Το υπουργείου Περιβάλλοντος αφήνει ορθάνοιχτο παράθυρο να ενταχθούν στις ρυθμίσεις τακτοποίησης και νομιμοποίησης με πρόστιμο και κτίσματα για τα οποία έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση κατεδάφισης! Δηλαδή, προκλητικά και κραυγαλέα αυθαίρετα, βίλες, ξενοδοχεία και κάθε είδους κτίσματα, που βρίσκονται σε δάση, αιγιαλό, αρχαιολογικό χώρο ή παραλία. Η Συνήγορος του Πολίτη , στην επιστολή της προς το υπουργείο Περιβάλλοντος, ασκώντας αυστηρότατη παρέμβαση στην ασκούμενη πολιτική για την αυθαίρετη δόμηση, επισημαίνει προς το υπουργείο ότι δεν έχει φροντίσει ώστε η ύπαρξη τελεσίδικων δικαστικών αποφάσεων να αποτελεί εξαίρεση για την υπαγωγή του αυθαιρέτου στο νόμο για την τακτοποίηση. Με βάση τα στοιχεία και τις εκθέσεις που έχει στη διάθεσή της από πλήθος δικαστικών αποφάσεων, καταγγελιών πολιτών και παρεμβάσεών της, η ανεξάρτητη αρχή σηκώνει συνολικά 7 κόκκινες κάρτες για την ακολουθούμενη πολιτική στην αυθαίρετη δόμηση. Αναλυτικά αφορούν τις παρακάτω περιπτώσεις:

1 Τακτοποίηση αμετάκλητα κατεδαφιστέων κτισμάτων. «Σύμφωνα με το περιεχόμενο του ν. 4014/2011, παρέχεται δυνατότητα υπαγωγής στη ρύθμιση για αυθαίρετες κατασκευές για τις οποίες έχουν εκδοθεί τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις που αποφαίνονται υπέρ της κατεδάφισής τους» λέει η Συνήγορος, και επισημαίνει ότι: «Αυτό έρχεται σε αντίθεση με τα συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα της δικαστικής προστασίας (άρθρο 20 του Συντάγματος ) και της υποχρέωσης συμμόρφωσης της διοίκησης στις δικαστικές αποφάσεις (άρθρο 95 του Συντάγματος )». Μάλιστα αναφέρει ως παράδειγμα ότι «σε συγκεκριμένη περίπτωση αυθαίρετης περίφραξης η οποία κρίθηκε τελεσιδίκως κατεδαφιστέα ο ιδιοκτήτης της στη συνέχεια υπέβαλε αίτημα υπαγωγής στο άρθρο 24 του ν. 4014/2011 για την τακτοποίησή της».

2 Τακτοποίηση αυθαιρέτων σε χαρακτηρισμένες δασικές εκτάσεις. Διαπιστώνεται διάσταση απόψεων και αντιμετώπισης των περιπτώσεων από τις εμπλεκόμενες υπηρεσίες, πράγμα που αφήνει περιθώρια καταστρατηγήσεων και γκρίζων ζωνών. Η Συνήγορος αναφέρεται σε περιπτώσεις που αφορούν τη συντριπτική πλειονότητα των κατοικημένων περιοχών της χώρας, κατά τις οποίες ιδιοκτήτες δήλωσαν αυθαίρετα σε περιοχές που, ελλείψει δασικών χαρτών, δεν έχει κριθεί ο δασικός τους χαρακτήρας. Σημειώνει ότι πολίτες στους οποίους είχαν επιβληθεί υψηλά πρόστιμα για δασικό αυθαίρετο μπήκαν στο νόμο για την τακτοποίηση και ζήτησαν τη διαγραφή των προστίμων. Οι δασικές υπηρεσίες απέρριψαν το αίτημά τους, «με την αιτιολογία ότι η έκταση στην περιοχή όπου έχουν κατασκευάσει το αυθαίρετο κτίσμα έχει χαρακτηριστεί έκταση δασικού χαρακτήρα με σχετικές πράξεις χαρακτηρισμού του αρμόδιου δασάρχη, κατά των οποίων εκκρεμεί η εκδίκαση διοικητικής προσφυγής και ένδικων βοηθημάτων ενώπιον δικαστηρίου». Παράλληλα, η αρμόδια διεύθυνση του υπουργείου ΠΕΚΑ ενημέρωνε τους ίδιους ιδιοκτήτες ότι «μπορεί να υπαχθούν στη ρύθμιση του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 και είναι δυνατή η διαγραφή των ήδη επιβληθέντων προστίμων, δεδομένου ότι εξακολουθεί να εκκρεμεί η έκδοση απόφασης σχετικά με το δασικό ή μη χαρακτήρα της».

Ερ: Για ποιες περιπτώσεις πολεοδομικών υπερβάσεων η διαδικασία νομιμοποίησης θα παραμείνει εσαεί ανοιχτή;

Απ : Δεν θα υπάρχει καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής για τις μικρές αυθαιρεσίες, οι οποίες εξαιρούνται των κυρώσεων του νόμου με την πληρωμή 500 ευρώ, συνολικά για κάθε οίκημα και όχι ανά παράβαση. Πρόκειται για παραβάσεις σε νομίμως υφιστάμενα κτήρια με οικοδομική άδεια όπως, για παράδειγμα, πέργκολες, μπάρμπεκιου, χωρίσματα δωματίων με γυψοσανίδες κ.ά., παραβάσεις οι οποίες δεν μεταβάλλουν τον όγκο του κτίσματος και τη δομημένη επιφάνεια. Στις περισσότερες περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δεν γνωρίζουν ότι θα έπρεπε να τα δηλώσουν. Επισημαίνεται ότι με το νέο νόμο η αλλαγή διαμερισμάτωσης δεν θεωρείται πλέον αυθαιρεσία. Για τις πολεοδομικές παραβάσεις αυτής της πρώτης κατηγορίας η εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι μόνιμη και οριστική.

Ερ :  Πώς αντιμετωπίζονται οι συνηθισμένες πολεοδομικές υπερβάσεις όπως, για παράδειγμα, οι κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι σε κάθε είδους κτήρια, τα οποία ωστόσο έχουν ανεγερθεί με νόμιμη οικοδομική άδεια;

Απ : Πρόκειται για τις λεγόμενες μεσαίες παραβάσεις, οι οποίες έχουν γίνει πριν από τον Ιούλιο του 2011, ημερομηνία η οποία θεωρείται «κόκκινη γραμμή», και στις οποίες η υπέρβαση δεν ξεπερνά το 40% της δόμησης ή το 20% του ύψους που ορίζει η οικοδομική άδεια. Η εξαίρεση από την κατεδάφιση και για αυτή την κατηγορία θα είναι οριστική. Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει πρόστιμο το οποίο υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της αυθαιρεσίας. Για να ολοκληρώσει ο ιδιοκτήτης τη διαδικασία, θα πρέπει να εντάξει την ιδιοκτησία του στο σύστημα της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου. Ως καταληκτική ημερομηνία για την υπαγωγή στην κατηγορία αυτή, έχει οριστεί το 18μηνο από τη δημοσίευση του νόμου.

Ερ : Τι ισχύει για τις μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις;

Απ : Σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνονται τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίσματα και κατασκευές που δεν διαθέτουν οικοδομική άδεια καθώς και όσα έχουν άδεια αλλά η υπέρβαση δόμησης είναι πάνω από 40% από όσο προβλέπει η άδεια. Ισχύει η καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής στη ρύθμιση 18 μηνών. Και εδώ το πρόστιμο που καλείται να πληρώσει ο ιδιοκτήτης θα υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της κατασκευής. Η διαφορά σε σχέση με προηγούμενα είναι ότι τα κτήρια αυτά θα εξαιρούνται της κατεδάφισης μόνο για 30 χρόνια και όχι διά παντός. Το καθεστώς αυτό θα μπορεί να αλλάξει αν η περιοχή όπου είναι δομημένο το αυθαίρετο κτίσμα μπει στο σχέδιο και αν ο ιδιοκτήτης αγοράσει το απαραίτητο ποσό συντελεστή κάνοντας χρήση της τράπεζας γης. Σε αυτή την περίπτωση και μετά την αποπληρωμή του προστίμου θα μπορεί να εξαιρεθεί μόνιμα της κατεδάφισης. Τα κτήρια που υπάγονται στη συγκεκριμένη κατηγορία θα ελεγχθούν εντός επταετίας υποχρεωτικά από τους αρμόδιος ελεγκτές δόμησης για την ορθότητα των όσων δηλώθηκαν στην αίτηση υπαγωγής.

Ερ :  Παράλληλα με το μέγεθος προβλέπεται και κατηγοριοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών με βάση την ημερομηνία κατασκευής τους. Ποιες είναι αυτές οι κατηγορίες και τι προβλέπεται;

Απ : Οι κατηγορίες με βάση την ημερομηνία κατασκευής του αυθαιρέτου είναι τρεις και έχουν ως εξής:

Α. Τα κτίσματα που είναι δομημένα πριν την 9/6/1975, εφόσον έχουν αποκλειστική χρήση κατοικίας, θα μπορούν να εξαιρεθούν μόνιμα από την κατεδάφιση με την πληρωμή 500 ευρώ.

Β. Για τις κατασκευές που έχουν γίνει πριν από την 1η/1/1983 ο ιδιοκτήτης, εκτός από το παράβολο που αντιστοιχεί κατά περίπτωση, θα πρέπει να πληρώσει και το 15% του υπολογιζόμενου προστίμου, δηλαδή θα έχει έκπτωση 85%.

Γ. Για τα αυθαίρετα μετά την 1η/1/1983 και μέχρι την κόκκινη γραμμή του Ιουλίου 2011 οι ιδιοκτήτες, εκτός από το παράβολο που αντιστοιχεί κατά περίπτωση, θα πληρώνουν το υπολογιζόμενο πρόστιμο και θα εντάσσονται ανάλογα με το μέγεθος της παράβασης στις κατηγορίες των μικρών, μεσαίων ή μεγάλων παραβάσεων. Τα αυθαίρετα με ημερομηνία κατασκευής από 1ης/1/1983 έως 31/12/2003 θα χρεώνονται το 80% του υπολογιζόμενου προστίμου, δηλαδή θα έχουν μία έκπτωση της τάξης του 20%. Τα αυθαίρετα με ημερομηνία κατασκευής από 1ης/1/2004 έως 28/07/2011 θα χρεώνονται το 100% του υπολογιζόμενου προστίμου.

Στο πλαίσιο της συνολικής ρύθμισης, χωροταξικών και πολεοδομικών ζητημάτων τον Σεπτέμβριο θα κατατεθεί νομοσχέδιο για την πολεοδομική μεταρρύθμιση, στη συνέχεια νομοσχέδιο για τις επιτρεπτές επεμβάσεις στο δάσος, ενώ η τελευταία νομοθετική παρέμβαση που σχεδιάζεται θα αφορά την ελεγκτική λειτουργία του κράτους. Επίσης θα υπάρξει και νόμος για την Τράπεζα Γης. Στην πραγματικότητατα , όλες οι νομοθετικές παρεμβάσεις για πολεοδομικά θέματα που έχουν γίνει απο το 2009 έχουν στόχο της αλλαγή του μέχρι σήμερα οικοδομικού μοντέλου που ακολουθήθηκε στην αγορά κατοικίας . Ειδικότερα , υποστηρίζουν αναλυτές το μοντέλο που ακολουθήθηκε απο την δεκαετία του ΄50 μέχρι και το 2008 βασίστηκε στην δραστηριοποίηση στην αγορά μικρών και μεσαίων οικοδομικών επιχειρήσεων οι οποίες ήλεγχαν άνω του 95% της οικοδομικής δραστηριότητας. Με το θεσμικό πλαίσιο που διαμορώνεται αλλά και με την απουσία τραπεζικής χρηματοδότησης , οι επιχειρήσεις αυτές απομακρύνονται απο την συγκεκριμένη δραστηριότητα η οποία σταδιακά θα περάσει στον έλεγχο των μεγάλων κατασκευαστικών ομίλων.

Οι ιδιοκτήτες παλαιών αυθαιρέτων θα πρέπει να επιδοθούν σε «κυνήγι του χαμένου θησαυρού» για να αποδείξουν με αεροφωτογραφίες το χρόνο κατασκευής τού ακινήτου τους. Οι σχετικές ρυθμίσεις του νομοσχεδίου του ΥΠΕΚΑ προβλέπουν νομιμοποίηση για τα σπίτια προ του 1975 με 500 ευρώ και τα προ του 1983 με έκπτωση του προστίμου κατά 85%. Αν δεν μπορέσει ο ιδιοκτήτης να τεκμηριώσει με αεροφωτογραφία ή άλλο δημόσιο έγγραφο, που είναι μάλλον σπάνιο και δυσεύρετο σε αυτές τις περιπτώσεις, την παλαιότητα του κτηρίου, τότε χρόνος ανέγερσης λαμβάνεται η 1/1/2004 και θα πληρώσει ολόκληρο το πρόστιμο, δηλαδή σε κάθε περίπτωση πολλαπλάσιο ποσό. Οι αεροφωτογραφικές απεικονίσεις της επικράτειας (με εξαίρεση τις περιόδους 1945, 1960 και 2007-2009, που θεωρούνται πλήρεις), σε οποιαδήποτε άλλη χρονική περίοδο από το 1929 μέχρι σήμερα είναι τμηματικές και σποραδικές απεικονίσεις. Σημειώνεται ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας απαιτεί για τις νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων να προκύπτει ο χρόνος κατασκευής τους από αεροφωτογραφίες και επίσημα κρατικά έγγραφα. Παρά τις διακηρύξεις το υπουργείο Περιβάλλοντος φαίνεται ότι δεν διαθέτει μια πλήρη αποτύπωση του δομημένου χώρου για το διάστημα από τον Ιούλιο του 2011 έως σήμερα. Η τελευταία πλήρης απεικόνιση της ελληνικής επικράτειας που υπάρχει είναι οι ορθοφωτοχάρτες που εκπόνησε η εταιρεία «Κτηματολόγιο Α.Ε.» για το διάστημα 2007-2009. Αυτό σημαίνει ότι , αν δεν υπάρχουν καθόλου αεροφωτογραφίες του 1975 στο αρχείο του ΟΚΧΕ. ένας πολίτης , θα πρέπει να αναζητήσει αεροφωτογραφίες που τον ενδιαφέρουν για την περιοχή του σε άλλες πηγές, χωρίς να είναι βέβαιο εάν υπάρχει αποδεικτική αεροφωτογραφία για την περιοχή ενδιαφέροντός του.