Δευτέρα, 25 Νοέμβριος 2024 17:17

Εκρηκτικό είναι πλέον το πρόβλημα των αδιάθετων κατοικιών καθώς ο αριθμός τους όχι μόνο δεν περιορίζεται αλλά μέρα με την μέρα μεγαλώνει. Σύμφωνα με εκτιμήσεις κορυφαίων στελεχών της αγοράς ακινήτων που βασίζονται σε στατιστικές μετρήσεις για τις νέες κατοικίες προκύπτει το συμπέρασμα ότι ο αριθμός των αδιάθετων νέων κατοικιών σε ολόκληρη την χώρα μπορεί να προσεγγίζει τις 200.000 περίπου. Ο αριθμός αυτός συνεχώς αυξάνεται καθώς η ζήτηση είναι ουσιαστικά ανύπαρκτη. Η απορρόφηση της υπερβάλλουσας προσφοράς κατοικιών ερμηνεύεται από το γεγονός ότι η μείωση της ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας, με βάση τις άδειες οικοδομών το 2008 (-17,1%) και το 2009 (-27,6%) ήταν ταχύτερη από ό,τι η μείωση του αριθμού των ακινήτων που έγιναν αντικείμενο συμβολαιογραφικών πράξεων στα ίδια έτη (2008: -5,8%, 2009: -16,0%). Παράλληλα στις νέες κατοικίες θα πρέπει να προστεθεί και η αύξηση της προσφοράς των κατοικιών ηλικίας άνω των 5 χρόνων.

Δευτέρα, 25 Νοέμβριος 2024 17:17

Ποιο είναι το στοιχείο εκείνο που χαρακτηρίζει μία αγορά που βρίσκεται σε κρίση; Η περιορισμένη προσφορά θα απαντούσαν οι οικονομολόγοι ,που έχει ως αποτέλεσμα την αδυναμία των πωλητών να βρούν αγοραστή στο χρόνο που θέλουν και στην τιμή που θεωρούν ως συμφέρουσα. Αν και τα συμπτώματα αυτά κυριαρχούν στην σημερινή αγορά ακινήτων εντούτοις υπάρχουν «κόλπα» που διευκολύνουν τον πωλητή να καταστήσει το προς πώληση πιο ελκυστικό και να διαπραγματευτεί μία τιμή πιο κοντά στις αρχικές του απαιτήσεις. Από τις απαντήσεις που έδωσαν μεσίτες διαμορφώθηκε ο παρακάτω δεκάλογος για μια πιο εύκολη και πιο συμφέρουσα διαπραγμάτευση : 1. Αν είναι κενό το διαμέρισμα ένα φρεσκάρισμα σίγουρα το καθιστά πιο ελκυστικό. 2. Αν το σπίτι κατοικείται φροντίστε να κάνετε τα «δυνατά» του σημεία όσο το δυνατόν πιο ευδιάκριτα και τις «αδυναμίες» δύσκολα αναγνωρίσιμες π.χ αν το σπίτι έχει θόρυβο δεν χρειάζεται να το παρουσιάσετε με ανοικτά τα παράθυρα. 3. Στην διαπραγμάτευση φροντίστε με κάποιο τρόπο να δώσετε πληροφορίες για την γειτονιά π.χ. αποστάσεις από τα μέσα μαζικής μεταφοράς κ.α. 4. Μην αποκλείετε την δυνατότητα διαπραγμάτευσης . Τις περισσότερες φορές μία έξυπνη διαπραγμάτευση στο οικονομικό είναι το «διαβατήριο» για πετυχημένη συμφωνία. 5. Είναι λάθος να βρίσκεται το «πωλητήριο» για πολύ καιρό στο ίδιο σημείο. Ένας προσεκτικός αγοραστής αντιλαμβάνεται την αδυναμία πώλησης. 6. Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι μισθωμένο καλό θα ήταν να μιλήσετε πρώτα με τον ενοικιαστή . Ειδικά αν κατοικεί σε αυτό πολλά χρόνια είναι πολύ πιθανό να γίνει αυτός ο επόμενος ιδιοκτήτης. 7. Προτιμήστε αν η γειτονιά έχει προβλήματα να κλείστε το ραντεβού εκτός σπιτιού και να οδηγήσετε σε αυτό τον ενδιαφερόμενο από την πλέον «ανώδυνη » διαδρομή. Μη ξεχνάτε ότι η πρώτη εντύπωση δύσκολα ανατρέπεται στην συνέχεια. 8. Να είστε έτοιμος για να ενδελεχή έλεγχο των εγκαταστάσεων (υδραυλικά, ηλεκτρικά κ.α) . Είναι προτιμότερο στην περίπτωση που δεν είστε διατεθειμένος να αποκαταστήσετε τις βλάβες ή και να τις διορθώσετε πρόχειρα να περιγράψετε εσείς την πραγματική κατάσταση του σπιτιού. 9. Πολλοί αγοραστές υπολογίζουν και το κόστος συντήρησης του σπιτιού. Για το λόγο αυτό καλό θα ήταν να έχετε κάποιες αποδείξεις κοινοχρήστων ώστε οι απαντήσεις σας να είναι πειστικές. Επίσης ιδιαίτερα χρήσιμο θα ήταν να γνωρίζετε την αντικειμενική αξία του σπιτιού ώστε σε μία συζήτηση να κάνετε αναφορά και στο –τυχόν -μειωμένο κόστος μεταβίβασης. 10. Αν στην περιοχή προσφέρονται προς πώληση νεόδμητα ενημερωθείτε για τις ζητούμενες τιμές .

Δευτέρα, 25 Νοέμβριος 2024 17:17

Η κρίση έχει φέρει νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων καθώς η αδυναμία εξεύρεσης ρευστού έχει καταστήσει αγοραστές αλλά και πωλητές πολύ πιο διαλλακτικούς στις διαπραγματεύσεις σε σύγκριση με αυτά που ίσχυαν πριν μόλις τρία χρόνια. Οι αλλαγές αυτές αφορούν τόσο τον τρόπο εξόφλησης όσο και τους όρους που επιβάλλονται για την ολοκλήρωση της συμφωνίας. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών αλλά και κατασκευαστών το τελευταίο δωδεκάμηνο: Πρώτον : Έχει αυξηθεί ο αριθμός των πωλητών που υποχωρούν από τις αρχικές απαιτήσεις τους ως προς το τίμημα. Στην αγορά έχουν ακουστεί περιπτώσεις για συμφωνίες που κλείστηκαν σε τιμές έως και 10% χαμηλότερες από την αρχική τιμή. Αυτό αφορά στα νεότευκτα διαμερίσματα. Στα μεταχειρισμένα το αντίστοιχο ποσοστό κινείται στα επίπεδα του 15% κατά μέσο όρο. Πρέπει να σημειωθεί ότι η τιμή αφετηρίας των διαπραγματεύσεων πολλές φορές τοποθετείται σε υψηλότερα επίπεδα από τον πωλητή ώστε εμφανίζεται ως περισσότερο διαλλακτικός. ΔΕΥΤΕΡΟΝ : Έχουν αυξηθεί οι περιπτώσεις που οι συμφωνίες κλείνονται με προσύμφωνα και τα τελικά συμβόλαια γίνονται αργότερα. Αιτία το γεγονός ότι πολλοί πωλητές καίγονται για άμεσο ρευστό προκειμένου να εξυπηρετήσουν οικονομικές τους υποχρεώσεις. Έτσι προχωρούν σε συμφωνίες αλλά προκειμένου να εισπράξουν άμεσα ένα ποσό από το συνολικό τίμημα η διαδικασία επισημοποιείται με προσύμφωνα . Φυσικά οι περιπτώσεις αυτές είναι συγκριτικά λίγες και δεν γίνονται γνωστές πέραν των νομικών που ασχολούνται με τη συγκεκριμένη υπόθεση. Πολλές από αυτές τις συμφωνίες έχουν κλειστεί σε επίπεδα τιμών αρκετά χαμηλότερα από την τρέχουσα εμπορική αξία. ΤΡΙΤΟΝ: Έχει αυξηθεί ο αριθμός των συμφωνιών κυρίως στα καινούργια διαμερίσματα που βασίζονται στην τμηματική αποπληρωμή του τιμήματος με πολυετή χρονικό ορίζοντα και με προκαταβολή που κινείται στα επίπεδα από 40% μέχρι 60% του τιμήματος. Ο τρόπος εξόφλησης γίνεται κυρίως με γραμμάτια και με πρόσθετες εγγυήσεις που απαιτούνται από την πλευρά του πωλητή.

Δευτέρα, 25 Νοέμβριος 2024 17:17

Στα χέρια των τραπεζών βρίσκεται πλέον η αγορά ακινήτων. Εκτός από τις ροές των στεγαστικών δανείων μέσω των οποίων ελέγχουν την ζήτηση, καλούνται να αποφασίσουν και για την διαχείριση των δανείων εκείνων που βρίσκονται σε οριστική καθυστέρηση και με τον τρόπο αυτό να επηρεάσουν την προσφορά αλλά και το επίπεδο των τιμών. Ήδη , το ποσοστό των δανείων σε καθυστέρηση ξεπερνά το 7% και σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις το ποσοστό αυτό θα αυξηθεί κατακόρυφα στην διάρκεια του χρόνου. Το ζητούμενο είναι πως θα διαχειριστούν τις περιπτώσεις αυτές καθώς ο χειρισμός τους δεν θα επηρεάσει μόνο τους δανειολήπτες αλλά και αυτές τις ίδιες τις τράπεζες.
Συγκεκριμένα οι αυξημένες οι επισφάλειες στον ισολογισμό μπορεί να δημιουργήσουν πρόβλημα κεφαλαιακής επάρκειας. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με μία ενδεχόμενη υποχώρηση του επιπέδου τιμών κατοικιών θα κάνει το πρόβλημα πιεστικό. Φυσικά σε άλλες εποχές το πρόβλημα θα λύνονταν με αύξηση κεφαλαίου. Σήμερα όμως μια τέτοια απόφαση θα ήταν κίνηση υψηλής αβεβαιότητας και ακόμα μεγαλύτερου ρίσκου. Σε αυτά δεν θα πρέπει να αγνοηθεί το πολιτικό κόστος. Στην πραγματικότητα δανειολήπτες αλλά και τράπεζες βρίσκονται στη βάρκα του ίδιου ναυαγισμένου πλοίου και οποιαδήποτε απότομη κίνηση μπορεί να την μπατάρει.