Συνεχίζεται το κύμα εξόδου από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb που πλέον προσεγγίζει τα 2.500 ακίνητα λόγω της πανδημίας από τον προηγούμενο Φεβρουάριο στις συνοικίες του κέντρου της Αθήνας. Σύμφωνα με την AirDNA, στην Αθήνα σήμερα είναι ενεργές 8.110 αγγελίες ακινήτων έναντι σχεδόν 8.200 πριν από ένα μήνα και 9.000 στα τέλη Αυγούστου. Σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2020 καταγράφεται πτώση της του 30% καθώς 2.383 ακίνητα έχουν εξέλθει της αγοράς και επιχειρείται η αξιοποίησή τους μέσω συμβατικών μισθώσεων μεγαλύτερης διάρκειας. Όπως προκύπτει, τη μεγαλύτερη πτώση καταγράφουν περιοχές περιφερειακά του εμπορικού τριγώνου (Ακρόπολη –Πλάκα –Μοναστηράκι). Με βάση τα στοιχεία μέχρι και το τέλος Οκτωβρίου ή μείωση του αριθμού των αγγελιών σε περιοχές όπως το Παγκράτι και η Πλατεία Αττικής είχε αγγίξει το 50% και 46% αντίστοιχα συγκριτικά με την εικόνα του περασμένου Φεβρουαρίου. Αντίστοιχα, στο Κολωνάκι, η πτώση διαμορφώνεται σε 36%, στο Θησείο, σε 28,5% ,στον Νέο Κόσμο, σε 25% και στα Εξάρχεια σε 31%. Στον αντίποδα, στο Κουκάκι και το εμπορικό τρίγωνο όπου συγκεντρώνεται ο μεγαλύτερος αριθμός αγγελιών, οι αντοχές είναι μεγαλύτερες. Συγκεκριμένα, στο εμπορικό τρίγωνο οι αγγελίες στα τέλη Οκτωβρίου διαμορφώνονταν σε 1.585 από 1.762 τον προηγούμενο Φεβρουάριο, υποχωρώντας μόλις κατά 11%. Μάλιστα το μεγαλύτερο μέρος της πτώσης έχει σημειωθεί το δίμηνο Σεπτεμβρίου- Οκτωβρίου καθώς μέχρι και το τέλος Αυγούστου ο αριθμός των ακινήτων ανέρχονταν σε 1.716 .Στο Κουκάκι οι αγγελίες βραχυχρόνιων μισθώσεων καταγράφουν πλέον πτώση της τάξεως του 18% καθώς ο αριθμός τους έχει υποχωρήσει σε 824 από 973 στις αρχές του έτους και 909 στο τέλος του καλοκαιριού.

Yπάρχει άμεση ανάγκη βελτιωτικών αλλαγών στη διαδικασία και τις προθεσμίες υποβολής «δηλώσεων Covid» εκ μέρους των εκμισθωτών ακινήτων, με προσαρμογή προς τούτο της σχετικής  απόφασης Πολ.1162/03-08-2018 (ΦΕΚ Β  3579/22-08-2018), όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει σήμερα επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ.

Επί του θέματος αυτού, και με δεδομένο ότι ο έλεγχος και η εκκαθάριση των δηλώσεων ούτως ή άλλως είναι χρονοβόρος, δεν υπάρχει ούτε δικαιολογητικός λόγος θέσης προθεσμιών ασφυκτικού χαρακτήρα τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και τους φοροτεχνικούς τους, ούτε είναι επιτρεπτό ηθικά να ισχύουν αποκλειστικές προθεσμίες, τις οποίες όποιος τις χάσει, χάνει και την αποζημίωσή του! Επί των θεμάτων αυτών οι προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ  είναι οι εξής:

1.      Με δεδομένο ότι πολλοί ενοικιαστές, ιδιαίτερα κατοικίας ,

ενημερώνουν τους εκμισθωτές τους  με τεράστια χρονική καθυστέρηση, όταν έχει ήδη λήξει η προθεσμία, και προβαίνουν στη μείωση μέσω παρακράτησης από επόμενα μισθώματα, ως προθεσμία υποβολής αρχικής ή τροποποιητικής  «δήλωσης Covid», που ορίζεται στο άρθρο 11 της πιο πάνω απόφασης (πολ.

1162/03.08.2018) δεν μπορεί να είναι η «εικοστή ημέρα του μήνα που αφορά η μείωση», αλλά η κλασσική προθεσμία της τελευταίας ημέρας του επομένου μηνός, όπως άλλωστε  προβλέπεται στο άρθρο 1 της παραπάνω απόφασης («1. Οι εκμισθωτές ακίνητης περιουσίας υποχρεούνται να δηλώνουν όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων, μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την ημερομηνία που λαμβάνει χώρα η τροποποίησή της, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία»).

2.      Επιπλέον για τροποποιητική  (διορθωτική) «δήλωση Covid» θα πρέπει να

προβλεφθεί η δυνατότητα να υποβάλλεται  εντός ενός ακόμη διμήνου, χωρίς συνέπειες, για το λόγο που παραπάνω εκθέσαμε.

3.      Σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής  της αρχικής ή τροποιητικής

«δήλωσης Covid» (μετά δηλαδή από τις πιο πάνω ζητούμενες προθεσμίες), ως κύρωση μπορεί να παραμείνει η επιβολή του κλασσικού προστίμου των 100 ευρώ, όχι όμως και η πλήρης αποστέρηση του δικαιώματος υποβολής της δήλωσης και ολοκληρωτικής απώλειας της επιστροφής.

4.      Η προθεσμία για διόρθωση λαθών ή παραλείψεων μηνών Μαρτίου -

Αυγούστου της παρ. 8 του άρθρου 11 της παραπάνω ΠΟΛ που λήγει στις 15.12 και προβλέπει δυνατότητα υποβολής δηλώσεων πληροφοριακών και Covid, θα πρέπει να παραταθεί μέχρι την 31.12.2020 και να συμπεριλάβει και αρχικές δηλώσεις των μηνών έως και τον Δεκέμβριο 2020.

5.      Η προθεσμία υποβολής της δήλωσης COVID που αφορά τις προαιρετικές

μειώσεις μισθωμάτων μηνών Σεπτεμβρίου και Οκτωβρίου, που με την απόφασή σας

Α.1230/20.10.2020 είχαν οριστεί για την 20.11.2020, να παραταθεί μέχρι την

20.12.2020 και αντίστοιχα η προθεσμία αποδοχής μέχρι την 27.12.2020.

6.      Η προθεσμία υποβολής των μισθωτηρίων και των τροποποιητικών δηλώσεων

του παρελθόντος πρέπει να παραταθεί τουλάχιστον μέχρι 31.1.2021, δεδομένου ότι τα στοιχεία της θα τα χρειαστείτε πολύ αργότερα, κατά την έναρξη της διαδικασίας υποβολής των φορολογικών δηλώσεων 2021, για τη σύνθεση του περιεχομένου τους ως προς τα δηλωτέα μισθώματα και μόνο όταν συντρέχει περίπτωση ανάγκης  «δήλωσης Covid», να προηγείται ηλεκτρονικά αρχική ή τροποποιητική «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας».

7.      Στη «δήλωση Covid» (άρθρο 11 της απόφασης πολ. 1162/03.08.2018),

πρέπει να προστεθεί πεδίο υπενθύμισης ή συμπλήρωσης του τραπεζικού λογαριασμού του φορολογούμενου εκμισθωτή εφόσον δεν το έχει ήδη δηλώσει στο TAXISNET, ώστε να αποφευχθούν αχρείαστες καθυστερήσεις ολοκλήρωσης της διαδικασίας καταβολής.

8.      Τέλος παρακαλούμε για μια ακόμη φορά, ο ανακριβής τίτλος «Μισθωτήρια

Ακινήτων» που αναγράφεται στην ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ να αντικατασταθεί από τον ορθό  «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας», όπως άλλωστε και εσείς ρητά το διευκρινίζετε εξ αρχής στις οδηγίες σας, ώστε ο απλός ιδιοκτήτης ακινήτου να μην εκλαμβάνει την υποβολή προς την ΑΑΔΕ των πληροφοριακών στοιχείων μιας μίσθωσης ως δήθεν «Μισθωτήριο», με δυσμενέστατα εις βάρος του νομικά και οικονομικά αποτελέσματα.

Μεγάλη ανάσα στα παιδιά και τους γονείς τους δίνει το νέο πλαίσιο, που προβλέπει ότι δωρεές χρηματικών ποσών ως 150.000 ευρώ δεν φορολογούνται αυτοτελώς με 10% από το πρώτο ευρώ, αλλά υπάγονται στην κλίμακα περί δωρεών, συνεπώς ο φόρος είναι μηδενικός. Ποια είναι η προϋπόθεση; Η γονική δωρεά να αφορά στην αγορά πρώτης κατοικίας.

Η διάταξη τυπικά έχει τεθεί σε ισχύ από τον Αύγουστο, ωστόσο, με νέα εγκύκλιο της η ΑΑΔΕ δίνει νέες, αναλυτικές διευκρινίσεις, δείγμα του ότι οι «γκρίζες» ζώνες και οι απορίες πολιτών- εφοριακών ήταν πολλές. Το μόνο σίγουρο είναι ότι οι γονείς δεν θα φορολογούνται, πλέον, για δεύτερη φορά και μάλιστα τσουχτερά, θέλοντας απλά και μόνο να βοηθήσουν τα παιδιά τους να ξεκινήσουν το δικό τους σπίτι.

Πλέον ,η γονική δωρεά 150.000 ευρώ είχε φόρο 15.000 ευρώ, είναι αφορολόγητη. Στην περίπτωση, δε, μεγαλύτερων ποσών ο φόρος είναι ελάχιστος π.χ. 1.500 ευρώ για γονικές δωρεές 300.000 ευρώ, ενώ μέχρι πρότινος απαιτούνταν 30.000 ευρώ.

Για τις εν λόγω δωρεές/γονικές παροχές, ισχύει ο θεσμός του συνυπολογισμού των προγενέστερων δωρεών/γονικών παροχών, δηλαδή λαμβάνονται υπόψη τυχόν προγενέστερες δωρεές/γονικές παροχές του ιδίου γονέα προς το ίδιο τέκνο, εφόσον γι' αυτές η φορολογική υποχρέωση έχει γεννηθεί από την 1/1/2004, αλλά και αυτές συνυπολογίζονται σε τυχόν μεταγενέστερες. Συνεπώς, εάν πρόκειται για την πρώτη δωρεά/γονική παροχή του ιδίου γονέα προς το αυτό τέκνο, γι' αυτήν προκύπτει μηδενική φορολογική επιβάρυνση μέχρι του ύψους των 150.000 ευρώ

Σε φορολόγηση με βάση τη φορολογική κλίμακα υπόκειται το συνολικό χρηματικό ποσό που παρέχεται για την αγορά πρώτης κατοικίας, όχι μόνο το απαλλασσόμενο από τον φόρο μεταβίβασης ποσό, και είναι δυνατό να καλύπτει και τη δαπάνη αμοιβών δικηγόρου, συμβολαιογράφου, τέλη μεταγραφής καθώς και τον τυχόν προκύπτοντα φόρο μεταβίβασης. Εφόσον το ποσό της χρηματικής δωρεάς/γονικής παροχής υπερβαίνει το τίμημα και τα προαναφερόμενα έξοδα της αγοράς, κατά το υπερβάλλον θα υπαχθεί σε αυτοτελή φορολόγηση. Δηλαδή αν η δωρεά είναι 200.000 ευρώ και τα συνολικά έξοδα είναι 150.000 ευρώ για την αγορά της α’ κατοικίας, τότε οι 50.000 ευρώ θα φορολογηθούν με 10% άρα θα επιβαρυνθούν με φόρο 5.000 ευρώ.

Χρηματικά ποσά που παρέχονται από τους γονείς στα τέκνα για ανέγερση οικοδομής σε οικόπεδο (είτε έχει τύχει απαλλαγής πρώτης κατοικίας ο δωρεοδόχος/τέκνο για την απόκτηση του οικοπέδου είτε όχι) υπόκεινται σε αυτοτελή φορολόγηση, άρα δεν πάνε στην κλίμακα με αφορολόγητο 150.000 ευρώ αλλά επιβαρύνονται με 10%.

Η υπαγωγή στη φορολόγηση με βάση τη φορολογική κλίμακα αφορά τα χρηματικά ποσά που παρέχονται ΜΕΤΑ την έναρξη ισχύος της ρύθμισης, ανεξάρτητα αν η αγορά και η απαλλαγή της πρώτης κατοικίας έλαβε χώρα σε προγενέστερο της ισχύος του νόμου χρόνο, υπό την προϋπόθεση ότι καλύπτει τίμημα που καταβάλλεται (εφάπαξ ή τμηματικά) σε χρόνο μεταγενέστερο της 31ης Ιουλίου 2020. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που τα χρηματικά ποσά αποδεδειγμένα παρέχονται για την εξόφληση δόσεων δανείου που χορηγήθηκε για τη συγκεκριμένη αγορά πρώτης κατοικίας που έτυχε της απαλλαγής.

Η δωρεά/γονική παροχή χρηματικών ποσών για τη σύνταξη προσυμφώνου αγοράς ΔΕΝ εντάσσεται στις περιπτώσεις της ρύθμισης για την υπαγωγή αυτών σε φόρο με βάση την κλίμακα, αλλά αυτές υπάγονται στην αυτοτελή φορολόγηση, αφού δεν συντρέχει κατά το χρονικό αυτό σημείο η προϋπόθεση της απαλλαγής της πρώτης κατοικίας. Η αυτοτελής φορολόγηση ισχύει και στην περίπτωση δωρεάς/γονικής παροχής χρηματικών ποσών για την αγορά από τα τέκνα κατοικίας στο εξωτερικό, αφού στην περίπτωση αυτή δεν συντρέχει η προϋπόθεση απαλλαγής

Για την υπαγωγή της δωρεάς/γονικής παροχής στη φορολόγηση με βάση την κλίμακα, θα πρέπει να προκύπτει ρητά ότι αυτή συνεστήθη για την αγορά συγκεκριμένου ακινήτου για το οποίο ο δωρεοδόχος/τέκνο έτυχε της απαλλαγής. Επειδή η δήλωση φόρου δωρεάς ή γονικής παροχής υποβάλλεται μέσα σε 6μηνη προθεσμία από τη σύσταση αυτής, θα πρέπει κατά κανόνα να αναγράφονται στην οικεία δήλωση τα στοιχεία της δήλωσης φ.μ.α. (καθώς και του μεταβιβαστικού συμβολαίου, εάν τούτο έχει ήδη συνταχθεί), ώστε να είναι εφικτή η επαλήθευση της ισχύος της νομοθετικής ρύθμισης. Δεδομένου δε ότι η απαλλαγή από τον φ.μ.α. είναι προϋπόθεση για την υπαγωγή των εν λόγω χρηματικών δωρεών στη φορολόγηση με βάση την κλίμακα, η μη αναγραφή των στοιχείων (τουλάχιστον της δήλωσης φ.μ.α.) συνεπάγεται πρόσκληση του φορολογουμένου από τη Δ.Ο.Υ. εντός 3 εργάσιμων ημερών από την παραλαβή της δήλωσης, προκειμένου να τα συμπληρώσει. Η μη συμπλήρωση των στοιχείων της δήλωσης (εάν ο φορολογούμενος επικαλείται ότι αυτή δεν έχει υποβληθεί ακόμη) δεν συνεπάγεται υπαγωγή της χρηματικής δωρεάς σε αυτοτελή φορολόγηση στο στάδιο αυτό, εφόσον αναγράφονται τουλάχιστον τα στοιχεία του αγοραζόμενου ακινήτου και ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις απαλλαγής της πρώτης κατοικίας. Η επαλήθευση της συνδρομής όλων των προϋποθέσεων γίνεται εντός των επόμενων 60 ημερών αλλά και στο στάδιο του ελέγχου.

Πριν από τις εορτές των Χριστουγέννων αναμένεται να πιστωθούν οι αποζημιώσεις στους τραπεζικούς λογαριασμούς των ιδιοκτητών ακινήτων που υπέστησαν υποχρεωτικό κούρεμα στα ενοίκια λόγω της πανδημίας.

Αυτό αφορά σε περισσότερους από 400.000 ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων και τα ποσά που θα καταβληθούν σε αυτούς αντιστοιχεί στο 50% των εισοδηματικών απωλειών, τις οποίες θα υποστούν τον Νοέμβριο λόγω της αναγκαστικής περικοπής κατά 40% των καταβλητέων ενοικίων χιλιάδων επιχειρήσεων και εργαζομένων πληττόμενων οικονομικά από την πανδημία.

Ωστόσο επισημαίνεται πως για να καταβληθούν σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων οι αποζημιώσεις που αντιστοιχούν στο 50% των εισοδηματικών απωλειών που θα προκύψουν λόγω περικοπών κατά 40% των ενοικίων του μηνός Νοεμβρίου θα πρέπει να προηγηθούν από την πλευρά της κυβέρνησης και της ΑΑΔΕ οι ακόλουθες ενέργειες:

1.Να νομοθετηθεί η υπουργική εξαγγελία είτε με τροπολογία σε υπό ψήφιση νομοσχέδιο είτε με Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου ( ΠΝΠ) στην οποία θα περιλαμβάνονται όλες οι νέες ρυθμίσεις του Νοεμβρίου εξαιτίας του κορνοοϊού.

2. Να εκδοθεί υπουργική απόφαση ή απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ για τη διαδικασία που θα ακολουθηθεί.

3. Να υποβληθούν από τους ιδιοκτήτες δηλώσεις COVID μέσα σε ειδική προθεσμία που θα ανακοινωθεί από την ΑΑΔΕ .Ταυτόχρονα είναι αυτονόητο ότι οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να δηλώσουν και τον αριθμό του τραπεζικού λογαριασμού στον οποίο θα γίνει η κατάθεση του ποσού που αναλογεί στον καθένα.

4. Θα ακολουθήσει έλεγχος και εκκαθάριση των δηλώσεων COVID και στο τέλος η κατάθεση των ποσών στους τραπεζικούς λογαριασμούς των ιδιοκτητών . Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει συνεπώς να έχουν υπομονή, γνωρίζοντας ότι κανείς δεν θα χάσει τα χρήματα που δικαιούται.