Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Νέο αλαλούμ με τις συναλλαγές στα ακίνητα

Μια φράση στην απόφαση της ΓΓΔΕ Κ. Σαββαΐδου αναφορικά με τον φόρο υπεραξίας κατά τη μεταβίβαση ακινήτων ήταν αρκετή για να ανάψει νέες φωτιές σε έναν φόρο ο οποίος πέρασε από τη Σκύλα και τη Χάρυβδη μέχρι να ενεργοποιηθεί στα τέλη Απριλίου 2014, παρότι ο νόμος έχει ψηφιστεί από το 2013 και θεωρητικά θα είχε ενεργοποιηθεί από την 1η Ιανουαρίου 2014. Στη απόφαση Σαββαΐδου, με την οποία επιλύονται πολλά προβλήματα για την ορθή εφαρμογή των διατάξεων νόμου «εφιστάται η προσοχή στους φορολογουμένους και στους συμβολαιογράφους όσον αφορά τις διατάξεις περί επιχειρηματικής δραστηριότητας και επιχειρηματικής συναλλαγής, κατά το άρθρο 21 του ν. 4172/2013». Το συγκεκριμένο άρθρο του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος είναι που ορίζει ότι στις περιπτώσεις ακινήτων τρεις μεταβιβάσεις σε διάστημα δύο ετών θεωρούνται επιχειρηματική συναλλαγή. Επομένως, μπορεί να συμπεράνει κανείς ότι όσοι πουλήσουν τρία ακίνητα μέσα σε δύο χρόνια (ενδεχόμενο διόλου απίθανο όταν χιλιάδες φορολογούμενοι προσπαθούν να ξεφορτωθούν ακίνητα μετά τον ΕΝΦΙΑ) κινδυνεύουν υπό προϋποθέσεις τις οποίες ακόμα δεν γνωρίζουμε, με συντελεστή φόρου 26%. Όπως επισημαίνουν πηγές της ΓΓΔΕ, παραμένει ασαφές σε ποιο ποσό επιβάλλεται ο συντελεστής 26%, καθώς δεν έχει εκδοθεί ακόμα ερμηνευτική εγκύκλιος για το άρθρο 21 που να ξεκαθαρίζει τι ακριβώς συνιστά επιχειρηματική συναλλαγή προκειμένου για μεταβιβάσεις ακινήτων. Ο νόμος δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως στις 23 Ιουλίου 2013 και μέχρι να εκδοθεί η συγκεκριμένη εγκύκλιος απλώς «εφιστάται η προσοχή»... Επί του παρόντος ουδείς γνωρίζει σε ποιο ποσό και για ποιες ακριβώς μεταβιβάσεις ακινήτων θα επιβάλλεται ο συντελεστής 26%. Το μόνο σαφές είναι ότι στην περίπτωση «επιχειρηματικής συναλλαγής» δεν επιβάλλεται φόρος υπεραξίας με συντελεστή 15% στη διαφορά ανάμεσα στην τιμή κτήσης και στην τιμή πώλησης του ακινήτου. Αυτό ξεκαθαρίζεται με παλαιότερη απόφαση Θεοχάρη.

Τι ζητά η αγορά

Οι κατασκευαστές άρχισαν να περιορίζουν τις απαιτήσεις τους και να συμπιέζουν τις τιμές στα διαμερίσματα μεσαίου και μεγάλου εμβαδού. Την ίδια ώρα οι πωλητές υφιστάμενων κατοικιών προτιμούν να αποσύρουν το προς πώληση ακίνητο απο την αγορά παρά να το "σκοτώσουν" . Αυτά είναι μερικά απο τα συμπεράσματα απο την ανάλυση των ποσοτικών στοιχείων της αγοράς -τιμές και μεταβιβάσεις- που αφορούν στην πορεία της αγοράς κατοικίας την περίοδο Ιανουαρίου-Σεπτεμβρίου 2010. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι το μεγαλύτερο πλήγμα απο την κρίση έχουν δεχτεί οι μεγάλες και ακριβές κατοικίες καθώς και η αγορές της περιφέρειας και της Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με οικονομικούς αναλυτές υπόψη των οποίων τέθηκαν τα στοιχεία :

-η έως πρόσφατα μεγαλύτερη μείωση των τιμών για τα παλαιά διαμερίσματα έναντι των νέων φαίνεται να αντανακλά τη σχετικά μεγαλύτερη “ανθεκτικότητα” των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων, καθώς είναι αυτά τα οποία κατά κανόνα διατίθενται προς πώληση από τους κατασκευαστές. Αυτή η “ανθεκτικότητα” των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων φαίνεται να περιορίζεται από το β΄ τρίμηνο του 2010. Δηλαδή αυτό σημαίνει ότι οι κατασκευαστές άρχισαν να είναι περισσότερο διαλλακτικοί στις διαπραγματεύσεις.,

- η μείωση των τιμών τους πρώτους εννέα μήνες του 2010 ήταν μεγαλύτερη στη Θεσσαλονίκη (μέση ετήσια μεταβολή: -6,4%) και τις λοιπές περιοχές (-4,9%) οι οποίες περιλαμβάνουν δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες. Αυτό σημαίνει ότι το απόθεμα των εξοχικών κατοικιών πιέζει τις συγκεκριμένες αγορές. Απο την άλλη πλευρά, αναλογικά ο αριθμός των αδιάθετων κατοικιών είναι μεγαλύτερος στις τοπικές αγορές κτός Αθηνών.

-ο όγκος και η αξία των συναλλαγών την περίοδο της κρίσης μειώθηκαν περισσότερο από ό,τι ο αριθμός των συναλλαγών γεγονός που αντανακλά τη στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς διαμερίσματα μικρότερου εμβαδού και μικρότερης αξίας.

Τι ισχύει για τον φόρο υπεραξίας

Ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων καθιερώθηκε από τις αρχές του 2014. Επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου, με αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ εφόσον το ακίνητο έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον πέντε χρόνια, συντελεστές απομείωσης ανάλογα με το χρόνο διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26) και πλήρη απαλλαγή για όσους έχουν αποκτήσει ακίνητα πριν από το 1995 εφόσον τα μεταβιβάσουν εφεξής. Δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις, άρα ο φόρος υπεραξίας είναι μηδενικός: η πράξη διόρθωσης ή τροποποίησης συμβολαίου, εφόσον δεν συνεπάγεται τη μεταβολή οποιουδήποτε προσδιοριστικού της υπεραξίας στοιχείου, καθώς και η αυτούσια διανομή, η συνένωση ακινήτων και η πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ανά συνιδιοκτήτη. Σύμφωνα με χθεσινή απόφαση, ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των στοιχείων που αναφέρονται στην ΠΟΛ. 1121/25.4.2014 απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση. Δεν έχει όμως ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Ο συμβολαιογράφος δεν ευθύνεται για την ανακρίβεια της δήλωσης, εφόσον αυτή στηρίζεται στα στοιχεία που δηλώνει ο πωλητής. Σε κάθε περίπτωση ο συμβολαιογράφος ευθύνεται για την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, ενώ ο πωλητής ευθύνεται για τον υπολογισμό του φόρου.

ΚΙΝΑ: Εντείνονται οι φόβοι για την φούσκα

Ορατός είναι ο κίνδυνος να σπάσει η φούσκα στα κινεζικά ακίνητα . Οι νομοσματικές αρχές εξέδωσαν εγκύκλιο με την οποία προειδοποιούν τις εταιρίες για τους κινδύνους που συνδέονται με έργα ανάπτυξης ακινήτων. Μετά την κίνηση αυτή πολλές εταιρίες θα χρειαστεί να επανεξετάσουν τα σχέδια τους και κυρίως τους δείκτες που συνδέονται με την κεφαλαιακή επάρκεια αλλά και την χρηματοδότηση. Ήδη αρκετές εταιρίες έχουν αναστείλει τις δραστηριότητές τους στον τομέα των ακινήτων μετά την προειδοποίηση της ρυθμιστικής αρχής για ελέγχους. Σημειώνεται ότι παρα τα σκληρά μέτρα της κινεζικής Κυβέρνησης για τον περιορισμό της κερδοσκοπικής ζήτησης οι τιμές των κατοικιών από τον Απρίλιο, έχουν σημειώσει θεαμετική άνοδο.

Πόσο μειώθηκαν τιμές και μεταβιβάσεις

Οι τιμές των διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2010 εκτιμάται ότι ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες κατά 4,3% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2009. Για το α΄ και το β΄ τρίμηνο του 2010, , οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό 1,8% και 4,7% αντίστοιχα, ενώ για το σύνολο του 2009 η μέση μείωση ήταν 3,7% έναντι αύξησης κατά 1,7% το 2008.

Πιο αναλυτικά, η μείωση των τιμών το γ΄ τρίμηνο του 2010 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2009 ήταν 5,2% για τα “νέα” διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών (έναντι μικρής αύξησης κατά 1,2% το α΄ τρίμηνο και μείωσης κατά 5,4% το β΄ τρίμηνο, και 3,7% για τα “παλαιά”, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών (α΄ και β΄ τρίμηνο 2010: -3,6% και -4,3%, αντίστοιχα).

Για το σύνολο των πρώτων εννέα μηνών του 2010, η μείωση των τιμών σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2009 ήταν μεγαλύτερη για τα “παλαιά” (-3,9%) από ό,τι για τα “νέα” διαμερίσματα (-3,1%). Η διαπίστωση αυτή ισχύει και για ολόκληρο το 2009 (“παλαιά”: -4,8%, “νέα”: -2,0%), αλλά η τάση αυτή φαίνεται να αντιστρέφεται από το β΄ τρίμηνο του 2010.

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή εκτιμάται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2010 ήταν μειωμένες σε σύγκριση με το γ΄ τρίμηνο του 2009 κατά 3,1% στην Αθήνα, 9,7% στη Θεσσαλονίκη, 5,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 2,7% στις λοιπές περιοχές της χώρας.

Για το α΄ τρίμηνο του 2010 οι αντίστοιχοι αναθεωρημένοι ετήσιοι ρυθμοί μείωσης των τιμών στις ίδιες περιοχές ήταν 1,0%, 3,5%, 2,3% και 2,2%, ενώ για το β΄ τρίμηνο του 2010 ήταν 2,1%, 6,0%, 4,7% και 9,5%, αντίστοιχα.

Οι συναλλαγές-εκτιμήσεις επί οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν έφθασαν το γ΄ τρίμηνο του 2010 τις 16,0 χιλιάδες, έναντι 18,5 και 24,4 χιλιάδων το β΄ και το α΄ τρίμηνο του 2010 αντίστοιχα. Σε ολόκληρο το 2009 ο αριθμός των συναλλαγών αυτών έφθασε τις 74,6 χιλιάδες (οριστικά στοιχεία), δηλαδή μειώθηκε κατά 35,7% έναντι του 2008 (116,0 χιλιάδες). Ο όγκος των συναλλαγών (με βάση το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων) ήταν μειωμένος κατά 1,4% το γ΄ τρίμηνο του 2010 σε σύγκριση με το γ΄ τρίμηνο του 2009 (α΄ και β΄ τρίμηνο 2010: +44,7% και +2,2% αντίστοιχα, σύμφωνα με αναθεωρημένα στοιχεία). Για ολόκληρο το 2009 ο όγκος των συναλλαγών με βάση τα οριστικά στοιχεία μειώθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 38,9%, έναντι μείωσης κατά 23,5% το 2008.

Τέλος, η αξία των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων μειώθηκε το γ΄ τρίμηνο του 2010 με ετήσιο ρυθμό 8,6% (α΄ και β΄ τρίμηνο 2010: +38,8% και -8,3% αντίστοιχα, σύμφωνα με αναθεωρημένα στοιχεία), έναντι μέσης ετήσιας μείωσης κατά 40,0% το 2009.

 

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki