Μία πτωτική αγορά ακινήτων μπορεί να δώσει κέρδη; Ναι αν αγοράσει κάποιος φτηνά και πουλήσει αργότερα ακριβότερα θα απαντήσουν οι περισσότεροι. Η απάντηση , αν και θεωρητικά σωστή κρύβει πολλές «γκρίζες ζώνες». Θέλετε ένα παράδειγμα; Αν αγοράζει κάποιος φτηνά δεν σημαίνει ότι αύριο το πρωί μπορεί να εξασφαλίσει κέρδος. Προϋπόθεση είναι να βρεθεί ο αγοραστής ο οποίος θα είναι διατεθειμένος να πληρώσει την τιμή κτήσης προσαυξημένη με το κόστος και ένα λογικό ποσοστό κέρδους. Πότε θα βρεθεί αυτός; Άγνωστο είναι η απάντηση , αφού σε περιόδους κρίσης κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει πόσος χρόνος απαιτείται προκειμένου οι τιμές να σταματήσουν να υποχωρούν και κυρίως πόσο χρονικό διάστημα απαιτείται για να ανακτηθούν οι απώλειες της πτώσης. Ο ακόμα μεγαλύτερος κίνδυνος είναι το κόστος που θα έχει ο επενδυτής την περίοδο που θα αναγκαστεί να έχει στην κατοχή του το ακίνητο. Το κόστος αυτό ξεκινά από την φορολογία και καταλήγει στην συντήρηση και στο κόστος εξυπηρέτησης του δανεισμού στην περίπτωση που η αγορά έχει γίνει με δανεισμό. Μα υπάρχει και η λύση του ενοικίου, θα έλεγαν κάποιοι. Σίγουρα το ενοίκιο προσφέρει ένα έσοδο που έχει όμως υψηλή φορολογία αλλά και το κίνδυνο να απαιτηθούν πολύ περισσότερα χρήματα αποκατάστασης σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν «σεβαστεί» το ακίνητο. Συμπέρασμα: Η κερδοσκοπία στην αγορά ακινήτων δεν είναι τόσο απλή υπόθεση όσο στην αγορά μετοχών και είναι ένα παιγνίδι που ταιριάζει σε εκείνους που έχουν την ρευστότητα αλλά και την υπομονή. Ο χρόνος είναι μία παράμετρος που δεν θα πρέπει σε καμία περίπτωση να υποτιμάται και για τον λόγο αυτό σε περιόδους κρίσης η αγορά –κυρίως κατοικίας- ταιριάζει περισσότερο σε εκείνους που θέλουν να χρησιμοποιήσουν το ακίνητο. Φυσικά , για κάποιους που έχουν την ρευστότητα , η δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων με χαμηλές τιμές κτήσης είναι το «κλειδί» για σημαντικές υπεραξίες με ορίζοντα τουλάχιστον πενταετίας.

Πτώση ενοικίων μέχρι 30% καταγράφηκε στην αγορά επαγγελματικών χώρων ενώ οι τάσεις είναι έντονα πτωτικές , εξαιτίας της αύξησης του ποσοστού κενών χώρων (ιδίως γραφείων μέσης ποιότητας και καταστημάτων σε δευτερεύοντες άξονες). Την ίδια στιγμή και οι λιγοστοί επενδυτές πιέζουν για μεγαλύτερες αποδόσεις - έως και 8,5%- για να εξετάσουν την προοπτική επένδυσης στην Αθήνα. Η αποχώρηση πολλών πολυεθνικών όπως για παράδειγμα της Fnac και της Aldi, σε συνδυασμό με τη συρρίκνωση του εισοδήματος, έδωσε τη δυνατότητα επαναδιαπραγμάτευσης στα μισθώματα. Ως αποτέλεσμα η μείωση έφτασε έως και το 30% και περιορίστηκε το φαινόμενο του «αέρα». Κοινή διαπίστωση αποτελεί το ότι οι ξένοι επενδυτές και μια κατηγορία Ελλήνων που είχαν κινηθεί «επιθετικά», θα επανέρχονταν, εφόσον οι αποδόσεις στην αγορά γραφείων κυμανθούν στο 8%-8,75%. Η αγορά επλήγη από το νόμο που έδινε το δικαίωμα διακοπής ακόμη και των εγγυημένων μισθώσεων. Αυτό ζημίωσε ειδικά τους διεθνείς επενδυτές, που είχαν στην κατοχή τους προϊόντα βασισμένα σε αυτή την ασφαλιστική δικλίδα. Στο κέντρο της Αθήνας οι προβλέψεις για τις αποδόσεις είναι μεγαλύτερες του 8%, στα βόρεια προάστια υπερβαίνουν το 8,5% και στις υπόλοιπες περιοχές ξεπερνούν το 8,75%. Στο διάστημα 2007-2010 οι αποδόσεις αυξήθηκαν έως και 2,5%. Με δεδομένη την πτώση της ιδιωτικής κατανάλωσης κατά 3,3% το 2010 και με την εκτίμηση ότι θα μειωθεί 3,5% το τρέχον έτος, αναμένεται να αυξηθεί πολύ (έως και 13%) το απόθεμα ακινήτων που προκύπτει κυρίως από προγραμματισμένες πριν από την κρίση επεκτάσεις. Κατά συνέπεια υπάρχει μέχρι σήμερα απόθεμα μεγάλων κυρίως εμπορικών οικοδομών που ξεπερνά το 1.000.0000 (ένα εκατομμύριο) τ.μ. Σε διάστημα μίας δεκαετίας (2000-2010) οι εμπορικοί χώροι πενταπλασιάστηκαν. Αυξήθηκαν οι διατιθέμενοι χώροι σε αναλογία 50 τ.μ./1000 κατοίκους το 90% είναι συγκεντρωμένο στην περιοχή της Αθήνας.

Eλκυστική επένδυση χαρακτηρίζουν στελέχη της αγοράς την απόκτηση ενός μικρού διαμερίσματος, κατηγορία στην οποία έχει στραφεί τα τελευταία χρόνια η πλειονότητα των υποψήφιων αγοραστών. Τα μικρά διαμερίσματα δηλαδή τα δυάρια ή τα τριάρια είναι εκείνα που καταλαμβάνουν την πρώτη θέση στις αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται .Ο λόγος που οι τιμές παραμένουν σε σταθερά υψηλά επίπεδα, όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς είναι το γεγονός ότι παρά την υψηλή ζήτηση, λόγω του μικρότερου κόστους σε σχέση με μια κατοικία 90 ή 100 τ.μ., η προσφορά είναι περιορισμένη. Οι περιοχές που συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση είναι αυτές που γειτνιάζουν με τα πανεπιστημιακά ιδρύματα, αλλά και τους σταθμούς του Μετρό. Bάσει αυτών των κριτηρίων, στο Λεκανοπέδιο της Aττικής οι πλέον δημοφιλείς περιοχές για τους φοιτητές αναδεικνύονται οι Αμπελόκηποι, τα Εξάρχεια, η Καισαριανή, του Γκύζη, του Ζωγράφου, των Ιλισίων, το Αιγάλεω, η Νίκαια, η Καλλιθέα, το Κουκάκι, ο Ν. Κόσμος, το Παγκράτι, η Δάφνη, ο Βύρωνας, ο Ταύρος, τα Πετράλωνα, ο Αγ. Δημήτριος, το Περιστέρι αλλά και ο Πειραιάς. Όσον αφορά τις τιμές τα μικρά διαμερίσματα και κυρίως τα μεταχειρισμένα, έχουν μικρότερες απώλειες σε σύγκριση με τα μεγαλύτερα που εκτιμάται ότι κινείται σε επίπεδα χαμηλότερα του 10%.

Ερευνα για τη σχέση αξίας του ακινήτου και ενοικίου, δείχνει η Ελλάδα βρίσκεται στην τρίτη θέση με 38 ετήσια μισθώματα να απαιτούνται για την αγορά του ίδιου ενοικίου. Για παράδειγμα, αν κάποιος ιδιοκτήτης εισπράττει 500 ευρώ το μήνα ενοίκιο, δηλαδή 6.000 ευρώ το χρόνο, θα χρειαστεί ένα ποσό της τάξης των 228.000 ευρώ για να το αγοράσει. Αγορές Στη σχετική λίστα, την πρώτη θέση με τις χώρες που χρειάζονται τα περισσότερα ετήσια ενοίκια για αγορά του σπιτιού καταλαμβάνει το Μονακό. Εκεί χρειάζονται πάνω από 80 ετήσια ενοίκια προκειμένου να αγοραστεί το ακίνητο. Ακολουθεί η Ανδόρα με περίπου 45 ενοίκια, ενώ μαζί με την Ελλάδα είναι η Μάλτα και η Ισπανία. Τα λιγότερα ετήσια ενοίκια για αγορά σπιτιού χρειάζονται στη Μολδαβία με 9, στην Ουγγαρία με 12 και στην Ουκρανία με 11. Στις χώρες αυτές οι τιμές πώλησης είναι εξαιρετικά χαμηλές, π.χ. 80.000 ευρώ για σπίτι 100 τ.μ., ενώ τα μισθώματα είναι υψηλά, π.χ. 600 ευρώ το μήνα.