Τιμές ενοικίασης, οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις, ξεπερνούν ακόμα και εκείνες που επικρατούσαν πριν από την οικονομική κρίση, έχουν αρχίσει να καταγράφονται τους τελευταίους μήνες στην αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα μεγάλο μέρος των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών να αδυνατεί να βρει το ακίνητο που θα καλύψει τις ανάγκες του. Το αποτέλεσμα είναι αρκετά νοικοκυριά να στρέφονται σε όλο και μικρότερα διαμερίσματα, ή ενδεχομένως και σε περιοχές που δεν προσφέρουν την καλύτερη δυνατή ποιότητα ζωής, ή εναλλακτικά να ενδώσουν, περικόπτοντας όμως άλλες δαπάνες. Σε κάθε περίπτωση, η μεγάλη και απότομη αύξηση των ενοικίων υπονομεύει, σε σημείο ακύρωσης, τις προσπάθειες της κυβέρνησης για την ενίσχυση των εισοδημάτων και της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών. Σύμφωνα με την Καθημερινή, είναι χαρακτηριστικό ότι για την ενοικίαση πληθώρας διαμερισμάτων ζητούνται σήμερα ενοίκια που ξεπερνούν το 60%-70% του μέσου μισθού, ο οποίος διαμορφώνεται (με βάση τα επίσημα στοιχεία) πλησίον των 1.000 ευρώ. Μια απλή αναζήτηση στις αγγελίες αποκαλύπτει ότι για μεγάλη μερίδα ακινήτων που προσφέρονται προς ενοικίαση, ζητούνται ενοίκια που κινούνται μεταξύ 600-800 ευρώ, συχνά χωρίς να λαμβάνεται υπόψη κανένα κριτήριο διαμόρφωσης των τιμών, όπως π.χ. παλαιότητα, περιοχή, όροφος, κατάσταση ακινήτου, προσφερόμενες προδιαγραφές κ.τ.λ. Αντιθέτως, όπως σημειώνουν ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές, αλλά και φορείς του κλάδου των ακινήτων, η τιμή συχνότατα διαμορφώνεται με βάση τις ανάγκες, ή τις προσδοκίες του ιδιοκτήτη και με βάση την προσωπική αντίληψη του καθενός. Στην παρούσα συγκυρία, η βελτίωση του οικονομικού κλίματος και η οικονομική ανάπτυξη, έχουν ενισχύσει σε τέτοιο βαθμό την ψυχολογία των ιδιοκτητών, που εκτιμούν ότι μπορούν να «περάσουν» στην αγορά αυξήσεις της τάξεως του 20%, 25%, ή ακόμα και 30% μέσα σε λίγους μήνες! Οπως αναφέρει στην  ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, «πρόσφατα μισθώσαμε ένα διαμέρισμα 100 τ.μ., κατασκευής 2008, 2ου ορόφου αντί 700 ευρώ/μήνα. Πριν από την κρίση, ένα τέτοιο ακίνητο θα μισθωνόταν προς 500-550 ευρώ». Αντίστοιχα, στο Κολωνάκι, διαμέρισμα 80 τ.μ. μισθώθηκε αντί 1.200 ευρώ, έναντι 900-1.000 ευρώ, πριν από την οικονομική κρίση. Ανάλογα παραδείγματα εντοπίζονται και σε άλλα σημεία. Για παράδειγμα στην πλ. Βικτωρίας, ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα 55 τ.μ. μισθώθηκε πριν από λίγες εβδομάδες αντί 400 ευρώ. «Πριν από την κρίση ένα τέτοια ακίνητο δεν θα μισθωνόταν για περισσότερα από 300 ευρώ», σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος. Στον αντίποδα, πιο λογικές εμφανίζονται οι τιμές στη Βόρεια Αττική, δηλαδή στις περιοχές μετά την Κηφισιά, όπου οι μεγάλες επιφάνειες, το υψηλό κόστος των κοινοχρήστων και η απόσταση από το κέντρο περιορίζουν τα ενοίκια. Για παράδειγμα, πρόσφατα μισθώθηκε ισόγειο διαμέρισματα 170 τ.μ. (σε διπλοκατοικία) στην περιοχή της Δροσιάς, αντί ποσού 850 ευρώ. Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και με βάση τις αγγελίες. Βάσει των στοιχείων του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos, κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου έχουν καταγραφεί αυξήσεις έως σχεδόν 30%(!) σε διάφορες περιοχές της Αττικής. Για παράδειγμα στα Γλυκά Νερά, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο διαμορφώνεται πλέον σχεδόν στα 7 ευρώ/τ.μ., από 5,35 ευρώ/τ.μ. πριν από μόλις ένα χρόνο. Αύξηση 27,3% έχουν σημειώσει τα ενοίκια στην Κερατέα και 26,4% στην περιοχή του Νέου Φαλήρου. Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας, στο «τρίγωνο» Γκάζι-Μεταξουργείο-Βοτανικός, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο έχει πλέον εκτοξευθεί σε 9,4 ευρώ/τ.μ., από 7,5 ευρώ/τ.μ. πέρυσι, σημειώνοντας αύξηση κατά 25,2%. Επίσης, στην Κυψέλη, τα ενοίκια έχουν «σκαρφαλώσει» κατά 24,3% σε 6,8 ευρώ/τ.μ., από 5,47 ευρώ/τ.μ. πέρυσι. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι τιμές των ενοικίων υποχώρησαν κατά 40% κατά μέσον όρο, κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης και κυρίως από το 2011 έως και το 2015. Στη συνέχεια ακολούθησε μια διετία σταθεροποίησης, προτού ξεκινήσει η ανάκαμψή τους, χάρις στη σταδιακή άνοδο της ζήτησης, αλλά και στην ώθηση που έδωσαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Την τελευταία τριετία, κατά μέσον όρο, η αύξηση των ενοικίων στην Αττική υπολογίζεται ότι διαμορφώνεται σε 25%, πλην όμως υπάρχουν σημαντικές διαφορές από περιοχή σε περιοχή. Πού οφείλεται η απότομη άνοδος των μισθωμάτων Η απότομη άνοδος των τιμών των ενοικίων ασφαλώς έχει εξηγήσεις. Πέραν της βελτιωμένης ψυχολογίας των ιδιοκτητών, υπάρχουν και άλλοι αντικειμενικοί λόγοι που δικαιολογούν υψηλότερες τιμές, σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, αν και όχι με τον ρυθμό επιτάχυνσης που έχει σημειωθεί. Υπάρχει σαφέστατα πολύ υψηλότερη ζήτηση για ενοικιάσεις, σε σχέση με τα χρόνια πριν από την κρίση. Τότε, οι περισσότεροι επέλεγαν την λύση του στεγαστικού δανείου και της απόκτησης ακινήτου, παρά την ενοικίαση. Σήμερα, η εικόνα είναι εντελώς αντίθετη, καθώς ελάχιστοι μπορούν να εξασφαλίσουν την απαιτούμενη χρηματοδότηση για να αγοράσουν ακίνητο». Παράλληλα, όμως, , «υπάρχει και σημαντική έλλειψη προσφοράς διαθέσιμων προς ενοικίαση ακινήτων και αυτό οφείλεται σε μία σειρά από λόγους. Κατ’ αρχάς, απουσιάζουν αρκετά ακίνητα από την αγορά λόγω του ότι είναι δεσμευμένα από τις τράπεζες». Πρόκειται για διαμερίσματα που ήταν ενέχυρα σε στεγαστικά δάνεια και σήμερα, επειδή ακριβώς τα δάνεια αυτά δεν εξυπηρετούνται, έχουν αποσυρθεί από την αγορά, είτε λόγω κατάσχεσης είτε επειδή οδεύουν προς πλειστηριασμό, είτε ακόμα επειδή οι τράπεζες τα έχουν επαναγοράσει (στο πλαίσιο των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών) και δεν τα έχουν ακόμα διαθέσει στην αγορά. Η συγκεκριμένη κατηγορία αφορά σε δεκάδες χιλιάδες κατοικίες, οι οποίες θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο εκμετάλλευσης, μέσω της εκμίσθωσής τους, κάτι όμως που δεν συμβαίνει, αφαιρώντας ένα σημαντικό απόθεμα από την αγορά. Εν τω μεταξύ, οι άνθρωποι που κάποτε ζούσαν σε αυτά, έχουν στραφεί και αυτοί σε ένα μεγάλο ποσοστό, στη λύση της ενοικίασης, ενισχύοντας ακόμα περισσότερο την ήδη υψηλή ζήτηση. Επιπλέον, περίπου 15.000-20.000 ακίνητα στην Αττική έχουν απορροφηθεί από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με το 80%-85% αυτών όμως να συγκεντρώνεται στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας. Είναι λοιπόν ανεδαφικό να ισχυρίζεται κάποιος ιδιοκτήτης, π.χ. στην Κυψέλη των μόλις 200 αγγελιών βραχυχρόνιας μίσθωσης, ότι τα ενοίκια στη συγκεκριμένη γειτονιά ανεβαίνουν λόγω του Airbnb. Επίσης, θα πρέπει να τονιστεί ότι ένα μέρος αυτών των κατοικιών, που σήμερα αξιοποιούνται τουριστικά, δεν ήταν μέχρι πρότινος διαμερίσματα, αλλά γραφεία, αποθήκες, βιομηχανικά ακίνητα κ.ο.κ., που απλώς άλλαξαν χρήση. Ετσι, δεν αφαίρεσαν ακίνητα από τη δεξαμενή των προς εκμίσθωση διαμερισμάτων.  Σημαντική επίδραση στην αγορά έχουν επιφέρει και τα προγράμματα που αφορούν τη στέγαση μεταναστών, μέσω ΜΚΟ. «Ενδεχομένως να έχουν απορροφηθεί ακόμα και περισσότερα διαμερίσματα από εκείνα που βρίσκονται στη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς πρόκειται για χιλιάδες ακίνητα, συχνά δε ολόκληρες πολυκατοικίες (δομές), σε διάφορα σημεία του Λεκανοπεδίου», ένας διόλου αμελητέος παράγοντας επίδρασης στην περιορισμένη προσφορά στην αγορά ενοικίων. Μόνο αυτήν την περίοδο τρέχει πρόγραμμα για την εύρεση 400 τέτοιων κτιρίων σε όλη την Αθήνα, προκειμένου να στεγαστούν μετανάστες. Επίσης, αρκετά ακίνητα έχουν αγοραστεί τα τελευταία χρόνια κυρίως από Κινέζους επενδυτές και εταιρείες, που πλέον τα εκμισθώνουν ως επενδυτικό προϊόν, με αποτέλεσμα να αυξάνουν τις τιμές των ενοικίων, προκειμένου να εξασφαλίζουν υψηλές αποδόσεις. Το ζήτημα της επίδρασης των σχετικών προγραμμάτων στην αγορά επισήμανε πρόσφατα και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), η οποία πρόσθεσε ότι ένας ακόμα λόγος που η προσφορά διαμερισμάτων είναι χαμηλότερη της ζήτησης, είναι και η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά 95% κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας. H απουσία νέων ακινήτων μπορεί να ήταν αναγκαία την περίοδο της κρίσης, όταν τα κενά ακίνητα έφτασαν να αποτελούν έως και 20% του συνόλου, αλλά σήμερα οι ανάγκες έχουν αρχίσει να διαφοροποιούνται, με αποτέλεσμα να έχουν αρχίσει να εντοπίζονται ελλείψεις.

Στα χέρια λίγων "βιομηχάνων"  θα περάσει και η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων; Όλα δείχνουν ότι μετά το φούσκωμα των προηγούμενων χρόνων το μπαλόνι των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει αρχίσει να ξεφουσκώνει και το ερώτημα που ανακύπτει είναι ποιός θα επιβιώσει; Οι χιλιάδες μικροί που με τον τρόπο αυτό έβλεπαν μία διέξοδο για να ενισχυθεί το εισόδημα τους ή οι οργανωμένοι επενδυτές που έχουν τα κεφάλαια να αντέξουν; Ήδη, ο μεγάλος ανταγωνισμός και η αυξημένη προσφορά ακινήτων στις πλατφόρμες Airbnb, Βοοking και Homeway πιέζουν τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις. Τον Μάιο του 2019 τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ήταν μειωμένα ακόμη και κατά 25% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2018, ενώ το τρίμηνο Μαΐου - Ιουλίου η μείωση των εσόδων άγγιξε το 10%, με τους διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης να εκτιμούν ότι η μείωση των εισοδημάτων συνολικά το 2019 φτάνει το 25%.

Παράγοντες της αγοράς υποστηρίζουν πως πολύ σύντομα ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων θα βρεθούν διαθέσιμα για μακροχρόνιες μισθώσεις. Και αυτό γιατί οι ιδιοκτήτες βλέπουν τα εισοδήματά τους να μειώνονται σε σύγκριση με τις εισπράξεις που είχαν πριν από ένα ή δύο χρόνια όταν η μόδα του Airbnb είχε εξελιχθεί σε φρενίτιδα ανατρέποντας τον χάρτη της κτηματαγοράς.

Σήμερα πολλοί ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα σε περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι, πλησίον της Αμερικανικής Πρεσβείας και στον Νέο Κόσμο αποφάσισαν να εγκαταλείψουν τις πλατφόρμες της βραχυχρόνιας μίσθωσης και να επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση.

Τα ράλι που σημειώνουν τους τελευταίους μήνες οι τιμές των ενοικίων έχει παίξει καταλυτικό ρόλο στις επιλογές των ιδιοκτητών ακινήτων και όπως λένε οι άνθρωποι της αγοράς τα περισσότερα μισθωτήρια συμβόλαια μακροχρόνιας μίσθωσης που έχουν υπογραφεί το τελευταίο διάστημα αφορούν σε μηνιαίο μίσθωμα το οποίο είναι αυξημένο πάνω από 15% σε σχέση με το 2016. Στην περιοχή της Αττικής η αγορά των ενοικίων "έτρεξε" με ετήσιο ρυθμός αύξησης της τάξεως του 10%, με τη μεγαλύτερη να εντοπίζεται στο κέντρο της Αθήνας όπου τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 20% κατά μέσο όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινείται στα επίπεδα του 10%- 15%.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων ζουν σ΄ένα καθημερινό παραλογισμό. Από την μία πλευρά επιβαρύνονται με μία σκληρή φορολογία , την  οποία  κάθε Κυβέρνηση αναγνωρίζει και υπόσχεται ότι θα περιορίσει αλλά την διατηρεί και από την άλλη έρχονται αντιμέτωποι με μία φορομπηχτική γραφειοκρατία η οποία αντί να λύνει προβλήματα προσθέτει και άλλα.

Μία επιστολή αναγνώστη που έφθασε πριν λίγες μέρες στο ηλεκτρονικό ταχυδρομείο της συντακτικής ομάδας είναι ενδεικτική του παραλογισμού στον οποίο έχουν επιβάλει και διατηρούν  οι κρατούντες στους πολίτες-ιδιοκτήτες. Το πλέγμα αυτό , μοιάζει σαν προσπάθεια του κράτους-με νόμους , εγκυκλίους και αποφάσεις- να δεσμεύσει με νομότυπο τρόπο περιουσίες ανθρώπων που βρίσκονται σε αδυναμία να αντιμετωπίσουν προβλήματα που το ίδιο προκαλεί, αναπαράγει και μεγεθύνει. Δημοσιεύουμε αυτούσια την επιστολή (χωρίς φυσικά να αναφέρουμε τα στοιχεία του αποστολέα):

"Αγαπητοί κύριοι/κυρίες,

Μήπως υπάρχει κάποια εξέλιξη όσον αφορά στη δυνατότητα μεταβίβασης ακινήτων στα οποία αφενός μεν έχουν νομιμοποιηθεί αυθαιρεσίες που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου, αφετέρου, δεν πληρούνται σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις ("εκ κατασκευής" και "ύπαρξη σε όλους τους ορόφους") ώστε να δίνεται η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας?

Όπως σίγουρα γνωρίζετε υπάρχουν όμως χιλιάδες περιπτώσεις που οι καταλήψεις κοινοχρήστων χώρων είναι εκ κατασκευής, ο ιδιοκτήτης έχει προχωρήσει στη νομιμοποίηση πληρώνοντας το πρόστιμο, αλλά δεν μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητο ούτε καν στα παιδιά του!

Αυτή τη στιγμή δεν φαίνεται να υπάρχει κανένας συμβολαιογράφος που να προχωρά σε μεταβίβαση αν προηγουμένως δεν γίνει τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία, για να γίνει μονομερώς θα πρέπει να συντρέχουν οι προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος (σωρευτικά!!!!).

Όπως ενδεχομένως γνωρίζετε απαιτείται η συναίνεση όλων των συνοικοπεδουχων, οι οποίοι συνήθως είναι αρνητικοί, εκβιάζουν (εμένα μου ζητούν χρήματα για να υπογράψουν) ή ακόμα, υπάρχουν περιπτώσεις που δεν μπορούν να εκδώσουν φορολογική ενημερότητα για να προχωρήσει το συμβόλαιο της τροποποίησης.

Ευχαριστώ πολύ

Καλή συνέχεια  "

Απάντηση realestatenews.gr: Στις ερωτήσεις που θέσαμε η απάντηση ήταν : Εξετάζεται...Προωθείται η λύση....Δεν γνωρίζουμε το χρονικό ορίζοντα...

Με νομοθετική ρύθμιση που θα προωθήσουν τα συναρμόδια υπουργεία Οικονομικών και Περιβάλλοντος θα αντιμετωπιστεί το πρόβλημα για χιλιάδες ιδιοκτησίες σε εντός σχεδίου περιοχές των Δήμων Βριλησσίων, Σαρωνικού, Λαυρεωτικής και άλλων οικισμών, που βρέθηκαν «στον αέρα» λόγω του Κτηματολογίου.

Πρόκειται για ιδιωτικά ακίνητα τα οποία όμως πριν από πολλές δεκαετίες ανήκαν στο Δημόσιο ή βρίσκονταν σε εκτάσεις που έχουν χάσει τον δασικό χαρακτήρα τους. Με διάταξη του νόμου 3127/2003 αναγνωρίστηκαν τίτλοι ιδιοκτησίας ακινήτων σε ιδιώτες που είχαν τη χρήση τους για περισσότερα από 20 έτη, δεν καλύπτονται όμως όσα ανήκουν στο Δημόσιο εναντίον του οποίου δεν μπορεί να ασκηθεί το δικαίωμα της χρησικτησίας.

Με βάση τον νόμο του 2008 για το Κτηματολόγιο, το Δημόσιο υποχρεώθηκε για πρώτη φορά να δηλώσει τα ακίνητά του. Επομένως οι κατά τόπους Κτηματικές Υπηρεσίες και τα Δασαρχεία οφείλουν να καταθέσουν δηλώσεις για τις συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, γιατί σε αντίθετη περίπτωση κινδυνεύουν να κατηγορηθούν για απιστία.

Εκτός από την τροπολογία, θα προχωρήσει η ομαδοποίηση των ενστάσεων και, το σπουδαιότερο, θα ληφθεί μέριμνα για να μην επιβαρυνθούν οι θιγόμενοι πολίτες με τα δικαστικά και τα άλλα έξοδα της διαδικασίας.Με την ίδια νομοθετική παρέμβαση, όπως ενημέρωσε, θα αντιμετωπιστούν και άλλες εκκρεμότητες του Κτηματολογίου:

● Θα αυξηθεί η αποζημίωση των μελών των επιτροπών εκδίκασης των ενστάσεων και θα διευρυνθούν οι ειδικότητες των μηχανικών που θα τις στελεχώσουν. Σήμερα το ποσό ανέρχεται σε 40 ευρώ ανά συνεδρίαση, που «θα αναπροσαρμοστεί σε εύλογα επίπεδα», όπως είπε ο επικεφαλής του Κτηματολογίου, ο οποίος διευκρίνισε ότι, εκτός από τους τοπογράφους μηχανικούς, στις επιτροπές θα μπορούν να μετέχουν πολιτικοί μηχανικοί και τοπογράφοι απόφοιτοι ΤΕΙ, ειδικότητες που ήδη έχουν το δικαίωμα να συντάσσουν τοπογραφικά διαγράμματα.

Η αλλαγή αυτή,  είναι αναγκαία γιατί με την ανάρτηση νέων κτηματολογικών χαρτών, που καταγράφουν περίπου 16 εκατ. δικαιώματα, αναμένεται να υποβληθούν πάνω από ένα εκατομμύριο ενστάσεις!

Στα προηγούμενα προγράμματα, που κατά κανόνα αφορούσαν ακίνητα σε αστικά κέντρα, οι ενστάσεις ήταν της τάξης του 5-7%, αλλά οι τελευταίες μελέτες καλύπτουν κυρίως αγροτικές περιοχές όπου υπάρχουν μεγάλες αμφισβητήσεις, όπως όρια μεταξύ όμορων ιδιοκτησιών, κληρονομικά κ.λπ. Είναι πιθανόν οι προβλέψεις για τις επιτροπές ενστάσεων να επεκταθούν και στις αμφισβητήσεις για τους δασικούς χάρτες.

● Θα τροποποιηθούν οι διατάξεις του Ν4512/2017 για τη μετεξέλιξη των υποθηκοφυλακείων, έμμισθων και άμισθων, σε Κτηματολογικά Γραφεία στα οποία οι τίτλοι ιδιοκτησίας θα αποτυπώνονται σε χάρτες. Προβλεπόταν η λειτουργία 17 κεντρικών γραφείων και 75 υποκαταστημάτων ώς τις 18/1/2020, αλλά στην πράξη έχουν δημιουργηθεί μόνο έξι.

Σημειώνεται ότι υπογράφτηκε Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου, με την οποία δίνεται παράταση δύο χρόνων για την κατάργηση των υποθηκοφυλακείων, ενώ στόχος της διοίκησης του Κτηματολογίου είναι να λειτουργούν 30-35 ώς το τέλος του χρόνου.