Σε αυξήσεις των φορολογητέων αξιών των ακινήτων που βρίσκονται σε χιλιάδες δήμους της χώρας αναμένεται να οδηγήσει η εξομοίωση των αντικειμενικών τιμών με τις πραγματικές αξίες της κτηματαγοράς που συμφώνησαν να εφαρμόσουν από την 1η-1-2018 η κυβέρνηση και οι δανειστές.

Σύμφωνα με τα ευρήματα των ερευνών που έχουν ήδη κάνει οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών, σε πολλές περιοχές της χώρας, κυρίως σε αστικά κέντρα, όπου η ζήτηση ακινήτων για αγορά είναι χαμηλή, αλλά το ενδιαφέρον για ενοικιάσεις εξακολουθεί να είναι έντονο, κυρίως από οικογένειες φοιτητών, μετακινούμενων δημοσίων υπαλλήλων και στρατιωτικών, οι αντικειμενικές αξίες εξακολουθούν να υπολείπονται των πραγματικών τιμών των ακινήτων, όπως αυτές προσδιορίζονται εμμέσως από τις τιμές των ενοικίων.

Ως εκ τούτου, ο νέος τρόπος προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων με βάση τις εμπορικές τιμές τους, από τη στιγμή που θα εφαρμοστεί, θα οδηγήσει τελικά σε αύξηση αντί για μείωση των αξιών αυτών στις συγκεκριμένες περιοχές! Μια τέτοια εξέλιξη, όπως γίνεται αντιληπτό, αναμένεται να έχει ως συνέπεια στις εν λόγω περιοχές να αυξηθούν οι δεκάδες επιβαρύνσεις που επιβάλλονται στην απόκτηση και την κατοχή ακίνητης περιουσίας.

Συγκεκριμένα, σε όσες περιοχές έχει διαπιστωθεί ότι οι αντικειμενικές αξίες εξακολουθούν να βρίσκονται σήμερα σε χαμηλότερα επίπεδα από τις εμπορικές τιμές των ακινήτων, θα οριστούν νέες αντικειμενικές αξίες υψηλότερες από τις ισχύουσες σήμερα, με αποτέλεσμα να επηρεαστούν ανοδικά οι παρακάτω φόροι και λοιπές επιβαρύνσεις στην κατοχή και την απόκτηση ακίνητης περιουσίας:

1) Ο φόρος εισοδήματος που επιβάλλεται επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των αντικειμενικών δαπανών ή τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φορολογουμένων. Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει ότι τα ποσά των αντικειμενικών δαπανών ή τεκμηρίων διαβίωσης για τα διαμερίσματα και τις μονοκατοικίες που χρησιμοποιούν οι φορολογούμενοι κλιμακώνονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των συγκεκριμένων ακινήτων. Ειδικότερα, τα τεκμήρια προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενική τιμή ζώνης πάνω από 2.800 ευρώ και έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες μετά τις αυξήσεις ανέβουν πάνω από το όριο των 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τα τεκμήρια διαβίωσης των κατοικιών θα αυξηθούν αυτόματα κατά 40%.

2) Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης. Το εισόδημα αυτό προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.

3) Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Σε όσες περιοχές της χώρας οι τιμές ζώνης των κτισμάτων θα αυξηθούν σε τέτοιο βαθμό ώστε να οδηγήσουν σε άνοδο των συντελεστών υπολογισμού του βασικού κύριου ΕΝΦΙΑ σε κλιμάκια τιμών ζώνης ανώτερα από τα ισχύοντα σήμερα, ο ΕΝΦΙΑ αναμένεται να αυξηθεί κατά ποσοστά 1,3%-40%.

4) Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των αντικειμενικών φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ.

5) Το τέλος ακίνητης περιουσίας, που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ έως 0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.

6) Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

7) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων που υπολογίζεται με 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.

8) Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων, που υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.

9) Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.

10) Ο φόρος διανομής ακινήτων.

11) Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).

12) Τα τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια και υπολογίζονται ως ποσοστά επί των αντικειμενικών αξιών των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.

13) Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.

14) Ο φόρος δωρεάς ακινήτων.

15) Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων.

16) Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων.

17) Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.

18) Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαίρετων κτισμάτων.

19) Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.

20) Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.

21) Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρίες.

Το ενδεχόμενο να σημειωθούν αυξήσεις φορολογητέων αξιών ακινήτων σε πολλές περιοχές της χώρας εξαιτίας της εξομοίωσης των αντικειμενικών με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς είχε αφήσει ανοιχτό η υφυπουργός Οικονομικών, Αικ. Παπανάτσιου, μιλώντας πρόσφατα στο 18ο Συνέδριο για την Αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίας Prodexpo. «Στο δημόσιο διάλογο αναπτύχθηκε μια φιλολογία ότι οι αντικειμενικές τιμές είναι πολύ υψηλότερες από τις εμπορικές. Αυτό δεν είναι ακριβές και με μια πρώτη εκτίμηση διαπιστώνει κανείς ότι, ενώ οι εμπορικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σε σχέση με τα επίπεδα της λεγόμενης “φούσκας”, σε πολλές περιοχές παραμένουν υψηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες», είχε τονίσει χαρακτηριστικά η κ. Παπανάτσιου στη συγκεκριμένη ομιλία της.

Αντιθέτως, πάντως, σε άλλες -κυρίως- ακριβές περιοχές της χώρας όπου οι πραγματικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σε χαμηλότερα επίπεδα από τις αντικειμενικές, οι μειώσεις που αναμένεται να σημειωθούν στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων εξαιτίας της εξομοίωσης των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές θα κινούνται πέριξ του 40%, σύμφωνα με τις πρώτες εκτιμήσεις. Στις περιοχές αυτές, οι φόροι που περιγράψαμε παραπάνω αναμένεται να μειωθούν σημαντικά από τη στιγμή που θα γίνει η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των αγοραίων τιμών των ακινήτων.

Επιπλέον, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών έχει έλθει αντιμέτωπη με πολλά πρακτικά προβλήματα στην προσπάθειά της να θέσει σε λειτουργία το νέο σύστημα προσαρμογής των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων στις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς.

Η Ομάδα Εργασίας που έχει αναλάβει να φέρει εις πέρας τη δημιουργία και τη λειτουργία του νέου συστήματος υπολογισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων διαπίστωσε ότι η κατάσταση στην αγορά ακινήτων είναι τέτοια που δεν επιτρέπει τον αυτόματο υπολογισμό τιμών ζώνης. Στη συντριπτική πλειονότητα των περιοχών στις οποίες ισχύουν αυτή τη στιγμή οι τιμές ζώνης δεν υπάρχουν καθόλου συναλλαγές, ενώ σε μεγάλο αριθμό των υπολοίπων οι συναλλαγές είναι πολύ λίγες. Η εξέλιξη αυτή είχε ως συνέπεια η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών να αναγκαστεί να καταφύγει στη δημιουργία τοπικών επιτροπών που θα αναλάβουν το δύσκολο έργο της καταγραφής των πραγματικών τιμών σε όλες τις περιοχές της χώρας όπου ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων.

Στόχος του υπουργείου Οικονομικών είναι οι υφιστάμενες σήμερα τιμές ζώνης ανά τ.μ., οι οποίες χρησιμοποιούνται ως τιμές αφετηρίας για τον υπολογισμό των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, να αντικατασταθούν από άλλες οι οποίες θα ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα των συνθηκών που επικρατούν σήμερα στην κτηματαγορά. Στο πλαίσιο αυτό, η μόνη αλλαγή που σχεδιάζεται να γίνει στην παρούσα φάση είναι η μεταβολή των τιμών ζώνης, ενώ οι συντελεστές που αυξομειώνουν τις τιμές αυτές για να οδηγήσουν στον τελικό προσδιορισμό των φορολογητέων αξιών (οι συντελεστές παλαιότητας, επιφανείας, ειδικών συνθηκών, ορόφου, εμπορικότητας κ.λπ.) δεν πρόκειται να αλλάξουν.

Με λάθος τρόπο υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ, εδώ και 4 χρόνια

Με λάθος τρόπο, που έχει στοιχίσει άδικες επιπλέον χρεώσεις φορολογικών οφειλών σε εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, υπολογίζεται εδώ και τέσσερα χρόνια ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) για τα οικόπεδα στα οποία υπάρχουν κτίσματα που δεν έχουν εξαντλήσει το συντελεστή δόμησης. Το λάθος εντοπίστηκε πέρυσι και γνωστοποιήθηκε στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών και στην τότε Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων, αλλά μέχρι σήμερα δεν έχει διορθωθεί, με αποτέλεσμα ο ΕΝΦΙΑ, σε πολλές περιπτώσεις οικοπέδων με κτίσματα, να εισπράττεται με «καπέλο», το οποίο φθάνει το 70%, το 80% ή ακόμη και το 100% του πραγματικά οφειλόμενου φόρου!

Οπως έχει ήδη αποκαλύψει ο Ελεύθερος Τύπος από τις αρχές Σεπτεμβρίου, οι αρμόδιες για την έκδοση των εκκαθαριστικών σημειωμάτων του ΕΝΦΙΑ υπηρεσίες της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων (ΓΓΔΕ), κατά τα έτη 2014-2016, και της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), κατά το τρέχον έτος, υπολόγισαν τις φορολογητέες αξίες των οικοπέδων στα οποία βρίσκονται κτίσματα, λαμβάνοντας υπόψη σε κάθε περίπτωση τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου, αντί της επιφάνειας του οικοπέδου που αναλογεί στο υπόλοιπο του συντελεστή δόμησης το οποίο δεν έχει χτιστεί. Εξαιτίας αυτού του λάθους, σε κάθε τέτοια περίπτωση, η λεγόμενη «μοναδιαία αξία» του οικοπέδου με βάση την οποία προσδιορίζεται ο συντελεστής υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ «φουσκώνει» υπέρμετρα, εκτινάσσοντας στα ύψη το συντελεστή αυτόν και, συνακόλουθα, το συνολικό ποσό του ΕΝΦΙΑ του οικοπέδου που καλείται να πληρώσει ο ιδιοκτήτης.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το λάθος στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ των οικοπέδων στις παραπάνω περιπτώσεις εντοπίστηκε και γνωστοποιήθηκε ήδη από τον Σεπτέμβριο του 2016 αρχικά στον υπουργό Οικονομικών, Ευκλείδη Τσακαλώτο, με επιστολή και e-mail και εν συνεχεία στον τότε αναπληρωτή υπουργό Οικονομικών, Τρύφωνα Αλεξιάδη, οι οποίοι με τη σειρά τους κοινοποίησαν το συγκεκριμένο ζήτημα στις αρμόδιες υπηρεσίες της τότε ΓΓΔΕ και νυν ΑΑΔΕ, χωρίς ωστόσο να λάβουν κάποια απάντηση.

Φέτος, το λάθος επαναλήφθηκε χωρίς ακόμη να έχει δοθεί καμία επίσημη εξήγηση ούτε από την ΑΑΔΕ ούτε από την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών.

Πηγή Πληροφοριών: Ελεύθερος Τύπος

Συμφέρει ως επένδυση η αγορά ενός ακινήτου; Πριν πέντε χρόνια η απάντηση θα ήταν χωρίς δεύτερη σκέψη καταφατική. Σήμερα όμως τα ερωτήματικά έχουν πληθύνει . Απο την μία η πτώση των τιμών και απο την άλλη η αύξηση της φορολογίας κάνουν την απάντηση δύσκολη. Σε κάθε περίπτωση πριν αποφασίσετε αν συμφέρει συνυπολογίστε τα εξής:

-Ροή Εισοδήματος : Πρόκειται για τα χρήματα του μισθώματος . Το καθαρό ποσό εισροών υπολογίζεται μετά την αφαίρεση των εξόδων (στεγαστικό δάνειο , συντήρηση, φόροι κ.α). Ειδικά στην σημερινή δυσμενή κατάσταση και με την αλλαγή της νομοθεσίας για τις μισθώσεις επαγγελματικών ακινήτων υπάρχουν πολλά ερωτηματικά αν θα εξασφαλίζεται η συνεχής και απρόσκοπτη ροή.

-Υπεραξία ακινήτου :Ουτε αυτή είναι εγγυημένη . Ωστόσο, αν έχετε ένα ακίνητο σε μια καλή περιοχή, η αξία μεταπώλησης του είναι πιθανό να αυξηθεί με τα χρόνια περισσότερο απο τον πληθωρισμό.

-Αγορά με δανειακά κεφάλαια . Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να αγοράσετε μια ιδιοκτησία εισοδήματος , δίδοντας ως ίδια συμμετοχή μόνο ένα ποσοστό της συνολικής αξίας . Η ιδιοκτησία που αγοράζετε θα χρησιμοποιηθεί ως εγγύση χωρίς να μπαίνουν σε κίνδυνο άλλα περιουσιακά στοιχεία σας .

Η ιδιοκτησία όμως σημαίνει και κινδύνους. Για σκεφτείτε:Τι συμβαίνει σε περίπτωση που διαλυθεί ένα σκαλί κάτω από τα πόδια ενοικιαστή σας και αυτός βρεθεί στο νοσοκομείο ; Η ευθύνη μπορεί να είναι ένα τρομακτικό πράγμα και να σας βάλει σε ταλαιπωρία. Μπορεί επίσης να έχετε απροβλεπτα έξοδα.Είναι βέβαιο ότι θα υπάρξουν κάποιες απροσδόκητες δαπάνες συντήρησης που επιβαρύβουν τον ιδιοκτήτη . Λέβητες , σωληνώσεις και εξαρτήματα συχνά πρέπει να αντικαταθίστανται το ίδιο ισχύει για τις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις ή και υγρασίες. Αν μάλιστα οι δαπάνες προκύψουν ενώ το σπίτι είναι κενό τότε χρήζουν άμεσης επέμβασης αν θέλετε να βρείτε ενοικιαστή. Και το χειρότερο; Κανείς δεν θέλει να έχει καθυστερημένα ενοίκια ή να παραλαμβάνει ένα σπίτι ερείπιο.