Ο τρόπος υπολογισμού της υπεραξίας κρύβει παγίδες για τους φορολογούμενους που πωλούν ακίνητα, ενώ η απίστευτη περιπτωσιολογία στον υπολογισμό των αξιών κτήσης και τους φόρου που αναλογεί προκαλεί «πονοκέφαλο» στους συμβολαιογράφους.

1. Οικόπεδο στα όρια οικισμού: Σε περίπτωση πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου το οποίο εντάχθηκε στα όρια οικισμού αρκετό χρονικό διάστημα μετά την ημερομηνία απόκτησής του από τον πωλητή, ως χρόνος κτήσης δεν θεωρείται η ημερομηνία στην οποία πραγματικά αποκτήθηκε το ακίνητο αλλά ο χρόνος ένταξης του ακινήτου στα όρια του οικισμού.

Με τον τρόπο αυτό μειώνεται ο χρόνος που εμφανίζεται να έχει μεσολαβήσει μεταξύ κτήσης και πώλησης του ακινήτου και η φορολογητέα υπεραξία αυξάνεται πλασματικά, με αποτέλεσμα ο πωλητής να πληρώνει επιπλέον φόρο. Ακόμη και σε περίπτωση που ο πραγματικός χρόνος κτήσης είναι πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995, αλλά ο χρόνος ένταξης στα όρια του οικισμού είναι μετά την ημερομηνία αυτή, ως χρόνος κτήσης λαμβάνεται η ημερομηνία ένταξης στα όρια του οικισμού με συνέπεια να μην ισχύει για τον πωλητή η απαλλαγή που προβλέπεται σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995.

2. Αυθαίρετο κτίσμα: Σε περίπτωση απόκτησης ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου και εν συνεχεία ανέγερσης επ' αυτού κτίσματος, χωρίς οικοδομική άδεια ανέγερσης, σε περίπτωση τακτοποίησης αυτού ως εξ ολοκλήρου αυθαιρέτου, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται υπόψη η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου (ανεξαρτήτως χρόνου απόκτησης αυτού) προσαυξημένη με συντελεστή 20%.

Ακόμη και αν το οικόπεδο/αγροτεμάχιο αποκτήθηκε πριν το 1995, εφόσον ανεγέρθηκε επ' αυτού κτίσμα εξ ολοκλήρου αυθαίρετο το οποίο τακτοποιήθηκε πολεοδομικά και στη συνέχεια πωλείται, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου προσαυξημένη με συντελεστή 20%. Τα ανωτέρω ισχύουν και στην περίπτωση που μεσολάβησε διοικητική πράξη προσδιορισμού των ορίων οικισμού και το κτηθέν αγροτεμάχιο εντάχθηκε εντός οικισμού.

Ως εκ τούτου η υπεραξία που θα προκύπτει σε κάθε τέτοια περίπτωση θα είναι μεγάλη, καθώς θα προσδιορίζεται από τη διαφορά μεταξύ αξίας κτίσματος και αξίας οικοπέδου ή αγροτεμαχίου έστω και προσαυξημένης κατά 20%. Πάντως, σε περίπτωση πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, εάν ο χρόνος ανέγερσης, όπου πιστοποιείται από τον μηχανικό στην αίτηση τακτοποίησης, λάβει χώρα μέχρι και την 31/12/1994, η υπεραξία θεωρείται μηδενική.

3. Αλλαγή χρήσης: Στην περίπτωση κατά την οποία για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο προβλεπόταν συγκεκριμένη χρήση του ως νομίμως υφιστάμενου κτιρίου και, στη συνέχεια, η χρήση αυτή μεταβλήθηκε, καθ' οιονδήποτε τρόπο, μετά την έκδοση οικοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης, η μεταβολή αυτή είναι αδιάφορη για τον προσδιορισμό τόσο του χρόνου όσο και της τιμής κτήσης (π.χ. το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ήταν κατοικία κατά την απόκτησή του, ενώ κατά την πώλησή του έχει μετατραπεί σε επαγγελματικό χώρο).

4. Αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος: Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος (μετά την 1.1.1995) και πώλησης αυτού στη συνέχεια, μετά από ανέγερση, ως ημιτελούς, σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής, προ της αποπεράτωσής του, τότε η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση την αξία στην οποία αυτό είχε αποκτηθεί. Αντίθετα, εάν πωληθεί ως αποπερατωμένο, η τιμή κτήσης θα προσδιοριστεί με πολλαπλασιασμό της τιμής μεταβίβασης του ακινήτου επί τον Δείκτης Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του Δείκτη Τιμών Κατοικιών του αμέσως προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Σε αμφότερες τις περιπτώσεις ως χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της απόκτησης, ενώ είναι αδιάφορος ο χρόνος έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

Την εντονότατη ανησυχία και δικαιολογημένη οργή των εκατομμυρίων φορολογουμένων ιδιοκτητών ακινήτων όλης της χώρας για το τι ακόμη τους περιμένει, έχουν προκαλέσει οι τελευταίες δηλώσεις του αντιπροέδρου της κυβέρνησης και υπουργού Οικονομικών κ. Ε. Βενιζέλου που αφορούν τη φορολογία των ακινήτων, μετά την ψήφιση και του νέου φόρου μέσω ΔΕΗ, όπως:

*οι αναφορές περί δήθεν πραγματικής αξίας της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων ύψους 1 τρις. ευρώ, (την εποχή της στοχευμένης κατεδάφισής της),

*ο αφορισμός ότι «σε αυτό το ένα τρισεκατομμύριο υπάρχει και πολύ μεγάλο προϊόν παραοικονομίας και φοροδιαφυγής»,

*ο αστήρικτος ισχυρισμός ότι «η διαφορά μεταξύ αντικειμενικών και πραγματικών αγοραίων αξιών δείχνει το μέτρο του συσσωρευμένου προϊόντος μιας παραοικονομικής δραστηριότητας» και κυρίως

*το αυθαίρετο συμπέρασμα ότι «αν το προϊόν αυτό είχε φορολογηθεί με 10% και απέδιδε 100 δισ. ευρώ, λόγω πραγματικών αξιών, και φορολογήθηκε στο 5% λόγω των χαμηλών αντικειμενικών αξιών, υπάρχουν 50 δισ. ευρώ που ποτέ δεν εισέπραξε το ελληνικό δημόσιο», που μαρτυρεί πρόθεση επιβολής φορολογίας 10% σε όλη την ιδιωτική ακίνητη περιουσία!

Ενόψει και της κατάρτισης νέου φορολογικού νομοσχεδίου η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει προς πάσα κατεύθυνση τα εξής:

1. Τα ακίνητα δεν είναι προϊόν παραοικονομικής δραστηριότητας αλλά αποταμίευσης που προήλθε από το μόχθο, τις οικονομίες και τις στερήσεις εκατοντάδων χιλιάδων ελληνικών οικογενειών, έννοιες που είναι πιθανώς ελάχιστα γνωστές σε μεγάλη μερίδα του πολιτικού κόσμου που κυβέρνησε τη χώρα μας τις τελευταίες δεκαετίες. Τα μέτρα αυτά κατά των ιδιοκτητών ακινήτων οδηγούν δυστυχώς την κοινωνία μας μεταξύ άλλων και στο πολύ πικρό συμπέρασμα, ότι όσοι, αντί να αποταμιεύουν, «έτρωγαν» τα λεφτά τους χορεύοντας στα μπουζούκια, τελικά είχαν κάνει πολύ σοφότερες επιλογές στη ζωή τους…

2. Αναστολή ΦΑΠ. Εφόσον η Κυβέρνηση μονιμοποίησε τον δεύτερο ετήσιο φόρο ακινήτων μέσω της ΔΕΗ, (έστω και αν παραπειστικά τον βαπτίζει ως δήθεν «τέλος»), το ελάχιστο που οφείλει να κάνει, όπως από την αρχή υπαινίχτηκε ο κ. Βενιζέλος, είναι να καταργήσει οριστικά το ΦΑΠ, ή τουλάχιστον να αναστείλει την εφαρμογή του για όσο διάστημα θα ισχύσει ο φόρος μέσω ΔΕΗ! Είναι γνωστό άλλωστε ότι για το ΦΑΠ υπάρχει όχι μόνον αδυναμία υπολογισμού και βεβαίωσης, αλλά, κυρίως, πλήρης αδυναμία πληρωμής του από τους ιδιοκτήτες ακινήτων της χώρας μας, ταυτόχρονα μάλιστα με το νέο φόρο μέσω ΔΕΗ, ο οποίος πρακτικά ισοδυναμεί με δύο περίπου μηνιαία μισθώματα ετησίως! Αν δεν το πράξει τότε πλέον θα πρόκειται όχι για φορολόγηση, αλλά κυριολεκτικά για φορολογική «ανθρωποφαγία» σε βάρος των πολιτών της χώρας μας.

3. Αντικειμενικές αξίες. Είναι ένα από τα ελάχιστα σωστά, αποτελεσματικά και δίκαια μέτρα που επιβλήθηκαν στη χώρα μας, και μάλιστα επί κυβέρνησης ΠΑΣΟΚ, με στόχο την απαλλαγή των πολιτών από τα φαινόμενα διαφθοράς της δημόσιας διοίκησης και την ταχεία είσπραξη των φόρων. Ειδικά όμως μέσα στην σημερινή κόλαση, οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που αναπροσαρμόστηκαν τελευταία φορά το 2007, την εποχή δηλαδή που υπήρχε η μεγαλύτερη ανάπτυξη της κτηματαγοράς, είναι ήδη πολύ μεγαλύτερες των πραγματικών για την συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων και ιδίως για τις παλαιότερες κατοικίες, για τα γραφεία, καθώς και για τα καταστήματα σε δρόμους δήθεν αυξημένης εμπορικότητας. Συνεπώς, κάθε σκέψη για αύξησή τους, είναι εκτός πραγματικότητας της αγοράς, ενώ αντίθετα επιβάλλεται η άμεση μείωση των συντελεστών εμπορικότητας εκεί όπου αυτή εξαφανίστηκε, και η αύξηση των συντελεστών παλαιότητας στα παλιά κτίρια που καταρρέουν. Άλλωστε με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, πολύ φοβούμαστε ότι το κράτος δεν θα αυξήσει τα έσοδά του ούτε από το φόρο μεταβίβασης -εφόσον δεν υπάρχουν αγοραπωλησίες- ούτε από τους λοιπούς φόρους κεφαλαίου (ΦΑΠ, ΤΑΠ, ειδικό τέλος κλπ.) -εφόσον χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων αδυνατούν να πληρώσουν και τους υπάρχοντες- ενώ αντίθετα θα έχει και μείωση εσόδων λόγω του γεγονότος ότι θα αποτραπούν ακόμα και οι λίγες οικογενειακές δικαιοπραξίες (γονικές παροχές – δωρεές) που μπορεί να είχαν προγραμματιστεί για το προσεχές μέλλον! 4. Φοροδοτική ικανότητα των πολιτών. Η φορολογική επιβάρυνση των πολιτών πρέπει να συνδέεται κυρίως με την πραγματική φοροδοτική ικανότητά τους, δηλαδή με το εισόδημα και τα χρήματα που διαθέτουν και όχι με την ύπαρξη λοιπών μη χρηματικών περιουσιακών αγαθών, ιδίως μάλιστα όταν αυτά δεν μπορούν καν να αξιοποιηθούν ή έστω να μεταβιβαστούν! Άλλωστε αυτό προκύπτει και από το άρθρο 4 του Συντάγματος που αναφέρει ότι «οι Έλληνες πολίτες συνεισφέρουν (…) στα δημόσια βάρη, ανάλογα με τις δυνάμεις τους». Συνεπώς τα αλλεπάλληλα φορολογικά μέτρα στραγγαλισμού των ιδιοκτητών, με βάση όχι τα εισοδήματά τους, αλλά τις πλασματικές, σήμερα πια, δήθεν «αξίες» των ακινήτων τους ή των επιφανειών τους, όχι μόνον πάσχουν από απόλυτη αντισυνταγματικότητα, αλλά θα οδηγήσουν τεράστιο αριθμό απελπισμένων φορολογουμένων ιδιοκτητών σε προσφυγές στα δικαστήρια, στις κατασχέσεις των περιουσιών τους και ακόμη και στις φυλακές λόγω αδυναμίας πληρωμής, όπως και ο κ. Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης χθες δημόσια αναγνώρισε!