Πόσο επικίνδυνη είναι σήμερα η αγορά κατοικίας; Η απάντηση απλή. Εξαρτάται από τον χρόνο . Παρά την κρίση, η υποχώρηση των τιμών δεν έχει εξανεμίσει τις υπεραξίες που είχαν από την αγορά κατοικίας εκείνοι που είχαν επενδύσει τα χρήματα τους σε κατοικία πριν το 2006. Τα μέσα επίπεδα των τιμών εξακολουθούν ακόμα και σήμερα να είναι υψηλότερα από τις τιμές αγοράς . Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά ότι ο κίνδυνος στην αγορά κατοικίας είναι σε άμεση συνάρτηση με το χρόνο που ο υποψήφιος επενδυτής θέλει να πουλήσει το ακίνητο στο οποίο έχει επενδύσει για να καταγράψει τα κέρδη. Πρακτικά όσο περιορίζεται ο προσδοκώμενος χρόνος τόσο αυξάνεται ο κίνδυνος να καταγράψει ζημιές. Σύμφωνα με τις απόψεις των αναλυτών, με το σημερινό οικονομικό περιβάλλον το προσδοκώμενο διάστημα προκειμένου ν επανέλθουν οι τιμές στα επίπεδα πριν την κρίση σίγουρα ξεπερνά τα πέντε χρόνια και με την προϋπόθεση ότι η οικονομία θα εμφανίσει σημάδια ανάκαμψης την επόμενη διετία και ο πληθωρισμός να παραμείνει χαμηλός. Αυτό σημαίνει ότι με τις σημερινές συνθήκες της αγοράς αλλά και με τις συνθήκες της προσφοράς και της ζήτησης που διαμορφώνονται ο ρυθμός αύξησης των τιμών θα είναι περιορισμένος αφού ανάκαμψη της ζήτησης για την κατοικία δεν αναμένεται πριν το τέλος του επόμενου χρόνου. Όλα αυτά όμως, είναι υποθέσεις των οικονομολόγων αφού η αγορά κατοικίας είναι μία ιδιόρρυθμη αγορά η οποία είναι σε άμεση συνάρτηση και με την περιοχή. Αυτό σημαίνει ότι η συμπεριφορά των τιμών δεν είναι ενιαία σε όλες τις περιοχές. Ακόμα και σήμερα μεσούσης της κρίσης , υπάρχουν περιοχές-κυρίως οι πολύ ακριβές- οι οποίες είτε έχουν σημειώσει οριακές απώλειες ή έχουν κρατήσει τα επίπεδα των τιμών. Όλα αυτά είναι στοιχεία του επενδυτικού κινδύνου τα οποία δεν μπορεί να αγνοήσει ο υποψήφιος επενδυτής στην προσπάθεια να προχωρήσει σε μία κερδοφόρα επένδυση σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα

Για ένα μεγάλο αριθμό των κτιρίων της χώρας η αντίστροφη μέτρηση για την μεγάλη απόφαση του λίφτινγκ έχει ήδη ξεκινήσει. Χιλιάδες κτίρια σε ολόκληρη τη χώρα που χρησιμοποιούνται είτε για κατοικίες είτε για επαγγελματικούς χώρους είναι πλέον υπεραιωνόβια. Οι ιδιοκτήτες τους επομένως θα πρέπει να επιλέξουν είτε τη λύση μίας εκ βάθρων συντήρησης είτε τη προοπτική της εκμετάλλευσης της γης που βρίσκεται το παλιό ακίνητο με κάποια νέα κατασκευή. Η αγορά αυτή είναι τεράστια και σίγουρα μπορεί να δώσει μια αξιόπιστη απάντηση στις κατασκευαστικές εταιρίες οι οποίες τώρα προσπαθούν να σκιαγραφήσουν την επόμενη Οι δηλώσεις αυτές βρετανού αναλυτή που ασχολείται με τις αναπτύξεις κτιρίων μεγάλης ηλικίας δίνουν μία νέα οπτική στις δυνατότητες που υπάρχουν σήμερα για τις επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στο κλάδο της αγοράς ακινήτων προσφέροντας υπηρεσίες στους τομείς των κατασκευών και των αναπτύξεων. Η αγορά αναβάθμισης των παλαιών κτιρίων αλλά και ολόκληρων περιοχών στις οποίες το κτιριακό απόθεμα είναι μεγάλης ηλικίας ή παρωχημένης χρήσης εδώ και πολλές δεκαετίες αποτελεί το βασικό αντικείμενο δραστηριότητας πολυεθνικών κολοσσών οι οποίοι υλοποιούν ανάλογα επενδυτικά σχέδια τόσο σε μεγάλες πόλεις των ΗΠΑ όσο και σε μεγάλες πόλεις χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης όπως είναι το Λονδίνο. «Η στενότητα γης είναι μία πραγματικότητα την οποία κανείς δεν μπορεί να αγνοήσει. Οι αναπτύξεις καινούργιων περιοχών είναι επενδυτικές επιλογές υψηλού ρίσκου λόγω των σημαντικών επενδύσεων που απαιτούνται για την δημιουργία βασικών υποδομών. Επομένως η αξιοποίηση ακινήτων μεγάλης ηλικίας προβάλλει πλέον ως μονόδρομος. Η Αθήνα είναι μία σχετικά καινούργια πόλη και για αυτό δεν είχαν ανακύψει ανάλογες ανάγκες. Παράλληλα προβλήματα που προέκυπταν από το κληρονομικό δίκαιο λειτουργούσαν αποτρεπτικά για επενδύσεις αυτής της μορφής. Το κτιριακό απόθεμα όμως αρχίζει να γερνά και έτσι αυτές οι ανάγκες αναδεικνύονται», τονίζει χαρακτηριστικά ο ίδιος αναλυτής.

Εξαιρετικά περιορισμένες ήταν το 2010 οι πωλήσεις και οι μισθώσεις επαγγελματικών ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου, της Αθήνας, βάσει μελέτης της Eurobank Properties, ενώ οι εκτιμήσεις δείχνουν ότι η πτωτική πορεία θα συνεχιστεί και το 2011. Η ύφεση αυτή, όπως επισημαίνουν ανώτερα στελέχη της Eurobank Properties, θα συνεχιστεί και καθόλη την διάρκεια του 2011 δοθέντος του ότι δυνητικοί χρήστες και υποψήφιοι αγοραστές λόγω της οικονομικής κρίσης τηρούν στάση αναμονής. Τα επίπεδα των μισθωμάτων στις περιοχές-«φιλέτα» του κέντρου και του ευρύτερου κέντρου σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurobank Properties έχουν ως εξής: Από 19 ευρώ ανά τ.μ έως και 23 ευρώ ανά τ.μ κυμαίνονται οι τιμές προς ενοικίαση στο κέντρο με τις υψηλότερες τιμές να εμφανίζονται επί της Β. Σοφίας και επί της Πλατείας Συντάγματος. Στα εμπορικότερα σημεία της Λ. Κηφισίας τα μισθώματα κυμαίνονται από 17 ευρώ ανά τ.μ έως 19 ευρώ ανά τ.μ για νεόδμητα ακίνητα και 14 ευρώ ανά τμ έως 18 ευρώ ανά τ.μ για παλαιά ακίνητα. Επίσης, υψηλές τιμές σχεδόν ανάλογες του κέντρου παρατηρούνται στα βόρεια σημεία της Λ. Κηφισίας προς την Κηφισιά, ενώ στα κυριότερα σημεία της Λ. Συγγρού οι τιμές για ενοικίαση νεόδμητων χώρων κυμαίνεται από 14 ευρώ ανά τ.μ. έως 17 ευρώ και για μεταχειρισμένα από 11 ευρώ ανά τ.μ έως 14 ευρώ ανά τ.μ. Ταυτοχρόνως, στα ήδη μισθωμένα ακίνητα παρατηρείται μια έντονη τάση διαπραγμάτευσης για μείωση του μισθώματος και σε αυτό συνετέλεσε εκτός της οικονομικής κρίσης και η τροπολογία στο νομοσχέδιο για τις εμπορικές μισθώσεις το οποίο ψηφίστηκε στα μέσα του 2010 και προβλέπει ευνοϊκές προς τον μισθωτή ρυθμίσεις σχετικά με την καταγγελία της σύμβασης. Όπως χαρακτηριστικά επισημαίνει στο ΑΠΕ ο πρόεδρος της Ενώσεως Μεσιτών Αττικής Γ. Ρεβύθης, «η ύφεση θα διαρκέσει και το 2011, οι τιμές αγοράς σε διάφορες περιοχές έχουν πέσει από 8% έως 10%, ενώ για τα μισθώματα η μείωση είναι ανάλογα με τη περίπτωση. Σε γενικές γραμμές οι τιμές είναι διαπραγματεύσιμες, και παρατηρούνται μειώσεις που φθάνουν και το 20%».

Οι όροι και οι κανόνες για την άσκηση του επαγγέλματος του μεσίτη αστικών συμβάσεων τίθενται με το σχέδιο νόμου που θα υποβάλει σήμερα, Πέμπτη, για δεύτερη ανάγνωση στο Υπουργικό Συμβούλιο ο υπουργός Ανάπτυξης Μ.Χρυσοχοΐδης. Στο πλαίσιο αυτό προβλέπονται οι ακόλουθες ρυθμίσεις :

* Κατοχύρωση του εντολέα και του μεσίτη με την καθιέρωση έγγραφης σύμβασης μεσιτείας με ορισμό ελάχιστου περιεχομένου.

* Κατοχύρωση αποκλειστικής σύμβασης μεσιτείας, διάρκειας τεσσάρων μηνών ή έξι (εφόσον επιθυμεί παράταση ο εντολέας). Όσο διαρκεί η σύμβαση δεν μπορεί να δοθεί εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη.

* Ο μεσίτης δικαιούται αμοιβής μόνο εφόσον έχει αποδεδειγμένα ο ίδιος μεσολαβήσει ή έχει υποδείξει την κατάρτιση οριστικής σύμβασης.

* Ορίζεται, λοιπόν, ότι αν περισσότεροι μεσίτες υπέδειξαν διαδοχικά στον εντολέα, αμοιβή δικαιούται να αξιώσει μόνον αυτός ο οποίος πράγματι μεσολάβησε στην κατάρτιση της σύμβασης. Αν περισσότεροι μεσολάβησαν και δεν μπορεί να αποδειχτεί το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μια φορά και κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών που μεσολάβησαν κατά ίσα μέρη.

* Ορίζεται ότι στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά εάν ο μεσίτης μπορεί να δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του. Εάν παρά την έλλειψη της πιο πάνω συμφωνίας ο μεσίτης δεχθεί υπόσχεση αμοιβής ή εισπράξει αμοιβή από το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.

* Εισάγεται η έννοια του βοηθού μεσίτη, ο οποίος έχει ως έργο την υποστήριξη και υποβοήθηση του μεσίτη στην εκτέλεση από αυτόν των μεσιτικών εργασιών.

* Καθορίζονται οι προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος του μεσίτη και του βοηθού μεσίτη, συμπεριλαμβανομένης της κατάργησης της υποχρεωτικής εγγραφής στο Επιμελητήριο και αντικατάστασής της με εγγραφή στο ΓΕΜΗ κατ' επιταγή των διατάξεων της Οδηγίας 2006/123/ΕΚ.

* Προβλέπεται η δυνατότητα διασυνοριακής παροχής υπηρεσιών μεσιτείας αστικών συμβάσεων κατ' εφαρμογή των διατάξεων της Οδηγίας, κατά τρόπο ώστε να επιτρέπεται στο μεσίτη που είναι εγκατεστημένος σε άλλο κράτος μέλος να αναπτύσσει τη δραστηριότητα αυτή στην Ελλάδα, εκμεταλλευόμενος την ελεύθερη κυκλοφορία των υπηρεσιών. * Εισάγονται ποινικές κυρώσεις για όποιον ενεργεί μεσιτικές πράξεις παράνομα ή εμφανίζει τον εαυτό του ως μεσίτη αστικών συμβάσεων χωρίς να πληροί τις προϋποθέσεις εγγραφής στο ΓΕΜΗ.

* Εισάγονται υποχρεώσεις ενημέρωσης εκ μέρους των μεσιτών και των βοηθών μεσιτών προς τους εντολείς τους για τις ιδιότητες και τα τυχόν πραγματικά (όπως κατασκευαστικές φθορές) ή νομικά ελαττώματα (όπως ζητήματα νομιμοποίησης του πωλητή) των ακινήτων της εντολής, εκ των προτέρων ενημέρωσης για σε περίπτωση συναλλαγής στην οποία εμπλέκεται προσωπικό ή οικονομικό ενδιαφέρον των ιδίων, πέραν εκείνου της συμφωνηθείσας αμοιβής, προστασίας του επαγγελματικού απορρήτου και των προσωπικών και οικονομικών στοιχείων των εντολέων τους, πέραν αυτών που είναι αναγκαία για την κατάρτιση της σύμβασης.

* Εισάγεται μεταβατική διάταξη, κατά την οποία οι εν ενεργεία μεσίτες οι οποίοι είναι εγγεγραμμένοι στα οικεία Επιμελητήρια έως τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, διατηρούν την ιδιότητά τους ως Μεσίτες Αστικών Συμβάσεων και υποχρεούνται σε συμμόρφωση με τα άρθρα 6 επόμενα του παρόντος νόμου. Ως προς την προϋπόθεση εγγραφής στο ΓΕΜΗ, αυτή καλύπτεται από το γεγονός ότι η μετάπτωση των δεδομένων από τις βάσεις των Επιμελητηρίων προς το ΓΕΜΗ, η οποία έχει ήδη ξεκινήσει, περιλαμβάνει και τους εν ενεργεία μεσίτες, και κατ' επέκταση θα αποτελούσε πλεονασμό να αναφερθεί.