Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ A166/3.11.2017 ο νέος Νόμος 4495/2017 με τίτλο «Έλεγχος και προστασία του Δοµηµένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις». Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει τις κυριότερες διατάξεις του που ενδιαφέρουν ιδιαίτερα τους ιδιοκτήτες ακινήτων:

1. Ιδρύεται νέα πολυπλόκαμη Υπηρεσία που ονομάζεται «Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος», δικτυωμένη σε ολόκληρη τη χώρα με πολλές και διάφορες αρμοδιότητες και νέα γραφειοκρατία.

2. Τροποποιείται η διαδικασία έκδοσης και ελέγχου των οικοδομικών αδειών και καθορίζεται για ποιές εργασίες αρκεί άδεια εργασιών μικρής κλίμακας, και για ποιές εργασίες δεν απαιτείται.

3. Με το άρθρο 52 του νόμου προβλέπεται η εντός πενταετίας έκδοση «ταυτότητας κτιρίου» όλων των δημόσιων οικοδομών και των οικοδομών δημοσίου ενδιαφέροντος και χρήσης (συνάθροισης κοινού, εκπαίδευσης, υγείας κλπ.) ενώ οι ιδιωτικές οικοδομές θα καταγράφονται κατά τη μεταβίβασή τους, αντί του πιστοποιητικού μηχανικού που ισχύει έως τώρα. Η κάποια εκλογίκευση της διαδικασίας αυτής, όπως προκύπτει και από την εισηγητική έκθεση της σχετικής διάταξης που αναφέρεται στην ανάγκη αποφυγής υπέρμετρης επιβάρυνσης των πολιτών, αποτελεί πανηγυρική δικαίωση των απόψεων και του αγώνα της ΠΟΜΙΔΑ εναντίον ενός μέτρου το οποίο στερείται οποιασδήποτε νομικής ή ηθικής βάσης ή εξυπηρέτησης οποιασδήποτε πραγματικής αναγκαιότητας των πολιτών. Η ηµεροµηνία έναρξης λειτουργίας του Ηλεκτρονικού Μητρώου της Ταυτότητας Κτιρίου θα οριστεί με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

4. Επιχειρείται η επανενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης και άλλες δράσεις Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου.

5. Εκτός από την σύνταξη συμβολαίων επί ακινήτων που έχει καταστεί γραφειοκρατικός «Γολγοθάς» για τους συμβαλλόμενους, βαδίζουμε προς την ίδια κατεύθυνση και όσον αφορά τις μισθώσεις. Με μια ιδιαίτερα ασαφή διατύπωση ορίζεται ότι «Δεν επιτρέπεται η µίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης».  Η ισχύς της διάταξης αφορά προφανέστατα τις μελλοντικές μισθώσεις και όχι τις υφιστάμενες ή οποιαδήποτε παράταση ή τροποποίησή τους, καθόσον αναφέρει ότι «δεν επιτρέπεται» η σύναψή τους, και όχι ότι «είναι απολύτως άκυρες». Η διάταξη φαίνεται ότι ανοίγει το δρόμο είτε για ένα ακόμη πιστοποιητικό μηχανικού ως προαπαιτούμενο στις μισθώσεις, μαζί με το διαβόητο «πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης», ή σχετική διαφοροποίηση της ηλεκτρονικής δήλωσης στοιχείων μίσθωσης που θα ενοχοποιεί αυτόματα τους ιδιοκτήτες.

6. Με πρόδηλα αντισυνταγματική διάταξη, πολλαπλασιάζονται αναδρομικά τα πρόστιμα και οι ποινές για κατασκευή αυθαιρέτων μετά την 28η Ιουλίου 2011, σε ύψη και ποσά δημευτικού κυριολεκτικά χαρακτήρα, και χωρίς οι πολίτες να έχουν την παραμικρή δυνατότητα νομιμοποίησης των κτισμάτων αυτών! Δηλαδή όσοι έχουν υποπέσει σε κάποια αυθαιρεσία κατά το διάστημα αυτό, με τη διάταξη αυτή κινδυνεύουν κυριολεκτικά να χάσουν το σπίτι τους, ακόμη και για μικροπαραβάσεις το ποσό των οποίων αδυνατούν πλήρως να καταβάλουν, ακόμη και αν κατεδαφίσουν την όποια αυθαίρετη προσθήκη, ημιυπαίθριο κλπ.!

7. Μειώνονται τα παράβολα και υπό προυποθέσεις το ενιαίο ειδικό πρόστιμο, θεσπίζονται διάφορες διευκολύνσεις καταβολής, πλην όμως δεν μειώνεται ο βασικός συντελεστής 0,15 του προστίμου ανά τ.μ. κτίσματος, με αποτέλεσμα να μην καθίσταται πραγματικά ελκυστική και οικονομικά εφικτή η δήλωση αυθαιρέτων με μεγάλα εμβαδά. Όμως η αγνώστου κόστους υποχρεωτική μελέτη «σεισμικής τρωτότητας» επιβαρύνει οικονομικά την όλη διαδικασία και αποτελεί σοβαρό αποτρεπτικό παράγοντα.

8. Με το άρθρο 98 καθιερώνεται η δυνατότητα δήλωσης αυθαιρεσιών από συνιδιοκτήτη οριζόντιας ή κάθετης συνιδιοκτησίας ανεξαρτήτως του ποσοστού του, καθώς και υπερβάσεων καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου,  χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδοµής και όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

9. Νέα απαράδεκτη οικονομική αλλά και γραφειοκρατική επιβάρυνση για τους πολίτες αποτελούν οι διατάξεις του άρθρου 108 του νόμου σύμφωνα με τις οποίες οι  δηλώσεις υπαγωγής θα υπόκεινται σε δειγματοληπτικό έλεγχο σε ποσοστό από 5 έως και 20%, «μετά από ηλεκτρονική κλήρωση που θα διενεργείται από το Περιφερειακό Παρατηρητήριο με αλγόριθμο που αποστέλλεται από το Κεντρικό Παρατηρητήριο». Η ρύθμιση αυτή σημαίνει νέες υποχρεωτικές αμοιβές μηχανικών (ελεγκτών δόμησης) σε βάρος των «τυχερών» πολιτών, προς δόξαν και της γραφειοκρατικής ταλαιπωρίας τους!

10. Αυτόγνωμη ανεξαρτητοποίηση από κεντρική θέρμανση. Με το άρθρο 127 προβλέπεται ότι μεμονωμένες ιδιοκτησίες θα μπορούν να αποκόπτονται από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης, χωρίς τη συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών και θα απαλλάσσονται πλήρως από τις κοινόχρηστες δαπάνες θέρμανσης, εφόσον δηλώσουν ότι εγκαταστήσουν στην ιδιοκτησία τους «ενεργειακά αποδοτικότερο» σύστημα θέρμανσης με μοναδική «υποχρέωση» να συμμετέχουν στις δαπάνες συντήρησης και αντικατάστασης της κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου.

Η ΠΟΜΙΔΑ θα εκδώσει λεπτομερή εγκύκλιο για τη διαδικασία εφαρμογής των νέων διατάξεων, δηλαδή των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων όσων επιθυμούν να αυτονομηθούν βάσει της νέας ρύθμισης, και των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των διαχειριστών πολυκατοικιών να ελέγξουν την επακριβή εφαρμογή των διατάξεων αυτών από τους αυτονομούμενους συνιδιοκτήτες.

Την πολυαναμενόμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, πολλές από τις οποίες βρίσκονται σε μεγάλη απόκλιση με τις πραγματικές, προωθεί εσπευσμένα το υπουργείο Οικονομικών. Με διάταξη νόμου την οποία πρόκειται να καταθέσει σύντομα στη Βουλή θα προβλέπεται η σύσταση 75 επιτροπών σε όλη τη χώρα οι οποίες θα εισηγηθούν τις νέες αντικειμενικές τιμές των ακινήτων. Σύμφωνα με πληροφορίες το υπουργείο Οικονομικών θα δώσει προθεσμία ενός μήνα στις 75 επιτροπές για να υποβάλλουν τις προτάσεις τους για τις νέες τιμές των ακινήτων. Οι νέες τιμές θα προσεγγίζουν τις εμπορικές τιμές των ακινήτων και στόχος είναι να τεθούν σε ισχύ την 1.1.2018 προκειμένου να αποτελέσουν τη βάση υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ για το επόμενο έτος. Οι ανατροπές στις αντικειμενικές θα προκαλέσουν ντόμινο αυξήσεων σε φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα. Ο ΕΝΦΙΑ θα γίνει ακριβότερος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων χαμηλής αξίας, ενώ την ανηφόρα θα πάρουν το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και οι φόροι στις μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές που υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές. Με τη σχετική διάταξη νόμου θα τοποθετούνται στις κατά τόπους επιτροπές εκπρόσωποι επαγγελματικών ομάδων ( μεσίτες, εκτιμητές, συμβολαιογράφοι, κατασκευαστές) καθώς και εκπρόσωποι των Δήμων. Επίσης στην διάταξη θα προβλέπεται η συγκρότηση επιτροπής η οποία θα έχει εποπτικό ρόλο στις 75 τοπικές επιτροπές. Την επιτροπή αυτή έχει ήδη προαναγγείλει η υφυπουργός Οικονομικών Κατερίνα Παπανάτσιου με στόχο να προλαμβάνονται ενδεχόμενες στρεβλώσεις μικροπολιτικής φύσης από τις εισηγήσεις των 75 τοπικών επιτροπών. Η επιτροπή θα παρεμβαίνει όταν διαπιστώνονται σημαντικές αποκλίσεις στις τιμές που δίνουν οι τοπικές επιτροπές σε σχέση με αυτές που θα προκύπτουν από ειδικό αλγόριθμο που θα λαμβάνεται επίσης, υπόψη, για τον προσδιορισμό των τιμών. Όσον αφορά στη Συντονιστική Επιτροπή η οποία έχει συσταθεί στο υπουργείο Οικονομικών ολοκληρώνει τις δοκιμές για την οριστικοποίηση του στατιστικού υποδείγματος για τον αλγόριθμο που θα μετατρέπει δεδομένα της αγοράς ακινήτων σε τιμές ζώνης. Το σύστημα αυτό τροφοδοτείται από τα δεδομένα των πράξεων στα συμβολαιογραφεία, από τα στοιχεία των τραπεζών που στηρίζονται σε φυσικές εκτιμήσεις των ακινήτων και από τα μισθωτήρια συμβόλαια. Αντικειμενικές ...δέκα ετών ταλαιπωρούν ακόμη Υπενθυμίζεται ότι το 2007 έγινε η τελευταία απόπειρα προσαρμογής των αντικειμενικών αξιών σε αγοραία επίπεδα και από τότε μέχρι σήμερα, η εφορία και οι δήμοι υπολογίζουν μια σειρά φόρων και τελών με βάση πλασματικές αξίες. Με τις νέες παρεμβάσεις, παράγοντες της κτηματαγοράς εκτιμούν ότι για πολλές περιοχές με τιμές ζώνης της τάξεως των 600-700 ευρώ θα γίνει άλμα στο χιλιάρικο ενώ αντίστοιχα υψηλό «κούρεμα» θα υποστούν οι ακριβές περιοχές, όπου οι ισχύουσες τιμές ανήκουν σε άλλη εποχή. Σύμφωνα με τα ΝΕΑ, οι μεγαλύτερες μειώσεις αναμένεται να είναι σε ακριβές περιοχές, όπως Ψυχικό, Φιλοθέη, Γλυφάδα, Εκάλη, Βουλιαγμένη, Κολωνάκι. Στο Ψυχικό, για παράδειγμα, δεν υπάρχει ακίνητο που να πωλείται σήμερα προς 6.250 ευρώ το τετραγωνικό, ούτε στη Φιλοθέη πωλούνται διαμερίσματα προς 5.250 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Αλλά και στην Κηφισιά τα 4.000 ευρώ, που είναι η σημερινή τιμή στην ακριβότερη ζώνη, θεωρούνται πάρα πολλά, ενώ το ίδιο ισχύει και για τη Γλυφάδα. Σε όλες αυτές τις περιοχές οι αντικειμενικές αξίες θα προσγειωθούν για να πλησιάσουν τις τιμές της αγοράς. Σε πολλές λαϊκές συνοικίες του Λεκανοπεδίου, όπως η Δραπετσώνα, τα Ανω Λιόσια, το Κερατσίνι, η Ελευσίνα, οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων αναμένεται να αυξηθούν ακόμη και πάνω από 20%-30%. Σύμφωνα με το σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών, ο νέος τρόπος υπολογισμού των αξιών των ακινήτων θα στηριχθεί σε τρεις παραμέτρους: τα μισθώματα, τις αγοραπωλησίες και τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος. Με δεδομένο ότι ο ετήσιος εισπρακτικός στόχος του ΕΝΦΙΑ δεν αλλάζει και παραμένει στα 2,650 δισ. ευρώ, όποια μείωση γίνει στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα αντισταθμιστεί από τις αυξήσεις που θα γίνουν σε πολλές φθηνές περιοχές, αλλά κυρίως από την αύξηση των φορολογικών συντελεστών και τις παρεμβάσεις στον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται σήμερα σε περισσότερους από 500.000 ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία άνω των 200.000 ευρώ. Ετσι, τα σπασμένα των ανατροπών στις αντικειμενικές αξίες θα κληθούν να πληρώσουν το 2018 οι φορολογούμενοι με μεσαία και μεγάλη ακίνητη περιουσία.

Οι νέες τιμές εφορίας των ακινήτων θα εφαρμοστούν από τη 1-1-2018 και θα επηρεάσουν περίπου 20 φόρους και τέλη μεταξύ των οποίων είναι και ο ΕΝΦΙΑ. Οι συγκεκριμένοι θα αυξομειωθούν ανάλογα με τις μεταβολές των αξιών, αλλά και ανάλογα με τις αλλαγές που θα επέλθουν στις κλίμακες φόρων και τελών. Σημειώνεται πως η κυβέρνηση έχει εξαγγείλει αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ, με στόχο να μετατοπίσει το βάρος στις «μεγάλες» περιουσίες και να ελαφρυνθούν αντίστοιχα οι μικρές περιουσίες, ωστόσο δεν έχουν αποσαφηνιστεί ακόμη τα όρια της μικρής και της μεγάλης περιουσίας. Επίσης, δεν αποκλείονται αλλαγές και σε άλλους φόρους και τέλη, ώστε να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα των αντικειμενικών αξιών αλλά χωρίς να μειωθούν τα έσοδα που ήδη εισπράττει το Δημόσιο. Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τις πρώτες διαπιστώσεις των ερευνών που έχουν ήδη κάνει οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών, σε πολλές περιοχές της χώρας οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να υπολείπονται των πραγματικών τιμών τους, οπότε ο νέος τρόπος προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων με βάση τις εμπορικές τιμές τους, από τη στιγμή που θα εφαρμοστεί, θα οδηγήσει τελικά σε αύξηση. Μια τέτοια εξέλιξη, όπως γίνεται αντιληπτό, αναμένεται να έχει ως συνέπεια να αυξηθούν οι επιβαρύνσεις στην απόκτηση και κατοχή ακίνητης περιουσίας για τις συγκεκριμένες περιοχές, ενώ μέχρι τώρα ήταν ωφελημένοι, καθώς οι φόροι υπολογίζονταν σε μικρότερες αξίες από τις πραγματικές. Σε πολλές άλλες περιοχές της χώρας, όπου οι πραγματικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σε χαμηλότερα επίπεδα από τις αντικειμενικές, οι μειώσεις που αναμένεται να σημειωθούν στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων εξαιτίας της εξομοίωσης των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές, θα ξεπεράσουν και το 40% σε ορισμένες περιπτώσεις. Επιπλέον, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών έχει έλθει αντιμέτωπη με πολλά πρακτικά προβλήματα στην προσπάθειά της να θέσει σε λειτουργία το νέο σύστημα προσαρμογής των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων στις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς.

Την άμεση μείωση των αντικειμενικών αξιών ζητούν οι μεσίτες. Σε επιστολή που έστειλαν στα αρμόδια κυβερνητικά κλιμάκια επισημαίνουν ότι παρότι εμφανίζονται σημάδια ανάκαμψης στην αγορά ακινήτων, ιδιαίτερα σε ακίνητα χαμηλών αξιών στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια, με αποτέλεσμα να διαφαίνεται μικρή ανάκαμψη στις τιμές πώλησης της τάξης του 3%, με το ενδιαφέρον να προέρχεται κατά 80% από ξένους και κατά 20% από Έλληνες, η ανάκαμψη αυτή μπορεί να αντιστραφεί άμεσα άν δεν προσεγγίσουν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων με την σημερινή πραγματικότητα. Σύμφωνα με τους μεσίτες "... τα τελευταία χρόνια διάφορες επιτροπές συσκέπτονται, αλλά χωρίς κανένα αποτέλεσμα. Και επισημαίνουν: "Πολύ φοβούμαστε ότι στην πραγματικότητα δεν υπάρχει σχετική πολιτική βούληση γιατί η μείωση τους θα οδηγήσει σε διακινδύνευση του εισπρακτικού στόχου του ΕΝΦΙΑ (3,2 δις!). Οσο όμως παραμένουν οι σημερινές υψηλές αντικειμενικές αξίες, τόσο θα συνεχίζεται η υπερφορολόγηση των Ελλήνων και η καταλήστευσή τους με τον υψηλότατο απαράδεκτο συμπληρωματικό φόρο του ΕΝΦΙΑ που καταδικάζει την οικονομία σε απραξία, τους υψηλούς φόρους κληρονομιάς και μεταβίβασης και στα τεκμήρια διαβίωσης που αποτελούν ανασταλτικό παράγοντα για την αγορά ή ακόμη και την ενοικίαση ευπρεπούς κατοικίας. Και τόσο θα φυτοζωεί η κτηματαγορά και η οικονομία. Γι΄αυτό καλούμε για μια ακόμη φορά το Υπουργείο Οικονομικών να προβεί σε άμεση αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, μειώνοντάς τις άμεσα και δίκαια, ιδιαίτερα εκείνες που εξαιρέθηκαν εντελώς από την περυσινή μείωση, ώστε να μην αποτελούν παραφωνία και διαστρέβλωση της σημερινής πραγματικότητας, και να πληρώνονται οι φόροι επί πραγματικών αξιών. Παρά την έλλειψη πληθώρας συγκριτικών στοιχείων, οι υπηρεσίες του υπουργείου ξέρουν πως να το επιτύχουν, αρκεί να μην επικρατήσει και πάλι το πνεύμα της «πολιτικής» παρεμβατικότητας. Μόνον έτσι θα σημειωθεί πραγματική ανάκαμψη στην κτηματαγορά και άνθιση στην οικονομία!"