Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:40

Υποχώρηση των πωλήσεων κατοικιών σε ποσοστό άνω του 50% καταγράφεται το τρέχον έτος πανελλαδικά, σε σύγκριση με το 2007. Σοβαρότατα προβλήματα σημειώνονται και στα μισθωτήρια μεγάλων κατοικιών, που κατά κανόνα βρίσκονται σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες, καθώς οι ενοικιαστές αναγκάζονται να εγκαταλείψουν αυτά τα οικήματα, αφού τα εισοδήματά τους δεν επαρκούν για να καλύψουν τα τεκμήρια.

Τα παραπάνω ανέφερε σε χθεσινή συνέντευξη Τύπου στη Θεσσαλονίκη ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), κ. Στράτος Παραδιάς, επισημαίνοντας πως αυτή τη στιγμή δεν υφίσταται αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς υπάρχουν μόνο αναγκαστικοί πωλητές. Αντίθετα, κατά τον ίδιο, επιχειρείται μία βίαιη εσωτερική υποτίμηση της αξίας των ακινήτων και των υπηρεσιών, που αυτά παρέχουν.

Όπως υπογράμμισε στη συνέντευξη ο κ. Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος του Δικτύου Ομοσπονδιών Μεσιτών Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης «CEREAN», καταγράφεται μείωση των ενοικίων τουλάχιστον κατά 30% για διαμερίσματα άνω των 150 τ.μ.. Παράλληλα, έχει αυξηθεί κατακόρυφα ο χρόνος αναμονής του ιδιοκτήτη για την εκμίσθωση μίας οικίας, αφού πλέον από 1-1,5 μήνα πριν από την κρίση, τώρα το σχετικό διάστημα υπερβαίνει τους 6 μήνες.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:40

Η στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στα μεταχειρισμένα αλλάζει όλα τα δεδομένα της αγορά. Την ίδια στιγμή πολλοί ιδιοκτήτες που είτε δεν μπορούν να πληρώσουν τις δόσεις του στεγαστικού τους δανείου είτε έχουν μεγάλη φορολογική επιβάρυνση ήδη έχουν βάλει πωλητήριο στα σπίτια με αποτέλεσμα η προσφορά μεταχειρισμένων σπιτιών να έχει ανέβει κατακόρυφα σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό χρονικό διάστημα.

Αν και δεν υπάρχουν επίσημα στατιστικά στοιχεία εντούτοις εκτιμήσεις μεσιτών από Αθήνα και Θεσσαλονίκη κάνουν λόγο για αύξηση της προσφοράς τουλάχιστον 15% σε σύγκριση με την Άνοιξη. Μάλιστα δεν είναι λίγοι εκείνοι που διατυπώνουν την εκτίμηση ότι από τις αρχές του χρόνου οι συνθήκες θα επιδεινωθούν αφού στο ήδη υψηλό απόθεμα προσφερόμενων προς πώληση μεταχειρισμένων σπιτιών θα προστεθούν και οι ακριβές κατοικίες κυρίως στα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας αλλά και από νησιά που οι αντικειμενικές αξίες είναι ήδη υψηλές.

Η φορολογική επιβάρυνση που προκύπτει από το τεκμήριο σε συνδυασμό με το γεγονός ότι πολλές από τις κατοικίες αυτές αγοράστηκαν με δάνειο καθιστούν την διατήρηση των συγκεκριμένων σπιτιών προβληματική και κυρίως κοστοβόρα, με αποτέλεσμα η λύση της πώλησης να εμφανίζεται ως μονόδρομος , έλεγε χαρακτηριστικά μεσίτης των βορείων προαστίων της Αθήνας και συμπλήρωνε «ο μοναδικός λόγος που δεν βλέπουμε έκρηξη της προσφοράς είναι γιατί οι ιδιοκτήτες γνωρίζουν ότι είναι σχεδόν αδύνατον να κλείσουν συμφωνίες σε τιμές συμφέρουσες για αυτούς. Ετσι αποφασίσουν να ακολουθήσουν το δρόμο της αναμονής και της προσδοκίας ότι η κατάσταση στην αγορά θα βελτιωθεί.»

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:40

Θέλετε να αγοράσετε ή να πουλήσετε ένα ακίνητο; Σε κάθε περίπτωση το πρώτο και το καθοριστικό σας βήμα είναι η τιμή στην οποία θα το προσφέρετε. Μία ρεαλιστική τιμή που να αναταποκρίνεται στα δεδομένα της αγοράς είναι το στοιχείο εκείνο που θα προσελκύσει την αγοραστή ή θα απομακρύνει τον πωλητή απο μία συμφωνία αγοράς ή πώλησης ενός ακινήτου. Ποιά είναι τα βήματα για να βρείτε την σωστή τιμή; Το realestatenews.gr ζητώντας την βοήθεια ειδικών να κωδικοποιήσει την διαδικασία αυτή μέσω ένος χρηστικού οδηγού. Οι πηγές για να αναζητήσετε το επιπέδο των τιμών που επικρατούν στην περιοχή που σας ενδιαφέρει είναι :

α. Οι αγγελίες που δημοσιεύονται στον τύπο αλλά και στις εξειδικευμένες ιστοσελίδες. Το πρόβλημα που θα αντιμετωπίσετε αν ακολουθήσετε την μέθοδο αυτή είναι ότι οι πληροφορίες που θα αντλήσετε θα είναι μάλλον ελλειπείς αφού τι περισσότερες φορές δεν παρέχουν ολοκληρωμένες πληροφορίες. Για παράδειγμα την ακριβή διεύθυνση , την ημερομηνία κατασκευή και τα ειδικά χαρακτηριστικά του σπιτιού. Για το λόγο αυτό η επικοινωνία με τους ιδιοκτήτες είναι η επόμενη κίνηση που μπορεί να σας βοηθήσει να συμπληρώσετε το παζλ

β.Οι μεσίτες της περιοχής. Σίγουρα ως επαγγελματίες γνωρίζουν πολύ καλά την περιοχή αφού έχουν συγκεκριμένες αιτήσεις πελατών τους είτε για αγορά είτε για πώληση. Σε κάθε περίπτωση λοιπόν έχουν διαμορφώσει μία εικόνα της αγοράς στη περιοχή που καλό είναι να μη την αγνοήσετε αλλά σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να τη επιβεβαιώσετε και απο άλλες πηγες.

γ.Βάσεις δεδομένων: Ήδη και στην ελληνική αγορά λειτουργούν βάσεις δεδομένων για τις τιμές που ισχύουν σε κάθε περιοχή. Οι βάσεις αυτές είναι αναρτημένες σε εξειδικεύμενες ιστοσελίδες π. χ και στο realestatenews.gr . Το μειονέκτημα της διεξόδου αυτής είναι η χρονική υστέρηση αφού μεσολαβεί ένα ικανό διάστημα απο την στατιστική επεξεργασία μέχρι την δημοσιοποίηση. Σε κάθε περίπτωση όμως παρέχουν μία ασφαλή εικόνα για το επίπεδο των τιμών.

δ.Συγκεντρωση πληροφοριών απο την περιοχή. Ίσως είναι η καλύτερη μέθοδος αφού μπορείτε να συγκεκντρώσετε πληροφορίες είτε απο τα πωλητήρια που αναρτώνται είτε απο τους ανθρώπους την γειτονιάς -κυρίως επαγγελματίες-οι οποίοι ξέρουν απο πρώτο χέρι . Ενα θετικό στοιχείο είναι ότι αποκτάτε την δική σας αντίληψη για την περιοχή και τις ιδιαιτερότητες της. Σε κάθε περίπτωση όμως πρέπει να διαθέσετε πολύ χρόνο προκειμένου να διαμορφώσετε μία ολοκληρωμένη εικόνα.

Σε κάθε περίπτωση η πιο αποδοτική μέθοδος είναι ο συνδυασμός των λύσεων αυτών με βάση τις δικές σας ανάγκες. Για παράδειγμα αν δεν έχετε χρόνο οι πληροφορίες του μεσίτη με τις αντίστοιχες απο τις βάσεις δεδομλενων σίγουρα μπορεί να βοηθήσει ώστε να έχετε μία σχετικά ασφαλή εικόνα της αγοράς.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:40

Tο υπουργείο Οικονομικών δρομολογεί την αυτόματη σύνδεση των αντικειμενικών τιμών με τις τιμές αγοράς ούτως, ώστε, όταν οι τελευταίες αναπροσαρμόζονται είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω, αυτομάτως θα μεταβάλλονται και οι αντικειμενικές τιμές. Το νέο ηλεκτρονικό σύστημα θα επιτρέπει τον άμεσο έλεγχο των αντικειμενικών και των αγοραίων τιμών. Η κεντρική μονάδα του συστήματος θα αντλεί στοιχεία με αγοραίες τιμές ακινήτων από όλη την Ελλάδα, που θα προέρχονται από φορείς, ιδιώτες, τις επιτροπές Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων (ΑΠΑΑ), από διάφορες υπηρεσίες του υπουργείου κ.ά. Τις τιμές θα τις επεξεργάζεται το σύστημα με συγκεκριμένο τρόπο, έτσι ώστε να εξάγει μια «προτεινόμενη τιμή ζώνης» για κάθε περιοχή. Η όλη διαδικασία θα εμπεριέχει χρήση συντελεστών βαρύτητας με βάση διάφορα κριτήρια. Το νέο πληροφοριακό σύστημα θα αποτελεί ένα εργαλείο λήψης αποφάσεων σχετικά με τις ζώνες Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων και τα μεγέθη που προσδιορίζουν τον ΑΠΑΑ. Οι «προτεινόμενες τιμές» θα είναι η βάση για τον καθορισμό των τελικών τιμών ζωνών, τις οποίες θα εισηγείται η υπηρεσία. Με τον τρόπο αυτό, σύμφωνα με παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών, θα δοθεί η δυνατότητα αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, κατά δικαιότερο τρόπο, αφού θα παρακολουθούνται με μεγαλύτερη ακρίβεια οι μεταβολές στις αγοραίες τιμές των ακινήτων και θα «περνούν» στις αντικειμενικές αξίες. Το «Σύστημα Γεωγραφικών Πληροφοριών Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων», όπως θα αποκαλείται, θα περιέχει:

• Βάση δεδομένων Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων (ΑΠΑΑ) ενημερωμένη με την τελευταία αναπροσαρμογή αντικειμενικών αξιών. Η βάση αυτή θα περιέχει τόσο γεωγραφικά δεδομένα (νομούς /δήμους /οδούς) όσο και οικονομικά στοιχεία (ζώνες, συντελεστές εμπορικότητας, συντελεστές ΣΑΟ, ΣΟ) και θα επικαιροποιείται με ευθύνη του υπουργείου.

• Χάρτες περιοχών εντός ΑΠΑΑ γεωαναφερόμενους για την περιοχή Αττικής και Θεσσαλονίκης και μη γεωαναφερόμενους για τις υπόλοιπες περιοχές, η επικαιροποίηση των οποίων -και για τις περιοχές που θα ενταχθούν μελλοντικά στο ΑΠΑΑ- θα γίνεται με ευθύνη του υπουργείου.

Εφαρμογή διαχείρισης των περιγραφικών δεδομένων και των χαρτών με τα εξής χαρακτηριστικά:

* Βάση δεδομένων που θα περιέχει τιμές εκκίνησης κόστους κατασκευής κτισμάτων (σχετικά έντυπα Κ1-9), η οποία θα επικαιροποιείται με ευθύνη του υπουργείου.

* Βάση δεδομένων που θα περιέχει αξίες γης εκτός σχεδίου πόλεως (σχετικό έντυπο ΑΑ-Γης), η οποία θα επικαιροποιείται με ευθύνη του υπουργείου. Τις συγκεκριμένες τιμές το σύστημα θα τις επεξεργάζεται με συγκεκριμένο τρόπο, έτσι ώστε να εξάγει μια «προτεινόμενη τιμή ζώνης» για κάθε περιοχή. Η όλη διαδικασία θα εμπεριέχει χρήση συντελεστών βαρύτητας με βάση διάφορα κριτήρια. Οι «προτεινόμενες τιμές» θα είναι η βάση για τον καθορισμό των τελικών τιμών ζωνών, τις οποίες θα εισηγείται η υπηρεσία.