Εκτός από τον ΕΝΦΙΑ, από φέτος έχει μειωθεί σημαντικά και ο Φόρος Μεταβίβασης, ο οποίος επιβάλλεται πλέον με συντελεστή 3% αντί για 10% (και 8% για τα πρώτα 20.000 ευρώ της αξίας του ακινήτου) που ίσχυε στο παρελθόν. Επίσης, έχει ξεκινήσει η επιβολή Φόρου Υπεραξίας, που καταβάλλεται από τον πωλητή, ενώ επανήλθε και το «πόθεν έσχες» για την απόκτηση ακινήτων. Αυτές είναι και οι σημαντικότερες μεταβολές του τρέχοντος έτους. Στο πλαίσιο αυτό, η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων δημοσίευσε πρόσφατα έναν χρήσιμο οδηγό για τους φορολογουμένους, δίνοντας έμφαση στις μεταβολές που ισχύουν αναφορικά με τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων. Πρόκειται για σημαντικά στοιχεία που οφείλει να γνωρίζει ο κάθε ενδιαφερόμενος αγοραστής ακινήτων. Ακολουθεί μια σειρά ερωτήσεων και απαντήσεων:

– Ποιο είναι το αντικείμενο του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) και ποιος ο υπόχρεος για την καταβολή του φόρου;

– Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα και σύσταση εμπραγμάτου σε ακίνητο δικαιώματος καθώς και σε μεταβίβαση πλοίου με ελληνική σημαία επιβάλλεται φόρος στην αξία αυτών και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.

– Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης;

– Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να υποβάλουν κοινή δήλωση ΦΜΑ στη ΔΟΥ στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.

– Ποια είναι η διαδικασία υποβολής της δήλωσης και καταβολής του ΦΜΑ;

–  Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίγραφα, ένα εκ των οποίων κρατείται από τον υπάλληλο της ΔΟΥ και το δεύτερο, αφού βεβαιωθεί για την ακρίβεια της αντιγραφής, παραδίδεται στον συμβαλλόμενο. Η καταβολή του φόρου πραγματοποιείται σε πιστωτικά ιδρύματα ή στα ΕΛΤΑ με τη χρήση κωδικού πληρωμής και αποδεικνύεται από αποδεικτικό καταβολής που εκδίδεται από τη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων.

– Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;

– Στις περιοχές όπου εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ, ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτή την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος.

Στις υπόλοιπες περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης, ο φορολογούμενος καταβάλει εξολοκλήρου τον φόρο που αναλογεί με βάση την αξία που δήλωσε. Κατά την υποβολή της δήλωσης και μέσα σε προθεσμία δύο (2) ημερών, ο προϊστάμενος της ΔΟΥ προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με την ορισθείσα προσωρινή αξία και να καταβάλει χωρίς πρόστιμο το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα. Σε περίπτωση που δεν υποβάλει την πιο πάνω συμπληρωματική δήλωση, ενεργείται έλεγχος από τον προϊστάμενο της ΔΟΥ για τον προσδιορισμό της αξίας, χωρίς να τον δεσμεύει πλέον η προεκτίμηση, και στη συνέχεια εκδίδεται πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου.

Κατά της οριστικής πράξης διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου, ο φορολογούμενος έχει δικαίωμα να υποβάλει εντός τριάντα ημερών από την κοινοποίησή της ενδικοφανή προσφυγή με αίτημα την επανεξέταση της πράξης στο πλαίσιο διοικητικής διαδικασίας από τη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών και, μετά την έκδοση της σχετικής απόφασης, ο φορολογούμενος μπορεί να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια.

– Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΦΜΑ;

– O φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου ή του εμπραγμάτου επί του ακινήτου δικαιώματος. Ο ανωτέρω συντελεστής εφαρμόζεται σε μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες διενεργούνται από 1/1/2014 και μετά. Ο ΦΜΑ που προκύπτει κατά τα προεκτεθέντα μειώνεται στο μισό ή στο ένα τέταρτο ανάλογα με τη νομική μορφή της πραγματοποιούμενης μεταβίβασης ή την ιδιότητα των συμβαλλομένων προσώπων. Οι κυριότερες κατηγορίες είναι οι ακόλουθες:

• ΦΜΑ μειωμένος στο τέταρτο.

Οι περιπτώσεις που ο ΦΜΑ μειώνεται στο τέταρτο είναι η αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων, η διάλυση Ο.Ε., Ε.Ε. και ΕΠΕ και η μεταβίβαση των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της κατά τον λόγο της εταιρικής τους μερίδας, καθώς και η απόληψη ακινήτων της εταιρείας από εταίρους που αποχωρούν από αυτήν.

• ΦΜΑ μειωμένος στο μισό.

Οι περιπτώσεις που ο ΦΜΑ μειώνεται στο μισό είναι η ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας, η υποχρεωτική ανταλλαγή οικοπέδων, η συγχώνευση Α.Ε. και συνεταιρισμών, η αναγκαστική απαλλοτρίωση για δημόσια ωφέλεια, καθώς και η συνένωση οικοπέδων.

Πότε ο αγοραστής απαλλάσσεται από την καταβολή του ΦΜΑ

Παράλληλα με τις παραπάνω διατάξεις, εξακολουθεί να ισχύει και η απαλλαγή από τον ΦΜΑ για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας.

- Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

• Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Ακόμη, για την απαλλαγή απαιτείται το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου του δήμου και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού. Οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση της απαλλαγής θα πρέπει να συντρέχουν στο όνομα του αγοραστή.

• Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ. (άρθρο 16 παρ. 14 ν. 3522 /2006).

• Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.

- Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής; Παρέχεται απαλλαγή για τους βοηθητικούς χώρους;

Με τις διατάξεις του άρθρου 21 του ν. 3842/2010 επήλθαν μεταβολές στο αντικείμενο της απαλλαγής ως ακολούθως: Καταργήθηκε η χορήγηση απαλλαγής για αγορά κατοικίας με εμβαδόν έως 200 τ.μ. ή οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί κατοικία με εμβαδόν έως 200 τ.μ., ανεξάρτητα από την αξία τους, και παρέχεται απαλλαγή, η οποία συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου ως εξής:

• Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική στέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Τα ανωτέρω εφαρμόζονται σε αγορές πρώτης κατοικίας, η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννιέται από τις 23-4-2010 και μετά.

Νέα εκκαθάριση του ενιαίου φόρου ακινήτων με διορθώσεις στις παραμέτρους υπολογισμού του θα γίνει για τους 4.000 ιδιοκτήτες οικοπέδων σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος στους οποίους προέκυψαν μεγάλες επιβαρύνσεις από την πρώτη εκκαθάριση.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του υπουργείου Οικονομικών, τα νέα εκκαθαριστικά σημειώματα θα είναι έτοιμα μέσα στο πρώτο 15νθήμερο του Σεπτεμβρίου, προκειμένου να καταβληθεί η πρώτη δόση του φόρου ως το τέλος του μήνα αυτού. Αυτό ισχύει για όλους τους φορολογούμενους μετά και τις ανακοινώσεις του αντιπροέδρου της κυβέρνησης Ευάγγελου Βενιζέλου, με βάση τις οποίες η πρώτη δόση πληρωμής του φόρου μετατίθεται κατά ένα μήνα, για τον Σεπτέμβριο, προκειμένου να διορθωθούν τα λάθη που έχουν προκύψει από τη πρώτη εκκαθάριση.

Υπενθυμίζεται ότι το μεγαλύτερο πρόβλημα προέκυψε για τους ιδιοκτήτες οικοπέδων σε 4.000 περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος και οφείλεται στις παραμέτρους που είχαν ληφθεί υπόψη κατά την πρώτη εκκαθάριση. Στις περιοχές αυτές -όπως έχει ήδη ανακοινώσει ο πρωθυπουργός Αντώνης Σαμαράς- θα γίνει νέα εκκαθάριση με βάση τις περυσινές τιμές οικοπέδων οι οποίες είχαν ληφθεί υπόψη για τον υπολογισμό του ΦΑΠ.

Εκτός από την παράταση της πρώτης δόσης, στόχος της κυβέρνησης είναι να μετατεθούν κατά έναν μήνα όλες οι δόσεις αποπληρωμής του φόρου, ενδεχομένως και να αυξηθεί ο αριθμός τους προκειμένου να διευκολυνθούν οι φορολογούμενοι στην καταβολή τους.

Περιθώριο μέχρι τις 30 Νοεμβρίου έχουν οι φορολογούμενοι προκειμένου να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις για τυχόν λάθη και παραλείψεις σχετικά με τον ΕΝΦΙΑ.

Όπως ανακοίνωσε  το υπουργείο Οικονομικών, μετά τις γενικευμένες αντιδράσεις για τα “παραφουσκωμένα εκκαθαριστικά”, δεν θα υπάρξει πρόστιμο ενώ θα γίνει συμψηφισμός των μέχρι τότε πληρωμών τους με το τελικό σύνολο της οφειλής και επιστροφή φόρου, αν έως τότε έχουν πληρώσει ήδη παραπάνω.

Μένει να ανακοινωθεί η ημερομηνία πρόσβασης στο ηλεκτρονικό σύστημα για τις τροποποιητικές δηλώσεις από την Γ.Γ.Δ.Ε.

Όπως συγκεκριμένα αναφέρει τα προβλήματα που εμφανίζονται είναι δύο κατηγοριών:

“Σφάλματα και παραλείψεις στην υποβολή των δηλώσεων από την πλευρά των φορολογουμένων. Όπως, για παράδειγμα, όπου δεν έγινε σαφής καταγραφή ψιλής κυριότητας και επικαρπίας ή όπου έγιναν λάθη σε επιφάνειες, ορόφους, προσόψεις και έτος κατασκευής ή λανθασμένη συμπλήρωση στοιχείων οικοπέδου σε διαμέρισμα πολυκατοικίας.

II.Στρεβλώσεις και προβλήματα, που οφείλονται στη μη εξαντλητική κάλυψη όλων των ειδικών περιπτώσεων του νόμου. Έτσι προέκυψαν υπερβολικές επιβαρύνσεις, ειδικά σε μερικές περιπτώσεις οικοπέδων στην Περιφέρεια. Και αναδείχθηκαν τώρα που έγινε για πρώτη φορά λεπτομερής ηλεκτρονική επεξεργασία όλων των δεδομένων.”

Αν και το πλαίσιο των αλλαγών που προωθούνται στον ΕΝΦΙΑ δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί, το υπουργείο Οικονομικών δείχνει προς σημαντική μείωση των αντικειμενικών αξιών στη βάση των οποίων θα υπολογιστεί ο φόρος κυρίως για τα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια με κατοικίες, όπου υπήρξε και το μεγαλύτερο πρόβλημα με τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ.

Το επικρατέστερο σενάριο προβλέπει την εφαρμογή της απόφασης Μαυραγάνη, με τις τιμές ζώνης οι οποίες χρησιμοποιήθηκαν αποκλειστικά για τον υπολογισμό του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας του 2013. Μάλιστα, θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική φορολογητέα αξία για τα ακίνητα όπως προσδιορίσθηκε με βάση τον ΦΑΠ, ενώ όπου χρειασθεί θα επανακαθορισθούν και οι συντελεστές αξιοποίησης των οικοπέδων. Με βάση την απόφαση προκύπτουν μειώσεις στη φορολογητέα αξία των οικοπέδων ακόμα και πάνω από 50% σε σχέση με την αξία που αναγράφεται στα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ.

Για παράδειγμα, η αξία οικοπέδου 800 τ.μ. στην Εύβοια είχε υπολογιστεί το 2013 στα 30.000 ευρώ, ενώ με τον ΕΝΦΙΑ η αξία του ανέβηκε στα 80.000 ευρώ. Έτσι για τον υπολογισμό του νέου ΕΝΦΙΑ θα ληφθεί υπόψη η αξία των 30.000 ευρώ και θα περιοριστεί ο φόρος, ενώ ανάλογες εκτιμάται πως θα είναι οι διορθώσεις και σε άλλες αντίστοιχες περιπτώσεις. Σχετικά με το ενδεχόμενο επιπτώσεων της εφαρμογής της συγκεκριμένης απόφασης με τις τιμές του ΦΑΠ του 2013 στην Αττική, στο υπουργείο υποστηρίζουν πως δεν θα υπάρξει πρόβλημα, δηλαδή δεν θα εκτιναχθούν οι τιμές στα ύψη. Για παράδειγμα για ένα οικόπεδο 300 τ.μ. στην Αττική η φορολογητέα αξία του θα παραμείνει στα 35.000 ευρώ όπως υπολογίσθηκε με τον ΕΝΦΙΑ και δεν θα αναπροσαρμοσθεί στα 115.000 που ήταν η αξία του σύμφωνα με την απόφαση για τον ΦΑΠ του 2013