Eπιτρέπεται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου μεταβιβάσεων ακινήτων ακόμη και αν οφείλεται φόρος ακινήτων. Αυτό διευκρινίζει σε ανακοίνωση του το υπουργείο Οικονομικών. Το υπουργείο αποδίδει σε ατομική απάντηση, που δόθηκε από υπάλληλο του υπουργείου στο πλαίσιο ερωτήματος που υποβλήθηκε, δημοσιεύματα που το έφεραν να θέτει ως όρο την πληρωμή του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) για τη μεταβίβαση ακινήτων.

Αναφερόμενο στην απάντηση αυτή, το υπουργείο Οικονομικών επισημαίνει ότι «σε καμία περίπτωση δεν αφορά στο γενικότερο ζήτημα της δυνατότητας μεταβίβασης ακινήτου χωρίς προηγούμενη πληρωμή του ΕΝΦΙΑ». Σύμφωνα με την ανακοίνωση του υπουργείου Οικονομικών, «η συγκεκριμένη απάντηση της ανωτέρω υπαλλήλου βασίστηκε σε αποσπασματική ερμηνεία μεμονωμένων διατάξεων, παραλείποντας οποιαδήποτε αναφορά σε σχετική διάταξη που αφορά τον ΕΝΦΙΑ (άρθρο 54Α παρ.3 του Ν. 4174/2013), σύμφωνα με την οποία επιτρέπεται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου ακόμη και αν οφείλεται φόρος ακινήτων. Τον φόρο στην περίπτωση αυτή υποχρεούται να εισπράξει από τον πωλητή ο συμβολαιογράφος, κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου και εν συνεχεία να τον αποδώσει στη φορολογική διοίκηση»

Στην τελική ευθεία βρίσκεται πλέον η έκδοση των εκκαθαριστικών του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων. Οι διατάξεις που έκλεισαν τα κενά στον υπολογισμό του φόρου, ψηφίστηκαν και πλέον μένει μόνο το πάτημα στο πλήκτρο του κεντρικού υπολογιστή της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων για την έκδοση των εκκαθαριστικών και την ταυτόχρονη βεβαίωση ενός συνολικού ποσού φόρου που αναμένεται να ξεπεράσει τα 3 δισεκατομμύρια ευρώ.

Οι πληροφορίες από το υπουργείο Οικονομικών αναφέρουν ότι το σενάριο που τελικά προκρίνεται αναφορικά με την πληρωμή του φόρου θα είναι η πληρωμή του σε πέντε και όχι σε έξι δόσεις όπως ισχύει σήμερα. Πιο συγκεκριμένα, με βάση τις υφιστάμενες διατάξεις του ΕΝΦΙΑ, ο φόρος θα πρέπει να πληρωθεί σε έξι μηνιαίες δόσεις, με την πρώτη δόση να πρέπει να πληρωθεί έως το τέλος Ιουλίου. Ωστόσο, με δεδομένο ότι καθυστέρησε η έκδοση των εκκαθαριστικών εξετάστηκαν διάφορα σενάρια. Για παράδειγμα, εξετάστηκε το σενάριο της μεταφοράς έναν μήνα πίσω και των έξι δόσεων προκειμένου η τελευταία δόση να πληρωθεί τελικά τον Ιανουάριο του 2015. Ωστόσο, η καλύτερη λύση θεωρείται στο ΥΠΟΙΚ να μειωθούν οι δόσεις σε πέντε με την πρώτη να πρέπει να πληρωθεί έως το τέλος Αυγούστου. Ουσιαστικά η πρώτη δόση, δηλαδή αυτή του Ιουλίου θα μοιραστεί ισόποσα στις υπόλοιπες πέντε δόσεις.

Ο λόγος για τον οποίο το οικονομικό επιτελείο θέλει τα εκκαθαριστικά να φέρουν ημερομηνία εκκαθάρισης 31 Αυγούστου και να πληρωθεί  η πρώτη δόση τον Αύγουστο είναι διπλός. Πρώτον θέλει να διαπιστώσει όσο το δυνατόν νωρίτερα το βαθμό εισπραξιμότητας του φόρου καθώς από αυτόν εξαρτώνται μια σειρά πραγμάτων, όπως είναι η πορεία εκτέλεσης του προϋπολογισμού και η διαπραγμάτευση με την τρόικα για το δημοσιονομικό κενό. Να θυμίσουμε ότι η τελευταία έκδοση του μνημονίου προβλέπει ως μέτρα κάλυψης του πιθανού δημοσιονομικού κενού των επόμενων ετών την κατάργηση απαλλαγών, όπως είναι αυτές του ΕΝΦΙΑ.

Οι φορολογούμενοι δεν πρόκειται να λάβουν εκκαθαριστικό σημείωμα σε έντυπη μορφή. Θα αναρτηθεί στη μερίδα τους στο taxisnet και θα λάβουν και σχετική ειδοποίηση με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο. Ήδη οι φορολογούμενοι άρχισαν να λαμβάνουν με email ειδοποίηση για την έκδοση του εκκαθαριστικού φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων.

Την υποχρέωση των συμβολαιογράφων να προσαρτούν σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με κάθε αιτία το πιστοποιητικό εξόφλησης του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) για την τελευταία πενταετία περιλαμβάνει εγκύκλιος του υπουργείου Οικονομικών που εκδόθηκε από τη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων.

Για την έκδοση του πιστοποιητικού θα πρέπει να έχει εξοφληθεί ο ΕΝΦΙΑ των τελευταίων πέντε ετών, ενώ ειδικά για τις μεταβιβάσεις που γίνονται εντός του 2014 αρκεί  η εξόφληση του φόρου για τα τέσσερα τελευταία έτη.

Παράλληλα με την εγκύκλιο ορίζεται ότι δεν επιτρέπεται ούτε η μεταγραφή μεταβίβασης δικαιωμάτων στα ακίνητα από τους υποθηκοφύλακες.

Αναλυτικά η εγκύκλιος αναφέρει τα εξής:

α) Με τις διατάξεις του ν.4223/2013 (ΦΕΚ 287 Α΄) θεσπίστηκε από 1.1.2014 ο Ενιαίος φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.φ.Ι.Α.). Με τις διατάξεις του νόμου αυτού ορίζονται το πεδίο εφαρμογής του φόρου επί των δικαιωμάτων σε ακίνητα των φυσικών και νομικών προσώπων καθώς και ο τρόπος υπολογισμού του, οι απαλλαγές και εκπτώσεις επ΄ αυτού.

Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. επιβάλλεται, μεταξύ των άλλων, στα εμπράγματα δικαιώματα της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης και της επιφάνειας επί των ακινήτων που ανήκουν σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή κάθε είδους νομικές οντότητες την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους.

Στο άρθρο 9 του ανωτέρω νόμου, με το οποίο προστέθηκε άρθρο 54Α στο ν.4174/2013 (ΦΕΚ 170 Α΄), και ειδικότερα στην παράγραφο 1 του άρθρου 54Α του ν. 4174/2013 ορίζεται ότι είναι αυτοδικαίως άκυρη κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό, αν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται από το συμβολαιογράφο στο συμβόλαιο που συντάσσει, πιστοποιητικό ΕΝ.φ.Ι.Α. για το συγκεκριμένο ακίνητο με τις ειδικότερες προϋποθέσεις που ο νόμος ορίζει. Το αυτό ισχύει και για τη σύνταξη κατακυρωτικής έκθεσης επί εκούσιου πλειστηριασμού.

Στην παράγραφο 2 του ιδίου άρθρου ορίζεται ότι οι φύλακες μεταγραφών και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων υποχρεούνται να αρνηθούν τη μεταγραφή ή την καταχώρηση στα κτηματολογικά βιβλία συμβολαιογραφικού εγγράφου, με το οποίο συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό, αν δε μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό ΕΝ.φ.Ι.Α.. Το αυτό ισχύει και για τη μεταγραφή ή καταχώρηση της κατακυρωτικής έκθεσης επί εκούσιου πλειστηριασμού, καθώς και για τη μεταγραφή ή καταχώρηση της αποδοχής κληρονομιάς.

Επιπρόσθετα, ορίζεται ότι είναι απαράδεκτη η συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου εμπράγματης αγωγής επί ακινήτου, πλην της μονομερούς εγγραφής υποθήκης ή προσημείωσης υποθήκης ή της άρσης κατάσχεσης, αν δεν προσκομισθεί από τον υπόχρεο σε ΕΝ.φ.Ι.Α., το πιστοποιητικό των παραγράφων 1 και 3 του άρθρου 54Α του ν. 4174/2013.

β) Με την παρ.3 του άρθρου 5 του ν. 4178/2013 ορίζεται ότι συνιδιοκτήτες τουλάχιστο κατά 65% του γηπέδου, επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, με την επιφύλαξη της παρ. 1 του ιδίου άρθρου, δύνανται να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών κατά την έννοια του άρθρου 1 της παραγράφου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232). Για αυτό το λόγο καταθέτουν για τη σύνταξη σχετικής πράξεως μεταξύ άλλων σχέδιο της συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού σχέσεως συνιδιοκτητών με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν και σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, στο οποίο θα προβλέπεται η εις ένα έκαστον των συνιδιοκτητών, συμπεριλαμβανομένων και των υπολειπομένων, περιερχόμενη διηρημένη ιδιοκτησία. Η αγωγή εγείρεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του γηπέδου και εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 1562/1985 (Α΄ 150) και ειδικότερα των άρθρων 4, 5 και 6 αυτού.

Με τα άρθρα 4 και 5 του ν. 1562/1985 ορίζεται ότι αντίγραφα όλων των εγγράφων και σχεδιαγραμμάτων που έχουν κατατεθεί στο συμβολαιογράφο προσκομίζονται από τους διαδίκους στο δικαστήριο κατά τη συζήτηση. Αν η αγωγή γίνει δεκτή, η δικαστική απόφαση καθορίζει, με βάση τα στοιχεία της προδικασίας και τα αποδεικτικά μέσα που προσάγουν οι διάδικοι κατά τη συζήτηση, τις λεπτομέρειες της σύστασης των διηρημένων ιδιοκτησιών. Σύμφωνα δε με το άρθρο 6 του ιδίου νόμου, η ισχύς της απόφασης αυτής τελεί υπό την αίρεση της αποδοχής της μεταβιβαστικής δήλωσης με συμβολαιογραφικό έγγραφο, καταβολής του τιμήματος και μεταγραφής, που πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί μέσα σε 6 μήνες αφότου η δικαστική απόφαση έγινε αμετάκλητη.

γ) Από τα προεκτεθέντα προκύπτει πως, δεδομένου ότι ο συμβολαιογράφος κατά τη διαδικασία εφαρμογής του άρθρου 5 του ν. 4178/2013 και των άρθρων 4, 5 και 6 του ν.1562/1985, υποχρεούται να συντάξει σχέδιο συμβολαιογραφικού εγγράφου, το σχέδιο θα πρέπει να περιέχει όλα τα στοιχεία που απαιτούνται, δηλαδή θα πρέπει να μνημονεύεται το πιστοποιητικό ΕΝ.φ.Ι.Α., χωρίς βέβαια την αναγραφή του συγκεκριμένου πιστοποιητικού και την επισύναψη αυτού, ώστε, κατά τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου να συμπληρωθεί μόνο ο αριθμός αυτού και να επισυναφθεί τούτο.

Βεβαίως, η προσκόμιση του πιστοποιητικού ΕΝ.φ.Ι.Α. του άρθρου 54Α του ν.4174/2013 (φΕΚ 170 Α΄) είναι απαραίτητη από το δικηγόρο στο δικαστήριο κατά τη συζήτηση της αγωγής.

Από τον Αύγουστο περίπου 5,5 εκατ. νοικοκυριά θα αρχίσουν να πληρώνουν και τις δόσεις του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων που επιβάλλεται για πρώτη φορά σχεδόν σε όλα τα ακίνητα και συνολικά ανέρχεται σε 2,65 δισ. ευρώ.

Περίπου 2,5 εκατομμύρια φορολογούμενοι καλούνται να καταβάλουν έξτρα φόρους ύψους 3,75 δισ. ευρώ για τα εισοδήματα που απέκτησαν το 2013.

Η πρώτη δόση του φόρου που προέκυψε με την εκκαθάριση της φορολογικής δήλωσης ή ολόκληρο το ποσό με έκπτωση 1,5% θα πρέπει να εξοφληθεί μέχρι την ερχόμενη Πέμπτη 31 Ιουλίου.

Ωστόσο, η εφορία δίνει τη δυνατότητα σε όσους αδυνατούν να ανταποκριθούν στα μαζεμένα φορολογικά βάρη να εξοφλήσουν όλους τους φόρους σε 12 μηνιαίες δόσεις. Με την καταβολή των φόρων σε περισσότερες δόσεις οι φορολογούμενοι από τη μια μειώνουν το «ταμειακό βάρος» και από την άλλη αποφεύγουν τις κατασχέσεις καταθέσεων, μισθών, συντάξεων που προβλέπονται για τους οφειλέτες του Δημοσίου ενώ είναι φορολογικά ενήμεροι απέναντι στην εφορία.