Αντιμέτωποι με την υποχρέωση πληρωμής φόρου υπεραξίας θα βρεθούν από το 2018 όσοι αποφασίσουν να πουλήσουν σπίτια, λοιπά κτίσματα, οικόπεδα ή αγροτεμάχια. Από τον Ιανουάριο επανέρχονται σε ισχύ οι διατάξεις του άρθρου 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος για την επιβολή φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Οι διατάξεις για την επιβολή φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων τέθηκαν σε ισχύ, για πρώτη φορά, το 2014, αλλά, στη συνέχεια, λόγω πλήθους πρακτικών προβλημάτων που ανέκυψαν κατά την εφαρμογή τους, ανεστάλησαν για την περίοδο από την 1η-1-2015 έως 31-12-2016 και στη συνέχεια και για την περίοδο από 1ης-1-2017 έως 31-12-2017, με νομοθετικές ρυθμίσεις που ψηφίστηκαν από τη Βουλή στα τέλη του 2014 και στα τέλη του 2016, αντίστοιχα. Νέα αναστολή στην εφαρμογή των διατάξεων αυτών δεν πρόκειται όμως να δοθεί πλέον, καθώς η κυβέρνηση και οι εκπρόσωποι των δανειστών συμφώνησαν να τις επαναφέρουν σε ισχύ από το νέο έτος. Η εξέλιξη αυτή θα έχει ως συνέπεια να υποστεί άλλο ένα ισχυρό πλήγμα η ήδη καταβαραθρωμένη αγορά ακινήτων της χώρας μας. Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται από την 1η-1-2018 σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου, εφόσον η τιμή πώλησής του είναι μεγαλύτερη από την τιμή κτήσης του. Ο φόρος θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% σε ένα ποσό υπεραξίας το οποίο θα προσδιορίζεται με βάση τη διαφορά μεταξύ τιμής κτήσης και τιμής πώλησης και με συνυπολογισμό συντελεστών απομείωσης της διαφοράς αυτής ανάλογα με το χρόνο που έχει παρέλθει μεταξύ της απόκτησης και της πώλησης του ακινήτου. Ο φόρος θα επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής θα εξακολουθεί να επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Σύμφωνα, ειδικότερα, με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ΚΦΕ, που επανέρχονται σε ισχύ από την 1η-1-2018, η τελική υπεραξία επί της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος, θα προσδιορίζεται αρχικά με αφαίρεση της τιμής κτήσης από την τιμή πώλησης του ακινήτου και εν συνεχεία με πολλαπλασιασμό της διαφοράς που θα προκύπτει από την προαναφερθείσα αφαίρεση επί έναν ποσοστιαίο συντελεστή απομείωσης, το ύψος του οποίου θα εξαρτάται από τα έτη διακράτησης του ακινήτου. Ο συντελεστής απομείωσης θα κλιμακώνεται από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26. Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002, ο ισχύων κατά περίπτωση συντελεστής απομείωσης θα περιορίζεται, καθώς θα πολλαπλασιάζεται με 0,8. Ως τιμές κτήσης και μεταβίβασης θα λαμβάνονται αυτές που αναγράφονται στα αντίστοιχα συμβόλαια, ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά, η τιμή κτήσης θα υπολογίζεται με βάση το φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές – γονικές παροχές). Σε κάθε άλλη περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ. αυτεπιστασία ή αντιπαροχή), θα υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο, ο οποίος θα λαμβάνει υπ’ όψιν τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση (τιμή κτήσης = τιμή μεταβίβασης επί το Δείκτη Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του Δείκτη Τιμών Κατοικιών του προηγουμένου της μεταβίβασης έτους. Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών δημοσιεύεται κάθε χρόνο από την Τράπεζα της Ελλάδος).

Από τις νέες παρεμβάσεις που θα εφαρμοστούν σταδιακά το 2018 ξεχωρίζουν οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί ακινήτων για οφειλές προς το Δημόσιο, που εκτιμάται ότι θα κάνουν και τη διαφορά στις φορολογικές εισπράξεις.

Οι απλήρωτοι φόροι του μνημονίου βρίσκονται μία «ανάσα» από το ψυχολογικό όριο των 100 δισ. και σε συνδυασμό με τα 20 δισ. των χρεών προς τα ασφαλιστικά ταμεία συνιστούν την πιο μεγάλη «κόκκινη» οφειλή στο εσωτερικό της χώρας.

Σύμφωνα με το τεχνικό κείμενο, η φορολογική διοίκηση θα έχει τη δυνατότητα να βγάλει στο σφυρί σπίτια, οικόπεδα, αγροτεμάχια, καταστήματα και γκαράζ στην εμπορική και όχι στην αντικειμενική αξία (όπως ισχύει για τα χρέη προς τις τράπεζες).

Οι εισπρακτικές υπηρεσίες της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων περιμένουν τη σχετική υπουργική απόφαση που θα υπογράψουν ο Ευκλείδης Τσακαλώτος και ο Γιώργος Πιτσιλής και θα καθορίζει αυτή τη διαδικασία.

Εκτός από τους πλειστηριασμούς, «πικρό ποτήρι» θα πιουν το νέο έτος όλοι οι ιδιοκτήτες από τις αλλαγές που θα γίνουν στον ΕΝΦΙΑ με σκοπό τη διεύρυνση της φορολογικής βάσης.

Αλλωστε μόνο η εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές από τον Μάρτιο θα αλλάξει γενικότερα τον χάρτη της φορολογίας στα ακίνητα, ενώ μεγάλη αναστάτωση και νέα βάρη σε μια «πεθαμένη» κτηματαγορά θα επιφέρει η εφαρμογή του φόρου υπεραξίας από την 1η Ιανουαρίου του 2018.

Αλλο… δράκο, για τους πολίτες αλλά και για την ίδια την κυβέρνηση, που κρύβει το επικαιροποιημένο μνημόνιο είναι και ο κίνδυνος για νέα δημοσιονομικά μέτρα.

Το Ταμείο εξακολουθεί να θεωρεί παρακινδυνευμένη την πρόβλεψη για το πλεόνασμα της επόμενης χρονιάς (θεωρεί ότι χωρίς μέτρα δεν θα ξεπεράσει το 2,2%), τη στιγμή που η κυβέρνηση έχει ανεβάσει ακόμη πιο πάνω τον πήχη όντας σίγουρη ότι θα πετύχει 3,82% ή επτά δισ. ευρώ.

Σε άλλο σημείο της συμφωνίας προβλέπεται η κατάργηση των μειωμένων κατά 30% συντελεστών ΦΠΑ σε 32 νησιά του Βορειοανατολικού Αιγαίου.

Ειδικότερα, το φορολογικό «πακέτο» του επικαιροποιημένου μνημονίου προβλέπει:

Νομοθεσία, ώς τον Μάιο του 2018, για το ενδεχόμενο ταχύτερης μείωσης του αφορολόγητου ορίου (από το 2019, αντί του 2020) σε περίπτωση που το ΔΝΤ θεωρεί ότι υπάρχουν «κενά» σε ό,τι αφορά τους στόχους για τα πρωτογενή πλεονάσματα.

Καθιέρωση ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και για οφειλές προς την Εφορία και τα Ταμεία. Οι δανειστές έχουν θέσει την έναρξη των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών ως προϋπόθεση για να κλείσει η 4η αξιολόγηση. Αναμένεται η απόφαση των Ευκλείδη Τσακαλώτου και Γιώργου Πιτσιλή που θα ανάβει το πράσινο φως για τη διενέργεια πλειστηριασμών ακινήτων οφειλετών του Δημοσίου στην εμπορική αξία.

Ευθυγράμμιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές αξίες στα ακίνητα έως τον Μάιο του 2018. Τυχόν μείωσή τους (σ.σ.: σε αρκετές περιοχές της Ελλάδας οι αντικειμενικές αξίες είναι υψηλότερες από τις εμπορικές) θα αντισταθμιστεί με αυξήσεις στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ για την είσπραξη των 2,65 δισ. ευρώ σε ετήσια βάση.

Μάλιστα, πληροφορίες αναφέρουν ότι οι αλλαγές θα αφορούν μόνο τις κλίμακες και τους συντελεστές του κύριου φόρου και όχι του συμπληρωματικού που βαρύνει όσους έχουν μεσαία και μεγάλη ακίνητη περιουσία. Με άλλα λόγια η «μικρή ιδιοκτησία» θα πληρώσει το μάρμαρο των αλλαγών.

Εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ του 2018 έως τον Ιούνιο. Συνεπώς ο «λογαριασμός» θα σταλεί νωρίτερα στους ιδιοκτήτες ακινήτων, ενώ οι δόσεις για την αποπληρωμή του αυξάνονται σε 6 αντί για 5 που ήταν πέρυσι και φέτος. Το αρνητικό για τους υπόχρεους είναι ότι το 2018 οι φορολογούμενοι δεν θα προλαβαίνουν να παίρνουν «ανάσα» αφού θα βρίσκονται σε διαρκή πολιορκία από την Εφορία.

Σημείο χαρακτηριστικό για το τι πρόκειται να ακολουθήσει είναι ότι τον Ιούλιο του 2018 η πληρωμή της πρώτης δόσης του φόρου ακινήτων θα συμπέσει με την πρώτη δόση του φόρου εισοδήματος του επόμενου έτους, ενώ από τον Οκτώβριο και μετά οι φορολογικές υποχρεώσεις χτυπούν κόκκινο…

Εφαρμογή φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων. Ο φόρος ήταν να εφαρμοστεί από το 2014 αλλά με συνεχείς παρατάσεις έχει ανασταλεί η εφαρμογή του για λόγους λειτουργικούς, αφού είχε κριθεί ότι δεν θα έφερνε σημαντικά εισπρακτικά αποτελέσματα και θα προκαλούσε προβλήματα στην κτηματαγορά.

Ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 15% στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης ακινήτων. Υπεραξία μέχρι 25.000 ευρώ είναι αφορολόγητη, ενώ εξαιρούνται από τον φόρο ακίνητα που έχουν αποκτηθεί πριν από το 1995. Ο φόρος βαρύνει τον πωλητή του ακινήτου.

Σύμφωνα με το επικαιροποιημένο μνημόνιο, αναφέρει η Καθημερινή, την Τρίτη, μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών τον Μάρτιο του 2018, η κυβέρνηση έχει δύο επιλογές, προκειμένου να διατηρθούν οι εισπράξεις από τον ΕΝΦΙΑ στα 2,65 δισ. ευρώ. Η πρώτη είναι η αύξηση των συντελεστών του φόρου, προκειμένου να εισπραχθεί το απαιτούμενο ποσό. Η δεύτερη είναι να επιβληθεί φόρος σε περισσότερα ακίνητα, προκειμένου να εισπράξει το ίδιο ποσό. Στην περίπτωση αυτή, ανοίγει ο δρόμος για την επιβολή του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ και στα αγροτεμάχια, καθώς μέχρι σήμερα εξαιρούνται, όχι από τον κύριο ΕΝΦΙΑ, αλλά από τον συμπληρωματικό. Οι νέες αντικειμενικές θα πρέπει να ψηφιστούν από τη Βουλή τον Μάρτιο του 2018.

Οι θεσμοί απέρριψαν το αίτημα της κυβέρνησης για νέα αναβολή του φόρου υπεραξίας και θα εφαρμοστεί από το 2018. Υπενθυμίζεται ότι ο φόρος αυτός αφορά μόνο ακίνητα που έχουν αποκτηθεί μετά το 1995. Σε αυτά θα επιβάλλεται φόρος 15% στο κέρδος που θα προκύπτει από τυχόν πώλησή τους, δηλαδή στη διαφορά ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης. Η υπεραξία που θα προκύπτει θα απομειώνεται ανάλογα με τα έτη που το μεταβιβαζόμενο ακίνητο βρίσκεται στην κατοχή του. Τον φόρο υπεραξίας επιβαρύνεται, σύμφωνα με τον σχετικό νόμο, ο πωλητής του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής επιβαρύνεται με τον φόρο μεταβίβασης, που υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο, με ελάχιστη όμως βάση υπολογισμού την αντικειμενική. Αν ο πωλητής έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμή της απόκτησής του, η υπεραξία θα είναι αφορολόγητη μέχρι το ποσό των 25.000 ευρώ. Αυτό που είναι βέβαιο είναι ότι με την προσθήκη και του φόρου υπεραξίας, η Ελλάδα θα αποτελεί πλέον μια από τις ελάχιστες χώρες όπου το ακίνητο ως αγαθό θα φορολογείται με υψηλούς συντελεστές, τόσο στην κατοχή του όσο και στην αγοραπωλησία του. Σύμφωνα με στοιχεία του ερευνητικού οργανισμού Global Property Guide, με την προσθήκη και του φόρου υπεραξίας, η Ελλάδα θα αναρριχηθεί στην 20ή θέση μεταξύ 42 ευρωπαϊκών χωρών, αναφορικά με το κόστος μιας αγοραπωλησίας ακινήτου. Ειδικότερα, το μέσο κόστος θα ανέλθει σε 8,84% της αξίας του εκάστοτε ακινήτου, για κάποιον που αποκτά ένα ακίνητο και το μεταπωλεί με κέρδος έπειτα από περίοδο 10 ετών. Ο επενδυτής αυτός θα πληρώσει φόρο μεταβίβασης, δικηγορικά-συμβολαιογραφικά-μεσιτικά έξοδα, τέλος κτηματολογίου και φόρο υπεραξίας κατά την πώληση του ακινήτου.