Η ακίνητη περιουσία μπορεί να βάλλεται από την Κυβέρνηση και την ύφεση , αλλά εξακολουθεί να είναι μία ελκυστική επένδυση. Διαβάστε λοιπόν τις αιτίες που η επένδυση σε ακίνητη περιουσία είναι διαχρονική.

-Η επένδυση σε ακίνητη περιουσία παρουσιάζει μία σταθερότητα ακόμα και σε περιόδους κρίσης . Δηλαδή η ταχύτητα της πτώσης του επιπέδου των τιμών σε συνδυασμό με τις εγγενείς δυσκολίες ρευστοποίησης της επένδυσης σε ακίνητο έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές να προσαρμόζονται με σημαντική χρονική υστέρηση σε σύγκριση με άλλα επενδυτικά προϊόντα όπως οι μετοχές ακόμα και τα ομόλογα. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά, οι απώλειες στις μετοχές είναι άμεσες και –μπορεί-υψηλές ενώ αντίθετα στα ακίνητα , ο ρυθμός υποχώρησης του επιπέδου των τιμών είναι αργός και με χρονική υστέρηση που παρέχει τα χρονικά περιθώρια στον επενδυτή να προσαρμοστεί στις νέες συνθήκες της αγοράς ελαχιστοποιώντας τις ζημιές.

-Σε αντίθεση , με τις μετοχές και τα ομόλογα , τα ακίνητα έχουν ενσωματωμένη μία πραγματική αξία. Πρόκειται για την αξία της γης , των τούβλων και γενικότερα όλων των στοιχείων εκείνων που απαιτούνται προκειμένου να κτιστεί ένα ακίνητο. Αυτή , η ενσωματωμένη αξία καθιστά την τιμή και την αξιολόγηση της επένδυσης λιγότερο ευαίσθητη στις αλλαγές του οικονομικού περιβάλλοντος. Αν δεν το πιστεύετε δεν έχετε παρά να ρωτήσετε κάποιο φίλο σας που έχει μετοχές τραπεζών στο χρηματιστήριο να σας πεί πόσα χρήματα έχασε από τις αρχές της εβδομάδας.

-Ένα βασικό χαρακτηριστικό των επενδύσεων σε ακίνητα είναι το σημαντικό ποσοστό της συνολικής απόδοσης, που προέρχεται μακροπρόθεσμα από ενοίκια. Κατά τη διάρκεια μιας περιόδου 30 ετών 1977 - 2007, κάποιος που είχε ένα ακίνητο που το νοίκιαζε είχε εισπράξει –χωρίς τον υπολογισμό των φόρων-περίπου το 80% των χρημάτων που είχε επενδύσει –σε αξίες της εποχής της επένδυσης. Αυτό βοηθά στη μείωση της αστάθειας της επένδυσης.

-Ένα άλλο όφελος της επένδυσης σε ακίνητα είναι η δυνατότητα διαφοροποίησης του επενδυτικού κινδύνου. Αυτό σημαίνει ότι η προσθήκη ακίνητης περιουσίας σε ένα χαρτοφυλάκιο διαφοροποιημένων στοιχείων ενεργητικού μπορεί να μειώσει την μεταβλητότητα του χαρτοφυλακίου και να προσφέρει μια υψηλότερη απόδοση ανά μονάδα κινδύνου.

-Η δυνατότητα αντιστάθμισης του κινδύνου από την άνοδο του πληθωρισμού με την χρήση της ακίνητης περιουσίας, πηγάζει από την θετική σχέση μεταξύ ΑΕΠ και της ζήτησης για ακίνητα. Καθώς οι οικονομίες μεγενθύνονται, η ζήτηση για στέγη οδηγεί υψηλότερα τα μισθώματα των ακινήτων και αυτό, με τη σειρά του, οδηγεί σε υψηλότερες τιμές . Ως εκ τούτου, το real estate τείνει να διατηρήσει την αγοραστική δύναμη του κεφαλαίου, με την ενσωμάτωση των πληθωριστικών πιέσεων , με τη μορφή της υπεραξίας.

Το κύριο μειονέκτημα της επένδυσης σε ακίνητα είναι η έλλειψη ρευστότητας , δηλαδή ή σχετική δυσκολία στη μετατροπή ενός περιουσιακού στοιχείου σε ρευστό. Σε αντίθεση με τις μετοχές και τα ομόλογα που η πώληση μπορεί να ολοκληρωθεί μέσα σε δευτερόλεπτα, μια συναλλαγή ακίνητων μπορεί να πάρει μήνες για να κλείσει.

Ο Warren Buffett θεωρείται ένας από τους πιο πετυχημένους ανθρώπους στην ιστορία των επενδύσεων. Ο κ. Μπάφετ δίνει δύο συμβουλές για τους επενδυτές: Η ποιότητα της εταιρείας είναι σημαντική και απαιτεί κατανόηση των ισολογισμών , και εμπιστοσύνη στη διαχείριση. Μόνο αφού έχετε εμπιστοσύνη στην ποιότητα της εταιρείας θα πρέπει να προχωρήσετε στην αξιολόγηση της τιμή της μετοχής. Σύμφωνα με τον κ. Μπάφετ, αν η ποιότητα της επιχείρησης είναι υψηλή, μην περιμένετε να αγοράσετε σε τιμές ευκαιρίας . Εάν η εταιρεία δεν έχει ποιότητα, μην αγοράσετε, έχοντας ως κριτήριο το γεγονός ότι η τιμή είναι χαμηλή.

Ο Bill Gross είναι ο συν-διευθύνων σύμβουλος της Pimco και διαχειρίζεται τη Total Pimco. Ο άνθρωπος αυτός πιστεύει στην διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου. Δηλαδή , ο επενδυτής να μη επενδύσει μόνο σε ένα περιουσιακό στοιχείο αλλά να έχει διασπορά επενδύσεων ώστε να αντισταθμίζονται οι κίνδυνοι. Αυτό ορισμένες φορές μπορεί να φέρνει λιγότερα κέρδη αλλά από την άλλη πλευρά, εξασφαλίζει ισοροπία. Φυσικά δεν παραβλέπει την ανάγκη να υπάρχει και μετρητό για συγκυριακές επενδύσεις.

Ο πρίγκηπας Alwaleed Binl Tala,επενδυτής από τη Σαουδική Αραβία, είχε κάθε λόγο να είναι πανικοβλητος εξαιτίας της κρίσης, Πριν από την Μεγάλη Ύφεση, κατείχε το 14,9% των μετοχών της Citigroup και φυσικά σε τιμές κτήσης πολύ υψηλότερες σε σύγκριση με αυτές που διαμορφώθηκαν μετά την ύφεση . Επίσης μετά την ύφεση του 2009 έγραψε σημαντικές απώλειες από τις επενδύσεις σε ακίνητα στην Ινδία. Παρόλα αυτά δεν ανησυχεί αφού κάνει αυτό που κάνουν οι περισσότεροι πετυχημένοι επενδυτές. Δεν προχωρά σε βεβιασμένες αποφάσεις αλλά αποφασίζει και δρά αφού έχει μία συνολική εικόνα της αγοράς. Πιστεύει ότι το μεγαλύτερο μέρος του χαρτοφυλακίου θα πρέπει να επενδυθεί σε μακροπρόθεσμη βάση.

Την κατάρρευση των τιμών στα επαγγελματικά ακίνητα ώστε οι επενδύσεις στην Ελλάδα να γίνουν ελκυστικές αναφέρει έκθεση από την επενδυτική τράπεζα που παρουσιάστηκε πρόσφατα στο Μόναχο . Η μελέτη αναφέρει ότι :«Η κρίση χρέους στη ζώνη του ευρώ έχει προκαλέσει άνοδο των τραπεζικών και των εταιρικών κινδύνων, δημιουργώντας ένα περιβάλλον που χαρακτηρίζεται από μεγάλη απροθυμία ανάληψης κινδύνων, άφθονη ρευστότητα και η υποτονική ανάπτυξη», Η ανάλυση της αγοράς των επενδύσεων σε real estate στη ζώνη του ευρώ έγινε με βάση δύο σενάρια: μια μικρή πιθανότητα ι η ζώνη του ευρώ να βιώσει μια διάλυση? Και μια μεγαλύτερη πιθανότητα ότι η ΕΕ ,ξεπερνά την κρίση, αλλά αντιμετωπίζει μια παρατεταμένη περίοδο από αναιμική οικονομική ανάπτυξη. Στα πλαίσια αυτά, χρησιμοποιείται ένα «ασφάλιστρο κινδύνου» με βάση τις πιθανότητες της παραμονής μίας αγοράς στην ζώνη του ευρώ.Για τη Γερμανία, την Ολλανδία, την Αυστρία και τη Φινλανδία, το ασφάλιστρο κινδύνου είναι μηδενικό αλλά για τις υπόλοιπες αγορές ήταν : Γαλλία και το Βέλγιο - 10 μονάδες βάσης (bps), Ιταλία και Ισπανία - 50 και 90 bps αντίστοιχα, και η Ελλάδα - 375 bps. Ουσιαστικά, από τα στοιχεία αυτά, προκύπτει ότι οι τιμές στα επαγγελματικά ακίνητα θα πρέπει , στην ελληνική αγορά να υποχωρήσουν σημαντικά ώστε οι αποδόσεις που προσφέρουν να είναι σημαντικά υψηλότερες από τις σημερινές για να προσελκυστούν επενδυτές. .

Θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν ως «θύματα» της κρίσης. Και μάλλον ο χαρακτηρισμός ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα . Σύμφωνα με έρευνα που έκανε μεγάλη εταιρεία ακινήτων τις μεγαλύτερες απώλειες στην κρίση έχουν:

-τα βιομηχανικά κτίρια μεγάλης ηλικίας . Πτώση τιμών άνω του 50% με τις εμπορικές αξίες έως και 70% χαμηλότερες από τις αντικειμενικές.

-οι μικρές υπόγειες αποθήκες που βρίσκονται στο κέντρο των πόλεων –κυρίως της Αθήνας- που δεν προσφέρονται για αλλαγή χρήσης. Πτώση τιμών άνω του 45% και σε ορισμένες περιπτώσεις η παντελής έλλειψη ενδιαφέροντος καθιστά την καταγραφή αδύνατη.

-οι κατοικίες και τα γραφεία που βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές. Η πτώση υπερβαίνει το 35% αν και το «πάγωμα» των μεταβιβάσεων έχει επηρεάσει τον ρυθμό υποχώρησης του μέσου επιπέδου τιμών. Εχουν καταγραφεί μεταβιβάσεις σε τιμές έως και 45% χαμηλότερες σε σύγκριση με το 2008.

-τα ακίνητα στα οποία ο πωλητής δεν διαθέτει το σύνολο της κυριότητας ή της επικαρπίας .

Εκτός από ειδικές περιπτώσεις όπου ο αγοραστής θέλει να αγοράσει το «δικαίωμα» , στην πραγματικότητα έχουν σταματήσει οι αγορές . Δεν υπάρχουν επαρκή στατιστικά στοιχεία για συγκρίσεις. -τα ακίνητα που είναι εξ αδιαιρέτου και δεν πωλείται το σύνολο του ακινήτου αλλά ένα ποσοστό του. Δεν υπάρχουν επαρκή στατιστικά στοιχεία για συγκρίσεις. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας , στα ακίνητα των δύο τελευταίων κατηγορών η πτώση των τιμών είναι θεαματική σε σύγκριση με το 2008 , ενώ ταυτόχρονα η πώληση τους έχει γίνει ιδιαίτερα δύσκολη αφού οι αγοραστές σπανίζουν. Ιδιαίτερα δυσμενής είναι και η θέση ιδιοκτητών που έχουν ιδιοκτησίες που βρίσκονται είτε σε προβληματικές περιοχές είτε σε προβληματικά στοιχεία. Για παράδειγμα καταστήματα που βρίσκονται σε στοές παλαιών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας έχουν σημαντική κάμψη καθώς είναι ιδιαίτερα δύσκολη η ενοικίαση τους και αυτό αποτρέπει εκείνους που προσδοκούν η επένδυση τους να αποφέρει κάποιο εισόδημα. Ανάλογη είναι και η κατάσταση των καταστημάτων σε δρόμους που χαρακτηρίζονται ποιοτικά υποβαθμισμένοι όπως για παράδειγμα στο τρίγωνο Αθηνάς-Ευριπίδου –Πειραιώς,