Είναι από καιρό ένα ερώτημα που απασχολεί όλο και περισσότερους. Είναι η κατάλληλη ώρα για να γίνει κάποιος ιδιοκτήτης; Με τις τιμές σε κάποιες περιοχές να είναι χαμηλότερες κατά 25% από τα επίπεδα ρεκορ του 2007 αλλά και σε άλλες με τις απώλειες να κινούνται στο 10% και –κυρίως- με την οικονομία να βρίσκεται σε βαθειά ύφεση χωρίς κανένα σημάδια ανάκαμψης έχει άραγε κανένα νόημα να αγοράσει κάποιος ένα σπίτι τώρα; Η απάντηση είναι απλή : Εξαρτάται από που αγοράζετε και πόσο καιρό θα κατοικήσετε σε αυτό.

Οι εποχές που θα μπορούσατε να αγοράσετε ένα σπίτι και να είστε σίγουροι για ένα κέρδος μετά από δύο χρόνια έχουν περάσει. Άλλωστε στάση αυτή ήταν η βασική αιτία της υπερβάλλουσας ζήτησης που τίναξε στα ύψη τις τιμές στην διάρκεια της δεκαετίας του 2000 και δημιούργησε αυτό το τεράστιο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών. Σήμερα, αυτό το οποίο θα πρέπει να σκέπτεται ο κάθε αγοραστής είναι η χρήση του σπιτιού και κυρίως η διάρκεια της. Με απλά λόγια η εποχή που η αγορά κατοικίας ήταν συνώνυμη με το κέρδος έχει περάσει. Οικονομικοί αναλυτές μιλούν ότι οι τιμές των κατοικιών θα φτάσουν στα επίπεδα του 2007 (τα ιστορικά υψηλότερα) μετά από τουλάχιστον επτά χρόνια. Δηλαδή κατά πάσα πιθανότητα θα χρειαστούν τουλάχιστον πέντε έως επτά έτη για τους αγοραστές προκειμένου να δούν μία σωρευτική αύξηση της πραγματικής τιμής (αφού αφαιρεθεί ο πληθωρισμός ) που να κινείται σε επίπεδα άνω του 5%. Τι σημαίνει αυτό;

Ο αγοραστής του σήμερα θα πρέπει να βασίσει την απόφαση του περισσότερο στην χρήση της κατοικίας και λιγότερο στην προοπτική άμεσου κέρδους, Σε περιοχές όπου οι τιμές εξακολουθούν να υποχωρούν με έντονους ρυθμούς και υπάρχει μεγάλο απόθεμα νέων κατοικιών ίσως η εκτίμηση των πέντε ετών αποδεικτεί υπερβολικά αισιόδοξη αφού οι ειδικοί προβλέπουν ότι θα χρειαστεί ακόμα περισσότερος χρόνος για την ανάκαμψη.

Η εκτίμηση αυτή ενισχύεται και από το γεγονός ότι οι τράπεζες δεν φαίνονται τουλάχιστον για τους επόμενους είκοσι μήνες να αρχίσουν να χορηγούν στεγαστικά και σε καμία περίπτωση οι ρυθμοί δεν θα είναι ανάλογοι με εκείνους που ίσχυαν πριν από την κρίση. Δηλαδή θα είναι επιλεκτικές στις χορηγήσεις ενώ τα δάνεια θα είναι κατά πάσα βεβαιότητα ακριβότερα. Αυτό σημαίνει ότι η ζήτηση πολύ δύσκολα θα πιάσει τους τρελούς ρυθμούς της περιόδου 2005-2008 και εξίσου δύσκολα θα ζήσουμε ετήσιους ρυθμούς αύξησης περί του 7%.

Πιο συμφέρουσα καθίσταται η αγορά κατοικίας. Απο στοιχεία προκύπτει ότι το 2010 σημειώθηκε σημαντική μείωση του λόγου του δείκτη τιμών των διαμερισμάτων προς τον δείκτη ενοικίων τους, στο 85,2% συνολικά το 2010 (2007=100), έναντι 91,0% το 2009 και 97,9% το 2008, παρά την επιβράδυνση της αύξησης των τιμών των ενοικίων (μέση αύξηση 2010: +2,4%, 2009: +3,6%, 2008: +3,9%). Σημειώνεται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων (παλαιών και νέων) σε ονομαστικούς όρους σημείωσαν περιορισμένη μείωση κατά -4,0% συνολικά το 2010, έναντι μείωσης κατά -3,7% το 2009 και αυξήσεων κατά +1,7% και +5,9% το 2008 και 2007 αντίστοιχα. Ειδικότερα, οι τιμές των νέων κατοικιών σημείωσαν πτώση παρά την αύξηση του κόστους των οικοδομικών υλικών κατά 3,0% το 2010, έναντι ωστόσο μείωσής του κατά -0,7% το 2009. Η μείωση των τιμών των τιμών των διαμερισμάτων ήταν σημαντικά μεγαλύτερη στη Θεσσαλονίκη, φθάνοντας το -6,9% το 2010, από -6,0% το 2009, από ό,τι στην Αθήνα (2010: -2,8%. 2009: -4,6%) και τις λοιπές περιοχές, που περιλαμβάνουν τις δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες (2010: -4,8%, 2009: -1,9%). Κατά συνέπεια η αγορά κατοικίας αρχίζει να εμφανίζει υψηλότερη πραγματική απόδοση της επένδυσης σε κατοικίες. Αν αυτή η τάση ενισχυθεί περαιτέρω μπορεί να συμβάλει σε προσέλκυση επενδυτών στον κλάδο, εφόσον σημειωθεί εμφανής βελτίωση της εμπιστοσύνης των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων για τις οικονομικές εξελίξεις στη χώρα.

Οι ξενοι έχουν βγάλει από την ατζέντα τους τη ελληνική αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με επίσημα η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά κατοικιών και οικοπέδων διαμορφώθηκε το 2010 σε € 128,5 εκατ. από € 145,6 εκατ. το 2009, ενώ τον Δεκ.΄10 ανήλθε σε € 24,2 εκατ. από € 20,0 εκατ. τον Δεκ.΄09. Και όλα αυτά την στιγμή που η αγορά κατοικίας και επαγγελματικής στέγης τόσο στο Λονδίνο όσο και στην Γερμανία συντηρείται από τις σημαντικές αγορές που πραγματοποιούν ιδιώτες αλλά και επενδυτικά σχήματα από όλο τον κόσμο και την Ευρώπη. Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι η αύξηση των πωλήσεων πολυτελών κατοικιών(αξίας άνω του 1.000.000 λιρών) στο Λονδίνο στην διάρκεια του χρόνου που πέρασε αυξήθηκε περι το 20% , ενώ σημαντική είναι η παρουσία των κινέζων αγοραστών σε μικρότερα ακίνητα. Από τα στοιχεία που αφορούν στην εισαγωγή κεφαλαίων προκύπτει ότι οι συνολικές αγορές που έγιναν στην Ελλάδα στην διάρκεια του 2010 αντιστοιχούσαν σε λιγότερο από 100 πολυτελείς κατοικίες του Λονδίνου. Το ανησυχητικό είναι ότι, ένας σημαντικός αριθμός ξένων που ήδη έχουν αγοράσει ακίνητα στην Ελλάδα είτε έχει προχωρήσει στην πώληση τους είτε έχει ξεκινήσει τις διαδικασίες πώλησης τους επιτείνοντας ακόμα περισσότερο το αρνητικό κλίμα που έχει διαμορφωθεί για την ελληνική αγορά ακινήτων στο εξωτερικό.

Τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία. Αυτή είναι η μαγική λέξη , για την αγορά ακινήτων που θα αρχίσει να «λάμπει» ακόμα περισσότερο στην διάρκεια αυτής της χρονιάς. Αιτία;

Σύμφωνα με τους ειδικούς η συμπεριφορά των τιμών των ακινήτων θα αρχίσει να διαφοροποιείται από περιοχή σε περιοχή όσο βαθαίνει η ύφεση. Ήδη τα στοιχεία δείχνουν ότι το 2010 οι τιμές των διαμερισμάτων (παλαιών και νέων) σε ονομαστικούς όρους σημείωσαν περιορισμένη μείωση κατά -4,0%, έναντι μείωσης κατά -3,7% το 2009 και αυξήσεων κατά +1,7% και +5,9% το 2008 και 2007 αντίστοιχα. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές δεν συμπεριφέρθηκαν με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις περιοχές. Δηλαδή παρά την κρίση υπήρξαν περιοχές στις οποίες οι τιμές παρέμειναν σταθερές ή κατέγραψαν οριακή άνοδο αλλά και περιοχές στις οποίες η πτώση ξεπέρασε το 20%.

Ποιες περιοχές δεν άγγιξε –ή άγγιξε με λιγότερη σφοδρότητα- η κρίση; Από τα στοιχεία προκύπτει ότι οι ακριβές περιοχές καθώς και εκείνες που έχουν κάποια ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ουσιαστικά παρέμειναν αλώβητες. ¨Ένα ακόμα στοιχείο που επηρέασε την εξέλιξη των τιμών είναι και οι ρυθμοί προσφοράς νέων κατοικιών στην διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας. Περιοχές όπως για παράδειγμα η δυτική και η ανατολική Αττική αλλά και γειτονιές της ανατολικής Θεσσαλονίκης με έντονη οικοδομική δραστηριότητα και περιορισμένο απόθεμα παλαιών κατοικιών είχαν μεγαλύτερες απώλειες σε σύγκριση με περιοχές με ελεγχόμενη προσφορά. Η εξέλιξη αυτή, θεωρείται αναμενόμενη καθώς η υπερβάλλουσα προσφορά ήταν ή βασική αιτία για να πέσουν οι τιμές. Από την άλλη πλευρά μία προσεκτική μελέτη των στοιχείων που αφορούν την χωροταξική κατανομή της ανεργίας μπορεί να ερμηνεύσει τις μεταβολές του επιπέδου τιμών. Για παράδειγμα περιοχές της Δυτ. Αττικής και της Δυτ. Θεσσαλονίκης με υψηλά ποσοστά ανεργίας είχαν μεγαλύτερες απώλειες στο επίπεδο των τιμών σε σύγκριση με γειτονικές περιοχές με χαμηλότερα ποσοστά ανεργίας.

Τι σημαίνουν όλα αυτά; Αν στην διάρκεια του χρόνου θέλετε να αγοράσετε ή να πουλήσετε το πιο σημαντικό είναι να εξετάσετε την συμπεριφορά όχι μόνο των τιμών αλλά και των κοινωνικών και εργασιακών χαρακτηριστικών της περιοχής. Αυτά θα σας δείξουν το δρόμο για να αποφασίσετε αν ήλθε η ώρα για την μεγάλη απόφαση.