realestatenews.gr
Κατοικία: Η άνοδος και η πτώση
Οι τιμές των κατοικιών, όπως οι τιμές οποιουδήποτε αγαθού σε μια ελεύθερη αγορά, καθορίζονται από την προσφορά και τη ζήτηση . Όταν αυξάνεται η ζήτηση και ή προσφορά μειώνεται ή παραμένει σταθερή τότε, οι τιμές ανεβαίνουν. Δηλαδή, λόγω της απουσίας μιας φυσικής καταστροφής που θα μπορούσε να μειώσει την προσφορά, οι τιμές αυξάνονται επειδή η ζήτηση έχει ξεπεράσει τις τρέχουσες τάσεις της προσφοράς. Στη περίπτωση της αγοράς ακινήτων υπάρχει μία ιδιαιτερότητα: η προσφορά κατοικιών προσαρμόζεται με σημαντική χρονική υστέρηση στη ζήτηση λόγω ιδιαιτερότητας του προϊόντος δηλαδή δεν είναι δυνατόν να κτιστούν σε μικρό χρονικό διάστημα όσες κατοικίες χρειάζονται για να καλυφθεί η υπερβάλλουσα ζήτηση. Έτσι, εάν υπάρχει μια ξαφνική και παρατεταμένη αύξηση της ζήτησης, οι τιμές είναι σίγουρο ότι θα αυξηθούν. Ποιες είναι οι αιτίες της αύξησης της ζήτησης; Υπάρχουν αρκετές:
1. Η ανάκαμψη της γενικής οικονομικής δραστηριότητας και η ευημερία που δίνει μεγαλύτερη διαθέσιμο εισόδημα στις τσέπες των καταναλωτών και ενθαρρύνει την αγορά .
2. Η αύξηση του πληθυσμού και ειδικότερο το δημογραφικό κομμάτι του πληθυσμού που ζητά κατοικίες.
3. Το χαμηλό γενικό επίπεδο των επιτοκίων , που καθιστά πιο προσιτά τα σπίτια.
4. καινοτόμα προϊόντα στεγαστικών δανείων με χαμηλό αρχικό μηνιαίες πληρωμές που κάνουν πιο προσιτά τα σπίτια)
5. Εύκολη πρόσβαση σε πιστώσεις, που φέρνει περισσότερους αγοραστές στην αγορά.
6. Απο τα υψηλής απόδοσης δομημένα ομόλογα στεγαστικών δανείων, που κάνουν πιο εύκολη την άντληση κεφαλαίων για την χορήγηση στεγαστικών δανείων
7. Μια πιθανή κακή εκτίμηση του κινδύνου από τράπεζες και επενδυτές ομολόγων στεγαστικών δανείων που επηρεάζει την προσφορά των πιστώσεων προς τους δανειολήπτες.
8. Η κερδοσκοπία από αγοραστές, τράπεζες και επενδυτές σε ακίνητα και δομημένα ομόλογα στεγαστικών δανείων Κερδοσκοπικές και επικίνδυνη συμπεριφορά από τους εγχώριους αγοραστές και επενδυτές ακινήτων που τροφοδοτούνται από μη ρεαλιστική και μη βιώσιμη εκτιμήσεις εκτίμηση σπίτι τιμή.
Όλες αυτές οι μεταβλητές μπορούν συνδυαζόμενες να προκαλέσουν μια φούσκα στην αγορά κατοικίας. Έχουν μάλιστα την τάση να ταΐζουν η μία την άλλη . Σε κάποιο σημείο τα δεδομένα διαφοροποιούνται. Η ζήτηση επιβραδύνεται ενώ η προσφορά κατοικιών εξακολουθεί να αυξάνεται με αποτέλεσμα την πτώση των τιμών. Αυτή η διεισδυτικότητα των κινδύνων σε όλο το σύστημα ενεργοποιείται από τις ζημίες που υφίστανται : οι ιδιοκτήτες ακινήτων, οι τράπεζες , οι επενδυτές ενυπόθηκων δανείων και ακινήτων . Η διαδικασία αυτή θα μπορούσε να προκληθεί από διάφορες αιτίες , μεταξύ των οποίων είναι:
1. Μια αύξηση των επιτοκίων.
2. Μία ύφεση που περιορίζει την οικονομική δραστηριότητα και που οδηγεί σε: λιγότερο διαθέσιμο εισόδημα, απώλεια θέσεων εργασίας και σε λιγότερες διαθέσιμες θέσεις εργασίας, που επηρεάζει αρνητικά τη ζήτηση για κατοικίες.
3. Ο κορεσμός της αγοράς που συμβαίνει όταν η ζήτηση έχει εξαντληθεί.
Το αποτέλεσμα; Το ακριβώς αντίθετο από εκείνο της διαδικασίας υπερθέρμανσης της αγοράς. Όταν ξεκινήσει η διαδικασία αυτή τότε οι τράπεζες περιορίζουν τις πιστώσεις, μειώνεται η ζήτηση , υπάρχει υπερβάλλουσα προσφορά με αποτέλεσμα την πτώση των τιμών. Αν στο μίγμα προσθέσετε και την φορολογία τότε έχει μία πλήρη εικόνα της σημερινής κατάστασης της αγοράς.
Σταματά τις εξώσεις των υπερχρεωμένων ιδιοκτητών ακινήτων που αδυνατούν να πληρώσουν τις δόσεις των δανείων τους το ταμιευτήριο Kutxabank, όπως ανακοίνωσε σήμερα, μία ημέρα αφότου μια γυναίκα έθεσε τέλος στη ζωή της μπροστά στην απειλή να βρεθεί στον δρόμο, την ίδια ώρα που η κυβέρνηση συζητά την πιθανότητα να ανασταλούν οι εξώσεις. Ισπανία: Συζητά μέτρα αναστολής των εξώσεων υπερχρεωμένων ιδιοκτητών Με μια απόφαση πρωτοφανή για τις ισπανικές τράπεζες, ο πρόεδρος της Kutxabank Μάριο Φερνάντεθ "έδωσε οδηγίες να σταματήσει αμέσως η τράπεζα όλες τις διαδικασίες, εν αναμονή της νέας ρύθμισης που θα γίνει στον τομέα", όπως αναφέρεται σε ανακοίνωσή της. Η απόφαση αφορά τα δάνεια που έχουν συναφθεί για την αγορά πρώτης κατοικίας. Την Παρασκευή στο Μπαρακάλντο της Χώρας των Βάσκων μια 53χρονη γυναίκα, η Αμάια Εγκάνια, που ήταν και δημοτική σύμβουλος με τους Σοσιαλιστές, ρίχτηκε από το παράθυρο του διαμερίσματός της την ώρα που ο δικαστικός κλητήρας πήγε εκεί για να εφαρμόσει την απόφαση της έξωσης.
Μικρά, φθηνά, κοντά σε μετρό και σχολεία αλλά και το δυνατόν ασφαλή είναι τα ακίνητα που ακόμα πουλιούνται στην παγωμένη ελληνική αγορά. Οι αγοραστές μπορεί να είναι ελάχιστοι, αλλά είναι απόλυτα συνειδητοποιημένοι στο τι απαιτούν από το νέο τους σπίτι. Παζαρεύουν την τιμή, επιλέγουν προσεκτικά την περιοχή προκειμένου τα παιδιά τους να πάνε σε ένα καλό σχολείο, δημόσιο ή ιδιωτικό, προτιμούν να βρίσκονται σε απόσταση περπατήματος από σταθμούς με δημόσιες συγκοινωνίες ή την Αττική Οδό. Θέλουν να ψωνίζουν χωρίς - ιδανικά- να χρησιμοποιούν αυτοκίνητο, να έχουν πρόσβαση σε πράσινο και μια ψηλή μάντρα για να νιώθουν ασφαλείς! Πόσο κοστίζει το όνειρο; Σύμφωνα με τις τελευταίες πληροφορίες, τα ακίνητα που εμφανίζουν ακόμα αγοραστικό ενδιαφέρον δεν ξεπερνούν τα 200.000 ευρώ σε κόστος αλλά ούτε τα 100 τετραγωνικά μέτρα σε εμβαδόν. Στα τετραγωνικά αυτά, τα οποία συνήθως έχουν δύο κανονικά ή τρία λιλιπούτεια δωμάτια αναγκάζονται να χωρέσουν οικογένειες ακόμα και με τρία παιδιά. Το «οικονομικό» όριο των 115 τετραγωνικών μέτρων αποτελεί πλέον και πραγματικό όριο για τον Έλληνα αγοραστή. Αν η οικογένεια έχει ένα με δύο παιδιά το διαμέρισμα δεν ξεπερνά -σχεδόν ποτέ- τα 90 τ.μ. ενώ ένα ζευγάρι με τρία παιδιά θα ανέβει μέχρι τα 115 τ.μ. Οι λόγοι δεν αφορούν μόνο την τιμή αγοράς αλλά και το κόστος που θα έχει ένα μεγαλύτερο σπίτι στη φορολογία του ζευγαριού. Το ΕΤΑΚ αλλά και η πιθανή ένταξη στον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας -με τις νέες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών- τρομάζουν τους υποψήφιους αγοραστές.Περισσότερα Άρθρα...
