Πλήρη έλεγχο της κατάστασης των ακινήτων, τόσο για τον εντοπισμό αυθαιρεσιών και πολεοδομικών υπερβάσεων όσο και για φορολογικούς σκοπούς, θα έχει η πολιτεία με την εφαρμογή του θεσμού της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου. Επίσης με τη λειτουργία του νέου πληροφορικού συστήματος η βεβαίωση μηχανικού και το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κτηρίου αντικαθίστανται από το πιστοποιητικό πληρότητας του κτηρίου ή της κάθε ιδιοκτησίας ξεχωριστά, όταν πρόκειται για πολυκατοικίες και κτηριακά συγκροτήματα. Δηλαδή ενοποιούνται αυτές οι διαδικασίες και θα εντάσσονται όλες μαζί στην ταυτότητα του κτηρίου. Επίσης θα ισχύσει το «βιντεοφακέλωμα» των κτηρίων για τις νέες οικοδομές, με ημερομηνία έκδοσης οικοδομικής άδειας μετά την 1η Μαρτίου 2013, που ισχύει ο νέος οικοδομικός κανονισμός και ο νέος τρόπος έκδοσης αδειών, ενώ για όλα τα παλαιότερα κτήρια από τη συγκεκριμένη ημερομηνία η απεικόνιση του ακινήτου θα γίνεται με φωτογραφίες. Από το υπουργείο Περιβάλλοντος αναφέρουν ότι για την ηλεκτρονική ταυτότητα δεν θα ισχύσει παράβολο ή άλλη επιβάρυνση των ιδιοκτητών ακινήτων υπέρ του Δημοσίου. Οι ιδιοκτήτες θα πληρώνουν το μηχανικό με ελεύθερη διαπραγμάτευση. Εκτιμάται ότι η ταυτότητα του κτηρίου, ανάλογα με το είδος του ακινήτου, θα κοστίζει από 200 έως 2.000 ευρώ, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως για τις δηλώσεις αυθαιρέτων, δεν θα υπάρχει πρόσθετη επιβάρυνση από το προβλεπόμενο μέχρι τώρα κόστος, αφού η κατάρτιση της ταυτότητας θα είναι ίδια διαδικασία με την προβλεπόμενη μέχρι τώρα δεύτερη φάση ηλεκτρονικής υποβολής στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ των στοιχείων και εγγράφων του ακινήτου. Αξιοσημείωτο είναι ότι στις περιπτώσεις κατά τις οποίες -από τους δειγματοληπτικούς ελέγχους των ελεγκτών δόμησης ή με άλλο τρόπο- διαπιστωθεί ότι οι οικοδομικές εργασίες δεν εκτελέστηκαν σύμφωνα με την άδεια δόμησης και ότι συμπληρώθηκαν ψευδώς στοιχεία ταυτότητας κτηρίου από τον επιβλέποντα, προβλέπεται παράλληλα με τα πρόστιμα αυθαιρέτου επιβολή προστίμου από 2.000 έως 20.000 ευρώ και βαριές «καμπάνες» που φτάνουν μέχρι την οριστική ανάκληση της άδειας επαγγέλματος για τους μηχανικούς. Τα στάδια εφαρμογής της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου έχουν ως εξής:

1 Αμέσα, από την έναρξη εφαρμογής του θεσμού: α) Για όλα τα ακίνητα, παλαιά και νέα, προκειμένου να μεταβιβαστούν. Η πρόβλεψη που ισχύει σήμερα, ότι για τις μεταβιβάσεις ακινήτων είναι υποχρεωτική τεχνική έκθεση του μηχανικού και η έκδοση πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης του ακινήτου, θα ενσωματωθεί σε μία πράξη, που μαζί με όλα τα άλλα στοιχεία θα περιλαμβάνεται στην ταυτότητα του ακινήτου. β) Για όλες τις νέες οικοδομές. Η υποχρέωση δημιουργίας της «ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου» θα αρχίζει με την ολοκλήρωση των εργασιών τοιχοποιίας και θα ολοκληρώνεται εντός είκοσι ημερών από τη σύνδεση του ακινήτου με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας (ηλεκτρικό, νερό, τηλέφωνο κ.λπ). γ) Για τους χιλιάδες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που αναμένεται να υπαχθούν στις ρυθμίσεις του νέου νόμου του ΥΠΕΚΑ, καθώς η «ηλεκτρονική ταυτότητα του κτηρίου» θα είναι απαραίτητη προϋπόθεση για τη νομιμοποίηση όλων των αυθαιρέτων που ανεγέρθηκαν πριν απότο 1983.

2 Εντός 5ετίας για τους 1.250.000 ιδιοκτήτες που έχουν ήδη ενταχθεί στις ρυθμίσεις νομιμοποίησης του υπουργείου Περιβάλλοντος. Συγκεκριμένα: α) Οι 750.000 ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του νόμου 3843/2010 για την τακτοποίηση ημιυπαίθριων χώρων, υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης και β) οι 500.000 ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του νόμου 4014/2011 για την τακτοποίηση αυθαιρέτων. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις η έκδοση της «ηλεκτρονικής ταυτότητας» θα είναι προϋπόθεση για δικαιοπραξίες επί του ακινήτου. Επίσης όσα ακίνητα έχουν ανεγερθεί από το 1981 έως το 2011 και η τακτοποίησή τους αφορά πολεοδομικές παραβάσεις μέχρι 40% στην κάλυψη και μέχρι 20% στο ύψος - σε σχέση με όσα προβλέπονται από την οικοδομική άδεια, η έκδοση της ταυτότητας θα είναι υποχρεωτική για την οριστική νομιμοποίηση κλεισμένων χώρων, ώστε να μην παραμείνουν στο καθεστώς της τακτοποίησης για 40 χρόνια. Το υπουργείο διευκρινίζει σχετικά ότι όλα τα στοιχεία που υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα των αυθαιρέτων τροφοδοτούν αυτομάτως το πληροφοριακό σύστημα της ταυτότητας του κτηρίου και δεν θα χρειάζεται επανυποβολή.

3 Εντός δεκαετίας, δηλαδή μέχρι το 2023, για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων, τόσο για τα δημόσια όσο και για τα ιδιωτικά κτήρια. Παράλληλα θα ισχύει υποχρέωση περιοδικών ελέγχων ανά 8 έως 15 χρόνια, ανάλογα με την κατηγορία του κτηρίου. Τέλος, σημειώνεται ότι στις πολυκατοικίες μπορούν όλοι οι ιδιοκτήτες μαζί να φτιάξουν την ταυτότητα του κτηρίου και όχι μόνο ανά ιδιοκτησία. Αν δεν συμφωνεί η πλειοψηφία της πολυκατοικίας, τότε μπορεί ο κάθε ιδιοκτήτης να προχωρήσει μόνος του τη διαδικασία της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου για την αυτοτελή ιδιοκτησία του.

Ανυπέρβλητα «εμπόδια» στη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές όπου υπάρχει άναρχη οικιστική ανάπτυξη και αυθαίρετα, βάζει το Συμβούλιο της Επικρατείας, επιμένοντας στη θέση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές που ανεγέρθηκαν μετά τις 31-1-83 εκτός οικιστικών περιοχών είναι καταδαφιστέες. Σύμφωνα με το ΣτΕ, σε μία τέτοια περιοχή (όπου αναπτύχθηκε και «νέα γενιά αυθαιρέτων, δεν μπορεί να θεμελιωθεί δικαίωμα για τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες να κτίσουν και αυτοί, επειδή το κράτος για μεγάλο χρονικό διάστημα έδειξε ανοχή στην άναρχη οικοδομική δραστηριότητα ούτε επειδή υπάρχουν τέτοιες περιοχές που εξυπηρετήθηκαν από οδικό δίκτυο και δίκτυα φωτισμού, ύδρευσης κ.λπ. Η μακρόχρονη κρατική αδράνεια δεν μπορεί να στηρίξει την προσδοκία ότι μια τέτοια περιοχή θα μετεξελιχθεί νόμιμα σε οικιστική. Το κράτος -κατά το ΣτΕ- μπορεί νόμιμα να παρέμβει σε αυτές τις περιπτώσεις περιορίζοντας σημαντικά τη δόμηση, γιατί η μακρόχρονη ανοχή του δεν σημαίνει ότι υπάρχει υποχρέωση να διατηρηθεί η πραγματική κατάσταση που έχει δημιουργηθεί αλλά ούτε ότι επιβάλλεται να διαιωνιστούν τυχόν ευνοϊκές ρυθμίσεις για εκτός σχεδίου ακίνητα. Από την άλλη, το δικαστήριο κρίνει ότι θα μπορούσαν οι ιδιοκτήτες να αξιώσουν αποζημίωση σε κάποιες ακραίες περιπτώσεις όπου στερούνται ουσιωδώς τη χρήση της ιδιοκτησίας τους (σε σχέση με τον προορισμό της), εφόσον αποδείξουν με αγωγή στα δικαστήρια ότι το βάρος του περιορισμού που τους επιβάλλεται ξεπερνά το εύλογο όριο ανοχής και αλληλεγγύης, που δέχεται το Σύνταγμα.

Παράλληλα το ΣτΕ επιμένει ότι για τα αυθαίρετα που κτίστηκαν πριν από τις 31-1-83, η κρίση για οριστική εξαίρεσή τους, από την κατεδάφιση θα ήταν επιτρεπτή μόνο εάν είχε προηγηθεί ένταξη της περιοχής όπου βρίσκονται σε πολεοδομικό σχέδιο και είχε επομένως καταστεί οικιστική, γιατί διαφορετικά το αποτέλεσμα θα ήταν η γενικευμένη νομιμοποίηση αυθαιρέτων, που θα καθιστούσε πολύ δυσχερή ή και αδύνατο τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Στη συγκεκριμένη υπόθεση κρίθηκε σύμφωνο με το Σύνταγμα, Προεδρικό Διάταγμα για την περιοχή των Μεσογείων, κατά το σκέλος που πρόβλεψε τη ένταξη τμήματος της Ραφήνας σε ζώνη πρασίνου («μπλοκάροντας» έτσι τη δόμηση) με στόχο να διατηρηθούν άθικτα τα σημεία σε δασικές περιοχές γύρω από την οικιστική ζώνη και να αποτραπεί η περαιτέρω υποβάθμιση του περιβάλλοντος. Ιδιοκτήτες ακινήτων προσέφυγαν στη δικαιοσύνη υποστηρίζοντας ότι τέθηκαν υπέρμετροι περιορισμοί στην ιδιοκτησία τους που παραβιάζουν τις συνταγματικές διατάξεις που προστατεύουν την ιδιοκτησία, την ισότητα, την αναλογικότητα καθώς και το 1ο πρόσθετο πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ (Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου) για την κατοχύρωση περιουσιακών δικαιωμάτων. Μεταξύ άλλων υποστήριξαν ότι η επίμαχη ιδιωτική έκταση έχει αποκτήσει οικιστικό χαρακτήρα με ανάπτυξη κατοικιών και δίκτυα ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ κ.λπ. και οι περιορισμοί δόμησης παραβιάζουν τη δικαιολογημένη προσδοκία τους για μελλοντική ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλης, αφού το κράτος (με πράξεις και παραλείψεις) επέτρεψε ή ανέχθηκε για πολλά χρόνια τη δημιουργία οικισμού.

Το ΣτΕ δέχθηκε, όμως, ότι η εκτεταμένη οικοδομική δραστηριότητα μιας περιοχής εκτός σχεδίου, δεν συνεπάγεται υποχρέωση του κράτους για διατήρηση της δημιουργηθείσας πραγματικής κατάστασης ούτε για ένταξή της στο σχέδιο πόλης, έστω και αν η οικιστική ανάπτυξη έγινε ανεκτή για μακρό χρονικό διάστημα. Ούτε όμως επιβάλλεται για το κράτος η διαιώνιση ευνοϊκών ρυθμίσεων ούτε η ιδατήρηση και νομιμοποίηση αυθαίρετων οικιστικών συνόλων, ιδίως όταν η ένταξή τους στο σχέδιο δεν εναρμονίζεται με τον ευρύτερο χωροταξικό σχεδιασμό

Το γεγονός ότι δεν υπάρχει δασολόγιο δεν σημαίνει ότι μια δασική περιοχή χάνει το δασικό της χαρακτήρα και παύει η προστασία της, αποφάνθηκε το Ε΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας απορρίπτοντας αίτηση ιδιοκτητών οικοπεδούχων της περιοχής Περιβολάκια του Δήμου Ραφήνας Αττικής. Οι οικοπεδούχοι ζητούσαν να ακυρωθεί το από 6.3.2003 Προεδρικό Διάταγμα για τον καθορισμό χρήσεων γης και όρων δόμησης στην εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών προ του 1923 ευρύτερη περιοχή των Μεσογείων Αττικής, ως προς το σκέλος εκείνο που αφορά την περιοχή Περιβολάκια του Δήμου Ραφήνας, η οποία με το επίμαχο διάταγμα εντάχθηκε σε περιοχή πρασίνου.

Οι σύμβουλοι Επικρατείας επισημαίνουν ότι μια έκταση με τα χαρακτηριστικά που προβλέπει το άρθρο 24 του Συντάγματος και ο δασικός νόμος (Ν. 998.1978) «δεν αποβάλλει το δασικό της χαρακτήρα μέχρι τη σύνταξη δασολογίου» και συνεπώς εξακολουθεί να προστατεύεται λόγω της δασικής της ιδιότητος. Η αντίθετη εκδοχή, υπογραμμίζουν οι δικαστές, θα καθιστούσε αδύνατη την προβλεπόμενη από το άρθρο 117 του Συντάγματος κήρυξη της έκτασης ως αναδασωτέας σε περίπτωση καταστροφής ή αποψιλώσεως της δασικής βλάστησης που έχει. Στις περιπτώσεις έκδοσης Προεδρικών Διαταγμάτων για τον καθορισμό των όρων δόμησης κ.λπ., συνεχίζουν οι σύμβουλοι Επικρατείας, σωστά η Πολιτεία λαμβάνει υπόψη τις πληροφορίες που τις παρέχονται από τις αρμόδιες δασικές υπηρεσίες (οι οποίες προέρχονται από αεροφωτογραφήσεις και χαρτογραφήσεις), χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη σύνταξη δασολογίου και δασικών χαρτών. Παράλληλα, οι σύμβουλοι Επικρατείας απέρριψαν τον ισχυρισμό των οικοπεδούχων ότι το επίμαχο προσβαλλόμενο Προεδρικό Διάταγμα παραβιάζει τη συνταγματική αρχή της ισότητας και την Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (προστασία της ιδιοκτησίας), καθώς η περιοχή Περιβολάκια εντάχθηκε σε ζώνη πρασίνου, χωρίς να ληφθεί υπόψη η πραγματική κατάσταση της περιοχής. Δηλαδή ότι η περιοχή Περιβολάκια έχει αναπτυχθεί οικιστικά (κατοικίες), υπάρχει οδικό δίκτυο, φως, νερό, τηλέφωνο, κ.λπ.

Οι δικαστές απέρριψαν τον ισχυρισμό αυτό, υπογραμμίζοντας ότι το γεγονός ότι η εν λόγω περιοχή πράγματι, έχει αναπτυχθεί οικιστικά και εξυπηρετείται από οδικό δίκτυο, καθώς και δίκτυα φωτισμού, ύδρευσης, κ.λπ., δεν αναιρεί ούτε το χαρακτήρα της ως έκτος σχεδίου, ούτε την ύπαρξη δασικών εκτάσεων, γιατί «η ύπαρξη κτισμάτων, τα οποία μάλιστα δεν προκύπτει αν έχουν ανεγερθεί βάσει οικοδομικών αδειών, σε έκτος σχεδίου περιοχή, καθώς και η σύνδεση των κτισμάτων αυτών με δίκτυα οργανισμών κοινής ωφέλειας, δεν μεταβάλλει κατ΄ αρχήν το δασικό χαρακτήρα της περιοχής».

Εκτός οριστικής νομιμοποίησης μένουν όλες οι αυθαίρετες τουριστικές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις που έχουν ανεγερθεί προ του 1975. Αντίθετα, θα νομιμοποιηθούν οριστικά μόνο τα προ του 1975 αυθαίρετα κτίσματα που αφορούν κατοικίες. Η ρύθμιση αυτή, που σύμφωνα με πληροφορίες  περιλαμβάνεται στο υπό κατάθεση νομοσχέδιο για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης, ανατρέπει τις αρχικές προδιαγραφές του σχεδίου νόμου που είχε παρουσιάσει το υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και το οποίο προέβλεπε οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση όλων ανεξαιρέτως των προ του 1975 αυθαιρέτων κτισμάτων, με την καταβολή ενός παραβόλου 500 μόλις ευρώ. Το παράβολο, ωστόσο, των 500 ευρώ θα ισχύει για τις αυθαίρετες προ του '75 κατοικίες. Η εν λόγω αλλαγή προέκυψε από τη διαδικασία διαβούλευσης του νομοσχεδίου, όπου η συγκεκριμένη ρύθμιση δέχτηκε σφοδρότατη κριτική.

Καθοριστικό ρόλο έπαιξε, πάντως, και η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας που έκρινε αντισυνταγματική τον νόμο 4014/2011 περί τακτοποίησης αυθαιρέτων. Έτσι, όλες οι αυθαίρετες κατασκευές που αφορούν ξενοδοχειακές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις, οι οποίες έχουν ανεγερθεί προ του 1975, δεν θα μπορούν πλέον να νομιμοποιηθούν οριστικά, εφόσον έχουν αυθαιρεσίες που ξεπερνούν το 40% του νομίμου περιγράμματος ή είναι παντελώς αυθαίρετα. Θα έχουν τη δυνατότητα να ενταχθούν στη νέα ρύθμιση του ΥΠΕΚΑ, αλλά μόνο για 30ετή εξαίρεση από την κατεδάφιση, εφόσον βέβαια καταβάλουν τα σχετικά παράβολα και πρόστιμα που προβλέπονται. Εάν έχουν αυθαιρεσίες μικρότερες του 40% του νομίμου περιγράμματος του κτιρίου, θα μπορούν να υπαχθούν στη νέα ρύθμιση και να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση. Η νέα ρύθμιση, η οποία αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή στο πρώτο 10ήμερο του Ιουνίου, περιλαμβάνει κι άλλες σημαντικές αλλαγές σε σχέση με το αρχικό κείμενο του σχεδίου νόμου.