Σήμερα που η κρίση έχει περάσει το κατώφλι της καθημερινότητας όλων των ελλήνων και η αγορά κατοικίας έχει παγώσει η αγορά σπιτιού είναι μία πολύ δύσκολη υπόθεση. Οι τράπεζες αρνούνται να δανειοδοτήσουν τους υποψήφιους αγοραστές, η εφορία καραδοκεί, η ανεργία έχει μεταβληθεί σε εφιάλτη και απο την άλλη πλευρά οι υποχρεώσεις τρέχουν . Παρόλα αυτά υπάρχουν έξυπνες λύσεις με τις οποίες αν βρεθεί το κατάλληλο σπίτι όλα τα προβλήματα μπορούν να ξεπεραστούν .

Στις ΗΠΑ για παράδειγμα αναπτύχθηκε η πρακτική της ενοικίασης για κάποιο χρονικό διάστημα και η υποχρέωση-δέσμευση-και των των δύο πλευρών μετά την λήξη της μίσθωσης να γίνει αγορά σε προκαθορισμένη τιμή. Η ιδέα, αν και δεν είναι νέα, εντούτοις τώρα αρχίζει να εφαρμόζεται δειλά-δειλα και στην Ελλάδα. Υπάρχουν αρκετοί λόγοι για τους οποίους αγοραστές και πωλητές βρίσκουν ελκυστική την επιλογή αυτή αλλα σίγουρα επειδή είναι πολύπλοκη συμφωνία χρειάζεται ΠΡΟΣΟΧΗ και απο τις δύο πλευρές . Το πρώτο στοιχείο που θα πρέπει να μελετήσετε είναι το είδος και η μορφή της σύμβασης αφού η κατανόηση της ,είναι πολύ σημαντική. Υπάρχουν διάφορες ιδιαίτερότητητες σε αυτό το είδος της σύμβασης οπότε είναι ζωτικής σημασίας η συμβολή των δικηγόρων . Όπως έλεγαν δικηγόροι πρόκειται για μία ισχυρή σύμβαση που υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη / πωλητή να προχωρήσει σε διάθεση του ακινήτου μετά από ένα χρονικό διάστημα (συνήθως ένα έως τρία έτη), σε προκαθορισμένη τιμή. Επίσης , ο ενοικιαστής / αγοραστής οφείλει να καταβάλει εκ των προτέρων ένα ποσό -προκαταβολή- το οποίο είναι μορφή εγγύησης και αφαιρείται απο το τίμημα όταν ή χάνεται αν υπαναχωρήσει. Ρήτρα προβλέπεται και για τον ιδιοκτήτη/πωλητή σε περίπτωση υπαναχώρησης απο την συμφωνία. Παράλληλα θα πρέπει να ορίζεται πόσο ποσοστό του ενοικίου αναλογεί στην εξόφληση του τιμήματος αγοράς και πώς και πότε θα γίνει η οριστική εξόφληση .

Πλεονεκτήματα για τον αγοραστή / ενοικιαστή:

* Αυτό το είδος της σύμβασης για δεδομένη περίοδο, να εξασφαλίζει ότι είστε ο μόνος που έχει την επιλογή να αγοράσει το ακίνητο.

* Τυπικά ένα ποσοστό του ενοικίου πηγαίνει για την εξόφληση της αγοράς. * Έχετε ένα συμβόλαιο που σας προστατεύει απο αυξήσεις των τιμών των κατοικιών .

* Συνήθως, μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι οποιαδήποτε στιγμή κατά τη διάρκεια της σύμβασης.

*Αν βελτιωθεί η συγκυρία μπορεί να ξεπεράσετε τη σκόπελο του "παγώματος" των δανείων. Πλεονεκτήματα για τον πωλητή / ιδιοκτήτη: * Άμεσες ταμειακές ροές από τον μισθωτή και την ευκαιρία να πουλήσετε την ιδιοκτησία σας αργότερα.

* Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής / αγοραστής δεν αγοράσει την ιδιοκτησία σας, κρατάτε την εγγύηση

* Θα πάρετε πιθανώς υψηλότερης ποιότητας ενοικιαστές που φροντίζουν καλύτερα από το σπίτι δεδομένου ότι οι ένοικοι μπορεί να θέλουν να το αγοράσουν στο μέλλον.

* Μπορείτε να ηρεμήσετε ξέροντας ότι έχετε ενοικιαστές στο σπίτι σας, οι οποίοι εργάζονται προς την αγορά του σπιτιού. Πράγματα που εξετάζουν κατά την χρήση- μίσθωση:

* Κάνετε μια επιθεώρηση στο σπίτι και καταρτίστε έγγραφο για τις απαραίτητες επισκευές. Να τραβήξετε φωτογραφίες που να πιστοποιεί τη κατάσταση του σπιτιού.

* Βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο δεν έχει βάρη.

* Ελέγξτε αν υπάρχει υποθήκη επί της περιουσίας απο δάνειο και αν γίνονται κανονικά οι πληρωμές του.

* Διευκρινίστε τους όρους που προβλέπει η συμφωνία στην περίπτωση που ο μισθωτής / αγοραστής δεν κάνει χρήση της δυνατότητας να αγοράσει το σπίτι κατά τη λήξη της μίσθωσης.

* Καθορίστε τα πάντα γραπτώς.

Σκέφτεστε ότι ήλθε η ώρα της αγοράς. Εντάξει ! Όμως σκεφτείτε και τα παρακάτω:

Υπολογίστε τις δόσεις

Το 43% του εισοδήματος για την πληρωμή δόσεων δανείων και παγίων εξόδων της κατοικίας είναι μία ασφαλής διαδρομή για να μη τιναχθεί ο προϋπολογισμός σας στον αέρα. Όλες οι πληρωμές δηλαδή τόκοχρεωλυτικές δόσεις συν νέες δαπάνες στέγασης σας , κ.λπ. - δεν θα πρέπει να ξεπερνούν το 43% του μηνιαίου σας ακαθάριστο εισόδημα. Για παράδειγμα, αν μηνιαίο ακαθάριστο οικογενειακό εισόδημά σας είναι 4.000 ευρώ , πολλαπλασιάστε τον αριθμό αυτό 0,43 . 1.720 ευρώ είναι το συνολικο που θα πρέπει να δαπανήσετε για τις πληρωμές του χρέους συμπεριλαμβανομένης της στέγασης. Τώρα, ας υποθέσουμε ότι έχετε μηνιαίες ελάχιστες πληρωμές για : κάρτες 120 ευρώ , ένα δάνειο αυτοκινήτου 240 ευρώ και διάφορα 120 ευρώ . Με αυτόν τον κανόνα , έχετε διαθέσιμα 1.240 ευρώ ανά μήνα . Αυτό όμως είναι οριακό και σημαίνει ότι δεν θα χαθεί κάποια δουλειά στην οικογένεια ή δεν πάρετε άλλο δάνειο που θα επιβαρύνει τον προϋπολογισμό σα. Για να αισθάνεστε ασφαλείς κρατήστε ένα περιθώριο 30% περίπου του ορίου.

Οι άλλες δαπάνες.

Αν κινείστε οριακά στο όριο του 43% λάβετε υπόψη ότι μπορεί κάτι απροβλεπτο να σας αλλάξει την ζωή και να σας περικόψει δαπάνες που σας ομορφαίνουν την ζωή. Μήπως είναι προτιμότερο να κινηθείτε προς την λύση ένος φθηνότερου σπιτιού για να προασπίσετε την καθημερινότητα σας;

Μην αγοράσετε ένα σπίτι Βασισμένοι σε μελλοντικό εισόδημα

Επειδή τα πάντα μπορεί να συμβούν πχ ΦΠΑ, περισότεροι φόροι, αναεργία κ.α μη βασίσετε την αγορά σε μελλοντικό εισόδημα γιατι σε περιόδους ύφεσης το πιό πιθανό είναι να πάνε τα πράγματα χειρότερα. Σκεφτείτε την μεγαλύτερη προκαταβολή Περισσότερη προκαταβολή σημαίνει: * Μικρότερες πληρωμές . * Περισσότερες επιλογές τραπεζών . Φυσικά ενώ υπάρχουν πολλά οφέλη στη μεγαλύτερο προκαταβολή, αυτό δεν σημαίνει ότι θυσιάζουμε αποταμιεύσεις έκτακτης ανάγκης. Οι κατάλληλες συνθήκες

Εκμεταλλεύτείτε την εποχικότητα.

Για παράδειγμα θέλετε να αγοράσετε ένα εξοχικό, τηλεφωνήστε σε ένα καλό ξενοδοχείο και ρωτήστε πότε είναι off .Όμως είναι δύσκολο να αγοράσετε έχοντας τις τέλειες συνθήκες . Θα μπορούσατε να αποφασίσετε να περιμένετε να αγοράσετε ένα σπίτι , επειδή οι τιμές πεφτουν προσδοκώντας ακόμα μεγαλύτερη πτώση , αλλά στη συνέχεια οι τιμές ανεβαίνουν και δεν μπορείτε πλέον να αγοράσετε ένα σπίτι στην περιοχή που θέλετε .

Οι επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα είναι "μακρυνές" για τους περισσότερους μικρούς και μεσαίους επενδυτές . Μήπως όμως αυτό δεν είναι και τόσο ρεαλιστικό; Τα εμπορικά ακίνητα είναι ακίνητα που χρησιμοποιούνται (ιδιοχρησιμοποιουνται ή μισθώνονται) για να παρέχουν ένα χώρο εργασίας .Τα εμπορικά ακίνητα, περιλαμβάνουν κτίρια γραφείων , εμπορικά κέντρα ,αίθουσες κινηματογράφων , εστιατόρια και καταστήματα ( τόσο στον εμπορικό και βιομηχανικό κλάδο). Τα ακίνητα πωλούνται από την αρχική φάση κατασκευής αλλά εξίσου συνηθισμένη είναι και η πώληση με το μισθωτήριο συμβόλαιο αφού αυτό παρέχει το πλεονέκτημα για τον αγοραστή ενός εισοδήματος γεγονός που επηρεάζει και την τιμή.

Ένα από τα μεγαλύτερα πλεονεκτήματα των εμπορικών ακινήτων είναι οι υψηλές μίσθωσης που φθάνουν σε επίπεδα ρεκορ σε περιπτώσεις αγοών που είναι καορεσμένες και υψηλής προβολής πχ καταστήματα στην Ερμου. Σε περιοχές αυτές τα εμπορικά ακίνητα μπορεί να έχουν εντυπωσιακές αποδόσεις και τις σημαντικές μηνιαίες ταμειακές ροές. Οι τιμές μίσθωσης συνήθως υπολογίζεται ως τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο . Για παράδειγμα, στην Κηφισίας η τιμή ανά ττετραγωνικό μέτρο κινείται εελαφρώς χαμηλότερα απο το επίπεδο των 20 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Ενα απο τα πλεονεκτήματα είναι επίσης η μεγαλύτερη διάρκεια της μίσθωσης σε σύγκριση με τις κατοικίες αν και ο πρόσφατος νόμος ανέτρεψε το καθεστώς της 12ετίας και αυτό δίνει την δυνατότητα στον ιδιοκτήτη για σταθερότητα των ταμειακών ροών .

Τα μειονεκτήματα είναι ότι τα ακίνητα προσαρμόζονται στις ανάγκες της επιχείρησης που τα μισθώνει και αυτό μπορεί να σημαίνει επιπλέον κόστος στην περίπτωση που η δαπάνη αναληφθεί απο τον ιδιοκτήτη ή που χρειαστεί αποκατάσταση προκειμένου να εγκατασταθεί ένα νέος μισθωτής. Παράλληλα ένα απαγγελματικό ακίνητο απαιτεί περισσότερο χρόνο διαχείρισης σε σύγκριση με την κατοικία και αυτο μεταφράζεται σε χρήμα. Ένα επίσης στοιχείο είναι ότι τις περισσότερες φορές ο ιδιοκτήτης εξαρτάται απο το πως θα πάνε οι δουλειές του ενοικιαστή. Δηλαδή αν οι δουλειές δεν πανε καλά τότε και το συμβόλαιο μπορεί να σπάσει και ενοίκια να μη εισπράττονται . Σήμερα μάλιστα , που η κρίση έχει κτυπήσει ο κίνδυνος αυτός είναι κάτι παραπάνω απο πιθανός. Αυτό σημαίνει δικαστήρια, χρόνος και ψυχική ταλαιπωρία.

Επομένως οι άνθρωποι που είναι οι πλέον κατάλληλοι για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα είναι εκείνοι που είτε έχουν γνώσεις για την οικονομία και το επιχειρείν είτε μπορούν να αγοράσουν την γνώση αυτή. αφού είναι απαραίτητητη για να μπορείτε να χειριστείτε το χρόνο και το κόστος που συνδέεται με μια επένδυση σε εμπορικά ακίνητα .Ένα άλλο είδος του επενδυτή, που θα επωφεληθεί είναι ένας επιχειρηματίας που αποκτά δικό του χώρο εργασίας και δεν χρειάζεται να πληρώνει νοίκια. Το ιδανικό ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου η διαθεσιμότητα είναι είναι χαμηλή και ο διαθέσιμος χώρος για νέες ανταγωνιστικές επενδύσεις είναι περιορισμένος. Χαμηλή προσφορά και μεγάλη ζήτηση και τοποθεσία είναι το κλειδί που διαμορφώνουν υψηλές ενοικίασης.)

Μήπως είναι η ώρα των μεγάλων σπιτιών; Τα στοιχεία για την εξέλιξη των τιμών δείχνουν ότι τα σπίτια που έχει γονατίσει η ύφεση είναι τα λεγόμενα πολυτελή σπίτια άνω των 150 τετραγωνικών μέτρων που βρίσκονται στα ακριβά προάστια της Αθήνας και των άλλων μεγάλων πόλεων. Αν και οι μεταβολές στις ζητούμενες τιμές κινούνται στα γενικότερα επίπεδα της αγοράς εντούτοις οι ελάχιστες συμφωνίες που έχουν κλειστί βρίσκονται σε επίπεδα έως και 35% χαμηλότερα απο τις ζητούμενες τιμές. Αιτία η υποτονική προσφορά η οποία οφείλεται τόσο στην αναιμική χρηματοδότηση απο την πλευρά των τραπεζών όσο και στα φορολογικά μέτρα που εφαρμόζονται . Αποτέλεσμα η θεαματική υποχώρηση της ζήτησης να πιέζει προς τα κάτω τις τιμές.Και αυτή είναι μία τάση η οποία δεν φαίνεται να ανατρέπεται τουλάχιστον στο εγγύς χρονικό διάστημα. Πρέπει να σημειωθεί ότι το πρόβλημα είναι μικρότερο σε αγορές με περιορισμένη προσφορά όπως για παράδειγμα στο Ψυχικό, Κεφαλάρι και Φιλοθέη ενώ αντίθετα σε περιοχές όπου υπάρχει μεγάλο απόθεμα νεων διαμερισμάτων η πίεση είναι πολύ εντονότερη.

Τι σημαίνουν όλα αυτά; Απλώς αν θέλετε να πουλήσετε γρήγορα ένα μεγάλο σπίτι, προσπαθήστε να το κάνετε τώρα και αν δεν βιάζετε καλύτερα είναι να το βγάλετε απο την αγορά μέχρι να ξεπεραστεί η ύφεση αφού η παραμονή του στη λίστα των προς πώληση κατοικιών για πολύ καιρό αυτό που έχει ως αποτέλεσμα είναι η αποδυνάμωση της διαπραγματευτικής θέσης του πωλητή. Αλλωστε οι αγοραστές σε τέτοιες αγορές είναι περιορισμένοι και σύντομα γνωρίζουν ένα προς ένα τα σπίτια που προσφέρονται προς πώληση σε μία περιοχή. Ίσως να είστε σε θέση να επισπεύσετε την πώληση με την επιθετική τιμολόγηση,δηλαδή προσφέροντας το σπίτι σε λίγο πιο κάτω τιμή από αυτή που έχουν τα συγκρίσιμα τα σπίτια που πωλούνται στην περιοχή. Ένα άλλο τέχνασμα για να προσελκύσετε περισσότερους υποψήφιους είναι η καλύτερη προμήθεια αφού κάτι τέτοιο είναι καλύτερο απο το να πουλήσετε ακόμα χαμηλότερα σε μερικούς μήνες.