Ακίνητα: Ο «μύθος» της ασφαλούς επένδυσης που κατέρρευσε

Η οικονομική κρίση, στη δίνη της οποίας βρίσκεται η Ελλάδα τα πέντε τελευταία χρόνια, κατέρριψε πολλούς μύθους που είχαν καλλιεργηθεί για δεκαετίες. Ο πιο σημαντικός μύθος όμως είναι αυτός που αφορά στην αγορά ακινήτων. Η ρήση σύμφωνα με την οποία "κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη" μεταφέρθηκε από γενιά σε γενιά και σύντομα πήρε χαρακτηριστικά αξιωματικής αλήθειας. Δεν χρειάστηκαν παρά πέντε χρόνια για να πέσουν οι μάσκες και να αποδειχθεί ότι όλα αυτά δεν ήταν τίποτα άλλο παρά αυτοεκπληρούμενες προσδοκίες. Σε αυτά τα πέντε χρόνια, οι σωρευτικές απώλειες στην αξία των κατοικιών εκτιμάται ότι ξεπερνούν τα 350 δισ. ευρώ, σύμφωνα με τις πιο μετριοπαθείς εκτιμήσεις. Το αδιάθετο απόθεμα νέων κατοικιών υπερβαίνει τις 150.000 νέα σπίτια και εκατοντάδες χιλιάδες μεταχειρισμένα. Η προστιθέμενη αξία του στενού πυρήνα των κατασκευών, μαζί με τις υπόλοιπες δραστηριότητες που εντάσσονται στον τομέα, είχε διαμορφωθεί σε 22,5 δισ. ευρώ ή 11% του ΑΕΠ το 2006. Ωστόσο, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης η προστιθέμενη αξία των κατασκευών είχε υποχωρήσει το 2013 σε 8,1 δισ. ευρώ, (περίπου 4% του ΑΕΠ). Σημαντική ήταν η επίπτωση της κρίσης και στην απασχόληση, η οποία περιλαμβάνει πλήθος ειδικοτήτων και επαγγελμάτων. Συνολικά στον ευρύτερο τομέα των κατασκευών, η απασχόληση διαμορφώθηκε το 2013 σε 287 χιλ. άτομα (8,7% της συνολικής απασχόλησης), έναντι 589 χιλ. το 2008 (13% της συνολικής απασχόλησης).Οι μειωμένες επενδύσεις σε κατοικίες «αφαίρεσαν» από το ΑΕΠ περίπου 1,4 μονάδες ετησίως κατά μέσο όρο ή διαφορετικά η ύφεση θα ήταν κατά 1,4 μονάδες ηπιότερη, αν δεν είχαν μειωθεί οι επενδύσεις σε κατοικίες, γεγονός που καταδεικνύει τη σημαντική συμβολή των κατασκευών στην οικονομία. Εκτιμάται δηλαδή ότι περισσότερο από το 30% της ύφεσης συνδέεται με την πτώση των επενδύσεων στις κατασκευές. Και το μείζον ερώτημα είναι ποιος ευθύνεται. Η υπερβολική σιγουριά των Ελλήνων; Η υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνσή; Ή μήπως κάτι άλλο; Το σίγουρο είναι ότι η ελληνική οικονομία πέρασε και άλλες κρίσεις. Μπορεί να ήταν μικρότερης έντασης και διάρκειας, αλλά ταλάνισαν την ελληνική κοινωνία. Σε όλες τις κρίσεις, οι τιμές των κατοικιών είτε παρέμειναν στάσιμες είτε σημείωσαν ονομαστική άνοδο - στις περιόδους υψηλού πληθωρισμού. Αυτή ήταν άλλωστε και η αιτία που δημιουργήθηκε ο μύθος της "ασφαλούς επένδυσης" . Πραγματικά, έχει ενδιαφέρον να εξετάσει και να συγκρίνει κανείς αυτές τις δύο περιόδους της αγοράς προκειμένου να βρει τους πραγματικούς υπεύθυνους της σημερινής κατάρρευσης. Σε έρευνα για την αγορά κατοικίας που έχει γίνει στη διάρκεια της δεκαετίας του '80, είχε προκύψει ότι οι αγορές στο συντριπτικό ποσοστό τους γίνονταν με αυτοχρηματοδότηση. Ένα πολύ μικρότερο ποσοστό των αγορών γίνονταν με δανεικά από το οικογενειακό περιβάλλον και, τέλος, ένας αριθμός κατοικιών περνούσαν στους νέους ιδιοκτήτες από κληρονομιά ή γονική παροχή. Ο τραπεζικός δανεισμός για την αγορά κατοικίας ήταν ουσιαστικά ανύπαρκτος. Οι πιστωτικοί περιορισμοί σε συνδυασμό με τα αστρονομικά επιτόκια απέτρεπαν τη χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας με αυτόν τον τρόπο. Στην πρώτη δεκαετία του 2000, δηλαδή εκείνη που προηγήθηκε της σημερινής κρίσης, ο τραπεζικός δανεισμός έγινε ο κύριος και αποκλειστικός τρόπος χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας. Στην πραγματικότητα, οι τράπεζες μαζικά -ορισμένες φορές μάλιστα άκριτα, με αμφιλεγόμενες εκτιμήσεις και κάποιες φορές αγνοώντας τις πιστωτικές διατάξεις της Τράπεζας της Ελλάδος με τις οποίες θεσπίζονταν εισοδηματικά κριτήρια- χρηματοδότησαν εκατοντάδες χιλιάδες αγορές ακινήτων. Τα ακίνητα αυτά, όπως φαίνεται σήμερα, αποτέλεσαν τη μαγιά της σημερινής κρίσης, καθώς ο τεράστιος αριθμός τους προκάλεσε την υπερπροσφορά και οδήγησε στην κατάρρευση. Και όμως, κανείς δεν μιλά για τις ευθύνες και κανείς δεν έχει αναδείξει το θέμα των ευθυνών. Το κακό όμως έχει ήδη γίνει και θα έχει μακροπρόθεσμες συνέπειες. Στην πραγματικότητα, αυτό που έχει γίνει είναι ότι πλέον οι εναλλακτικές λύσεις που έχει ο μέσος Έλληνας για να προστατεύει τον κόπο του εφεξής θα περνούν όλες από τις τράπεζες. Το αραξοβόλι της μεσαίας τάξης. που λειτουργούσε στο παρελθόν εντελώς αυτονομημένα από το τραπεζικό σύστημα κατέρρευσε. Η επένδυση σε ακίνητα ή σε γη, στο μέλλον θα αποκτά όλο και περισσότερο τα χαρακτηριστικά της συμπεριφοράς των χρηματιστηριακών προϊόντων, αφού όπως και οι μετοχές έτσι και τα ακίνητα θα είναι εξίσου ευάλωτα στις διακυμάνσεις της οικονομίας. Υπό το πρίσμα αυτό, η τωρινή κρίση της αγοράς ακινήτων δεν είναι τίποτα άλλο παρά «το τέλος μιας εποχής». Το επόμενο βήμα είναι ότι η ελληνική κοινωνία θα βιώσει -και- τη μείωση των ποσοστών ιδιοκατοίκησης. Οι διακυμάνσεις στις αγορά σε συνδυασμό με την τραπεζική χρηματοδότηση (επιτόκια, ροή χρηματοδότησης, πιστωτικοί περιορισμοί κ.ά.) θα είναι η νέα πραγματικότητα που με μαθηματική ακρίβεια θα οδηγήσει στο μοντέλο του ιδιοκτήτη υπό προθεσμία και υπό αίρεση. Κοντολογίς, η αγορά κατοικίας, το τελευταίο προπύργιο και καταφύγιο των μικρομεσαίων, έχει ήδη παραδοθεί και πολύ σύντομα θα είναι υπόθεση λίγων...