Μετέωρες οι μεταβιβάσεις ακινήτων με τους συμβολαιογράφους να «σηκώνουν τα χέρια», αφού αδυνατούν να υπολογίσουν τον νέο φόρο υπεραξίας 15% που ενεργοποιήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2014. Μέχρι σήμερα το υπουργείο Οικονομικών δεν έχει εκδώσει τη διευκρινιστική εγκύκλιο με την οποία θα ξεκαθαρίζεται το νέο φορολογικό τοπίο στις μεταβιβάσεις ακινήτων με αποτέλεσμα να παραμένουν τα κενά και οι συμβολαιογράφοι να μην μπορούν να προχωρήσουν στη σύνταξη των συμβολαίων. Στο υπουργείο Οικονομικών γίνονται αλλεπάλληλες συσκέψεις στις οποίες συμμετέχουν και συμβολαιογράφοι προκειμένου να εξευρεθεί λύση στα δεκάδες προβλήματα που ανακύπτουν με την εφαρμογή των νέων διατάξεων. Τα περισσότερα προβλήματα εντοπίζονται στις πωλήσεις ακινήτων από αντιπαροχή, στα δομημένα ακίνητα για τα οποία θα πρέπει να αναζητηθεί το πραγματικό κόστος ανέγερσης της οικοδομής αλλά και στα ακίνητα κυρίως της επαρχίας που αποκτήθηκαν μέσω χρησικτησίας. Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, από την 1η Ιανουαρίου 2014, σε κάθε περίπτωση πώλησης ακινήτου, ο συμβολαιογράφος που καταρτίζει το συμβόλαιο πρέπει να παρακρατήσει φόρο υπολογιζόμενο με συντελεστή 15% επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής στην οποία ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο και της τιμής στην οποία το μεταβιβάζει. Δηλαδή ο φόρος 15% επιβάλλεται σε κάθε περίπτωση κατά την οποία η τιμή στην οποία πωλείται το ακίνητο είναι μεγαλύτερη από την τιμή στην οποία αυτό αποκτήθηκε από τον τωρινό πωλητή του. Σε κάθε τέτοια περίπτωση θεωρείται πλέον ότι προκύπτει «υπεραξία» η οποία είναι εισόδημα για τον πωλητή. Ο υπολογισμός της «υπεραξίας» και του τελικού οφειλόμενου φόρου θα γίνεται από τον συμβολαιογράφο σε συνεργασία με τον πωλητή του ακινήτου. Στο σημείο αυτό, οι συμβολαιογράφοι έχουν ζητήσει από την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών ο υπολογισμός της «υπεραξίας» να μην γίνεται από τους ίδιους αλλά από τη φορολογική αρχή.

Ένα επιπλέον χαράτσι, με τη μορφή του φόρου υπεραξίας ακινήτων, καλούνται να πληρώσουν όσοι πουλήσουν από εδώ και στο εξής σπίτια, διαμερίσματα ή οικόπεδα. Ο νέος φόρος αυτός προβλέπει τη φορολόγηση του εισοδήματος από υπεραξία και είναι μια καινούργια έννοια ουσιαστικά στην ελληνική φορολογική τάξη πραγμάτων. Μάλιστα, πρόσφατα το υπουργείο Οικονομικών εξέδωσε εγκύκλιο που επεξηγεί τη διαδικασία αλλά και περιλαμβάνει το ειδικό έγγραφο για τον υπολογισμό του, διευκρινίζοντας παράλληλα ότι φέτος θα παρακρατείται από τους συμβολαιογράφους. Ο φόρος υπεραξίας προβλέπεται στον νέο κώδικα φορολογίας εισοδήματος και επιβάλλεται με έναν συντελεστή της διαφοράς της αξίας που προκύπτει μεταξύ της τιμής αγοράς ή γενικά απόκτησης (μεταβίβαση, κληρονομιά κ.ο.κ.) ενός περιουσιακού στοιχείου, κινητού ή ακίνητου, μεριδίου ή συμμετοχής και της τιμής πώλησης του από εδώ και στο εξής. Προϋπόθεση είναι ότι η συνδιαλλαγή αυτή δεν εμπίπτει στην επιχειρηματική δραστηριότητα των προσώπων που την πραγματοποιούν. Δηλαδή, αν πχ ένας ιδιωτικός υπάλληλος αγόρασε ένα σπίτι το 2010 με Χ ποσό και το 2014 το πουλά σε έναν πρατηριούχο βενζίνης Χ+1 τότε εφόσον κανένας από τους δύο δεν ασκεί την επιχειρηματική δραστηριότητα της αγοραπωλησίας ακινήτων, θα εφαρμοσθεί ο φόρος υπεραξίας. Ο φόρος υπεραξίας εφαρμόζεται σε όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων και σε όλες τις μεταβιβάσεις τίτλων.

Για τα ακίνητα η μεταβίβαση σημαίνει: α) μεταβίβαση της πλήρους ή ψιλής κυριότητας, συμπεριλαμβανομένης της πραγματικής δουλείας, ανεξαρτήτως εάν πρόκειται για μεταβίβαση υπό αναβλητική ή διαλυτική αίρεση ή με τον όρο της εξώνησης, β) σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας, γ) παραίτηση από την κυριότητα ακινήτου ή από εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, δ) μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ε) απαλλοτρίωση ακινήτου,στ) εκποίηση ακινήτου συνεπεία εκούσιου ή δικαστικού πλειστηριασμού. Η τιμή αγοράς ενός ακινήτου προκύπτει απλά από το συμβόλαιο. Σε περίπτωση που δεν προκύπτει τότε θα πρέπει να θεωρείται ως μηδενική. Σύμφωνα με το νομοθέτη, ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη. Εξαιτίας όμως της διακράτησης ενός ακινήτου ο νομοθέτης θεσπίζει έναν πίνακα απομείωση της υπεραξίας ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου (εξαιτίας της μείωσης της αξίας λόγω παλαιότητας, ζημιών κλπ). Ο πίνακας είναι ο εξής:

-από 1 έως 5 έτη: 0,95 -5

- 10 έτη: 0,87

-10- 15 έτη: 0,79

-15- 20 έτη: 0,73

-20- 25 έτη: 0,66

-πάνω από 25 έτη: 0,61

Πρέπει να σημειωθεί ότι υπάρχει ένα αφορολόγητο όριο στην υπεραξία και αυτό έχει τεθεί στις 25.000 ευρώ και εφόσον το ακίνητο έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον 5 έτη. Επιπλέον, στην περίπτωση κατά την οποία η αρχική αξία του ακινήτου δεν δύναται να προκύψει από κάπου τότε αυτή προσδιορίζεται με βάσει πίνακες αξιών οι οποίοι εκδίδονται με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών. Κατόπιν του υπολογισμού της υπεραξίας και εφόσον υπάρχει θετική διαφορά υπεραξίας άνω των 25.000, ο φόρος υπολογίζεται στο υπόλοιπο της υπεραξίας με συντελεστή 15% και αποδίδεται. Αν εντούτοις ο υπολογισμός δείξει ζημιά υπεραξίας και όχι κέρδος τότε ο νομοθέτης δίδει τη δυνατότητα στο φορολογούμενο να μεταφέρει αυτή τη ζημιά σε επόμενη πράξη που ενδεχομένως να έχει κέρδη ώστε να συμψηφισθεί.