Στις μεταβιβάσεις των ακινήτων ισχύουν τρεις διαφορετικές τιμές υπολογισμού του φόρου. Άλλοι φόροι υπολογίζονται με τη μια τιμή και άλλοι φόροι της μεταβίβασης με την άλλη. Αυτό μόνο απλοποίηση δεν είναι. Αντιθέτως, έχει κάνει το σύστημα πιο περίπλοκο. Ας δούμε ένα απλό παράδειγμα μεταβίβασης ακινήτου που γίνεται σήμερα. Ένας φορολογούμενος πουλά ένα διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ σε τιμή 80.000 ευρώ. Όσον αφορά τον φόρο μεταβίβασης, που είναι 3%, βάση υπολογισμού θεωρείται η αντικειμενική τιμή. Ο πωλητής, ωστόσο, θα φορολογηθεί με φόρο υπεραξίας που προκύπτει στη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής τιμής με την οποία αποκτήθηκε το ακίνητο στο παρελθόν και της τιμής πώλησης με την οποία πωλείται σήμερα. Η τιμή πώλησης δεν είναι η σημερινή αντικειμενική τιμή, αλλά το πραγματικά καταβαλλόμενο τίμημα. Άρα, έχουμε αρχική αντικειμενική τιμή και πραγματικό τίμημα για τον φόρο υπεραξίας και σημερινή αντικειμενική τιμή για τον φόρο μεταβίβασης. Μιλάμε για αλαλούμ. Κατά τα άλλα, απλοποιούμε το φορολογικό σύστημα.

Ποια σημεία θα πρέπει να προσέξουν ιδιαίτερα οι ιδιοκτήτες ακινήτων για την συμπλήρωση του Ε9;

1. Το έτος κατασκευής του ακινήτου αναγράφεται όπως προκύπτει από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή από την τελευταία αναθεώρησή της. Σε περίπτωση ενιαίου κτίσματος, τμήματα του οποίου έχουν διαφορετική παλαιότητα, έτος κατασκευής είναι το έτος έκδοσης της νεότερης οικοδομικής άδειας. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, ως έτος έκδοσής της λαμβάνεται το έτος κατασκευής το οποίο προκύπτει από δημόσιο έγγραφο.

2. Η επιφάνεια βοηθητικών χώρων αποθηκών, κολυμβητικών δεξαμενών και θέσεων στάθμευσης που αποτελούν, κατά τον τίτλο κτήσης ή τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, παρακολούθημα κτίσματος αναγράφονται στην ίδια γραμμή ως βοηθητικοί χώροι αυτού. Εφόσον δεν προκύπτει η επιφάνεια της θέσης στάθμευσης, η επιφάνεια αυτής θεωρείται ότι είναι 20 τ.μ.

3. Οταν υπάρχουν διαφορετικά ποσοστά ή διαφορετικά εμπράγματα δικαιώματα επί του ιδίου ακινήτου, αυτά αναγράφονται σε χωριστές γραμμές.

4. Δεν αναγράφονται στοιχεία κτίσματος όταν υπάρχει παντελής έλλειψη στέγης. Αν υπάρχει μερική έλλειψη στέγης ή άλλες ουσιώδεις βλάβες του κτίσματος, που το καθιστούν μη λειτουργικό, τότε αναγράφεται ως ημιτελές.

5. Στη στήλη 30 του Πίνακα 1 θα πρέπει επιλέγεται από λίστα ΝΑΙ εάν το ακίνητο ηλεκτροδοτείται ή ΟΧΙ εάν δεν ηλεκτροδοτείται. Η επιλογή ΟΧΙ σημαίνει ότι δεν υπάρχει μετρητής κατανάλωσης ρεύματος.

6. Σε περίπτωση που το ακίνητο ηλεκτροδοτείται θα πρέπει υποχρεωτικά να συμπληρωθεί το πεδίο 31. Ο φορολογούμενος θα πρέπει να συμπληρώσει τα εννέα πρώτα ψηφία του κάθε αριθμού παροχής, κι αν είναι περισσότεροι από ένας να τους διαχωρίσει με κενό χαρακτήρα.

7. Στη στήλη 27 συμπληρώνεται ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (παράδειγμα 280550505015/0/24) ή ο κωδικός ακινήτου (17 ή 18 ψηφία), εφόσον η περιοχή που βρίσκεται το ακίνητό σας έχει ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο.

Ένα εκατομμύριο φορολογούμενοι πρέπει να υποβάλουν μέχρι το τέλος του μήνα το γνωστό Ε9 ηλεκτρονικά. Προσοχή στις νέες ημερομηνίες, καθώς εκτός από την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων του έτους 2014 έως 30/5/2014, οι μεταβολές στοιχείων ακινήτων από 1/1/2014 – 31/5/2014 πρέπει να υποβληθούν έως 30/6/2014, ενώ για μεταβολές στοιχείων ακινήτων από την 1/7/2014 η δήλωση πρέπει να γίνει εντός 30 ημερών από τη μεταβολή. Το νέο έντυπο Ε9 απαιτεί φέτος την αναγραφή περισσότερων στοιχείων για την επιβολή του νέου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων . Παράλληλα οι φορολογούμενοι πρέπει να δείξουν προσοχή καθώς υπάρχουν παγίδες που μπορεί να αυξήσουν το φόρο. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται από όσους νομιμοποίησαν ή τακτοποίησαν αυθαίρετα κτίσματα ή ημιυπαίθριους και άλλους χώρους . Με τη δήλωση των χώρων αυτών στο Ε9 αυξάνεται η επιφάνεια του ακινήτου και θα επιβληθεί υψηλότερη φορολογία σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια. Όσοι είχαν μεταβολές στην περιουσιακή τους κατάσταση εντός του 2013, οι οποίες υπάρχουν και την 1η Ιανουαρίου 2014. Σε αυτή την κατηγορία υπάγονται όσοι το περασμένο έτος:

- Πώλησαν ή αγόρασαν ακίνητα.

- Μεταβίβασαν ή απέκτησαν ακίνητα με δωρεές ή γονικές παροχές.

- Κληρονόμησαν ακίνητα.

- Μεταβίβασαν ή απέκτησαν την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία ακινήτων.

- Είχαν οποιεσδήποτε μεταβολές στα ποσοστά συνιδιοκτησίας ή στις επιφάνειες των ακινήτων τους.

Τα φυσικά πρόσωπα εφόσον έχουν ακίνητα τα οποία απαλλάσσονται του φόρου ή προβλέπεται μείωση αυτού. Στην κατηγορία αυτή υπάγονται οι αγρότες και κτηνοτρόφοι που θα πρέπει να δηλώσουν τους χώρους αποθήκευσης προϊόντων φυτικής ή ζωικής παραγωγής, μαντριά, στάνες, θερμοκήπια κ.λπ. Για τα κτίσματα αυτά προβλέπεται πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ. Όσοι κατέχουν αυθαίρετα κτίσματα ή ημιυπαίθριους ή βοηθητικούς ή κύριους χώρους που έχουν «τακτοποιηθεί» ή «νομιμοποιηθεί», μόνο στις περιπτώσεις που δεν έχουν αναγράψει τα ακίνητα αυτά ή τους χώρους αυτούς σε προηγούμενες δηλώσεις Ε9. Οι χώροι και τα κτίσματα που «τακτοποιήθηκαν» ή νομιμοποιήθηκαν πρέπει να δηλωθούν πλέον στη νέα τους («τακτοποιημένη» ή «νομιμοποιημένη») κατάσταση, ώστε η εικόνα του Ε9 να συμφωνεί με τις δηλώσεις των μηχανικών για την τακτοποίηση. Όσοι έχουν κενά ημιτελή ακίνητα που δεν έχουν ηλεκτροδοτηθεί ή ηλεκτροδοτούνται με εργοταξιακό ρεύμα, ανεξάρτητα αν τα έχουν ήδη δηλώσει, προκειμένου να τύχουν της προβλεπόμενης μείωσης στον ΕΝΦΙΑ. Όποιος έχει ακίνητο σε πολυκατοικία η οποία διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα ή κλειστούς (υπόγειους κυρίως) κοινόχρηστους χώρους αποθηκών ή θέσεων στάθμευσης. Οι χώροι αυτοί θα δηλωθούν εφόσον είναι παρακολουθήματα του ακινήτου (κάτι τέτοιο αναγράφεται στο συμβόλαιο) και εφόσον υπάρχει αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου. Δεν πρέπει να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας. Όσοι είχαν μεταβολή στην οικογενειακή κατάστασή τους (γάμος, διαζύγιο, παιδί που δεν είναι πλέον προστατευόμενο μέλος και θα υποβάλει δική του δήλωση και Ε9, θάνατος του υπόχρεου, οπότε για λογαριασμό του θα υποβάλουν οι κληρονόμοι κ.λπ.). Ακίνητα που έχουν «τακτοποιηθεί» ή νομιμοποιηθεί ή ημιυπαίθριους χώρους που δεν έχουν αναγραφεί σε προηγούμενες δηλώσεις Ε9 δηλώνονται φέτος στην πραγματική τους κατάσταση. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. Η διάταξη αυτή ισχύει από 1ης Ιανουαρίου 2014. Κατά συνέπεια από 1η Ιανουαρίου 2014, εφόσον κτίσμα ή οικόπεδο υπερβαίνει την επιφάνεια που αναγράφεται στον τίτλο κτήσης του και ανεξάρτητα από το αν αυτό τακτοποιήθηκε ή νομιμοποιήθηκε πριν ή και μετά την 1η Ιανουαρίου 2014 ή ακόμη και αν δεν έχει νομιμοποιηθεί, ο φορολογούμενος οφείλει να το αναγράψει στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του από το έτος 2014 με την υπερβάλλουσα επιφάνεια.

Το σχέδιο της Γενικής Γραμματείας προβλέπει την πλήρη εφαρμογή του ηλεκτρονικού περιουσιολογίου με διευρυμένη βάση συγκέντρωσης πληροφοριών από το 2014. Στη διάθεση του υπουργείου Οικονομικών θα βρίσκονται τα περιουσιακά στοιχεία των φορολογουμένων όπως: ακίνητα, οχήματα, σκάφη, εναέρια μέσα μεταφοράς, μετοχές, αμοιβαία κεφάλαια, εταιρικά μερίδια, καταθέσεις, συλλογές κ.λπ., με αυτόματη ενημέρωση μεταβολής στοιχείων φορολογίας κεφαλαίου. Με βάση το περιουσιολόγιο θα γίνεται από το 2015 ο ηλεκτρονικός έλεγχος του «πόθεν έσχες» για την ακίνητη και κινητή περιουσία 8,5 εκατ. φορολογουμένων και θα παρακολουθούνται όλες οι συναλλαγές τους, καθώς και η καταναλωτική συμπεριφορά τους. Η εφορία θα έχει στη διάθεσή της για κάθε φορολογούμενο έναν ατομικό ηλεκτρονικό φάκελο που θα περιέχει πλήρη στοιχεία για όλα τα εισοδήματα, ακίνητα και κινητά περιουσιακά στοιχεία (κατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αυτοκίνητα, σκάφη αναψυχής, πισίνες), δάνεια, καταθέσεις, πιστωτικές κάρτες, μετοχές, ομόλογα, νοσήλια, δίδακτρα, ακόμα και τις δαπάνες για φως, νερό, τηλέφωνο. Από τη στιγμή που θα τεθεί σε ισχύ, θα καταργηθούν και τα τεκμήρια διαβίωσης. Στους στόχους της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων είναι η χρησιμοποίηση πληροφοριών από το Διαδίκτυο, καθώς και η ηλεκτρονική διασύνδεση με φορείς του Δημοσίου. Στο πλαίσιο αυτό, ο ελεγκτικός μηχανισμός θα συνδεθεί ηλεκτρονικά με το ΙΚΑ, τις τράπεζες, τα δικαστήρια, εμπορικά και βιομηχανικά επιμελητήρια, το Κτηματολόγιο, υποθηκοφυλακεία κ.λπ. Τα στοιχεία αυτά θα χρησιμοποιηθούν αφενός κατά τη διενέργεια των ελέγχων και των εντοπισμό περιουσιακών στοιχείων, αφετέρου για τη διαπίστωση του βιοτικού επιπέδου των φορολογουμένων με τη λειτουργία του περιουσιολογίου.