Όταν οι αγορές μετοχών πάνε προς τα κάτω, οι ιδιόκτητες ευχαριστούν τον Θεό που κατέχουν ακίνητη περιουσία. Αλλά η ακίνητη περιουσία δεν είναι πάντοτε ασφαλές καταφύγιο . Ψάξαμε και βρήκαμε τους μύθους για τις επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία

Η ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΕΙΝΑΙ ΜΗΔΕΝΙΚΟΥ ΚΙΝΔΥΝΟΥ

Αν και τεχνικά αυτό είναι αλήθεια , η ακίνητη περιουσία δεν πρέπει να θεωρείται μια επένδυση που δεν επηρεάζεται απο τις διακυμάνσεις της αγοράς. Μπορεί να χάσετε χρήματα που επενδύσατε σε ακίνητα και αυτό αποδεικνύεται τις δύσκολες μέρες που ζούμε. Μακροπρόθεσμα , οι τάσεις δείχνουν ότι η πορεία των τιμών είναι ανοδική αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η επένδυση σε ακίνητα δεν κρύβει κινδύνους.

Η ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΠΡΟΣΦΕΡΕΙ ΜΕΓΑΛΕΣ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ.

Ο Μ.Π αγόρασε ένα σπίτι το 2002 καταβάλλοντας 180.000 ευρώ το ανακαίνινισε και έμεινε σε αυτό οκτω χρόνια και το πούλησε για 270.000 . Ξέρετε ποιά ήταν η μέση ετήσια αποδοση(αφαιρουμένων του κόστους); Περί το 1,5% ετησίως. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι σε κάποιες χρονικές περιόδους το ακίνητο μπορεί να προσφέρει σημαντικές υπεραξίες αλλά σε κάποιες άλλες να έχει αρνητική απόδοση. Το ζητούμενο είναι πότε αγοράζεις και πότε πουλάς.

ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΠΟΥ ΕΛΕΓΧΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΕΠΕΝΔΥΤΗ

Αν και ο επενδυτής αποφασίζει: που , πόσο και πότε θα αγοράσει και πουλήσει εντούτοις υπάρχουν στοιχεία που δεν μπορεί να ελέγξει. Μπορεί να προβλέψει ότι θα γίνει μία φυσική κατστροφή;ότι ο γείτονας τους ήταν μπλεγμένος με το έγκλημα ή ότι ...

ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΕΙΝΑΙ ΛΙΓΟΤΕΡΟ ΕΥΑΛΛΩΤΑ ΑΠΟ ΤΙΣ ΜΕΤΟΧΕΣ

Θεωρητικά αυτό είναι σωστό αλλά δεν παύει και η αγορά ακινήτων να εξαρτάται απο πολλούς παράγοντες. Για παράδειγμα η φούσκα των στεγαστικών δανείων. Θέλετε και άλλο παράδειγμα; Η αύξηση της φορολογίας . Σίγουρα η αγορά ακινήτων δεν είναι τόσο ευμετάβλητη όσο η αγορά μετοχών αλλά δεν παύει να επηρεάζεται απο το εξωτερικό περιβάλλον και την οικονομική συγκυρία.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι πιο ενεργοί στις κοινότητές τους,αξιοποιούν περισότερο τη βελτίωση των συνθηκών εκπαίδευσης σε σύγκριση με ενοικιαστές , σύμφωνα με τα αποτέλεσματα της έρευνας από την Εθνική Ένωση Μεσιτών των ΗΠΑ Σύμφωνα με μελέτη της NAR οι ιδιοκτήτες ακινήτων αλλάζουν σπίτι πολύ λιγότερο συχνά από ενοικιαστές και, ως εκ τούτου είναι ενσωματωμένοι στην ίδια γειτονιά και την κοινότητα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα . Αυτό επιτρέπει την κοινωνική συνοχή . Αρκετές ερευνητικές μελέτες που παρατίθενται στην έκθεση της NAR έχουν διαπιστώσει ότι η ιδιοκτησία έχει σημαντικές επιπτώσεις στην εκπαιδευτική επιτυχία . Για παράδειγμα ,το ποσοστό των μαθητών που θέλουν να συνεχίσουν τις σπουδές τους είναι υψηλότερο σε οικογένειες με γονείς ιδιοκτήτες ακινήτων σε σύγκριση με γονείς ενοικιαστές.

Η πρόσβαση σε οικονομικές και εκπαιδευτικές ευκαιρίες είναι επίσης πιο διαδεδομένες στις συνοικίες με υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης . Η συμμετοχή των πολιτών στα δρώμενα με της περιοχής είναι ένα άλλο κοινωνικό όφελος που προκύπτει από την σταθερή κατοικία. Ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν αποδειχθεί να είναι πιο πολιτικά ενεργοί σε σύγκριση με ενοικιαστές . Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν μεγαλύτερη συμμετοχή σε εθελοντικές οργανώσεις. Οι ιδιοκτήτες σπιτιών έχουν περισσότερα κίνητρα για να αποτρέψουν εγκλήματα με τη δημιουργία και την εφαρμογή εθελοντικών προγραμμάτων πρόληψης . Ασταθείς γειτονιές παρουσιάζουν συχνά κοινωνική αποδιοργάνωση που μπορεί να οδηγήσει σε υψηλότερα επίπεδα εγκληματικότητας .

Εκτός απο την προστασία του σπιτιού και της γειτονιάς από το έγκλημα , οι ιδιοκτήτες σπιτιών δαπανούν περισσότερο χρόνο και χρήμα για την συντήρηση του σπιτιού σε συγκριση με τους τους από ενοικιαστές με αποτέλεσμα την καλύτερη συνολική ποιότητα της κοινότητας .

Παρελθόν αποτελεί το σχέδιο για την δημιουργία της Αθηναϊκής Ριβιέρας, που είχε αποτελέσει προγραμματική δήλωση του πρώην πρωθυπουργού, κ. Αντώνη Σαμαρά το 2012, καθώς τα «φιλέτα» του παράκτιου μετώπου επιστρέφουν στην ΕΤΑΔ και μέσω αυτής θα βρίσκονται υπό τον έλεγχο του μετόχου της, ΤΑΙΠΕΔ.

Σε συνέχεια πρόσφατης νομοθετικής ρύθμισης για την απορρόφηση της εταιρίας ειδικού σκοπού Παράκτιο Μέτωπο ΑΕ από την ΕΤΑΔ, στην κατεύθυνση της δημιουργίας ενός νέου φορέα, ο οποίος «θα έχει σκοπό την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας προς όφελος και με γνώμονα το δημόσιο συμφέρον», κοινή απόφαση του υπουργού Οικονομίας, κ. Γιώργου Σταθάκη και της αναπληρώτριας υπουργού Οικονομικών, κυρίας Νάντιας Βαλαβάνη, που δημοσιεύθηκε την Πέμπτη στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ορίζει την ΕΤΑΔ ως διάδοχο της απορροφούμενης εταιρίας.

«Τυχόν δίκες της απορροφόμενης εταιρείας συνεχίζονται από την απορροφώσα εταιρεία, ως καθολική διάδοχό της, χωρίς καμία άλλη διατύπωση, μη επερχόμενης βίαιης διακοπής τους» σημειώνεται στην απόφαση και αναφέρεται ότι η ΕΤΑΔ θα εκδόσει ισολογισμό μετασχηματισμού της Παράκτιο Μέτωπο με ημερομηνία αναφοράς την 21η Μαρτίου 2015. Βάσει της απόφασης, οι 29 υπάλληλοι της Παράκτιο Μέτωπο θα μεταφερθούν στην ΕΤΑΔ, η οποία θα αναλάβει την μισθοδοσία τους.

«Φιλέτα» τροϊκανού ενδιαφέροντος

Για τα ακίνητα του Παράκτιου Μετώπου υπήρξε σοβαρή έριδα μεταξύ του πρώην υπουργείου Ανάπτυξης και του ΤΑΙΠΕΔ, καθώς το τελευταίο, υπό την πίεση της Τρόικας, έθετε διαρκώς προσκόμματα στην προσπάθεια οργάνωσης και λειτουργία της Παράκτιο Μέτωπο ΑΕ ήδη από το Φθινόπωρο του 2012.

Μάλιστα, ο τότε αντιπρόσωπος του ΔΝΤ στην Ελλάδα κ. Μπομπ Τράα είχε ανοιχτά εκδηλώσει την αντίθεσή του για την δημιουργία εταιρείας ειδικού σκοπού, επικαλούμενος νομικά προβλήματα κατά την διάρκεια της πρώτης σχετικής συνάντησης το 2012. Όταν η Αθήνα απέδειξε την ανυπαρξία νομικών προβλημάτων, ο κ. Τράα επικαλέστηκε πολιτικά προβλήματα, όπως η δημιουργίας «σύγχυσης» στη διεθνή επενδυτική κοινότητα από την αλληεπικάλυψη αρμοδιοτήτων μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ και της Παράκτιο Αττικό Μέτωπο.

Τελικά, τα ελληνικά επιχειρήματα έπεισαν τους δανειστές, οι οποίοι ναι μεν έπαψαν να θέτουν ζητήματα, όπως πίεσαν και πέτυχαν νομοθετική ρύθμιση που εξουσιοδοτεί τη διυπουργική επιτροπή Αποκρατικοποιήσεων να αφαιρεί τμήματα από το παράκτιο μέτωπο υπέρ του ΤΑΙΠΕΔ.

Άλλωστε, παροιμιώδης ήταν και η κωλυσιεργία του υπουργείου Οικονομικών να συνυπογράψει την μεταβίβαση των «φιλέτων» της παραλίας στην Παράκτιο Μέτωπο, καθώς, όπως αποδείχθηκε, τα προόριζε για το ΤΑΙΠΕΔ.

Συνεχείς «τρικλοποδιές»

Μάλιστα, όπως είχε αποκαλύψει «Το Βήμα» τον Ιούνιο του 2014, η διυπουργική επιτροπή μεταβίβασε εν αγνοία των περισσότερων μελών της επίμαχα ακίνητα στο ΤΑΙΠΕΔ αντί της Παράκτιο Μέτωπο, ακυρώνοντας το σχέδιο για την Αθηναϊκή Ριβιέρα.

Μάλιστα, η αντίδραση της αποκάλυψης ήταν τόσο μεγάλη, που για πρώτη φορά μετά την ακύρωση της μεταβίβασης της ΕΥΔΑΠ στο ΤΑΙΠΕΔ από το Συμβούλιο της Επικρατείας, εκδόθηκε νέα απόφαση της διυπουργικής επιτροπής που ακύρωνε την μεταφορά των ακινήτων στο ΤΑΙΠΕΔ, κατά παράβαση της σχετικής ρήτρας του Μνημονίου περί του μη αναστρέψιμου χαρακτήρα της μεταβίβασης ιδιωτικής περιουσίας του δημοσίου στο Ταμείο.

Τελικά, το Φθινόπωρο του 2014 εκδόθηκαν οι υπουργικές αποφάσεις με τις οποίες μεταβιβάστηκαν σημαντικά ακίνητα στην Παράκτιο Μέτωπο, το σχέδιο για το οποίο στη συνέχεια δέχθηκε πλήγμα, έπειτα από την απόρριψη της Κομισιόν στο αίτημα της Αθήνας για την χρηματοδότηση της ανάπλασης του Φαλήρου. Έναν μήνα αργότερα η Βουλή διαλύθηκε.

Οι αντιθέσεις του ΣΥΡΙΖΑ

Ο ΣΥΡΙΖΑ ήταν αντίθετος στην Παράκτιο Μετώπο. Σε ερώτηση που είχαν καταθέσει βουλευτές του, με επικεφαλής την νυν αναπληρώτρια υπουργό Οικονομικών τον Οκτώβριο του 2014, χαρακτήριζαν την εταιρία ως «Ταµείο Ξεπουλήµατος της ιδιωτικής και της δηµόσιας περιουσίας του Δηµοσίου, έξω από κάθε πολεοδοµικό και χωροταξικό περιορισµό, µε δόµηση εκατομμυρίων τ.μ. και αποδόµηση κάθε περιβαλλοντικής προστασίας».

Σύμφωνα με τον καινούριο νόμο, στον νέο φορέα, στον οποίο θα συγκεντρωθούν ΤΑΙΠΕΔ, ΕΤΑΔ και Παράκτιο Μέτωπο, «τα έσοδα που θα προκύπτουν θα αξιοποιούνται κυρίως για τη χρηματοδότηση της κοινωνικής πολιτικής του κράτους και τη στήριξη της κοινωνικής ασφάλισης, όπως ειδικότερα θα προβλέπεται στον ιδρυτικό του νόμο». Κατά πληροφορίες, η συγκεκριμένη διάταξη θεωρήθηκε ως μονομερής και μάλλον «εχθρική» ενέργεια από την Τρόικα.

Ανατροπή και στο Φάληρο

Στο μεταξύ, σύμφωνα με απάντηση του αναπληρωτή υπουργού Περιβάλλοντος, κ. Γιάννη Τσιρώνη σε ερώτηση βουλευτών της αντιπολίτευσης για το μεγάλο σχέδιο της ανάπλασης του Φαλήρου, «η νέα πολιτική ηγεσία θα αλλάξει τον σχεδιασμό με κατεύθυνση αφ' ενός της διατήρησης του δημοσίου χαρακτήρα του χώρου και της βιώσιμης ανάπτυξης με ήπιες χρήσεις γης πολιτισμού και αναψυχής και αφ'ετέρου την επαναδημιουργία οικολογικού πάρκου, σύμφωνα με προγενέστερες προτάσεις».

«Με τον επανασχεδιασμό θα εξασφαλίζεται η αντπλημμυρική προστασία των δήμων Μοσχάτου και Καλλιθέας και θα εξεταστούν οι κυκλοφοριακές ανάγκες της περιοχής. Το έργο θα χρηματοδοτηθεί ως έργο ολοκληρωμένης ανάπτυξης» σημειώνεται, αν και γίνεται η παραδοχή ότι «η χρηματοδότηση για την υλοποίηση του έργου δεν εξασφαλίστηκε».

Πάντως, σύμφωνα με πηγές κοντά στην υπόθεση, από την συγκεκριμένη διατύπωση δεν διαφαίνεται κάποια σημαντική διαφοροποίηση, καθώς το σχέδιο του ιταλού αρχιτέκτονα, Ρέντζο Πιάνο κινείται σε παρόμοια κατεύθυνση.

ΠΗΓΗ: ΤΟ ΒΗΜΑ

Η οικονομική κρίση, στη δίνη της οποίας βρίσκεται η Ελλάδα τα πέντε τελευταία χρόνια, κατέρριψε πολλούς μύθους που είχαν καλλιεργηθεί για δεκαετίες. Ο πιο σημαντικός μύθος όμως είναι αυτός που αφορά στην αγορά ακινήτων. Η ρήση σύμφωνα με την οποία "κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη" μεταφέρθηκε από γενιά σε γενιά και σύντομα πήρε χαρακτηριστικά αξιωματικής αλήθειας. Δεν χρειάστηκαν παρά πέντε χρόνια για να πέσουν οι μάσκες και να αποδειχθεί ότι όλα αυτά δεν ήταν τίποτα άλλο παρά αυτοεκπληρούμενες προσδοκίες. Σε αυτά τα πέντε χρόνια, οι σωρευτικές απώλειες στην αξία των κατοικιών εκτιμάται ότι ξεπερνούν τα 350 δισ. ευρώ, σύμφωνα με τις πιο μετριοπαθείς εκτιμήσεις. Το αδιάθετο απόθεμα νέων κατοικιών υπερβαίνει τις 150.000 νέα σπίτια και εκατοντάδες χιλιάδες μεταχειρισμένα. Η προστιθέμενη αξία του στενού πυρήνα των κατασκευών, μαζί με τις υπόλοιπες δραστηριότητες που εντάσσονται στον τομέα, είχε διαμορφωθεί σε 22,5 δισ. ευρώ ή 11% του ΑΕΠ το 2006. Ωστόσο, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης η προστιθέμενη αξία των κατασκευών είχε υποχωρήσει το 2013 σε 8,1 δισ. ευρώ, (περίπου 4% του ΑΕΠ). Σημαντική ήταν η επίπτωση της κρίσης και στην απασχόληση, η οποία περιλαμβάνει πλήθος ειδικοτήτων και επαγγελμάτων. Συνολικά στον ευρύτερο τομέα των κατασκευών, η απασχόληση διαμορφώθηκε το 2013 σε 287 χιλ. άτομα (8,7% της συνολικής απασχόλησης), έναντι 589 χιλ. το 2008 (13% της συνολικής απασχόλησης).Οι μειωμένες επενδύσεις σε κατοικίες «αφαίρεσαν» από το ΑΕΠ περίπου 1,4 μονάδες ετησίως κατά μέσο όρο ή διαφορετικά η ύφεση θα ήταν κατά 1,4 μονάδες ηπιότερη, αν δεν είχαν μειωθεί οι επενδύσεις σε κατοικίες, γεγονός που καταδεικνύει τη σημαντική συμβολή των κατασκευών στην οικονομία. Εκτιμάται δηλαδή ότι περισσότερο από το 30% της ύφεσης συνδέεται με την πτώση των επενδύσεων στις κατασκευές. Και το μείζον ερώτημα είναι ποιος ευθύνεται. Η υπερβολική σιγουριά των Ελλήνων; Η υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνσή; Ή μήπως κάτι άλλο; Το σίγουρο είναι ότι η ελληνική οικονομία πέρασε και άλλες κρίσεις. Μπορεί να ήταν μικρότερης έντασης και διάρκειας, αλλά ταλάνισαν την ελληνική κοινωνία. Σε όλες τις κρίσεις, οι τιμές των κατοικιών είτε παρέμειναν στάσιμες είτε σημείωσαν ονομαστική άνοδο - στις περιόδους υψηλού πληθωρισμού. Αυτή ήταν άλλωστε και η αιτία που δημιουργήθηκε ο μύθος της "ασφαλούς επένδυσης" . Πραγματικά, έχει ενδιαφέρον να εξετάσει και να συγκρίνει κανείς αυτές τις δύο περιόδους της αγοράς προκειμένου να βρει τους πραγματικούς υπεύθυνους της σημερινής κατάρρευσης. Σε έρευνα για την αγορά κατοικίας που έχει γίνει στη διάρκεια της δεκαετίας του '80, είχε προκύψει ότι οι αγορές στο συντριπτικό ποσοστό τους γίνονταν με αυτοχρηματοδότηση. Ένα πολύ μικρότερο ποσοστό των αγορών γίνονταν με δανεικά από το οικογενειακό περιβάλλον και, τέλος, ένας αριθμός κατοικιών περνούσαν στους νέους ιδιοκτήτες από κληρονομιά ή γονική παροχή. Ο τραπεζικός δανεισμός για την αγορά κατοικίας ήταν ουσιαστικά ανύπαρκτος. Οι πιστωτικοί περιορισμοί σε συνδυασμό με τα αστρονομικά επιτόκια απέτρεπαν τη χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας με αυτόν τον τρόπο. Στην πρώτη δεκαετία του 2000, δηλαδή εκείνη που προηγήθηκε της σημερινής κρίσης, ο τραπεζικός δανεισμός έγινε ο κύριος και αποκλειστικός τρόπος χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας. Στην πραγματικότητα, οι τράπεζες μαζικά -ορισμένες φορές μάλιστα άκριτα, με αμφιλεγόμενες εκτιμήσεις και κάποιες φορές αγνοώντας τις πιστωτικές διατάξεις της Τράπεζας της Ελλάδος με τις οποίες θεσπίζονταν εισοδηματικά κριτήρια- χρηματοδότησαν εκατοντάδες χιλιάδες αγορές ακινήτων. Τα ακίνητα αυτά, όπως φαίνεται σήμερα, αποτέλεσαν τη μαγιά της σημερινής κρίσης, καθώς ο τεράστιος αριθμός τους προκάλεσε την υπερπροσφορά και οδήγησε στην κατάρρευση. Και όμως, κανείς δεν μιλά για τις ευθύνες και κανείς δεν έχει αναδείξει το θέμα των ευθυνών. Το κακό όμως έχει ήδη γίνει και θα έχει μακροπρόθεσμες συνέπειες. Στην πραγματικότητα, αυτό που έχει γίνει είναι ότι πλέον οι εναλλακτικές λύσεις που έχει ο μέσος Έλληνας για να προστατεύει τον κόπο του εφεξής θα περνούν όλες από τις τράπεζες. Το αραξοβόλι της μεσαίας τάξης. που λειτουργούσε στο παρελθόν εντελώς αυτονομημένα από το τραπεζικό σύστημα κατέρρευσε. Η επένδυση σε ακίνητα ή σε γη, στο μέλλον θα αποκτά όλο και περισσότερο τα χαρακτηριστικά της συμπεριφοράς των χρηματιστηριακών προϊόντων, αφού όπως και οι μετοχές έτσι και τα ακίνητα θα είναι εξίσου ευάλωτα στις διακυμάνσεις της οικονομίας. Υπό το πρίσμα αυτό, η τωρινή κρίση της αγοράς ακινήτων δεν είναι τίποτα άλλο παρά «το τέλος μιας εποχής». Το επόμενο βήμα είναι ότι η ελληνική κοινωνία θα βιώσει -και- τη μείωση των ποσοστών ιδιοκατοίκησης. Οι διακυμάνσεις στις αγορά σε συνδυασμό με την τραπεζική χρηματοδότηση (επιτόκια, ροή χρηματοδότησης, πιστωτικοί περιορισμοί κ.ά.) θα είναι η νέα πραγματικότητα που με μαθηματική ακρίβεια θα οδηγήσει στο μοντέλο του ιδιοκτήτη υπό προθεσμία και υπό αίρεση. Κοντολογίς, η αγορά κατοικίας, το τελευταίο προπύργιο και καταφύγιο των μικρομεσαίων, έχει ήδη παραδοθεί και πολύ σύντομα θα είναι υπόθεση λίγων...