενα τρίμηνα του έτους, κυρίως λόγω της πτώσης των ενοικίων. Τα διαθέσιμα της Εταιρείας την 31η Μαρτίου 2012 αυξήθηκαν σε €163εκ. από €157εκ. ενώ τα δάνεια διαμορφώνονται στα €87εκ. έναντι €88εκ..

Η κρίση έχει κτυπήσει κυρίως τα προβληματικά ακίνητα, απαξιώνοντας κατά κύριο λόγο δικαιώματα σε ιδιοκτησίες τα οποία μέχρι και πριν από λίγα χρόνια αποτελούσαν ένα περιουσιακό στοιχείο με κάποια αξία. Παράλληλα έχει επηρεάσει κατηγορίες ακινήτων λόγω κυρίως τις θέσεις τους αλλά και της αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να αλλάξουν την ήδη υφιστάμενη χρήση τους.

Σύμφωνα με  έρευνα που αφορούσε την καταγραφή της «ψαλίδας» μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών το μεγαλύτερο πλήγμα από την κρίση έχουν υποστεί:

-Τα δικαιώματα που έχουν ιδιοκτήτες σε ακίνητα. Συγκεκριμένα , εάν ένας ιδιοκτήτης κατέχει εξ αδιαιρέτου ένα ακίνητο και θελήσει να πουλήσει το δικαίωμα αυτό τότε θα βρεθεί αντιμέτωπος με το ενδεχόμενο να ψάχνει ακόμα και για χρόνια αγοραστή. Ανάλογη είναι και η εικόνα για εκείνους που κατέχουν ποσοστά της ψιλής κυριότητας ενός ακινήτου ή και της επικαρπίας. Τα ακίνητα που έχουν περάσει στα χέρια νέων ιδιοκτητών από κληρονομιές και υπάρχουν πολλά κληρονομικά μερίδια.

-Ημιτελείς οικοδομές οι οποίες βρίσκονται σε σημεία που δεν χαρακτηρίζονται ως εμπορικά . Στις περιπτώσεις αυτές , οι εμπορικές αξίες έχουν καταβαραθρωθεί αφού υπολείπονται σημαντικά από τις εμπορικές. Δεν ισχύει το ίδιο για ημιτελείς οικοδομές που βρίσκονται σε «καλά» σημεία αλλά και για τις περιπτώσεις οικοπέδων που διατίθενται με άδειες οικοδομής. Σε ορισμένες μάλιστα εκτός σχεδίου περιοχές η ύπαρξη οικοδομικής άδειας είναι ένα στοιχείο που μπορεί να κάνει το ακίνητο πιο εμπορεύσιμο σε σχέση με τον ανταγωνισμό. Στις περιπτώσεις όμως αυτές ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί από το υποψήφιο αγοραστή στο χρόνο λήξης της άδειας.

-Υπόγεια και ισόγεια διαμερίσματα. Η εμπορική αξία των συγκεκριμένων ακινήτων έχει υποστεί καθίζηση καθώς η αλλαγή του αγοραστικού μοντέλου έχει απομακρύνει τη ζήτηση από τις συγκεκριμένες κατοικίες. Από την άλλη πλευρά τα συγκεκριμένα ακίνητα βρίσκονται κυρίως σε πολυκατοικίες μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται σε κεντρικά σημεία των μεγάλων αστικών κέντρων. Δηλαδή στα ακίνητα αυτά συγκεντρώνονται δύο χαρακτηριστικά: προβληματικό ακίνητο σε προβληματική περιοχή.

-Καταστήματα που βρίσκονται σε προβληματικές περιοχές (εγκληματικότητα , περιορισμένη αγοραστική ζήτηση κα.) στα οποία λόγω των ιδιαιτεροτήτων δεν είναι εφικτή η αλλαγή χρήσης. Στις συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων οι τιμές έχουν καταγράψει σημαντική υποχώρηση σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια. Αντίθετα σε περιοχές που αλλάζουν χρήση , τα συγκεκριμένα ακίνητα μπορεί να αποδειχθούν «χρυσοφόρα». Παράδειγμα είναι το κέντρο της Αθήνας όπου πολλοί εμπορικοί χώροι που βρίσκονται σε παράπλευρους δρόμους σημείων υψηλής προβολής μετατράπηκαν σε χώρους εστίασης και ψυχαγωγίας αποφέροντας στους ιδιοκτήτες τους υψηλότερα μισθώματα και υψηλές υπεραξίες.

-Γραφεία τα οποία δεν έχουν στοιχειώδεις υποδομές υγιεινής , είναι μεγάλης ηλικίας και βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με μεσίτες το πρότυπο των γραφειακών χώρων των 30 τετραγωνικών μέτρων με κοινόχρηστους χώρους υγιεινής έχει εκλείψει από την αγορά πολλά χρόνια και αυτό σημαίνει ότι η ζήτηση είναι από υποτονική έως ανύπαρκτη. Αν εξαιρέσει κανείς τις περιπτώσεις αγορών με στόχο τη συνένωση σε ένα ενιαίο χώρο μεγαλύτερων τετραγωνικών μέτρων τα συγκεκριμένα ακίνητα βρίσκονται στην κυριολεξία στα αζήτητα. Αυτή είναι και η αιτία της μεγάλης προσφοράς χώρων με αυτά τα χαρακτηριστικά στην αγορά.

«Η αγορά ακινήτων τις τελευταίες δεκαετίες έχει αλλάξει άρδην. Τα αγοραστικά πρότυπα αλλά και οι απαιτήσεις αγοραστών και ενοικιαστών έχουν διαφοροποιηθεί και αυτό αντανακλάται στη ζήτηση και στο επίπεδο των τιμών. Όσοι ιδιοκτήτες δεν προσαρμόσουν τις απαιτήσεις τους στα νέα δεδομένα κινδυνεύουν να βλέπουν το ακίνητο τους αναξιοποίητο για πολύ καιρό. Δυστυχώς η κρίση ανέδειξε προβλήματα τα οποία ήταν καμουφλαρισμένα τα προηγούμενα χρόνια. Το μεγάλο πρόβλημα είναι ότι η πολιτεία δεν λαμβάνει υπόψη αυτές τις αλλαγές και απαιτεί από τους ιδιοκτήτες τους φόρους και άλλες επιβαρύνσεις υπέρογκες με βάση τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς « τόνιζε χαρακτηριστικά μεσίτης.