Μικρού και μεσαίου μεγέθους τοπικές οικοδομικές επιχειρήσεις , μεσιτικές δραστηριότητες και τοπικές βιομηχανικές μονάδες οικοδομικών υλικών είναι οι μεγάλοι "χαμένοι" απο την κρίση της αγοράς της εξοχικής κατοικίας. Αυτό πρποκύπτει απο τα στοιχεία έρευνας για την αγορά εξοχικής κατοικίας πριν και μετά την κρίση.

Η αγορά εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα καλύπτει ποσοστό 10-15% της συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας. Το ποσοστό αυτό παραμένει διαχρονικά σταθερό την τελευταία 15ετία καθώς η κρίση στην αγορά συρρίκνωσε αναλογικά τόσο τις αγορές κύριας όσο και εξοχικής κατοικίας. Σημειώνεται ότι η μελέτη αυτή βασίσθηκε στην ανάλυση στοιχείων που αφορούν σε νέες οικοδομές στους νομούς Χαλκιδικής ,Κυκλάδων Δωδεκανήσου καθώς και στο σύνολο της Κρήτης και εντοπίζονται στην περίοδο 1997-2010.

Από τα στοιχεία της ίδιας έρευνας προκύπτει ότι τόσο σε επίπεδο αριθμού κατοικιών όσο και σε τρέχουσες εμπορικές αξίες η αγορά υπερδιπλασιάσθηκε σε διάστημα μίας δεκαετίας (1997-2007) εντούτοις το ποσοστό συμμετοχής της εξοχικής κατοικίας στο σύνολο της αγορά εξακολουθεί να παραμένει διαχρονικά σταθερό και μετά την κρίση. Ο μεγάλος όγκος των πωλήσεων που πραγματοποιήθηκε σωρευτικά την περίοδο πριν την ύφεαη καλύφθηκε από την εσωτερική αγορά . Αυτό ερμηνεύει σε σημαντικό βαθμό και την σημερινή εικόνα της αγοράς που χαρακτηρίζεται απο την πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας άνω του 60% -σωρευτικά- και των συναλλαγών άνω του 70%-σωρευτικά. Παράλληλα η εισροή κεφαλαίων απο το εξωτερικό για την αγορά εξοχικής κατοικίας μειώθηκε άνω του 50% .

Από την ίδια έρευνα προέκυψε επίσης ότι :

- Την περίοδο 1997-2005 ο όγκος των επενδύσεων στην συγκεκριμένη αγορά υπερδιπλασιάσθηκε τόσο σε αξίες όσο και σε τεμάχια (αριθμός εξοχικών κατοικιών).

- Οι εισροές κεφαλαίων για αγορά εξοχικών κατοικιών από κατοίκους του εξωτερικού αφορά ποσοστό σημαντικά χαμηλότερο από το 10% της συνολικής προσφοράς.

- Οι δαπάνες προώθησης και προβολής του συγκεκριμένου προϊόντος στις αγορές του εξωτερικού συγκρινόμενες με τις αντίστοιχες της ισπανικής αγοράς είναι ουσιαστικά ανύπαρκτες και περιορίζονται σε μεμονωμένες επιχειρηματικές παρουσίες στα πλαίσια προώθησης του προϊόντος τους.

Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι σύμφωνα με τα συμπεράσματα της ίδιας έρευνας πάνω από το 90% των επενδύσεων σε εξοχικές κατοικίες πραγματοποιούνται από μικρούς και μεσαίους παραγωγούς που προέρχονται από τις τοπικές αγορές. Παράλληλα με εξαίρεση την δραστηριότητα ορισμένων κατασκευαστικών κυπριακών συμφερόντων οι μεγάλοι κατασκευαστικοί όμιλοι της χώρας απουσιάζουν επιδεικτικά. Σημειώνεται ότι οι αναπτύξεις εξοχικών κατοικιών που βρίσκονται σε εξέλιξη την περίοδο αυτή αφορά μικρά συγκροτήματα τα οποία διατίθενται κυρίως σε τουρίστες που επισκέπτονται την περιοχή στα πλαίσια των θερινών τους διακοπών.

Βυζαντινή δοκιμασία» χαρακτηρίζει η «Wall Street Journal» τις προσπάθειες ελλήνων και ξένων επενδυτών να φτιάξουν γήπεδα γκολφ στην Ελλάδα. Σε σημερινό ρεπορτάζ της από την Αθήνα, η αμερικανική εφημερίδα περιγράφει τα σοβαρά γραφειοκρατικά και άλλα εμπόδια που συναντούν όσοι αποφασίζουν να επενδύσουν τα κεφάλαιά τους σε αυτή τη μορφή τουριστικής αξιοποίησης. Το ρεπορτάζ φιλοξενεί δήλωση του πρώην υπουργού και προέδρου της Ελληνικής Ομοσπονδίας Γκολφ Πέτρου Δούκα, ο οποίος τονίζει ότι οι επενδύσεις αυτές και οι νέες θέσεις εργασίας που θα δημιουργήσουν είναι απαραίτητες στη σημερινή δύσκολη συγκυρία για τη χώρα μας. Οι αυστηροί έλεγχοι από το υπουργείο Πολιτισμού και η έλλειψη Κτηματολογίου είναι τα δύο σοβαρότερα προβλήματα που καταγράφει η εφημερίδα, μαζί με τις αντιδράσεις που σημειώνονται σε τοπικό επίπεδο από ακτιβιστές και περιβαλλοντολόγους. Η «WSJ» επισημαίνει ότι ο ελληνικός τουρισμός στηρίζεται κατά πολύ στα νησιά και στη νεολαία που έρχεται εδώ για να πιει φθηνά ποτά και τονίζει ότι η χώρα μας, που διαθέτει μόνο έξι γήπεδα γκολφ (σε αντίθεση με την Ισπανία που έχει περισσότερα από 300), θα έπρεπε να επενδύσει περισσότερο σε άλλες, πιο αποδοτικές μορφές τουρισμού. Στα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι επενδυτές αναφέρεται ο Σπύρος Τζωάννος της Dolphin Capital Partners, εταιρείας που δραστηριοποιείται στο χώρο, ο οποίος λέει χαρακτηριστικά ότι χρειάστηκε να συγκεντρώσει περίπου 2.000 υπογραφές από δημόσιες υπηρεσίες για να προχωρήσει στην κατασκευή ενός τουριστικού συγκροτήματος στην Πελοπόννησο.

Μεγάλη αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης στα ακίνητα θα φέρουν οι τιµές ζώνης που ανακοίνωσε το υπουργείο Οικονοµικών για 4.455 περιοχές εντός σχεδίου πόλεως ή οικισµού, που στο εξής εντάσσονται στο σύστηµα του αντικειµενικού προσδιορισµού της αξίας των ακινήτων. Σύμφωνα με μεσίτες η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης δεν βοηθά στο να ανακάμψει η αγορά αφού η αύξηση της φορολογητέας αξίας συμπαρασύρει όλα τα στοιχεία κόστους στην αγορά ενός ακινήτου. Με δεδομένο μάλιστα ότι επίκειται αλλαγή του πλαισίου δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές η αγορά θα βρεθεί στο ναδιρ.

Οι νέες αυτές τιµές θα ισχύσουν από την 1η Ιανουαρίου 2011 και θα έχουν ως συνέπεια να αυξηθεί κατακόρυφα η φορολόγηση για µεταβιβάσεις ακινήτων, κληρονοµιές, δωρεές, γονικές παροχές, καθώς και ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας αλλά και τις αμοιβές δικηγόρων συμβολαιογράφων και μεσιτών. ∆ηλαδή θα επιβαρύνουν τις αγοραπωλησίες και µεταβιβάσεις των ακινήτων στις περιοχές αυτές, οι οποίες µέχρι σήµερα εξαιρούνταν του αντικειµενικού προσδιορισµού, µε αποτέλεσµα οι φόροι να υπολογίζονται µε ενδεικτικές τιµές από την τοπική Εφορία.

Ετσι, θα βρεθούν να πληρώσουν Φόρο Ακίνητης Περιουσίας και κάτοχοι µεγάλων εκτάσεων ακινήτων που τις απέκτησαν με κληρονομίες , δωρεές και γονικές παροχές  χωρίς υψηλά εισοδήµατα.

Υπενθυμίζεται ότι οι  νέες τιµές αφορούν περιοχές εντός σχεδίου πόλης ή οικισµού σε 25 νοµούς της χώρας, οι οποίοι πλέον καλύπτονται συνολικά από το σύστηµα αντικειµενικών αξιών. Σε αυτούς εντάσσονται και περιοχές ή οικισµοί των Νοµών Κυκλάδων και Χαλκιδικής. Συγκεκριµένα, οι 25 νοµοί που εντάσσονται στο σύστηµα είναι η Ροδόπη, η ∆ράµα, η Καβάλα, η Ξάνθη (Αν. Μακεδονία - Θράκη), η Κοζάνη (∆. Μακεδονία), η Χαλκιδική, η Πιερία, η Πέλλα (Κ. Μακεδονία), τα Ιωάννινα (Ηπειρος), η Λάρισα και η Μαγνησία (Θεσσαλία), η Βοιωτία, η Ευρυτανία, η Φθιώτιδα και η Φωκίδα (Στερεά Ελλάδα), η Αργολίδα, η Αρκαδία, η Λακωνία και η Μεσσηνία (Πελοπόννησος), η Λέσβος (Β. Αιγαίο), οι Κυκλάδες (Ν.Αιγαίο), το Ηράκλειο, το Ρέθυµνο, τα Χανιά και το Λασίθι (Κρήτη). Μέχρι σήµερα µόνο δύο νοµοί καλύπτονταν από τις αντικειµενικές τιµές για όλες τις περιοχές τους, η Καστοριά και τα Γρεβενά. Στο εξής µε τις νέες εντάξεις θα καλύπτονται πλέον στο σύνολό τους 27 νοµοί από το σύστηµα αντικειµενικού προσδιορισµού. Το δε πρόγραµµα και η ολοκλήρωσή του για την πλήρη κάλυψη και των 52 νοµών της χώρας βρίσκονται σε εξέλιξη Με την ένταξη πάντως µιας περιοχής στο σύστηµα, παρέχεται η δυνατότητα η φορολογητέα αξία να είναι εκ των προτέρων γνωστή, ώστε να γίνεται σωστός προγραµµατισµός και προϋπολογισµός του κόστους από τους συναλλασσόµενους στην αγορά ακινήτων.

Πρωταθλητές µε τις µεγαλύτερες τιµές ζώνης ανάµεσα στις νέες περιοχές που εντάσσονται στο σύστηµα είναι ο οικισµός Αθωνίου στη Σαντορίνη µε τιµή ζώνης τα 3.200 ευρώ/τ.µ. και ακολουθεί ο Ορµος των Φηρών, επίσης στη Σαντορίνη, µε 2.700 ευρώ/τ.µ., καθώς και ο ∆ήµος Ιητών (Χώρα, παραδοσιακός οικισµός) στην Ιο µε τιµή ζώνης τα 2.000 ευρώ/τ.µ.

Τελικά κάνουμε ότι περνά από χέρι μας να απαξιώσουμε την αγορά ακινήτων. Από πού να αρχίσει και που να τελειώσει κανείς: από την φορολογική ανασφάλεια ; από τον κυριολεκτικό αποκλεισμό των πιο εμπορικών περιοχών της πόλης από τα σκουπίδια, την επαιτεία , την εγκατάλειψη , την εγκληματικότητα; από την κατακόρυφη πτώση της οικονομικής δραστηριότητας που έχει ήδη αφήσει τα σημάδια της σε κλάδους ολόκληρους του εμπορίου όπως για παράδειγμα των επίπλων και των οικιακών συσκευών; Η ελληνική αγορά ακινήτων , δεν ζητά πλέον πολιτικές ενίσχυσης αλλά παρεμβάσεις για να μη απαξιωθεί εντελώς . Ήδη στην χώρα μας καταγράφεται κατά ριπάς αύξηση των αντικινήτρων που οδηγούν στην απομάκρυνση των επενδυτών ακόμα και από την σκέψη να επενδύσουν σε ακίνητα.

Όλα δείχνουν ότι η οικονομική κρίση ανέδειξε προβλήματα που για δεκαετίες ολόκληρες ήταν προσεκτικά κρυμμένα κάτω από χαλί και τώρα ξεπροβάλλουν ορμητικά και απειλητικά. Ο πραγματικός κίνδυνος που ελλοχεύει δεν είναι ούτε η πτώση ούτε των τιμών ούτε των υπεραξιών. Ο πραγματικός κίνδυνος τον οποίο φαίνεται ότι αγνοούν –ή θέλουν να αγνοούν –οι κάθε λογής υπεύθυνοι ,είναι το ακίνητο, μία επένδυση την οποία ο μέσος έλληνας θεωρούσε ως το πιο ασφαλές καταφύγιο , να διαγραφεί από την λίστα των εναλλακτικών επενδυτικών επιλογών του. Με δεδομένο , ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είναι καθαρά ελληνική υπόθεση το αποτέλεσμα αυτής της πρακτικής μπορεί να το φανταστεί ο καθένας. Αυτή τη στιγμή , αν θέλουν να πάρει μπροστά η αγορά ακινήτων η διαδρομή είναι μονόδρομος αφού η αγορά το μόνο που χρειάζεται είναι να ηρεμήσει και να αισθανθεί ασφάλεια. Κινήσεις και επιλογές που αφήνουν να αιωρούνται φόβοι και απειλές οδηγούν με μαθηματική ακρίβεια σε αδιέξοδο.