Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Απόφαση για τις επαγγελματικές μισθώσεις

Eφόσον έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση για αναπροσαρμογή εμπορικού (επαγγελματικού) μισθώματος η συμφωνία μεταξύ ενοικιαστή και εκμισθωτή για σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος καταλύεται (παύει) και δεν ισχύει για το μέλλον. Αυτό αποφάσισε η πλήρης Ολομέλεια του Αρείου Πάγου σύμφωνα με την κρίση της οποίας μετά την δικαστική απόφαση για αναπροσαρμογή εμπορικού μισθώματος το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παράγραφος 3 του προεδρικού διατάγματος 34/1995. Η αναπροσαρμογή ανέρχεται, «σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος». Οι δικαστές εξέδωσαν την προαναφερόμενη απόφαση, εξετάζοντας επαγγελματική μίσθωση στην Ήπειρο η οποία ξεκίνησε το καλοκαίρι του 1990 και παρατάθηκε σταδιακά μέχρι το 2002, ενώ στο τελευταίο συμφωνητικό μίσθωσης προβλέφθηκε αυτόματη ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά 10% (η λεγόμενη συμβατική ρήτρα). Όμως οι ενοικιαστές του ακινήτου προσέφυγαν στα δικαστήρια και ζητούσαν αναπροσαρμογή του μισθώματος επικαλούμενοι το άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα που αφορά στην απρόοπτη έκτακτη μεταβολή των συνθηκών την οποία δεν μπορούσαν να προβλέψουν κατά το χρόνο που υπέγραφαν το μισθωτήριο συμβόλαιο .

Ανατροπές στον ΕΝΦΙΑ

Ανατροπές στον ΕΝΦΙΑ φέρνουν οι εισηγήσεις των εκτιμητών ακινήτων για τις νέες αντικειμενικές αξίες που θα παραδοθούν στο... υπουργείο Οικονομικών έως τις 22 Μαρτίου . Μέσα σε λίγες ημέρες, οι ειδικοί ερεύνησαν συμβόλαια αγοραπωλησιών, είδαν αγγελίες, συνέλεξαν στοιχεία από το Διαδίκτυο και από μεσιτικά γραφεία. Σύμφωνα με τις εισηγήσεις τους, οι αντικειμενικές κινούνται με πολλές διαφορετικές ταχύτητες καταγράφοντας μεγάλες αποκλίσεις ακόμη και στον ίδιο δήμο. Στο τέλος της εβδομάδας θα πιάσουν δουλειά τα μέλη της Δευτεροβάθμιας Επιτροπής που έχει συσταθεί στο υπουργείο Οικονομικών. Με τον χρόνο να πιέζει ασφυκτικά, η Επιτροπή αναμένεται να παρέμβει και να κάνει διορθώσεις κυρίως στις περιπτώσεις μεγάλων αποκλίσεων. Σε κάθε περίπτωση η καυτή πατάτα των νέων αντικειμενικών θα καταλήξει στα χέρια της ηγεσίας του υπουργού Οικονομικών που θα έχει τον τελικό λόγο, ενώ τον Μάιο θα κληθεί να αποφασίσει τις παρεμβάσεις στον ΕΝΦΙΑ εάν διαπιστωθεί ότι με τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες δεν επιτυγχάνεται ο εισπρακτικός στόχος των 2,65 δισ. ευρώ ετησίως. Η εικόνα που διαμορφώνεται μέχρι στιγμής δείχνει, σύμφωνα με πληροφορίες, τα εξής Στις λεγόμενες φθηνές ή λαϊκές περιοχές με τιμές ζώνης της τάξης των 600 και 700 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο οι εκτιμητές εισηγούνται αυξήσεις ακόμη και πάνω από 20% - 30%. Η ελάχιστη τιμή ζώνης εκτιμάται ότι θα διαμορφωθεί στα επίπεδα των 800 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι θα υπάρξουν ανατροπές προς τα πάνω σε περισσότερους από 70 δήμους και οικισμούς στην Αττική Η αύξηση των τιμών θα ανεβάσει και τους φόρους μεταβίβασης (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές) και κυρίως τον ΕΝΦΙΑ. Μεγάλες αυξήσεις ακόμη και πάνω από 40% προτείνουν οι εκτιμητές για τιμές ζώνης σε νησιά των Κυκλάδων με έντονη τουριστική δραστηριότητα όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη, στην Κρήτη αλλά και σε περιοχές-φιλέτα της Αττικής που προσελκύουν επενδύσεις στο χώρο του real estate όπως ο Λαιμός της Βουλιαγμένης και η Γλυφάδα. Εικόνα με δυο εντελώς διαφορετικές όψεις εμφανίζει η κτηματαγορά στην καρδιά του Λεκανοπεδίου. Συνοικίες όπως το Κουκάκι, τα Πετράλωνα, το Μετς που έχουν πάρει τα πάνω τους την τελευταία διετία λόγω του φαινόμενου Airbnb αναμένεται να δουν αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες. Αντίθετα στις υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου, Πατησίων, Κυψέλη, Αχαρνών όπου οι κάτοικοι βίωσαν σκληρότερα την κρίση και την έντονη παρουσία των μεταναστών, το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι σχεδόν ανύπαρκτο, με τις τιμές της αγοράς να κινούνται ακόμα και κάτω από τα 750 ευρώ/τ.μ. Στις περιοχές αυτές οι εκτιμητές εισηγούνται τιμές ζώνης κάτω των 1.000 ευρώ/τ.μ.. Μικρές αυξομειώσεις στους περισσότερους δήμους της Αττικής. Στις περισσότερες περιοχές οι εκτιμητές εισηγούνται μικρές αυξομειώσεις 10% - 15%. Σε αυτές ανήκουν κυρίως τα μεσαία προάστια όπως το Μαρούσι, τα Μελίσσια, τα Βριλήσσια, το Χαλάνδρι, η Ηλιούπολη. Παρά το γεγονός ότι στα χρόνια της κρίσης οι τιμές της αγοράς έχουν βυθιστεί σε περιοχές όπως η Εκάλη, το Ψυχικό, η Φιλοθέη, ωστόσο, όπως σημειώνουν οι ειδικοί, οι τιμές δεν βρίσκονται πολύ κάτω από τις αντικειμενικές αξίες του 2007. Έτσι οι φορολογούμενοι με ακίνητα στις περιοχές αυτές, οι οποίοι περιμένουν ότι θα υπάρξει μεγάλη μείωση στις αντικειμενικές αξίες για να περιοριστεί η φορολογική τους επιβάρυνση, μάλλον θα απογοητευτούν. Οι μειώσεις δεν θα υπερβαίνουν το 25% και ενδεχομένως πολλοί φορολογούμενοι δεν θα δουν μεγάλες διαφορές στα ποσά του ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν. Για παράδειγμα, οι εκτιμητές προτείνουν σε μια από τιμές ζώνης της Φιλοθέης να μειωθεί στα 3.700 ευρώ από 4.700 ευρώ/τ.μ. σήμερα. Στις περισσότερες περιοχές της περιφέρειας, σύμφωνα με τα Νέα, οι εκτιμητές τα βρήκαν σκούρα αφού δεν υπάρχουν στοιχεία για να υπολογίσουν τις νέες τιμές των ακινήτων. Οι αγοραπωλησίες που έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια είναι ελάχιστες και οι περισσότερες έγιναν σε σκοτωμένες τιμές.

Φεύγουν επιχειρήσεις και κάτοικοι απο το κέντρο

Σταδιακή απομάκρυνση παραδοσιακών ελληνικών επιχειρήσεων καταγράφεται στο κέντρο της πρωτεύουσας εώ υποχωρεί και η οικοδομική δραστηριότητα στις συνοικίες που συνορεύουν με αυτό με αποτέλεσμα να αυξήανεται δραματικά ο μέσος όρος ηλικίας του κτιριακού αποθέματος. Στον εμπορικό τομέα που περικλείεται από την Πλατεία Ομονοίας - Αγ. Κωνσταντίνου - Αχιλλέως - Κολοκυνθούς - Ευριπίδου - Αθηνάς - Πλατεία Ομονοίας, η παρουσία των αλλοδαπών επιχειρήσεων εκτιμάται ότι ξεπερνά το 30% της συνολικής εμπορικής δραστηριότητας με αυξητικές τάσεις οι οποίες ενισχύονται. Ειδικότερα στις αγορές στις οδούς Σοφοκλέους, Σωκράτους, Ευριπίδου, Κολοκυνθούς το ποσοστό αυτό ανέρχεται στο 40%. Υποχώρηση της οικοδομικής και κατασκευαστικής δραστηριότητας στο Κέντρο της Αθήνας, συμπεριλαμβανόμενης και της δραστηριότητας της ανάπλασης των όψεων κτηρίων. Σε αυτό το επίπεδο παρατηρείται σημαντική αύξηση του αριθμού των αδιάθετων χώρων, σημαντική αύξηση της προσφοράς γραφειακών μικρού εμβαδού –έως 30 τ.μ.- σε πολυκατοικίες ηλικίας άνω των 30 ετών με ταυτόχρονη επιμήκυνση του απαιτούμενο χρόνου απορρόφησης του υφιστάμενου αδιάθετου αποθέματος και υποχώρηση των τιμών ενοικίασης των λιγότερων προβεβλημένων επαγγελματικών χώρων (γραφείων και καταστημάτων) καθώς η ζήτηση χαρακτηρίζεται ιδιαίτερα περιορισμένη.

Ιός «Παπ.» μολύνει τις μισθώσεις

Η αγορά ενοικίων γραφειακών χώρων  κινδυνεύει να βρεθεί στη πιο έντονη ύφεση των τελευταίων δεκαετιών μετά την αιφνιδιαστική απόφαση του υπουργού Οικονομικών να προχωρήσει σε μαζική επαναδιαπραγμάτευση των μισθωμάτων κατά 20%. Σύμφωνα με εκτιμήσεις η απόφαση αυτή μπορεί να αφορά όλη την Ελλάδα και να επεκταθεί ως πρακτική και πέραν των μισθωμένων  κτιρίων του στενού δημόσιου καθώς θεωρείται ως δεδομένο ότι ανάλογη τακτική θα ακολουθήσουν ΔΕΚΟ και οι λοιποί φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα καθώς και οι φορείς τοπικής και νομαρχιακής αυτοδιοίκησης. Παράλληλα αν και βραχυπρόθεσμα δεν φαίνεται να επηρεάζει τις ιδιωτικές μισθώσεις είναι πολύ πιθανό μία θετική υπέρ του Δημοσίου δικαστική απόφαση να «περάσει» και στις ιδιωτικές μισθώσεις . Η παραδοχή άλλωστε των ιδιαίτερων συνθηκών μπορεί να χρησιμοποιηθεί στην συνέχεια και στις ιδιωτικές συμφωνίες.
Όπως επισήμαιναν οικονομικοί αναλυτές το εύρος των επιπτώσεων από την κίνηση αυτή είναι πολύ μεγάλες και ξεπερνούν τα στενά όρια της αγοράς ακινήτων.
Για παράδειγμα ο μεγαλύτερος αριθμός των πρόσφατων μισθώσεων (την τελευταία πενταετία) είναι άμεσα συνδεδεμένος  με το τραπεζικό σύστημα αφού οι αγορές έγιναν με τραπεζικό δανεισμό με εγγύηση τα μισθώματα. Παράλληλα , σε άλλες περιπτώσεις χρησιμοποιήθηκαν τα ακίνητα για άντληση ρευστότητας μέσω τραπεζικού δανεισμού . Φυσικά , μία τέτοια κίνηση μπορεί να εξελιχθεί σε μπούμερανγκ στην προσέλκυση ξένων επενδύσεων αφού αυξάνει το δείκτη αβεβαιότητας των επενδύσεων.

Ο κόσμος αλλάζει

Η βιομηχανική επανάσταση έφερε στην επιφάνεια την έννοια του εθνικού κράτους καθώς από το 18ο αιώνα ξεκίνησαν οι προσπάθειες για την δημιουργία ανεξάρτητων κρατών που θα ήταν βασισμένα στην εθνική ταυτότητα. Η διαδικασία αυτή που κράτησε σχεδόν δύο αιώνες φαίνεται ότι σήμερα ανατρέπεται. Η χθεσινή απόφαση του κ Σαρκοζί , του οποίου η δημοφιλία βρίσκεται σε πτώση , να προχωρήσει σε περικοπές 11 δισ. αλλά και οι ανάλογες αποφάσεις της κυρίας Μερκελ που αντιμετωπίζει ανάλογα προβλήματα αλλά και της νέας κυβέρνησης της Μεγάλης Βρετανίας φαίνεται ότι βάζουν -τουλάχιστον την Ευρώπη- σε μία νέα φάση. Πρόκειται για την υποταγή της στους δανειστές , δηλαδή σε αυτούς που έχουν τους πόρους να χρηματοδοτούν τα ελλείμματα τα διάφορα funds, τα οποία στην πράξη αποδεικνύονται πιο ισχυρά από τις εθνικές κυβερνήσεις. Κάποιοι αναγνώστες ίσως εκπλήσσονται για την λέξη "ισχυρά" αλλά η πράξη αποδεικνύει ότι απεικονίζει μία πραγματικότητα κεφάλαια αυτά , είναι ισχυρά για ένα και μοναδικό λόγο: επειδή κατάφεραν να υπαγορεύουν τους κανόνες του παιγνιδιού. Τώρα το αμέσως επόμενο ερώτημα που ανακύπτει είναι το ΠΩΣ. Είτε μέσω της εξάρτησης των ηγετών είτε μέσω της εξάρτησης των ηγετών είτε μέσω της εξάρτησης των οικονομιών. Στα μέσα του 2008 , ο γάλλος ηγέτης και η γερμανίδα ομόλογος του αλλά και ο επικεφαλής της ΕΚΤ εκτόξευαν μύδρους κατά των οργανισμών αυτών. Είχαν προχωρήσει μάλιστα και ένα βήμα παραπέρα κατηγορώντας τους περίφημους οργανισμούς αξιολόγησης του χρέους για το ρόλο τους στην οικονομική κρίση. Πριν λίγο καιρό έκαναν ανάλογες δηλώσεις. Είπαν μάλιστα ότι υπάρχει ανάγκη για την δημιουργία ενός ευρωπαϊκού οργανισμού αξιολόγησης του χρέους. Στη πράξη όμως όχι μόνο δεν παρεμβαίνουν προκειμένου να αντιμετωπίσουν τη διεθνή κλίκα των δανειστών αλλά υποτάσσονται στις βουλές και στις επιταγές τους προσαρμόζοντας την πολιτική τους σε αυτές τις βουλές... Τι σημαίνουν όλα αυτά ; Πολύ απλά ότι τα εθνικά κράτη ακόμα και τα πιο ισχυρά εκχωρούν-υποχρεωμένα ή όχι δεν έχει τόσο σημασία- το δικαίωμα να ακολουθήσουν μία διαφορετική οικονομική πολιτική καθώς οι ηγέτες τους(;) δεν είναι διατεθειμένοι να συγκρουστούν με αυτούς που... δανείζουν. Ακόμα και κάποιες δειλές προσπάθειες για την καθιέρωση φορολογίας στις μεταφορές κεφαλαίων έπεσαν στο κενό αφού η πρόταση αυτή που είχε πέσει στο τραπέζι από τον Λαφονταίν-τότε υπουργός-χάθηκε μέσα στο δαίδαλο της οικονομικής διπλωματίας και μαζί με αυτές και ο γερμανός πολιτικός βρέθηκε στο περιθώριο. Το χειρότερο απ΄όλα είναι ότι η ομηρία αυτή έχει και το κατάλληλο θεωρητικό υπόβαθρο αφού νομιμοποιείται από τις περισπούδαστες ρήσεις αδιαμφισβήτητου κύρους οικονομολόγων οι οποίοι δίνουν το θεωρητικό άλλοθι. Αναζητείστε τις δηλώσεις των κ.κ Στιγκλιτσ , Ρουμπινί και άλλων επώνυμων καθηγητάδων για να διαπιστώσετε του λόγου το αληθές. Εκεί βρίσκεται κρυμμένη και μία άλλη μεγάλη αλήθεια για την παγκόσμια οικονομική και πολιτική σκηνή: η έλλειψη πειστικού , τεκμηριωμένου λόγου και αποδεκτού λόγου από εκείνους που υποστηρίζουν την εφαρμογή μίας διαφορετικής πολιτικής. Πριν λίγα χρόνια ένας έγκυρος δημοσιογράφος είχε προσπαθήσει να καταγράψει όλες τις ιδεολογικές απόψεις για την παγκοσμιοποίηση μέσω της βιβλιογραφίας. Διαπίστωσε την ουσιαστική αδυναμία του ευρωπαϊκού πνεύματος να διαμορφώσει, να προβάλλει και κυρίως να διαδώσει την εναλλακτική πρόταση αλλά και κριτική σκέψη για το νέο status . Μετά από πολύχρονη αναζήτηση κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο πιο τεκμηριωμένος πολιτικά και θεωρητικά λόγος κριτικής και αμφισβήτησης προέρχονταν από τον κ. Σόρος!!! Φυσικά , οι συγκρίσεις με τους θεωρητικούς της περιόδου 1960-1980 όπου φωτεινά πνεύματα όπως ,ο Σαρτ, ο Αλτουσερ, ο Μαντελ, ο Αμιν , ο Γκαλμπρεηθ, ο Μαρκούζε ,ο Καστοριάδης ,..διατύπωναν , πρότειναν και τεκμηρίωναν μία διαφορετική πολιτική σκέψη και πρόταση μόνο μελαγχολία μπορούν να προκαλέσουν. Έτσι λοιπόν σήμερα , η παγκόσμια κοινότητα φαίνεται ότι οδεύει σε μία συγκλονιστική πολιτική , οικονομική και κοινωνική αλλαγή χωρίς να υπάρχει ούτε πολιτικός αλλά ούτε και θεωρητικός αντίλογος. Που οδηγούν αυτές οι διαπιστώσεις;

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki