Τις τελευταίες εβδομάδες άρχισαν πάλι να κυκλοφορούν σενάρια για την αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου προκειμένου να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα των δημόσιων εσόδων. Η πρώτη σκέψη είναι ότι έστω και αργά ευτυχώς που κατάλαβαν κάποιοι ότι τα ακίνητα είναι και αυτά περιουσιακά στοιχεία τα οποία μπορεί να προσφέρουν ρευστότητα σε περιόδους κρίσης. Όμως , αν και η παραδοχή αυτή εμφανίζεται να δίνει απάντηση τόσο στο θέμα της αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας όσο και σε εκείνο της αύξησης των δημοσίων εσόδων εντούτοις η εμπειρία δείχνει ότι στην πράξη κινήσεις προς την κατεύθυνση αυτή μπορεί να εξελιχτούν απλώς σε εξαγγελίες. Για παράδειγμα , από την δεκαετία του ΄80 μέχρι σήμερα , οι εκάστοτε υπουργοί Οικονομίας , ανακοίνωναν ότι στις προτεραιότητες τους θα ήταν η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου είτε μέσω της ορθολογικής εκμετάλλευσης της είτε με την διαφύλαξή της. Από τότε μέχρι σήμερα αν θελήσει κάποιος να κάνει ένα πρόχειρο απολογισμό του τι έχει γίνει θα διαπιστώσει –σίγουρα με θλίψη- ότι η μοναδική αξιοποίηση που έχει γίνει είναι η πώληση αγροτεμαχίων και κάποιων διαμερισμάτων που είχαν αποκτηθεί μέσω κατασχέσεων. Όσον αφορά στις καταπατήσεις όχι μόνο δεν σταμάτησαν αλλά αντίθετα ενισχύθηκαν. Επομένως αυτή την στιγμή το ζέον πρόβλημα δεν είναι οι προθέσεις . Το πρόβλημα είναι η διαδρομή που θα πρέπει να ακολουθηθεί προκειμένου οι προθέσεις να γίνουν έργα με διαδικασίες διαφάνειας που θα εξασφαλίζουν όχι μόνο το δημόσιο συμφέρον αλλά –και το κυριότερο- την απρόσκοπτη και με τεχνοκρατικά κριτήρια διαχείριση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Δυστυχώς όμως οι συνθήκες που επικρατούν σήμερα στην αγορά δεν επιτρέπουν ή καλύτερα δεν διευκολύνουν αυτής της μορφής τις πρωτοβουλίες. Το μεγάλο πρόβλημα είναι το ξεκαθάρισμα της ακίνητης περιουσίας δηλαδή τι του ανήκει και τι διεκδικείται από διάφορους φορείς –κυρίως ΟΤΑ. Το δεύτερο είναι η διασφάλιση ενός θεσμικού πλαισίου που θα διασφαλίζει την διαφάνεια και δεν θα αποτρέπει στους ενδιαφερόμενους από τα συμμετάσχουν στις διαδικασίες. Σίγουρα , οι ενδιαφερόμενοι να συμμετάσχουν σε μία διαδικασία μίσθωσης ή εκποίησης ή συνεκμετάλλευσης ή ...θα είναι πολύ λιγότεροι αν οι διαδικασίες δεν εξασφαλίζουν τουλάχιστον την αποδοχή . Οι επισημάνσεις άλλωστε αυτές περιγράφουν πραγματικά προβλήματα που έχουν μέχρι στιγμής αναστείλει κάθε προσπάθεια αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας όχι μόνο του Δημοσίου αλλά και των ασφαλιστικών ταμείων . Με απλά λόγια θα πρέπει να δημιουργηθούν οι κατάλληλες υποδομές που θα επιτρέψουν την επιτυχή εφαρμογή των πρωτοβουλία αυτών. Ο τρόπος με τον οποίο διαχειρίζονται τις περιουσίες τους οι οργανισμοί κοινωνικής ασφάλισης πολλών δυτικών χωρών θα μπορούσε για παράδειγμα να είναι μία εκδοχή. Σε κάθε περίπτωση όμως η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του δημοσίου δεν μπορεί να γίνει χωρίς υποδομές και κανόνες.

Το κτίριο -φάντασμα του ΙΚΑ στη Πειραιώς όχι μόνο παραμένει αναξιοποίητο αλλά "τρώει" χιλιάδες ευρώ για μελέτες αξιοποίησης που παραμένουν στο συρτάρι την ίδια στιγμή το "προβληματικό" ίδρυμα πληρώνει 600.000 ευρώ το χρόνο για να εγκατασταθούν οι υπηρεσίες του που ήταν στην Πειραιώς πριν το κτίριο εγκαταλειφτεί. Τα συμπεράσματα αυτά προκύπτουν απο επίσημα έγγραφα αλλά και απο την ερώτηση που κατέθεσε ο βουλευτής του ΠΑΣΟΚ κ. Τσούρας για το μέλλον του κτιρίου. Συγκεκριμένα επισημαίνει ότ απο ι έγγραφα του ΙΚΑ "καταγράφεται μία σειρά αλλεπάλληλων και συνεχώς αναιρούμενων αποφάσεων - σχεδόν ανά τριετία - του Δ.Σ. του ΙΚΑ - ΕΤΑΜ ως προς την κατά καιρούς ενδεδειγμένη αξιοποίηση και χρήση του κτιρίου που όμως τελικά στέκει για περισσότερο από μία δεκαετία εγκαταλελειμμένο και ερημωμένο. Ιδιαίτερης δε προσοχής αποτελεί το γεγονός ότι η κάθε απόφαση της Διοίκησης του ΙΚΑ - ΕΤΑΜ για αξιοποίηση του κτιρίου κοστίζει - μάταια όπως αποδεικνύεται - δεκάδες χιλιάδες ευρώ εις βάρος των πόρων του Ταμείου. Ενώ παρατηρείται μία επανάληψη ανάθεσης και σύνταξης των ίδιων μελετών, τη στιγμή που οι εργασίες για την ενίσχυση του κτιρίου, που κατασκευάστηκε περίπου το 1954, δεν είναι σαφές ότι έχουν τελικά εκτελεστεί." επισημαίνεται χαρακτηριστικά και αποκαλύπτει ότι " το κόστος του ενοικίου που καταβάλλει το Ταμείο για τη μίσθωση του κτιρίου στην οδό Θεάτρου, όπου έχουν μεταστεγαστεί οι υπηρεσίες υγείας, ξεπερνά τα 600.000 ευρώ το χρόνο" Ζητά μάλιστα να υπάρξουν απαντήσεις για :

1. Ποιο είναι το ακριβές ποσό που εγκρίθηκε από την Υπηρεσία του ΙΚΑ - ΕΤΑΜ για την εκπόνηση της προμελέτης για την ενίσχυση του σκελετού του κτιρίου στον καθηγητή του ΕΜΠ κ. Παναγιώτη Καρύδη;

2. Ποιο είναι το ακριβές ποσό που χορηγήθηκε ως αποζημίωση στην εταιρεία «Θ. Καραγιάννης Α.Ε.» για τη διάλυση της τότε υφιστάμενης εργολαβίας;

3. Ποιο είναι το ακριβές ποσό της συμπληρωματικής σύμβασης που αποφάσισε στις 16/6/2005 το Δ.Σ. του ΙΚΑ - ΕΤΑΜ για την εκπόνηση νέας αρχιτεκτονικής και Η/Μ προμελέτης από τα συμπράττοντα γραφεία μελετών ;

4. Ποιο είναι τελικά το συνολικό ποσό που έχει δαπανηθεί έως και σήμερα για την αξιοποίηση του εν λόγω κτιρίου, που όμως, τουλάχιστον έως σήμερα, δεν έχει αξιοποιηθεί;

5. Είναι οριστική η από 29/4/2010 απόφαση του Δ.Σ. του ΙΚΑ - ΕΤΑΜ για αξιοποίηση του συγκεκριμένου κτιρίου ως Περιφερειακού Υποκαταστήματος και Νομαρχιακής Μονάδας Υγείας ΙΚΑ - ΕΤΑΜ Αθηνών; Είναι εφικτό να τηρηθεί το εγκεκριμένο από το Δ.Σ. του ΙΚΑ - ΕΤΑΜ τριετές χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης των εργασιών του έργου; Εάν όχι σε τι στάδιο βρίσκονται οι ενέργειες για την αξιοποίηση και ανακαίνιση του κτιρίου; 6. Έχουν εκτελεστεί οι εργασίες για την ενίσχυση του κτιρίου ή αποτελούν μέρος της νέας εργολαβίας που θα συναφθεί με τον εργολάβο που θα επιλεγεί βάσει διαγωνισμού;

Τον κίνδυνο κατάρρευσης της αγοράς απο την αύξηση των αντικειμενικών επισημαίνουν μεσίτες και κατασκευαστές. Συγκεκριμένα την έντονη ανησυχία  για τις επιπτώσεις της αύξησης των αντικειμενικών αξιών στην αγορά ακινήτων εκφράζει η διοίκηση του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης (ΣΜΘ). Όπως τονίζει ο πρόεδρος του Συλλόγου, η εξέλιξη αυτή θα επιφέρει ακόμα μεγαλύτερο πλήγμα στην ήδη ταλαιπωρημένη αγορά. Οι συναλλαγές στην αγορά, υποστηρίζουν οι μεσίτες, έχουν περιοριστεί σημαντικά από τις αρχές του 2010, ενώ οι όποιες αλλαγές ενδέχεται να αποτελέσουν αντικίνητρο για την κτηματαγορά. Οι αλλαγές αυτές , υποστηρίζει, δεν αποκλείεται να δημιουργήσουν και ένα «νέο κύμα αγοραστών, οι οποίοι φοβούμενοι για το τι θα επακολουθήσει, θα προχωρήσουν σε αγορά ακινήτου». Σε αρκετές περιπτώσεις ακινήτων, κυρίως επαγγελματικών, που βρίσκονται στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης, επισημαίνει ο πρόεδρος του ΣΜΘ, οι αντικειμενικές αξίες πρέπει να μειωθούν, προκειμένου να συγκλίνουν με τα πραγματικά επίπεδα αγοράς. Απο την πλευρά τους οι κατασκευαστές επισημαίνουν ότι : "Είναι αδιανόητο σε μια κτηματαγορά που βρίσκεται σε πλήρη ύφεση να μιλάμε για αύξηση αντικειμενικών αξιών, αποσιωπώντας ότι αυτό σημαίνει και ταυτόχρονη αύξηση του ΦΠΑ 23% για αγορά ακινήτου, 23% αμοιβές και τέλη μηχανικών συμβολαίων, μεταγραφών ή συμβολαιογράφων, δικηγόρων, υποθηκοφυλάκων, μηχανικών κ.λπ. Δηλαδή, περίπου 30% συνολική αύξηση στις μεταβιβάσεις επί της νέας αντικειμενικής αξίας (αγοραίας) των ακινήτων. Με αυτή τη λογική τα επόμενα χρόνια δεν πρόκειται να γίνει μεταβίβαση ούτε μικρών ακινήτων! Για τις αντικειμενικές αξίες, ιδιαίτερα των επαγγελματικών ακινήτων, προτείνουμε τα εξής:

1. Τη μείωση των τιμών ζώνης σε πολλές υπερτιμημένες περιοχές, οι οποίες έχουν ήδη χάσει την αγοραστική τους αξία για διάφορους λόγους (εγκατάλειψη, γκετοποίηση, εγκληματικότητα κλπ.)

2. Τη μείωση των συντελεστών εμπορικότητας σε όλα τα επαγγελματικά ακίνητα της χώρας, τουλάχιστον κατά το 50% του πέραν της μονάδας ύψους τους.

3. Την προσαύξηση των μειωτικών συντελεστών παλαιότητας όλων των κατηγοριών κτιρίων κατά 10-20%, λόγω της παλαίωσης του κτιριακού δυναμικού της χώρας μας.

4. Ειδικά για τα επαγγελματικά γραφεία, την αποσύνδεση της αντικειμενικής αξίας τους από το συντελεστή εμπορικότητας των ισογείων καταστημάτων και την προσθήκη μειωτικού συντελεστή έλλειψης χώρου υγιεινής αποκλειστικής χρήσης εντός του γραφείου.

5. Τον συνυπολογισμό του κριτηρίου βάθους, και των λοιπών μειωτικών συντελεστών."

Σε αλλαγή του "χάρτη" της οικοδομής οδήγησε η κρίση. Σύμφωνα με στοιχεία που αφορούν στην εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας ο μεγάλος χαμένος είναι η οικοδομή στην Αττική καθώς ο ρόλος της υποβαθμίζεται. Αυτό με την σειρά του οδηγεί σε αύξηση της ανεργίας καθώς εκτιμάται ότι τουλάχιστον το 50% των ανέργων που δραστηριοποιούνται στην οικοδομή κατοικούν στην Αττική. Ειδικότερα μέχρι το 2008, οι επενδύσεις σε κατοικία που γίνονταν στην Αττική αντιπροσώπευαν το ένα τρίτο των ασυνολικών επενδύσεων. Σταδιακά το "ειδικό βάρος " άρχισε να υποχωρεί με αποτέλεσμα το 2009 το ποσοστό αυτό να διαμορφωθεί στο 27% ενώ φέτος έχει πέσει στο 23% περίπου. Πρέπει να σημειωθεί ότι η μείωση των επενδύσεων σε κατοικίες στην Αττική αντιπροσώπευε το 33% της συνολικής υποχώρησης της τελευταίας χρονιάς ενώ αν συνυπολογιστεί και η Θεσσαλονίκη τότε το συμπερασμα που προκύπτει είναι ότι οι δύσο αυτές αγορές συγκεντρώνουν το 40% των συνολικών απωλείών. Όπως σχολίαζαν οικονομικοί αναλυτές η εξέλιξη αυτή είναι ενδεικτική :

-της συρρίκνωσης στην αγορά κύριας κατοικίας.

-της εξάρτησης των κατοίκων αυτών των δύο αγορών απο τον τραπεζικό δανεισμό.

-της αδυναμίας της αγοράς εξοχικής κατοικίας να αποτελέσει τον κινητήριο μοχλό για την ανάκαμψη.

-της μεγαλύτερςη επίπτωσςη που έχει η κρίση στο εισόδημα και στην κατανάλωση των κατοίκων στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας.

Απο την άλλη πλευρά η εξέλιξη αυτή είναι και μία σαφής ένδειξη για την χωροταξική κατανομή του αδιάθετου αποθέματος κατοικίων.