Η καταιγίδα νομοθετικών παρεμβάσεων από το ΥΠΕΚΑ (νέος τρόπος έκδοσης οικοδομικών αδειών 4030/11, 4014/11 περί τακτοποίησης αυθαιρέτων, νέος οικοδομικός κανονισμός 4067/12 κ.ά.) ενισχύουν τη γραφειοκρατία και απορρυθμίζουν τους κανόνες παραγωγής του δομημένου περιβάλλοντος, καθώς βρίθουν κενών, αντιφάσεων, λαθών και παραλείψεων. Αυτή την επισήμανση έκαναν πολλοί ομιλητές στη διημερίδα του ΤΕΕ με θέμα "Διοικητική μεταρρύθμιση - Οι τεχνικές υπηρεσίες και οι διπλωματούχοι μηχανικοί ως μοχλός ανάπτυξης". Αποκαλυπτική ήταν η εισήγηση του διευθυντή Υπηρεσίας Δόμησης Ελληνικού - Αργυρούπολης, για το τι συμβαίνει σήμερα με τις ρυθμίσεις του νέου τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών, με τον οποίον η ευθύνη για την εκπόνηση και εφαρμογή των μελετών ανήκει στους ιδιώτες μηχανικούς, ενώ πάλι ιδιώτης μηχανικός ελέγχει κατά την κατασκευή ή την ολοκλήρωση του οικοδομικού έργου. Όπως επεσήμανε, παρά τις διακηρύξεις, δεν έχει απλοποιηθεί ούτε επιταχυνθεί η διαδικασία έκδοσης της έγκρισης δόμησης από τις Υπηρεσίες Δόμησης (ανήκουν πλέον στους δήμους) και της άδειας δόμησης. Και εξήγησε: "Αυτό που έγινε είναι ότι η προηγούμενη διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής άδειας έσπασε στα δύο: την έγκριση και την έκδοση. Επιτάχυνση δεν υπήρξε, γιατί δεν μειώθηκαν οι εγκρίσεις από άλλες υπηρεσίες ούτε ο χρόνος για την εκπόνηση των μελετών μετά την αρχιτεκτονική. Αυτό που έγινε είναι ότι την καθυστέρηση που χρεωνόταν η Πολεοδομία μέχρι την υποβολή των εγκρίσεων και των μελετών τη χρεώνεται τώρα ο μελετητής μηχανικός. Αν διαπιστωθεί πρόβλημα κατά την έγκριση δόμησης, ο φάκελος επιστρέφεται και η διαδικασία και οι μελέτες αρχίζουν απ’ την αρχή. Ουσιαστικά αυτό που καταργήθηκε είναι ο έλεγχος στατικών και μηχανολογικών".

Προειδοποίησε δε για τις επιπτώσεις ως προς την ορθή εφαρμογή του αντισεισμικού κανονισμού ΕΑΚ 2000 σε μια σεισμογενή χώρα όπως η Ελλάδα. Χαρακτήρισε παγκόσμια πρωτοτυπία, που δεν απαντάται και στα πιο φιλελεύθερα καπιταλιστικά κράτη, την απόσυρση των κρατικών οργάνων από τον έλεγχο με τη θεσμοθέτηση του ιδιώτη ελεγκτή δόμησης. Ανέδειξε και μία άλλη αντίφαση: οι υπηρεσίες δόμησης, στις οποίες έχει παραμείνει η διερεύνηση καταγγελιών για αυθαίρετα, θα χειρίζονται υποθέσεις χωρίς να έχουν αντίληψη των οικοδομών, αλλά μόνο τα πορίσματα των διαφορετικών ελεγκτών. Τόνισε με έμφαση ότι οι πρώην νομαρχιακές πολεοδομίες, περί τις 140, υποβαθμίζονται για να γίνουν 330 στους καλλικρατικούς δήμους, ενώ ο ηλεκτρονικός εξοπλισμός, όπου υπάρχει, υποβαθμίζεται ή ακυρώνεται λόγω έλλειψης χρηματοδότησης.

Η Τράπεζα Γης που θα λειτουργεί σε επίπεδο (πιθανότατα) δήμου θα αποτελέσει εργαλείο για την αντιμετώπιση του θέματος των αυθαιρέτων καθώς το μέτρο αυτό θεωρείται η ασφαλιστική δικλίδα της ρύθμισης για τα αυθαίρετα. Η ρύθμιση που εξετάζεται τώρα είναι η εξαγορά του δικαιώματος της νομιμοποίησης μέσω εξαγοράς απο την Τράπεζα Γης για παράδειγμα κάποιος που έχει ένα αυθαίρετο κτίσμα π.χ 50 τ.μ θα μπορεί να προσφεύγει στην τράπεζα γης και να αγοράζει ένα τίτλο ισοδύναμης επιφάνειας και έτσι να μπορεί να το νομιμοποιεί, τηρώντας τους κανόνες του περιβαλλοντικού ισοζυγίου που ουδέποτε εφαρμόστηκε με τον ισχύοντα νόμο (4014) αν και προβλεπόταν. Ο μηχανισμός της Τράπεζας Γης, λειτουργεί σε πολλές χώρες της Ευρώπης και στις ΗΠΑ. «Διαχρονικά, οι διαφορετικές αντιλήψεις περί έγγειας ιδιοκτησίας έχουν οδηγήσει στην ανάπτυξη διαφορετικών πολεοδομικών πολιτικών, σε συνδυασμό με το πολεοδομικό και φορολογικό δίκαιο κάθε χώρας. Για παράδειγμα, χώρες όπως η Ιταλία, Ολλανδία, Γαλλία, κάνουν ευρεία χρήση του θεσμού από το 1970, η Σουηδία το χρησιμοποιεί με ενσωμάτωση σε επιμέρους μηχανισμούς, ενώ οι ΗΠΑ θεσμοθέτησαν μορφές του εργαλείου ήδη από την 10ετία του ’30. Εξειδικεύοντας στις ΗΠΑ, αποτελέσματα ερευνών που επικαλέστηκε, δείχνουν ότι προγράμματα Μεταφοράς Δικαιωμάτων Ανάπτυξης έχουν περισσότερες πιθανότητες να επιτύχουν όταν περιλαμβάνουν τέτοιου είδους «Τράπεζες», αφού δημιουργούν αίσθημα ασφάλειας στους ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται εντός των ζωνών μεταφοράς συντελεστή, σχετικά με την εύρεση αγοραστή για τα δικαιώματά τους.

Τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης μέσω της Τράπεζας Γης σχεδιάζει να επαναφέρει το υπουργείο Περιβάλλοντος. Οπως επισημαίνουν από το υπουργείο, «πρόκειται για ένα νέο πολεοδομικό εργαλείο το οποίο μέσω και του νέου Οικοδομικού Κανονισμού σκοπεύει στην αναζωογόνηση της οικοδομικής δραστηριότητας. Παράλληλα, όπως ανέφερε χθες και ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας , από τις αρχές του 2013 θα είναι έτοιμο το σύστημα ηλεκτρονικής έκδοσης των οικοδομικών αδειών.
Η Τράπεζα Γης αποτελεί ένα «ταμείο» δικαιωμάτων ανάπτυξης με την μορφή των άυλων τίτλων για όσα ακίνητα δεν μπορούν να εξαντλήσουν το συντελεστή δόμησης σε μια περιοχή γιατί διέπονται από ένα ειδικό καθεστώς προστασίας όπως για παράδειγμα, είναι διατηρητέα.

Οταν κάποιος χρειάζεται δικαίωμα ανάπτυξης μπορεί να το αγοράσει, και συχνά μάλιστα σε μια γνωστή προκαθορισμένη τιμή. Πλέον αυτού, μπορούν να χρησιμοποιήσουν μέρος των εσόδων τους από την πώληση των δικαιωμάτων για να χρηματοδοτήσουν προγράμματα για την προστασία κοινοχρήστων χώρων ή κτιρίων, μέσω της αγοράς των δικαιωμάτων που τα αφορούν.Επιπλέον χρήματα από επιχορηγήσεις ή έσοδα από την πώληση δικαιωμάτων ανάπτυξης, μπορούν να αξιοποιηθούν προκειμένου να αγοράσουν άλλα δικαιώματα, και έτσι να εξυπηρετήσουν καλύτερα και σκοπούς δημόσιας ωφέλειας, εκτός από τις ανάγκες των ιδιοκτητών.

Σήμερα στην Ελλάδα, οι τίτλοι που είναι σε ισχύ, από βαρυνόμενα διατηρητέα ακίνητα (που δεν μπορούν να εξαντλήσουν το ΣΔ και έχουν κάνει μεταφορά συντελεστή δόμησης) ανέρχονται σε 244.000 τ.μ , ενώ οι τίτλοι από τα βαρυνόμενα ρυμοτομούμενα ακίνητα (π.χ οικόπεδα που προορίζονται από τους δήμους για κοινωφελείς σκοπούς) είναι 184.000 τ.μ.Για να λειτουργήσει όμως η μεταφορά συντελεστή δόμησης, χρειαζόταν να φτιαχτούν ειδικές ζώνες υποδοχής ΣΔ. Οι ζώνες αυτές ουδέποτε δημιουργήθηκαν για αυτό και το μέτρο της μεταφοράς συντελεστή κατέπεσε τρεις φορές στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Το αποτέλεσμα είναι οι ιδιοκτήτες να κατέχουν στα χέρια τους χιλιάδες ανενεργούς τίτλους και σήμερα να επιλέγουν τα δικαστήρια για να βρουν το δίκιο τους.

Στο σημείο αυτό έρχεται η Τράπεζα Γης που θα λειτουργεί σε επίπεδο (πιθανότατα) δήμου και θα αποτελεί ένα μηχανισμό διαχείρισης των δικαιωμάτων γης εν γένει της ακίνητης ιδιοκτησίας, με στόχο τη δημιουργία πλαισίου.

Στην εκτός σχεδίου δόμηση, προωθούνται η κατάργηση των παρεκκλίσεων και η μείωση της δόμησης στις κατοικίες. Παράλληλα, δίνεται η δυνατότητα εναλλακτικών χρήσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση, κυρίως στον αγροτικό τομέα, με την προϋπόθεση ότι θα συνδέονται με λειτουργίες που αναδεικνύουν τον χαρακτήρα της περιοχής. Επιπλέον, προβλέπεται ενσωμάτωση στο κόστος της εκτός σχεδίου οικοδόμησης, της επιβάρυνσης που επιφέρει σε αστικές υποδομές και περιβάλλον, μέσω της θέσπισης αντιστασταθμιστικών οφελών και ενίσχυση του Πράσινου Ταμείου.

Επίσης μπλόκο σε νέες επεκτάσεις οικισμών, εντάξεις περιοχών στα σχέδια πόλης με πολλή φειδώ και ενίσχυση όλων των περιφερειακών αστικών κέντρων του Λεκανοπεδίου - με αναπλάσεις και έργα υποδομών - προβλέπει, σύμφωνα με πληροφορίες, το νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο της Αθήνας. Παράλληλα, έχoυν ξεμπλοκάρει οι διαδικασίες προκειμένου να προχωρήσουν τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια στην Αττική - τα οποία εκκρεμούν από το 2009. Ο σχεδιασμός αναφέρει να είναι έτοιμα οκτώ από τα είκοσι μέχρι το τέλος τού χρόνου. "Μόλις γίνει αυτό, θα προσδιοριστούν στη συνέχεια ποιες περιοχές θα ενταχθούν στο σχέδιο πόλης», λένε πηγές από τον Οργανισμό Ρυθμιστικού Σχεδίου. Με το υπό διαμόρφωση Ρυθμιστικό, η νέα κατεύθυνση είναι να δοθεί πράσινο φως για την κατασκευή των νέων αυτοκινητοδρόμων της Αττικής. Ωστόσο, σύμφωνα με στελέχη του Οργανισμού Ρυθμιστικού Σχεδίου της Αθήνας, δεν έχει ξεκαθαρίσει ακόμη πώς θα γίνει η σύνδεση του Ελληνικού με την Περιφερειακή Υμηττού. Αν δηλαδή θα γίνει μέσω της κατασκευής σήραγγας είτε μέσω της αναβάθμισης της Βάρης Κορωπίου. Μέχρι στιγμής, το επικρατέστερο σενάριο είναι οι αυτοκινητόδρομοι να κατασκευαστούν στο 40% του αρχικού σχεδιασμού (τα 62 χιλιόμετρα που προβλέπονταν το 2009 να μειωθούν σε περίπου 25 χιλιόμετρα). Ολα τα θέματα αναμένεται να έχουν διευθετηθεί έως το τέλος του χρόνου, οπότε προβλέπεται να είναι έτοιμο το τελικό κείμενο.