Αγορά Ακινήτων
Βλέπουν τα νοικιασμένα
Σχέδιο απογραφής για τα ακίνητα που νοικιάζει το Δημόσιο προωθεί το υπουργείο Οικονομικών. Το σχέδιο προχωρεί παράλληλα με την ηλεκτρονική καταγραφή της περιουσίας του Δημοσίου που γίνεται από την ΚΕΔ και έχει ως απώτερο στόχο να σταματήσει η κατασπατάληση χρημάτων σε υψηλά ενοίκια. Από στοιχεία που έχει συγκεντρώσει το Γενικό Λογιστήριο του Κράτους προκύπτει ότι στο κομμάτι της περιουσίας που ελέγχει ή νοικιάζει το Δημόσιο η κατάσταση είναι χαοτική. Υπάρχουν υπηρεσίες οι οποίες έχουν καταργηθεί εδώ και χρόνια, αλλά το κράτος εξακολουθεί να καταβάλλει μισθώματα για τα ακίνητα που τις στέγαζαν. Σε άλλες περιπτώσεις καταγράφονται σημαντικές διαφορές μεταξύ των ενοικίων που πληρώνει το κράτος. Για παράδειγμα, υπάρχουν υπηρεσίες που στεγάζονται σε χώρους έναντι ενοικίων που ξεπερνούν τα 40 και φτάνουν έως τα 70 ευρώ το τετραγωνικό και άλλες όπου το αντίστοιχο κόστος -παρότι βρίσκονται σε κεντρικούς δρόμους της Αθήνας- είναι κάτω των 20 ευρώ. Εν τω μεταξύ ο κρατικός προϋπολογισμός έχει εγγράψει φέτος για τα «έξοδα ενοικίασης» κονδύλι που ξεπερνά τα 185 εκατ. ευρώ. Στην πραγματικότητα όμως θα διατεθούν πολύ περισσότερα χρήματα δεδομένου ότι πληθωρισμός τρέχει με 5,5%, ενώ δεν υπάρχει καμία απολύτως εκτίμηση για το πόσο πληρώνουν για στέγαση οι φορείς της Γενικής Κυβέρνησης.
Τρια χρόνια προβλέπουν ότι θα διαρκέσει η κρίση που μαστίζει την ελληνική κτηματαγορά. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα για το β’ εξάμηνο του 2010, που πραγματοποίησε το Τμήμα Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, το αδιάθετο απόθεμα κατοικιών στην Ελλάδα κυμαίνεται από 200.000 έως 270.000 ακίνητα, ενώ τα απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα είναι περίπου 100.000 έως 200.000.Αν και τα στοιχεία δεν φαίνεται να αναταποκρίνονται στην πραγματικότητα αφού είναι σημαντικά λιγότερα εντούτοις το πρόβλημα είναι υπαρκτό. Με δεδομένο ότι η κτηματαγορά κινείται αποκλειστικά με τραπεζικό χρήμα, ένα από τα σημαντικότερα ευρήματα της έρευνας ήταν το γεγονός ότι ο ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων πριν από πέντε χρόνια ήταν 35%, αλλά πέρυσι διαμορφώθηκε κάτω από το 4%. Υπολογίζεται ότι μέσα σε μόλις έναν χρόνο χάθηκαν από τον κατασκευαστικό κλάδο 40.000 θέσεις εργασίας, ενώ αρκετές κατασκευαστικές εταιρείες αντιμετωπίζουν σημαντικά οικονομικά προβλήματα LINK ΧΟΡΗΓΩΝ
Η κρίση στην αγορά κατοικίας δεν επηρέασε μόνο τις πωλήσεις και τις κατασκευές αλλά και το εμβαδόν. Σύμφωνα με εκτιμήσεις κατασκευαστών αλλά και τραπεζιτών που χρηματοδοτούν την αγορά κατοικίας το μέσο εμβαδόν των πωλούμενων σπιτιών στη διάρκεια της κρίσης έχει μειωθεί 10% και κινείται στα επίπεδα των 75-80 τετραγωνικών μέτρων έναντι 85 τετραγωνικών μέτρων που ήταν πριν η ύφεση κτυπήσει και την ελληνική αγορά κατοικίας. Πρέπει να σημειωθεί ότι οι τάσεις αυτές έχουν επηρεάσει και την οικοδομή καθώς οι νέες οικοδομικές άδειες που εκδίδονται αφορούν σε μικρότερες κατοικίες. Αυτό άλλωστε γίνεται φανερό και από τα στοιχεία της οικοδομικής δραστηριότητας που καταγράφουν το ποσοστό πτώσης των οικοδομικών αδειών να είναι χαμηλότερο σε σύγκριση με το εμβαδόν. Πρέπει να σημειωθεί ότι πρόκειται για ένα διεθνές φαινόμενο αφού στις ανεπτυγμένες αγορές τις περιόδους κρίσεων το εμβαδόν των πωλούμενων κατοικιών μειώνονταν έως και 15%. Πρόκειται για μια φυσιολογική εξέλιξη της αγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής κτιρίων από την δεκαετία του ΄70 μέχρι και το 2007 καταγράφονταν μία συνεχής αύξηση του εμβαδού των κατοικιών που από τα 50 τετραγωνικά στις αρχές της δεκαετίας του '70 έφθασε στα 80 τετραγωνικά μέτρα , τριάντα χρόνια αργότερα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι όλοι οι άνθρωποι θέλουν να κατοικούν σε ένα μεγαλύτερο σπίτι και όταν η οικονομία κινείται ανοδικά οι περισσότεροι προεξοφλώντας μελλοντικά εισοδήματα τους αγοράζουν ένα μεγαλύτερο σπίτι. Αντίθετα , σε περιόδους κρίσης που επικρατούν οι αρνητικές προσδοκίες οι υποψήφιοι αγοραστές περιορίζουν τις απαιτήσεις θέλοντας με το τρόπο αυτό να ελέγξουν το κόστος(κόστος αγοράς πλέον φόροι). Την ίδια στιγμή περιορίζοντας τις απαιτήσεις τους σε εμβαδόν πληρώνουν και χαμηλότερες δόσεις στο στεγαστικό δάνειο.
Στις καλύτερες στιγμές της , η επένδυση σε γη είναι κίνηση υψηλού κινδύνου και υψηλής απόδοσης. Στη χειρότερη περίπτωση , είναι άσκηση υπομονής. Η βασική αρχή είναι να αγοράσει κανείς φτηνή γη σε περιοχές που δεν έχουν αναπτυχθεί προσδοκώντας την όσο το δυνατόν πιό γρήγορη αναβάθμιση της. Στη συνέχεια, έχετε είτε την επιλογή της πώλησης αυτής της γης , ή την ανάπτυξή της απο εσάς ή σε συνεργασία με κάποιον επενδυτή. Το σχέδιο είναι απλό , ωστόσο, τις περισσότερες φορές η υλοποιησή είναι συχνά δυσκολότερη από ό, τι αναμένεται .
Σε σημείο στήριξης φαίνεται ότι βρίσκεται πλέον η αγορά κατοικίας. Αυτό γίνεται φανερό απο τα στοιχεία που αφορουν στις συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν στην διάρκεια του β΄τριμήνου. Απο τα στοιχεία αυτά προκύπτει ότι η μείωση είναι της τάξης του 1% έναντι -49,1% στο 2ο 3μηνο.΄09. Μεγαλύτερη είναι η πτώση της αξίας των συναλλαγών που ήταν μειωμένη -13,2% στο 2ο 3μηνο.΄10, έναντι -49,9% στο 2ο 3μηνο΄09. Απο τα στοιχεία αυτά προκύπτει μία σωρευτική αύξηση του αριθμού των συναλλαγών που ξεπερνά το 50% και της αξίας που κινείται στα επίπεδα του 63,1%. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι οι μεταβιβάσεις αφορούν πλέον σε πολύ μικρά ακίνητα περιορισμένης αξίας τα οποία προορίζονται κυρίως για πρώτη κατοικία. Αυτό άλλωστε είναι απόλυτα συμβατό με την ακολουθούμενη φορολογική πολιτική η οποία εμμέσως επιδοτή την αγορά πολύ μικρών κατοικίων με χρήση κύριας κατοικίας. Η τάση αυτή είναι καταστρεπτική για την οικοδομική δραστηριότητα αφού ακόμα και αυτή η περιορισμένη ζήτηση δεν βοηθά την ανάπτυξη νέων οικοδομικών δραστηριοτήτων.Αυτό άλλωστε μαρτυρά και το γεγονός ότι , η μείωση του εμβαδού των οικοδομικών αδειών που εκδίδονται είναι σημαντικά μεγαλύτερη απο την μείωση των οικοδομικών αδειών.Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
