Δευτέρα, 25 Νοέμβριος 2024 15:21

Η εποχή που η αγορά κατοικίας είχε σχεδόν ομοιογενή συμπεριφορά έχει περάσει ανεπιστρεπτί καθώς όλα τα στοιχεία οδηγούν στο συμπέρασμα ότι οι τοπικές αγορές έχουν πλέον αυτόνομη συμπεριφορά που δεν ταυτίζεται με εκείνη της Αθήνας. Το ίδιο συμπέρασμα προκύπτει και για τους διάφορους τύπους κατοικιών καθώς  η κάθε υποκατηγορία φαίνεται ότι έχει αυτόνομη συμπεριφορά σε σχέση με τις υπόλοιπες.
Σύμφωνα με στοιχεία ερευνών  που επιβεβαιώνονται και από τις σχετικές μετρήσεις που έγιναν από την κεντρική τράπεζα ο ρυθμός μείωση των τιμών στα καινούργια διαμερίσματα και μαιζονέτες είναι σαφώς χαμηλότερος από  εκείνων που ηλικία κατασκευής άνω  των πέντε χρόνων. Όσο μάλιστα ανεβαίνει η ηλικία ενός ακινήτου τόσο  επιταχύνεται ο ρυθμός μείωση  τιμών.  Η εξέλιξη αυτή έχει δύο επιπτώσεις και συγκεκριμένα:
-Η  «ψαλίδα» των τιμών μεταξύ καινούργιων και μεταχειρισμένων η οποία είχε κλείσει έως και πριν από δύο χρόνια να ανοίγει και πάλι.
-Η  απορρόφηση του αδιάθετου αποθέματος  νέων κατοικιών να επιβραδυνθεί  αφού ένα σημαντικό ποσοστό της ζήτησης να καλύπτεται από κατοικίες μεγάλης ηλικίας. Αυτό οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η ανάκαμψη των επενδύσεων σε κατοικίες θα επιβραδυνθεί και αυτή τη φορά –τουλάχιστον- δεν θα πρέπει να είναι η αγορά κατοικίας η ατμομηχανή της ανάκαμψης.
Μεσίτες από τους οποίους ζητήθηκε να ερμηνεύσουν το γεγονός αυτό τόνιζαν ότι οφείλεται στην απροθυμία των κατασκευαστών να περιορίσουν τις απαιτήσεις τους καθώς η περισσότεροι από αυτούς δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας , ενώ δεν είναι εκτεθειμένοι σε τραπεζικό δανεισμό. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την εκτίμηση ότι ένα σημαντικό ποσοστό των πωλούμενων παλαιών συνδέεται με την κάλυψη αναγκών ρευστότητας των ιδιοκτητών τους  και ως εκ τούτου είναι περισσότεροι ελαστικοί στις διαπραγματεύσεις με τους υποψήφιους αγοραστές  δημιουργούν νέες συνθήκες στην αγορά κατοικίας τουλάχιστον στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας. Πρέπει να σημειωθεί , ότι για το 2010 όχι μόνο δεν προβλέπεται αλλαγή των συνθηκών αυτών αλλά αντίθετα  δεν είναι λίγοι που υποστηρίζουν ότι  οι τιμές τους θα υποχωρήσουν με πιο έντονους ρυθμούς εξαιτίας της αυξημένης προσφοράς. Αντίθετα , δεν αναμένεται αλλαγή στην εμπορική πολιτική των κατασκευαστών.

Δευτέρα, 25 Νοέμβριος 2024 15:21

«Οι αγορές ακινήτων είναι μειωμένες τουλάχιστον κατά 30% σε σύγκριση με πέρυσι και με τα σημερινά δεδομένα δεν υπάρχουν ούτε και αμυδρές ενδείξεις ότι η τάση αυτή θα ανατραπεί τουλάχιστον μέχρι το τέλος του χρόνου». Την εκτίμηση αυτή διατυπώνουν μεσίτες που δραστηριοποιούνται στην αγορά της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης αναφερόμενοι στην μέχρι στιγμής πορεία και τις προοπτικές της αγοράς κατοικίας. Σύμφωνα με τις απόψεις των ίδιων μεσιτών η αγορά κινείται πλέον με δύο «ταχύτητες» . Η μία « ταχύτητα» αφορά σε ακίνητα τα οποία δεν χαρακτηρίζονται ως προνομιακά και για τα οποία σε συνδυασμό με τις εκτός αγοράς τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες τους μπορούν να μείνουν αδιάθετα ακόμα και για 2 χρόνια. Η προσπάθεια όπως επισήμαιναν είναι δύσκολη για τα συγκεκριμένα ακίνητα ακόμα και στην περίπτωση που ο πωλητής αποφασίσει να ρίξει την τιμή πώλησης στα επίπεδα της αγοράς αφού η έκθεση τους για μεγάλο χρονικό διάστημα έχει ως αποτέλεσμα να «καεί» το ακίνητο. Στην δεύτερη κατηγορία είναι τα προνομιακά ακίνητα τα οποία πωλούνται άμεσα αφού για αυτά πάντα υπάρχει αγοραστής . Πρέπει να σημειωθεί , ότι ανάλογη είναι και η εικόνα που έχει διαμορφωθεί και στις τοπικές αγορές. Σε κάποιες από αυτές οπως για παράδειγμα στο κέντρο της Αθήνας και στα βορειανατολικά προάστεια της Αττικής και της Θεσσαλονίκης πάντα υπάρχει ζήτηση ενώ σε κάποιες άλλες που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένες η ζήτηση είναι σχεδόν ανύπαρκτη. Μεσίτης από την Θεσσαλονίκη μάλιστα αναφέρθηκε στο παράδειγμα ενός διαμερίσματος στο κέντρο της πόλης με απρόσκοπτη θέα στην θάλασσα που πουλήθηκε σε 1 εβδομάδα.

Δευτέρα, 25 Νοέμβριος 2024 15:21

Όλες οι πληροφορίες που αφορούν στην πορεία της αγοράς ακινήτων είναι αποκαρδιωτικές. Οι αγοραπωλησίες αναμένεται φέτος ότι θα σημειώσουν  αρνητικό ρεκορ δεκαετίας. Το αδιάθετο απόθεμα με δεδομένες τις σημερινές συνθήκες που  επικρατούν στην αγορά ακόμα και με το πιο αισιόδοξο σενάριο δεν πρόκειται να απορροφηθεί πριν το 2012 εκτός και αν η αγορά αρχίσει και «τρέχει» με τις ταχύτητες του 2005. ΟΙ εισροές κεφαλαίων για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό έχει φθάσει στο ναδιρ . Η βιομηχανική δραστηριότητα που σχετίζεται με την οικοδομή  έχει περιοριστεί κατά 25% περίπου . Αυτά είναι μερικά από τα  συμπτώματα της κρίσης η οποία δυστυχώς έχει περάσει στον πυρήνα της οικονομίας επηρεάζοντας την ανάπτυξη , τα δημόσια έσοδα , την απασχόληση και την επιχειρηματικότητα.  Όλα δείχνουν ότι η κρίση δεν επηρέασε την επιφάνεια της αγοράς δηλαδή τις τιμές αλλά πέρασε πιο βαθειά αφού έπληξε τον παραγωγικό ιστό της οικονομίας. Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει ότι οι λεγόμενοι μηχανισμοί αυτορύθμισης δεν φαίνεται να βρίσκουν εφαρμογή στην ελληνική πραγματικότητα. Στις ΗΠΑ για παράδειγμα η θεαματική μείωση του συνολικού  κόστους απόκτησης κατοικίας δελέασε αρκετούς αγοραστές  για να επανέλθουν στην αγορά. Στην Ελλάδα όμως δεν ισχύει κάτι τέτοιο. Με απλά λόγια  αυτό που έλεγαν οι κλασσικοί οικονομολόγοι ότι η αγορά από μόνη της βρίσκει το δρόμο της διαψεύστηκε από το ελληνικό μοντέλο της αγοράς. Κάποιοι ευλόγως θα αναρωτηθούν : Τι πρέπει να γίνει λοιπόν;  Η μία λύση είναι το κράτος να κοιτάει απαθές την κατρακύλα ελπίζοντας ότι  πάτος του βαρελιού δεν είναι μακριά και μάλιστα να ωθεί την αγορά ακόμα χαμηλότερα με τις πολιτικές του.  Αν όμως γίνει αυτό οι ανακατατάξεις στην ελληνική οικονομία θα  είναι τόσο σφοδρές ώστε πολλοί λίγοι θα αντέξουν το σοκ. Η δεύτερη λύση είναι να ενισχύσει με όποιο τρόπο θεωρεί πρόσφορο την αγορά.  Η είσοδος νέων ομάδων αγοραστών , η στοχευμένη πολιτική  κατοικίας , το άνοιγμα της ελληνικής αγοράς στο εξωτερικό, η θέσπιση κινήτρων για να ανακατασκευές /αναπαλαιώσεις παραδοσιακών και διατηρητέων ακινήτων που βρίσκονται είτε σε αστικά κέντρα είτε σε οικισμούς της περιφέρειας μπορεί να δώσει ανάσα ζωής στην βιομηχανία , στην  απασχόληση και σε τοπικές οικονομίες.

Δευτέρα, 25 Νοέμβριος 2024 15:21

Εκρηκτικό είναι πλέον το πρόβλημα των αδιάθετων κατοικιών καθώς ο αριθμός τους όχι μόνο δεν περιορίζεται αλλά μέρα με την μέρα μεγαλώνει.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις κορυφαίων στελεχών της αγοράς ακινήτων που βασίζονται σε στατιστικές μετρήσεις για τις νέες κατοικίες προκύπτει το συμπέρασμα ότι ο αριθμός των αδιάθετων νέων κατοικιών σε ολόκληρη την χώρα μπορεί να προσεγγίζει τις 200.000 περίπου. Ο αριθμός αυτός συνεχώς αυξάνεται καθώς η ζήτηση είναι ουσιαστικά ανύπαρκτη.
« Την προηγούμενη χρονιά, υπολογίζεται ότι μπήκαν στην αγορά περί τις 100.000 νέες κατοικίες ενώ για το επόμενο δωδεκάμηνο εκτιμάται ότι θα έχει ολοκληρωθεί η οικοδόμηση άλλων 80.000. Με δεδομένο ότι η αγορά σε φυσιολογικές συνθήκες απορροφά περί τις 80.000 κατοικίες το χρόνο στο τέλος του εξαμήνου στο ήδη υψηλό αδιάθετο απόθεμα εκτιμάται ότι θα προστεθούν τουλάχιστον 30.000 αδιάθετες νέες κατοικίες. Πρόκειται για μία βραδυφλεγή βόμβα η οποία θα καταστήσει ιδιαίτερα δύσκολη την ανάκαμψη της αγοράς» , αποκάλυπταν τα ίδια στελέχη που επισήμαιναν «με το σημερινό δοσμένες Επιβάλλον οι εκτιμήσεις ότι η απορρόφηση του αδιάθετου αποθέματος θα έχει ολοκληρωθεί στο πρώτο εξάμηνο του επόμενου χρόνου μάλλον θα πρέπει να χαρακτηρίζονται ως απραγματοποίητες».
Ιδιαίτερα έντονο είναι το πρόβλημα στην Αττική και στην Θεσσαλονίκη. Πρόκειται για τις δύο μεγαλύτερες αγορές της χώρας όπου στο ήδη μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών καθημερινά προστίθενται και άλλες. Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι από τα μέσα του προηγούμενου χρόνου έως στο τέλος 2010 στις δύο αυτές πόλεις θα προστεθούν τουλάχιστον 50.000 νέες κατοικίες δηλαδή τα δύο τρίτα της ετήσιας δυναμικότητας της αγοράς.
«Το παιγνίδι βρίσκεται πλέον στις τράπεζες. Αν δεν αυξήσουν την χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας το πρόβλημα δεν πρόκειται να ξεπερασθεί και αυτό σημαίνει ότι οι επενδύσεις στην κατοικία θα φθίνουν με ανυπολόγιστες συνέπειες τόσο στην απασχόληση όσο και  στην ανάπτυξη», τόνιζε κορυφαίος μεσίτης.