Η πτώση στις τιμές των ακινήτων είναι πλέον εφιάλτης για εκατοντάδες χιλιάδες ανθρώπους και επιχειρήσεις. Άλλοι, ανησυχούν για την μείωση του πλούτου τους , άλλοι γιατί δεν μπορούν να πουλήσουν, άλλοι –κυρίως επιχειρηματίες- διότι βλέπουν την αξία του δανείου να είναι μεγαλύτερη από την τιμή του ακινήτου που χρηματοδότησαν. Ποιο είναι το κοινό τους γνώρισμα; Σκέπτονται τι άσκημο είναι το γεγονός ότι δεν προσφέρεται ένα ασφάλιστρο κινδύνου για την πτώση των τιμών των ακινήτων ανάλογα με εκείνα των ομολόγων. Η αλήθεια είναι ότι αυτό είναι ένα μεγάλο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες και οι επενδυτές ακινήτων σε ολόκληρο τον κόσμο. Αλλά όλες οι απόπειρες που έχουν γίνει δεν έχουν βρεί την αποδοχή των ιδιοκτητών και των επενδυτών.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα οι παγκόσμιοι ασφαλιστικοί κολοσσοί οι οποίοι δεν έχουν προχωρήσει στη παροχή αυτού του είδους της κάλυψης. Πρόσφατα άρθρα σε επιστημονικά περιοδικά που εκδίδονται στις ΗΠΑ ανέφεραν ότι το κόστος θα ήταν δυσανάλογα μεγάλο σε σχέση με το όφελος τόσο για τις εταιρίες όσο και για τους ασφαλισμένους. Ανέφεραν μάλιστα χαρακτηριστικά ότι σε περίπτωση περαιτέρω πτώσης 10% στις τιμές των σπιτιών αυτό θα είχε ως αποτέλεσμα ζημίες άνω του $ 1 τρις για όσες ασφαλιστικές πρόσφεραν μία τέτοια κάλυψη κινδύνου. Πάντως , κατά καιρούς έχουν γίνει κάποιες απόπειρες .

Στις Συρακούσες, της Νέας Υόρκης μία μη κερδοσκοπική προσφέρει κάλυψη μέχρι και 30 χρόνια με κόστος το 1,5% της προστατευόμενης αξίας. Επίσης η CME Group προσφέρει συμβόλαια μελλοντικής εκπλήρωσης στις τιμές των κατοικιών σε 10 μητροπολιτικές περιοχές, συμπεριλαμβανομένης της Βοστώνης, του Μαϊάμι και το Λας Βέγκας. Όμως , η καθιέρωση ενός συμβολαίου μελλοντικής εκπλήρωσης μπορεί να έχει αρνητικές επιπτώσεις στην μεσοπρόθεσμη πορεία της αγοράς κατοικίας σε επιμέρους αγορές αφού με η μετατροπή του ακινήτου σε χρηματιστηριακού προϊόντος θα άλλαζε σε μία νύκτα τους μηχανισμούς διαμόρφωσης του επιπέδου τιμών αφού θα συνέβαλλε στην αποσύνδεση τους από την προσφορά και την ζήτηση.

Καθοδικά αναμένεται να κινηθούν οι τιμές των ακινήτων τα επόμενα δύο-τρία χρόνια, προβλέπει η διοίκηση της Eurobank Properties ΑΕΑΑΠ. Οι εκτιμήσεις αυτές αφορούν το σύνολο της αγοράς ακινήτων, αλλά περισσότερο τα επαγγελματικά ακίνητα, εκεί όπου τα πολυτελή και σύγχρονα κτίρια γραφείων εξακολουθούν να εμφανίζουν σημαντικές «αντοχές» στην κρίση, με αποτέλεσμα η μείωση των αξιών τους να περιορίζεται σε μονοψήφιο ποσοστό. Προς το παρόν, οι τιμές έχουν υποχωρήσει σημαντικά (άνω του 20% κατά μέσο όρο) μόνο στα παλαιά επαγγελματικά ακίνητα, που βρίσκονται σε δευτερεύουσες τοποθεσίες. Οσον αφορά την αγορά κατοικίας, σχετική έκθεση της Eurobank Property Services ανέφερε ότι οι αγοραπωλησίες στην Αττική συνεχίζονται και φέτος με χαμηλούς ρυθμούς. Ετσι, το απόθεμα απούλητων νεόδμητων κατοικιών παραμένει σε υψηλά επίπεδα, αν και οι ζητούμενες τιμές συνεχίζουν να υποχωρούν. Περιοχές που συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο απόθεμα νεόδμητων κατοικιών είναι το Μαρκόπουλο, τα Σπάτα, η Ραφήνα, το Λαύριο και ο Γέρακας.

Η ύφεση έχει αλλάξει όλα τα δεδομένα στην αγορά κατοικίας καθώς αυξάνεται ο αριθμός εκείνων που αγοράζουν με μετρητά. Αν μάλιστα , κοπούν οι φοροαπαλλαγές που ισχύουν για τους τόκους των στεγαστικών δανείων, το ποσοστό τους  στο σύνολο των μεταβιβάσεων  θα πολλαπλασιαστεί. Μία τέτοια προοπτική, θα καταστήσει εκείνους που μπορούν να κόψουν μία επιταγή και να αγοράσουν ένα ακίνητο ,κυρίαρχους του παιγνιδιού. Ποιος είναι ο παράγοντας εκείνος που επηρεάζει  τις αγορές ακινήτων με μετρητά;

Η αύξηση στην χρήση ρευστού οφείλεται κυρίως στο συνδυασμό:  της πτώσης των τιμών , της πιο περίπλοκης χρηματοδότησης και στις αυστηρότερες προδιαγραφές παροχής δανείου από τις τράπεζες. Σημαντικός παράγων όμως είναι ότι , η οικονομική στενότητα που αντιμετωπίζουν σήμερα πολλοί πωλητές , τους κάνει πιο ευάλωτους στην εικόνα του ρευστού. Παρόλα αυτά το ερώτημα παραμένει : είναι μία καλή ιδέα να αγοράζει  σήμερα κανείς με ρευστό;

Πλεονεκτήματα

1. Ταχύτητα.

Με τη μείωση των τραπεζικών δανείων αλλά και –κυρίως- με την αβεβαιότητα της έγκρισης του δανείου η χρήση μετρητών επιταχύνει όχι μόνο την διαδικασία αλλά και τις διαπραγματεύσεις. Ο πωλητής , γνωρίζοντας ,ότι θα εισπράξει το τίμημα άμεσα είναι διατεθειμένος-τις περισσότερες περιπτώσεις- να υποχωρήσει από τις αρχικές απαιτήσεις του και έτσι να συμφωνήσει σε μία χαμηλότερη τιμή.

2. Δεν πληρώνετε τόκους

Για τους περισσότερους από εμάς, το κόστος εξυπηρέτησης ενός στεγαστικού δανείου είναι ένας βραχνάς . Φανταστείτε το ενδεχόμενο τα χρήματα αυτά να πήγαιναν σε μία άλλα επένδυση με καλύτερη απόδοση .

3. Αίσθημα ασφάλειας

Εάν χάσετε τη δουλειά σας , δεν θα χάσετε και το σπίτι σας. Με 750.000 ανέργους και με την Κυβέρνηση να μιλά για απολύσεις ακόμα και στο δημόσιο , κανείς δεν μπορεί να είναι σίγουρος για την θέση του. Η σιγουριά της στέγης είναι ένα σημαντικό αβαντάζ.

4. Διαθέσιμο Κεφάλαιο Σε οικονομικά δύσκολες στιγμές μπορείτε να ρευστοποιήστε και να αποκτήσετε ένα κεφάλαιο

5. Λιγότερες Ανησυχίες για τις Διακυμάνσεις της αγοράς επιτοκίων.

Ανεβαίνει η ισοτιμία του ελβετικού, η ΕΚΤ ανεβάζει το επιτόκια της , το euribor έφτασε στα ύψη. Αυτές οι έννοιες δεν υπάρχουν για όσους αγοράζουν μετρητοίς.

6.Μικρότερο τελικό κόστος Δεν θα πληρώσετε , λόγω τόκων, δύο φορές το ακίνητο.

Μειονεκτήματα

1. Απώλεια της ρευστότητας. Σε αυτούς τους χαλεπούς καιρούς η ρευστότητα είναι το παν αφού οι ευκαιρίες πολλαπλασιάζονται . Από την άλλη πλευρά , η αίσθηση του ρευστού δίνει ασφάλεια.

2. Η έλλειψη μόχλευσης.

Με απλά λόγια δεν μπορείτε να εκμεταλλευτείτε την ευκαιρία να αξιοποιήσετε τις ευκαιρίες που –σίγουρα-θα προκύψουν με το κόστος δανεισμού. 3

.Εφορία Εκεί υπάρχει μόνο μία λέξη : ΕΦΟΡΙΑ

Τελικά συμφέρει η αγορά με ρευστό; Η απάντηση είναι μόνο αν έχετε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης και έχετε υπολογίσει και παράγοντες όπως το «πόθεν έσχες» και τις άλλες επιβαρύνσεις που συνεπάγεται η αγορά.

Προχωρά η  ίδρυση Ταμείου Δημόσιας Περιουσίας, ενός  φορέα στον οποίο θα ενταχθούν τα ειδικά χαρτοφυλάκια αξιοποίησης της κινητής και ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου. Ο υπουργός Οικονομικών κ. Γ. Παπακωνσταντίνου ενημέρωσε το Υπουργικό Συμβούλιο ότι προχωράει η δημιουργία ενιαίου χαρτοφυλακίου Δημόσιας Περιουσίας με επιμέρους εξειδικευμένα χαρτοφυλάκια σημαντικών ακινήτων και έχει ολοκληρωθεί η επιλογή συμβούλων για πλήρη καταγραφή και αποτίμηση των αξιοποιήσιμων ακινήτων για πρώτη φορά στη χώρα μας και δημιουργία ενός ενιαίου μητρώου. Παράλληλα προβλέπεται η οργάνωση χαρτοφυλακίων σε Εταιρείες Ειδικού Σκοπού και προώθησή τους σε διεθνείς αγορές από ελληνικές και διεθνείς τράπεζες. Τα ακίνητα είναι  :

– Το Ελληνικό και ακόμη 10 ακίνητα διαχείρισης της εταιρείας Ελληνικών Τουριστικών Ακινήτων (ΕΤΑ)

– 40 κτίρια της κεντρικής κυβέρνησης

– 70 ακίνητα διαχείρισης της Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου (ΚΕΔ)

– 18 ακίνητα της ΓΑΙΟΣΕ, της θυγατρικής εταιρείας που διαχειρίζεται τα ακίνητα του ΟΣΕ

Παραλλήλως, ο υπουργός Οικονομικών προανήγγειλε θεσμικές παρεμβάσεις για την απεμπλοκή από χρόνιες παθογένειες που εμποδίζουν την αξιοποίηση. Η νομοθεσία θα αφορά την ενεργοποίηση του θεσμού της «επιφάνειας» και της μακροχρόνιας μίσθωσης, τους όρους για την αξιοποίηση της τουριστικής κατοικίας αλλά και τους όρους δόμησης και χωροταξίας σε επιλεγμένα ακίνητα του Δημοσίου για ταχύτερη αξιοποίηση μέσα από τη διαδικασία fast track. Στο πλαίσιο της αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας περιλαμβάνονται οι συμβάσεις παραχώρησης για περιφερειακά λιμάνια και αεροδρόμια και παράλληλα η ανάπτυξη του δικτύου των αυτοκινητοδρόμων.