Τετάρτη, 25 Δεκέμβριος 2024 09:11

Η μείωση της κατανάλωσης έχει άμεσες επιπτώσεις και στην εμπορική δραστηριότητα και στις αποδόσεις των εμπορικών χώρων. Το τελευταίο καιρό έχουν αρχίσει να διατυπώνεται έντονος προβληματισμός και για την δυνατότητα προσέλκυσης καταναλωτών στους οργανωμένους εμπορικούς χώρους οι οποίοι θα πραγματοποιούν και αγορές .Η μείωση των πωλήσεων 6% στην διάρκεια του περασμένου χρόνου στο μεγαλύτερο εμπορικό κέντρο της χώρας επικυρώνει τις απόψεις αυτές

Τετάρτη, 25 Δεκέμβριος 2024 09:11

Στην αγορά των επαγγελματικών  χώρων που βρίσκονται στους νέους ή υπο διαμόρφωση σταθμούς του ΜΕΤΡΟ το ενδιαφέρον στην παρούσα φάση εντοπίζεται σε ακίνητα που βρίσκονται σε άμεση πρόσβαση με τους νέους  σταθμούς. Τα ενοίκια αλλά και οι τιμές πώλησης για τα ακίνητα αυτά έχουν σημειώσει σημαντική άνοδο –ξεπερνά το 20% - σε σύγκριση με την προηγούμενη τριετία . Για την κατοικία το ενδιαφέρον εστιάζεται σε ακτίνα έως 100 τετραγωνικών μέτρων απο τον νέο σταθμό. Οι τιμές έχουν σημειώσει σημαντική άνοδο ενώ ανάλογη συμπεριφορά παρουσιάζουν και οι τιμές της λιγοστής ελεύθερης  γής. Ίσως είναι απο τις λίγες περιπτώσεις που ακόμα γίνονται διαπραγματεύεις για συμφωνίες αντιπαροχής» επισήμανε μεσίτης που δραστηριοποιείται στις περιοχές αυτές.

Τετάρτη, 25 Δεκέμβριος 2024 09:11

Η ανάδειξη νέων περιοχών κυρίας κατοικίας στην Αττική δεν επηρέασε μόνο την αγορά στέγης αλλά και την αγορά επαγγελματικών ακινήτων κυρίως εμπορικών χώρων που ήδη  προσφέρουν σημαντικές υπεραξίες αλλά και υψηλές αποδόσεις από ενοίκια. Σύμφωνα με μελέτη που πρόκειται να δημοσιοποιηθεί στις αρχές Απριλίου την στιγμή που ο αριθμός των κενών αδιάθετων καταστημάτων στο κέντρο της Αθήνας αυξάνεται κατακόρυφα άλλες αγορές σφύζουν από επιχειρηματική δραστηριότητα. Σε ορισμένες από αυτές μάλιστα ο αριθμός των επιχειρήσεων που λειτουργούν στην διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας έχει υπερδιπλασιαστεί.

Οι νέες εμπορικές αγορές οι οποίες έχουν αναδειχτεί στην διάρκεια των τελευταίων δέκα χρόνων βρίσκονται κυρίως στα Μεσόγεια αλλά και στο βόρεια άκρο της Αθήνας. Αλλά και στο δυτικό άκρο του νομού Αττικής έχει διαμορφωθεί ένα νέο επιχειρηματικό τοπίο το οποίο χαρακτηρίζεται από την κατακόρυφη αύξηση των εμπορικών –και όχι μόνο- επιχειρήσεων.

Αν και δεν υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία για τον όγκο των τοπικών αγορών εντούτοις από τα διαθέσιμα στοιχεία που αφορούν τον αριθμό επιχειρήσεων που βρίσκονται σε λειτουργία προκύπτει ότι οι πλέον δυναμικές νέες αγορές είναι Άνω Λιόσια, Αχαρνές, Καματερό, Δροσιά, Άγιος Στέφανος , Άνοιξη,  Κορωπί, Νέα Μάκρη , Ραφήνα  και Παλλήνη. Στις περιοχές αυτές η επιχειρηματική δραστηριότητα με βάση τον  αριθμό των επιχειρήσεων που λειτουργούν έχει καταγράψει από το 1998 έως σήμερα άνοδο από 180% (Καματερό) έως 367% (Παλλήνη) . Το γεγονός αυτό επηρέασε και την αγορά κατοικίας αφού στις ίδιες περιοχές σημειώθηκε σημαντική αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας. Έτσι η επιχειρηματική δραστηριότητα σε συνδυασμό με την αύξηση του πληθυσμού οδήγησε στην ανάπτυξη των ήδη υφιστάμενων εμπορικών αγορών οι οποίες προς το παρόν τουλάχιστον έχουν τοπικό χαρακτήρα. Ενδεικτικό , του δυναμισμού των συγκεκριμένων αγορών θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι οι αποδόσεις επαγγελματικών ακινήτων κινούνται σε επίπεδα υψηλότερα του 7% (για τα ακίνητα που βρίσκονται σε σημεία υψηλής προβολής) ενώ οι υπεραξίες που έχουν καταγραφεί-ας σημειωθεί ότι δεν έχουν γίνει σημαντικές αγορές επαγγελματικών ακινήτων το τελευταίο καιρό λόγω της κρίσης-είναι υψηλότερες από τον μέσο όρο της Αττικής.

Τετάρτη, 25 Δεκέμβριος 2024 09:11

Στον αέρα βρίσκονται εκατοντάδες επαγγελματικά ακίνητα καθώς από τις αρμόδιες υπηρεσίες έχουν διαπιστωθεί καταστρατηγήσεις που αφορούν κατά κύριο λόγο τις χρήσεις γης και τις τυπικές προϋποθέσεις που απαιτούνται προκειμένου ένα κτίριο ή και ακόμα ένας χώρος να χαρακτηριστεί μεγάλο κατάστημα ή πολυκατάστημα ή –και ακόμα – υπεραγορά.

Σύμφωνα με έρευνες που έχουν πραγματοποιηθεί, από την νομαρχιακή αυτοδιοίκηση, έχουν εντοπιστεί περιπτώσεις να λειτουργούν επαγγελματικά κτίρια ως υπεραγορές σε περιοχές όπου το νομικό πλαίσια που αφορά στην χρήση γης δεν επιτρέπει την ανέγερση πολυκαταστημάτων ή υπεραγορών. Η συνήθης πρακτική , σύμφωνα με τα στοιχεία των ίδιων μελετών προκειμένου να αντιμετωπίζεται το συγκεκριμένο πρόβλημα είναι ο χαρακτηρισμός των κτιρίων από τους κατασκευαστές κατά την διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ως ενιαία καταστήματα που είναι μία χρήση απόλυτα συμβατή με τις χρήσεις γης. Ως αποτέλεσμα των καταστρατηγήσεων αυτών είναι χώροι πάρκινγκ και κινηματογράφων να μετατρέπονται σε μία νήκτα σε υπεραγορές τροφίμων με ότι αυτό συνεπάγεται όσο τις περιβαντολλογικές επιπτώσεις στην ευρύτερη περιοχή. Για παράδειγμα κυκλοφοριακή συμφόρηση λόγω της έλλειψης χώρων των απαιτούμενων από την νομοθεσία χώρων στάθμευσης αφού η αλλαγή χρήσης  επηεράζει και τι τυπικές προϋποθέσεις λειτουργίας του όπως για παράδειγμα το ελάχιστο αριθμό θέσεων στάθμευσης . Για παράδειγμα προκειμένου να λειτουργήσει ένα κτίριο ως υπεραγορά ο νόμος προβλέπει να υπάρχει μία θέση στάθμευσης αν 15 τετραγωνικά μέτρα ενώ η άδεια λειτουργίας προκειμένου ένας χώρος να αποκτήσει την χρήση του μεγάλου καταστήματος προυποθέτει την ύπαρξη μίας θέσης στάθμευσης ανά 50 τετραγωνικά μέτρα. Πάντως το γεγονός αυτό είναι υπόψη των αρμοδίων αρχών αν και μέχρι στιγμής φαίνεται ότι είναι ελάχιστες οι περιπτώσεις παρέμβασης. Κορυφαίος παράγων που ρωτήθηκε , μάλιστα για το συγκεκριμένο πρόβλημα επισήμανε ότι η μέχρι σήμερα εμπειρία φανερώνει ότι οι καταστρατηγήσεις αυτές δεν τυγχάνουν κυρώσεων αναέφερε μάλιστα χρακτηριστικά περίπτωση επαγγελματικού κτιρίου το οποίο ενώ στην οικοδομική άδεια καταγράφεται ως μεγάλο κατάστημα στην πραγματικότητα λειτουργεί ως υπεραγορά τροφίμων και παρά την διαπίστωση από την αρμόδια πολεοδομία ότι η υφιστάμενη εμπορική χρήση δεν είναι νόμιμη εντούτοις δεν έχει γίνει καμμία ουσιαστική ενέργεια προκειμένου να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα.

«Πρόκειται για ένα φαύλο κύκλο το αποτέλεσμα του οποίου είναι η αγορά να λειτουργεί στην πραγματικότητα χωρίς κανένα χωροταξικό πλαίσιο . Από την άλλη πλευρά οι καταστρατηγήσεις αυτές οδηγούν στην δημιουργία πολλών προβλημάτων τόσο ως προς την νόθευση του ανταγωνισμού όσο και στην υποβάθμιση του περιβάλλοντος. Για παράδειγμα η λειτουργία μίας υπεραγοράς σε περιοχή που οι υφιστάμενες χρήσεις γης δεν το επιτρέπουν οδηγεί με μαθηματική ακρίβεια σε αναστολή της λειτουργίας δεκάδων μικρομεσαίων εμπορικών επιχειρήσεων που πωλούν τα ίδια η ομοειδή προϊόντα . Παράλληλα η ρύπανση λόγω αύξησης του κυκλοφοριακού φορτίου και η συγκεντρώσει πολύ περισσότερων οχημάτων –καταναλωτών και προμηθευτών οδηγεί με μαθηματική ακρίβεια στην γενικότερη υποβάθμιση της ευρύτερης αγοράς τόσο κατοικίας όσο και επαγγελματικών χώρων» τόνιζε πρόσφατα κορυφαίος παράγων της νομαρχιακής αυτοδιοίκησης σχολιάζοντας το θέμα αυτό. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία οι χρήσεις γής που ισχύουν σήμερα στις οικιστικές περιοχές είναι :

-Περιοχές γενικής κατοικίας , στις οποίες επιτρέπονται εμπορικά καταστήμτα χωρλις περιορισμούς στο εμβαδόν αν και προβλέπονται κάποιες εξαιρέσεις όπου όριο τα 80 τετραγωνικά μέτρα.

-περιοχές αμιγούς κατοικίες στις οποίες επιτρέπεται η λειτουργία καταστημάτων τα οποία εξυπηρετούν τις ανάγκες μόνο των αναγκών της περιοχής .

-περιοχές αποκλειστικής κατοικίας στις οποίες δεν επιτρέπεται η χρήση κανενός είδος καταστήματος.

-τα πολεοδομικά κέντρα όπου επιτρέπεται η κατασκευή και λειτουργία των πολυκαταστημάτων και των υπεραγορών.

Σύμφωνα με τις απόψεις του ίδιου παράγοντα η πολεοδομική αναρχία που έχει καταγραφεί συντηρείται και από συγκεκριμένα  κενά με κυρίαρχο εκείνο της έλλειψής ορισμού των στοιχείων εκείνων που θα χαρακτηρίσουν ένα επαγγελματικό χώρο ως κατάστημα καθημερινής ανάγκης. Παράλληλα , επισήμανε ότι δεν υπάρχει επακριβής καθορισμός της διαφοράς μεταξύ μεγάλου καταστήματος, πολυκαταστήματος και υπεραγοράς. Αποτέλεσμα όλων αυτών είναι να επικρατεί καθεστώς αυθαιρεσίας αφού παντού μπορεί να γίνουν τα πάντα.