Γράφει

ο Παρατηρητής

Πριν λίγες ώρες ήλθε στο γραφείο ένα βίντεο από την Αργεντινή. Τότε, θυμήθηκα μία ιστορία που έζησα το 2003:

"Ενας άγνωστος είχε εμφανιστεί από το πουθενά και είχε ζητήσει ένα ραντεβού, για να συζητήσουμε για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα. Το όνομα του, ήταν το διαβατήριο για να κλειστεί η συνάντηση . Ήταν ο γιός ενός μεγάλου ιδιώτη επενδυτή που συμμετείχε και σε εκδοτικές επιχειρήσεις . Η συνάντηση κλείστηκε για μετά από δύο μέρες . Ο άνθρωπος ήταν απόλυτα συνεπής στην ώρα του. Αντίκρυσα ένα ηλιοκαμένο-μιλάμε για Νοέμβριο 2003- κοσμοπολίτη 35αρη με έκδηλη την αγγλοσαξωνική εκπαίδευση. Ισως , για αυτό μπήκε κατευθείαν στο θέμα. Μόλις είχε επιστρέψει από την Νέα Υόρκη και ήθελε πληροφορίες για την ελληνική αγορά ακινήτων. Κουβέντα στην κουβέντα, μου εξομολογήθηκε ότι στην αρχή της δεκαετίας είχε κάνει σημαντικές αγορές ακινήτων στην Αργεντινή . Αστικά ακίνητα στο Μπουένος Αϊρες  και γεωργική γη. Τον ρώτησα για τις τιμές αγοράς και με έκπληξη άκουσα ότι η τιμή ενός διαμερίσματος σε μία καλή συνοικία αγοράστηκε στο 10% της αξίας του αντίστοιχου διαμερίσματος της Αθήνας. Η κρίση φίλε μου έβγαλε ευκαιρίες, μου είπε χαμογελώντας και μου εξήγησε ότι, η αγορά ακινήτων κατέρρευσε το 2000 και το 2001 και το μόνο που έμενε ήταν να τις εκμεταλλευτούμε. Και αυτό κάναμε με τραπεζική χρηματοδότηση φυσικά…"

Για να είμαι ειλικρινής, δεν έδωσα μεγάλη σημασία στα λεγόμενα του . Τη τελευταία φορά που είδα τον συγκεκριμένο άνθρωπο ήταν ένα μήνα αργότερα ,όταν του παρέδωσα μία μελέτη η οποία ανέφερε ότι η προοπτική της ελληνικής αγοράς ήταν ιδιαίτερα θετική για την επόμενη πενταετία. Μία δεκαετία αργότερα θυμήθηκα τον άνθρωπο αυτό. Δεν γνωρίζω αν αυτά που μου είχε περιγράψει για την επενδυτική του στρατηγική ανταποκρίνονταν στην πραγματικότητα , αλλά σίγουρα οι περιγραφές για την κατάσταση της αγοράς ακινήτων ήταν πέρα για πέρα αληθινές. Δυστυχώς , αισθάνομαι ότι αυτή η κατάσταση μπορεί να επαναληφθεί και στην Ελλάδα αν δεν γίνει κάτι…

ΥΓ: Η ιστορία είναι πέρα για πέρα αληθινή , το πρόσωπο υπαρκτό αλλά έκρινα ότι δεν υπάρχει λόγος να αποκαλυφθεί.

Για σκεφτείτε . Τι προτιμάτε χαμηλή τιμή ή χαμηλό επιτόκιο; Γιατί ; διότι από την απάντηση θα εξαρτηθεί αν αγοράσετε τώρα ή αν θα περιμένετε να πέσουν και άλλο οι τιμές έχοντας όμως τον κίνδυνο των υψηλότερων επιτοκίων. Ένα σπίτι αξίας 300.000 ευρώ θα μπορούσατε να το αγοράσετε με 20% δικά σας λεφτά και το υπόλοιπο 80% με δάνειο. Ας δεχτούμε ότι το δάνειο ήταν διάρκειας 30 ετών με επιτόκιο 4,549% . Θα πληρώνετε 1.223 ευρώ το μήνα σε δόσεις . Αν το ίδιο ποσό το κλείνατε με επιτόκιο 4,290%, και έπρεπε να πληρώνετε 1.186 ευρώ το μήνα για δηλαδή 37 ευρώ λιγότερα. Δηλαδή 13.320 ευρώ σε όλη την διάρκεια του δανείου. Πάμε ένα βήμα παραπέρα εάν επενδύσετε την διαφορά εξασφαλίζοντας μια απόδοση 8%, θα μπορούσατε να έχετε περισσότερα από 52.000 ευρώ μετά από 30 χρόνια. Προκειμένου να έχετε αυτό το κέρδος από την μείωση της τιμή τότε θα πρέπει να περιμένετε μία πτώση των τιμών περίπου 2,3% (7.000 ευρώ περίπου). Αν μάλιστα , πάρει κάποιος το ρίσκο να δανειστεί με κυμαινόμενο επιτόκιο τότε είναι πολύ πιθανό η ζημιά να αποδεικτεί πολύ μεγαλύτερη από ότι αρχικά υπολογίζοντας. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι περιμενοντας να πέσουν ακόμα περισσότερο οι τιμές για να αγοράσει κάποιος φτηνότερα κινδυνεύει να βρεθείς αντιμέτωπος με υψηλότερα επιτόκια τα οποία θα «κουβαλά» για όλη την διάρκεια της ζωής του δανείου. Φυσικά όλα αυτά ισχύουν με την προϋπόθεση ότι η αγορά γίνεται με δάνειο στο όποίο η συμμετοχή του δανειολήπτη είναι σχετικά μικρή. Στην περίπτωση αυτοχρηματοδότησης ή μεγάλης ίδιας συμμετοχής στο δανεισμό-άνω του 50%- τότε τα πράγματα αλλάζουν.